除了咖啡店的物价之外，我认为最敏感、最具争议的话题就是人口数字。
不过，这正是我们近期所面对的问题，因为新加坡人口已达 6.11 million；创下历史新高。而且，如果你敢 加入这个话题，最容易点燃那位不满的德士司机情绪的是：这次增长主要来自非居民人口。
新加坡的人口并不是因为本地人多生孩子而增长。事实上，情况正相反：结婚人数在下降，生育率停留在 0.97，大家庭消失得比你买到一套低于 $2 million 的公寓的机会还快。除非出现奇迹般的婴儿潮*，公民在总人口中的占比将大致维持现状——如果只算公民约为 60 per cent，加上 PRs 则略低于 70 per cent。
*剧透：不会有的。经历多年的政府努力，论繁衍，我们似乎只比熊猫高一小阶。
这一切如何影响房地产市场？
最直接的影响，是重塑住房的建造方式。随着婚姻走低，传统的三卧或四卧家庭户型（在私人市场）不再是默认配置。
开发商正日益转向二卧或紧凑型三卧（2+1 户型），这也有助于压低整体总价。以往，这类项目主要面向房东；如今，越来越多也被自住买家所考虑。
另一方面，开发商也在尽量避免大面积、高总价的住房；这股趋势甚至蔓延到了黄金地段，从 River Green 到即将推出的 Skye at Holland 的户型配置即可见一斑。
第二个影响，是更迫切地推进去中心化。这不仅仅关乎住房，更关乎交通。如果有更多人几乎在同一时段进出 CBD，一味加压，我们的 MRT 系统恐怕迟早会不堪重负。
列车故障近来已经更为频繁：从 2024 年 9 月影响 2.6 million 人次出行的 EWL 中断，到多条线路的信号与供电故障。把所有人都挤在核心区，只会带来更长的队伍、更满的车厢，以及更多潜在故障点。因此，去中心化不仅是便利性的考量，更是交通系统生存之道。通过在 Jurong、Tampines、Woodlands 和 Punggol 打造各自完善的副中心，我们就能减少更多国人跨区通勤的需求。
但这也意味着对昔日根深蒂固的“豪宅区”叙事造成冲击。几十年来，Core Central Region（CCR）一直被视为终极地址，Orchard、River Valley、Tanglin 的溢价仿佛天然且恒久。去中心化正在削弱这一叙事：当你在 Jurong 或 Tampines 同样能找到工作、学校和配套，CCR 的吸引力就会减弱。并不是说 Orchard 会立刻失去光芒；但这确实意味着，社区副中心有朝一日可能与城市核心分庭抗礼。
这也意味着 ABSD 税率可能比以往任何时候都更为必要。
坦白说，这或许是件好事。事实上，政府上调 ABSD 税率的决定，如今看起来更有道理：60 per cent 的 ABSD 税率，降低了与本地人争夺私人房产的竞争；而对多套房（即便是公民与 PRs）提高 ABSD，也能抑制潜在房东的涌入，否则他们可能会因租金回报的吸引而一拥而上。
还有一个更残酷的现实：随着人口老龄化，能赡养年长父母的幼儿数量在减少。
这意味着，更多新加坡人最终将同时承担起长者照护与住房成本；并且很可能依靠单一收入。如果父母需要住家帮手，或搬来与你同住（因此需要更大的住房），你最不想看到的，就是已有 55 per cent 的收入被顶格房贷占去。
这一切也意味着，对下一代买房者而言，他们的经历将与上一代繁荣年代截然不同。上一代在新加坡迈向发达国家的过程中，见证了收入与人口的快速增长——他们更有可能经历“HBD to condo to multiple properties/landed”的进阶之路。
但对即将登场的一代而言，他们要负担照顾父母（可能还是独生子女），还要面对 ABSD 与负债比率等限制，前景似乎要黯淡一些。他们也许得接受住房更小，以及拥有第二套用于出租的房产只是遥不可及的幻想。
不过至少，住在边缘地带最终也许会与住在 CBD 附近一样便利。也但愿他们永远不必体会到早上 8.30 am 第三班车又上不了、而办公室还在遥远的 Outram 时，那种令人抓狂的怒火。
这也是为何近几年土地供应与 GLS 计划如此积极。人口上升意味着我们不能坐等，指望旧物业缓慢重建就能解决问题。
我们不仅需要在核心区增加土地供给，也需要在 Jurong East、Tampines、Woodlands 等新副中心附近加大供地力度，那里将孕育下一波住房项目。若一切顺利，我们也会看到更多紧邻这些新枢纽的 GLS 地块陆续推出。
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Weekly Sales Roundup (22 – 28 September)
最贵新售前 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契年限 |
| PROMENADE PEAK | $6,658,100 | 1884 | $3,535 | 99 yrs (2024) |
| GRAND DUNMAN | $4,437,000 | 1927 | $2,303 | 99 yrs (2022) |
| TEMBUSU GRAND | $4,040,000 | 1711 | $2,361 | 99 yrs (2022) |
| THE ORIE | $3,952,000 | 1453 | $2,720 | 99 yrs (2024) |
| BLOOMSBURY RESIDENCES | $3,642,000 | 1421 | $2,563 | 99 yrs (2024) |
最便宜新售前 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契年限 |
| CANBERRA CRESCENT RESIDENCES | $1,335,800 | 667 | $2,002 | 99 yrs (2024) |
| RIVER GREEN | $1,365,000 | 420 | $3,252 | 99 yrs (2024) |
| COPEN GRAND | $1,516,000 | 936 | $1,619 | 99 yrs (2021) |
| THE SHOREFRONT | $1,533,542 | 775 | $1,979 | 999 yrs (1937) |
| HILL HOUSE | $1,540,000 | 452 | $3,406 | 999 yrs (1841) |
最贵转售前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契年限 |
| THE MARQ ON PATERSON HILL | $19,180,000 | 3057 | $6,274 | FH |
| 3 ORCHARD BY-THE-PARK | $8,150,000 | 2260 | $3,605 | FH |
| DRAYCOTT EIGHT | $6,000,000 | 2896 | $2,072 | 99 yrs (1997) |
| ST THOMAS SUITES | $5,750,000 | 2605 | $2,207 | FH |
| BOULEVARD 88 | $5,385,300 | 1313 | $4,101 | FH |
最便宜转售前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契年限 |
| PARC OLYMPIA | $688,888 | 495 | $1,391 | 99 yrs (2012) |
| SPACE @ KOVAN | $708,000 | 431 | $1,644 | FH |
| KANDIS RESIDENCE | $735,000 | 495 | $1,484 | 99 yrs (2016) |
| CITY REGENCY | $750,000 | 484 | $1,548 | FH |
| EUHABITAT | $780,000 | 527 | $1,479 | 99 yrs (2010) |
最大赢家前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| SKY@ELEVEN | $5,150,000 | 2271 | $2,268 | $2,925,000 | 19 Years |
| MERALODGE | $3,050,000 | 1916 | $1,592 | $2,150,000 | 19 Years |
| PINEWOOD GARDENS | $3,188,000 | 1249 | $2,553 | $2,108,000 | 19 Years |
| HILLCREST ARCADIA | $3,288,000 | 2745 | $1,198 | $2,088,000 | 25 Years |
| HUME PARK I | $2,700,000 | 1496 | $1,805 | $2,067,000 | 20 Years |
最大亏损前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 亏损 | 持有期 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $3,380,000 | 1582 | $2,136 | -$453,500 | 6 Years |
| UP@ROBERTSON QUAY | $1,125,000 | 527 | $2,133 | -$365,000 | 13 Years |
| SEASCAPE | $4,080,000 | 2164 | $1,886 | -$308,000 | 6 Years |
| THE SAIL @ MARINA BAY | $2,200,000 | 883 | $2,492 | -$272,400 | 15 Years |
| MARTIN MODERN | $2,050,000 | 764 | $2,682 | -$16,000 | 5 Years |
最大赢家前 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| HUME PARK I | $2,700,000 | 1496 | $1,805 | 327% | 20 Years |
| SUMMER GREEN | $1,800,000 | 1292 | $1,394 | 296% | 21 Years |
| MERALODGE | $3,050,000 | 1916 | $1,592 | 239% | 19 Years |
| THE GARDENS AT BISHAN | $1,320,000 | 883 | $1,495 | 208% | 22 Years |
| PARC PALAIS | $2,148,000 | 1249 | $1,720 | 205% | 27 Years |
最大亏损前 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| UP@ROBERTSON QUAY | $1,125,000 | 527 | $2,133 | -24% | 13 Years |
| MARINA ONE RESIDENCES | $3,380,000 | 1582 | $2,136 | -12% | 6 Years |
| THE SAIL @ MARINA BAY | $2,200,000 | 883 | $2,492 | -11% | 15 Years |
| SEASCAPE | $4,080,000 | 2164 | $1,886 | -7% | 6 Years |
| MARTIN MODERN | $2,050,000 | 764 | $2,682 | -1% | 5 Years |
交易拆解
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