The Orie 评测：大巴窑8年来首个新盘公寓

项目：	The Orie
地区：	12
地址：	10 and 12 Lorong 1 Toa Payoh
年限：	99 Years
总单位数：	777
占地面积：	~169,458 sqft
发展商：	JV between City Developments Ltd, Frasers Property and Sekisui House
TOP：	Est. 2029

踏入 2025 年，我们迎来今年首个新盘——The Orie。经纪与评论界对该项目的热度颇高，毕竟这是大巴窑相隔 8 年后的首个新盘。众所周知，大巴窑是个成熟住宅区，也是 1960 年代由 HDB 建设的首批卫星城之一（严格来说，首个为 1950 年代的女皇镇，但由 HDB 前身 Singapore Improvement Trust 建造）。已故英国女王伊丽莎白二世也曾在 1972 年与 2006 年两次造访此处的 HDB 组屋。凭借悠久历史，这里配套齐全，而且多数价格亲民。

The Orie 的地块由 CDL、Frasers 与 Sekisui House 的 JV 合作（50%/25%/25%）在 2023 年 11 月的 GLS 招标中购得。因而，该项目属于 GFA 协调后（post-harmonisation）项目，空调外机板不计入单位的 GFA（这点与周边项目形成明显差异）。其以 $968 million、约 $1,360 psf 的标价胜出，比次高价投标者 Capitaland 高出 18%。另外，这也是三家 JV 伙伴首次携手合作。

大巴窑上一个新盘是 Gem Residences，至今已 8 年，正邻 The Orie，彼时购买成本为 $755 psf，低约 45%。叠加 The Orie 将成为大巴窑的第 5 个公寓项目，预料会吸引大量目光。此外，The Orie 也有望承接那些错过 Emerald of Katong 与 Chuan Park 心仪户型的潜在买家。

不过，许多买家更关心的是 2025 年楼市走向，特别是在 2024 年 11 月一口气推出 6 个新盘之后。作为市场积极情绪的注脚，Emerald of Katong 在开盘周末以 $2,621 psf 的价格，惊人（甚至可能前所未有）地售出 99% 单位。Chuan Park（售出 71%，$2,579 psf）、Nava Grove（售出 65%，$2,448 psf）与 Novo Place（售出 57%，$1,654 psf）同样超出预期。其余两个新盘位于 CCR，去化较少：Union Square Residences 以平均 $3,200 psf 售出 20%，而 One Sophia 以平均 $2,750 psf 售出 10%。

发展商已公布价格，起步为：

• 1 卧 + 书房 (517 sq ft) – $1.28 mil ($2,476 psf);
• 2 卧 (from 592 sq ft) – $1.48 mil ($2,500 psf);
• 3 卧 (from 850 sq ft) – $2.09 mil ($2,459 psf);
• 4 卧 (from 1,216 sq ft) – $2.92 mil ($2,401 psf);
• 5 卧 (from 1,453 sq ft) – $3.48 mil ($2,395 psf)

其定价颇具竞争力，开盘周末的表现值得关注。话不多说，进入 Insider Tour！

The Orie Insider Tour

The Orie 的命名灵感源自日语 “Ori” 与 “Ie”，分别意为“折、折纸”与“家”。CDL 近期不少项目名称带有 “Grand”——Tembusu Grand、Piccadilly Grand、Norwood Grand 等——而 The Orie 则是清新之选，也或是对日本合资伙伴 Sekisui House 的致意。

项目由两栋 40 层高的住宅楼组成，共 777 户，户型涵盖 1+Study 至 5 卧。建筑师为本地事务所 ADDP，常与 CDL 合作——包括 Tembusu Grand、Piccadilly Grand、Norwood Grand 与 Whistler Grand 等项目。

这里由 ADDP 设计，风格简洁，以两栋现代高楼俯瞰周边的 HDB 组屋。正如一切设计取舍，这种手法有其优劣。

先说优点，两栋高楼的布局为景观与公共设施留出更多用地。按每户约 218 平方英尺的公区面积，纸面上或许不算耀眼，但看示范模型时大多会觉得尚可。另外，鉴于周边地块同样有高楼，The Orie 住户有机会获得更佳视野——当然，这取决于是否购得高楼层单位。

另一方面，仅两栋楼、777 户也意味着低楼层与高楼层之间的价格差会更明显。高楼层溢价很可能不小，令部分买家却步，也引出一个问题：这种溢价在长期是否站得住脚？

类似情形也曾出现在 J’den，高楼层单位去化明显较慢，凸显了定价与吸引力之间的拿捏难点。

呼应 The Orie 的命名灵感，项目内随处可见“折”的元素与棱角线条。

例如健身房、Grand Function Room，以及两栋塔楼外立面的 RC 挑板，都在视觉上强化了这种效果。

The Orie 的车行出入口设于 Lorong 1 Toa Payoh，这条主干道通往 Braddell MRT。道路双向各 3 车道，虽私密性较逊于某些项目，但出入更便捷。

车道为双车道入口，岗亭紧邻出入口。

抵达庭院的设计很简洁，没有许多新盘常见的雕塑或水景。或许这也是“日式”简约理念的体现。设有有顶上下客区，在情理之中；更惊喜的是设有 Residential Services Counter 礼宾台，住户可借此处理如干洗、临时家政等增值服务。这种礼宾服务多见于较高端项目，其存在也与 Gem Residences 为住户提供的丰富服务相呼应，增添一分奢华感。

地下车库共 627 个车位，其中 19 个为 EV 预留位（对比近期不少新盘仅 2–3 个，这数量相当可观）。

车位约为单位数的 81%。鉴于 Braddell MRT 步行不足 5 分钟，且 The Orie 有 50% 为 1+Study 与 2 卧户型，这样的车位数应能满足需求。

项目内设施一览——共 45 项，分布于 3 层：Level 1、Upper Level 1 与 Level 2。以 777 户的体量来看，The Orie 基本把大部分“全配套”都覆盖了。

场地内还保留并融入了多棵原有保育树（类似 Nava Grove 与 Irwell Hill Residences 的做法）。

我个人的“愿望清单”中缺席的一项是空中平台（sky deck）——若有，这将是大巴窑首个，也能让低楼层住户同享景观。但在建造成本高企的当下，若希望“定价合理”，大概就不能奢求太多。

我先从最具艺术感的空间说起——Grand Function Room 与健身房。若单独看，其弧线让我隐约想起 d’Leedon 某些配套的曲面语言。

Grand Function Room 颜值在线，斜屋顶与充裕座位，预计会非常抢手。餐桌可坐 10 人，并配有沙发区及全套厨房电器——甚至可以邀请私厨为亲友掌勺。

健身房配置也算到位：3 台跑步机、2 台椭圆机，另有多组器械与自由重量。话说回来，777 户的规模在高峰时段可能仍会显得吃紧。若能 24 小时开放会有帮助，具体还需接近 TOP 时以发展商信息为准。

为增加运动灵感，健身房正对 50m 标准泳池，景观不错。健身后旁边有蒸汽与更衣室，室外亦设有观景台供拉伸放松。

观景台右侧面向一棵保育雨树，旁设指定宠物角。其侧为带水龙头与洗手池的社交亭，便于“毛孩聚会”后的清理。

相较不少项目把宠物角“随便一放”或显得事后添置，这里的整合更用心，也反映了住区对宠物友好空间日益增长的需求。

如上所述，The Orie 设有 50m 标准泳池，适合认真练泳者。泳池位于两栋楼之间，周边景观颇佳。平行设置的 Grand Lawn 与两侧树列，营造出开阔的度假感。池畔设有 Pool Deck 与 Poolside Lounge，适合阅读或日光浴。

除主泳池外，偏“chill”的住户可选择 Relaxation Pool。项目在泳池布局上颇有意思——Relaxation Pool 位于 Upper Level 1，较 50m 泳池略抬高，且与之呈垂直关系（这与 CDL 早前的 Irwell Hill Residences 的部分取向有几分类似）。

因而它呈现一定的“无边际”效果，俯瞰下方主泳池，与环绕绿化相映成趣，颇为静谧。周边设有 Floating Deck、Aqua Lounge 与 Spa Cove，更偏休闲放松取向。

同层（Upper Level 1）靠近 Relaxation Pool 的还有多项社交设施，包括 Social Function Room 与 Festive Function Room 两间功能室，作为较小型聚会时对更“华丽”的 Grand Function Room 的补充。

无论如何，多几间这样的空间总是好事——在新盘小户型比例上升的背景下，这些场地愈发抢手。

功能室对面还有 Leisure Studio，适合瑜伽；以及小型 Entertainment Room，很适合孩子们的观影派对。居家办公的住户也可选择到 Coworking Lounge 办公，享受“免费的”空调环境。

烧烤亭方面，近旁设有 2 个 Gourmet Pavilions。由于还有 Level 2，上层完整遮蔽，因此不论晴雨，你的 BBQ 派对都能如期进行。

没有设置空中花园，The Orie 选择通过加建第二层俯瞰泳池与会所以扩大可用空间。Level 2 设有 Mediation Deck，适合晨昏锻炼；屋顶两侧是 Garden Lounges，并配有 Spice Gardens，进一步丰富绿意。

项目南端设有唯一的网球场。以 777 户计，订场会较激烈（手速要快！），但至少“有场可订”。如今不少公寓即便运动风盛行，也未必配置网球场。

除室内健身房与泳池外，Upper Level 1 还设有户外健身区，同样具备遮蔽，免受风雨。

再来说说儿童活动区。

考虑到预期将有不少家庭买家（The Orie 1 km 内有 5 所小学），因此规划了完整的儿童区域。设有 Water Play Pool（上方喷水）与 Dragon Playland。该游乐场灵感来自 Lor 6 Toa Payoh 的标志性 Dragon Playground，由 Khor Ean Ghee 设计（建于 1979 年，是新加坡仅存的几处“龙”游乐场之一）。

这种向大巴窑在地文化致意的做法很加分。对在此长大、曾在龙形游乐场玩耍的买家而言，更具记忆点。

儿童戏水池与游乐场旁设有 Leisure Pavilion，方便家长与帮佣在孩子尽情玩耍时稍作休息。

项目北端另有一处 Gourmet Pavilion（即 BBQ 炉），在 3 处之中相对更为私密。

此处与多处 Serenity Pods 相连，并设有 Boardwalk 通往侧门楼梯。该侧门位于 Lor 1 Toa Payoh，是通往 Braddell MRT 最近的出口，从这里步行不足 4 分钟。

另一处侧门位于 Lor 4 Toa Payoh，更靠近 Toa Payoh Palm Spring Market 等配套，吃饭与买菜（NTUC Fairprice）更方便，步行约 5 分钟。

看起来 Lor 4 Toa Payoh 亦设有一处车行出口（另一处在 Lor 1 Toa Payoh），有助于缓解早高峰拥堵。

相比之下，Chuan Park 与 Emerald of Katong 都比 The Orie 户数更多，却仅提供单一出入口——The Orie 的额外出入口无疑是值得肯定的改良。

户外阅读廊（Outdoor Reading Lounge）、花甸（Meadow Garden）与 Garden Swing 等设施也位于这一带。

最后值得一提的是，The Orie 没有一楼住宅，最低居住层从二楼开始。通常我更倾向这种安排，哪怕最低层也更有私密性，同时住区漫步时也不那么打扰住户。

内部参观到此，接下来看看示范单位！

The Orie – 2 Bedroom Premium + Study Type B4S (65 sqm/700 sq ft) 评测

The Orie 共规划 310 套 2 卧单位，占项目 40%。

占比不小。2 卧 1 卫从 592 sq ft 起；带 2 卫的从 646 sq ft 起；本次示范为含书房的最大 2 卧格局。层高 2.77m，符合大众盘水准；公区为瓷砖，卧室为乙烯基地板（vinyl），也是当下新盘的常见配置。

入户后左手边即为书房，面积 4.6 sqm。

如同其他项目，在 2 卧中配一处书房很实用，可作 WFH 工位或储物间。视线进入时比典型“走廊/厨房”更显开阔，左侧书房的加入拉宽了空间观感。

此处尺寸或许可放一张壁床应付访客，但不太建议——真会“起身困难”。配备独立空调，若作小房/书房皆可；DB 箱也位于此处。

不足之处在于缺少窗户，若不加大照明，空间易显昏暗与密闭。

对面是 5.5 sqm 的厨房，尺度尚可。虽非严格意义的“封闭式”（无窗），但为内凹的独立空间，后期可自行加装滑门实现封闭。

U 形玻璃隔断增强通透性，让更多自然光进入厨房，同时也可关注客餐厅动态（但会牺牲部分收纳柜体）。

电器选型不吝成本：电磁炉、抽油烟机与嵌入式烤箱来自法国高端品牌 De Dietrich。

冰箱与洗烘一体机为 Samsung；不锈钢水槽为 Blanco，龙头 Hansgrohe。上下柜体为交付标准。

厨房旁是餐区，样板摆放 4 人台。

尺寸真实（有些样板用极小餐桌）。若不侵占走道，桌长受限，但桌宽尚有余量，椅背后仍留出空间。若偶有 6 人聚餐，可考虑可伸缩餐桌。

若不执着于与厨房墙面对齐，也可选稍长的餐桌。

起居区尺度中规中矩，与同级项目相仿。

面宽 2.8m，可容纳 2–3 人沙发，但需留意茶几与电视柜尺寸。可见样板间刻意选用“小体量”电视柜。

阳台 4.6 sqm，尺寸不错。

在这类紧凑户型中，我总觉得能“走出去”呼吸新鲜空气很重要——仅靠窗户很难替代这种氛围。若喜爱露台进餐，可放小餐桌；或打造小花园/运动角。

次卧 8.7 sqm，

符合当下市场常规。此格局的亮点是可直通公共浴室。个人认为，新盘 2 卧最好都配此设计——虽然已有不少这样做，但也仍有少数没有。

尺寸可放 Queen 床；若选 Single 或 Super Single，可加书桌，如样板所示。因空调外机板位于此房外侧，窗户为半高窗。

客人与次卧住户共用浴室 2，面积 4.4 sqm，正常水准。

采用 Jack-and-Jill 双向出入，便于两边使用。设计简洁：瓷砖地墙、带收纳的镜柜一应俱全。

配件为 Duravit 壁挂式坐厕与台下盆，Hansgrohe 花洒龙头与手持花洒，皆为深受私宅业主欢迎的欧洲优质品牌。预期本卫无窗，依赖机械通风。

主卧 11 sqm。以 700 sq ft 的总面积而言，主卧不算大，但符合预期。

所有卧室标配衣柜；主卧侧设带全身镜的梳妆柜——据我太太说，这是“必需品”。可舒适放下 Queen 床，尚余空间放小型梳妆或书桌。

主卫 5.5 sqm，设计与公卫相似，墙面为近似大理石纹的瓷砖。

配有洗手台、镜柜与收纳柜。配件同样来自 Hansgrohe 与 Duravit。与公卫的主要差别在于主卫配有顶喷花洒。

本卫无窗，依靠机械通风。

The Orie – 4 Bedroom Type D2 (113 sqm/1,216 sq ft) 评测

4 卧共有 117 户，占 15%。样板为较小的 4 卧（另一款为 1,367 sq ft）。4 卧均无私家电梯（5 卧配备）。

层高 2.77m，属大众盘水准；公区瓷砖、卧室乙烯基地板，为当今常见配置。

入户设小玄关，增强私密性，邻居不易一眼望穿。

作为“欢迎区”，可悬挂画作，增设鞋柜或坐凳，如样板所示。

进入后即是 8 人餐桌与干厨房。

此处的干厨房更接近“茶水间”设置——基本为台面，不配冰箱、水槽或龙头。但设有上层置物架与下部柜体补充收纳。类似“简配干厨”在新盘中愈发常见，如 Chuan Park 与 Nava Grove 的大户型也可见一斑。

下柜的蓝色选择让空间更有色彩对比，较常见的中性色调更大胆，部分买家或会觉得耳目一新。

虽然平面图在不摆两侧椅子的情况下标注为 8 人位，但从样板实际观感，若想坐感舒适，更适合作为 6+2 人位。

我个人也会像样板那样在对侧墙做镜面，进一步放大空间感。

与餐区相邻的湿厨房为长条形，一侧为备餐台，另一侧为灶台与操作台。

备餐台提供额外台面，可按季节/喜好摆放咖啡机或 KitchenAid（圣诞季 = 烘焙旺季！）。4 卧通常具备充裕上下柜体；此处亦然。

厨房电器方面：燃气灶（更适合亚洲烹饪）、抽油烟机与嵌入式烤箱均为 De Dietrich 高端品牌。

双门独立式冰箱为 Samsung；不锈钢水槽 Blanco，龙头 Hansgrohe。整体家电与配件的档次放在豪宅中也不违和。

别忘了，这里是封闭式厨房，尽端设窗通风。

转角处可见独立洗衣机与烘干机（均为 Samsung）。窗户不仅有助于散去残留油烟，也便于自然晾晒——不过新盘窗户通常不会太大。

此处亦设 w/c 与家庭防护室。w/c 作为靠近工作阳台的用水点很便利；3.8 sqm 的家庭防护室是新加坡家家必备的储藏空间。4 卧户型配储物间几乎是“硬指标”。若有住家帮佣，也可作为其起居空间。

客厅面宽 3m。若作简单对比，Nava Grove 的 4 卧（双钥匙）同为 3m，而 Union Square Residences 为 3.5m，但后者面积达 1,518 sqft，明显大于 The Orie 的 4 卧。

可见 3m 虽不算出众，但与同级新盘（相近面积）大致一致。

如样板所示，仍可容纳 3–4 人沙发、小茶几与内嵌电视柜。新盘选家具更“挑剔”，需精确量尺，留给“发挥”的余地不多。

阳台 6.5 sqm，对 4 卧而言不大不小。部分人甚至希望再大一点。样板在此摆放几张高脚凳与座椅，打造小憩区，旁边仍可放置绿植与边柜。

这不是某些新盘常见的“长条形”阳台（如 Emerald of Katong），因此无法放 6–8 人户外餐桌，但 2–4 人的布置绰绰有余。

此处也要指出，卧室走廊相当长。

对比不少新盘，常见做法要么把“准主卧”独立在另侧（我更偏好），要么是 3 间卧室在走廊一侧、最后一间在对侧。

后者能减少走廊的空间浪费。

本户型 4 间卧室均在同侧，导致走廊长达 7.8m！我虽非建筑师，也不知其他限制，但个人觉得并不理想。5 卧样板亦有同样情况，后文再述。

三间公用卧室均为 8.8 sqm，属市场平均。空调外机板位于厨房工作阳台与浴 2 外，因此卧室均为落地窗。样板也展示了三间房的不同设计思路。

卧 4 采用 Queen 床与床侧柜的布置。

可见选择大床会压缩其他功能，如梳妆或书桌；当然标配的嵌入式衣柜依然有。

卧 3 与卧 2 均作儿童房设计，采用 Single 床。

因此空间更显宽绰；以卧 2 为例，还可放书桌。若家中有学龄儿童，我会更倾向 Single 床的灵活布局。

当然，随着家庭规模缩小，部分新加坡家庭未必需要 4 间卧室。你可把其中一间改为书房或小客厅，与朋友来场夜间扑克；或作客房/长辈偶住之用。总之，4 卧给了你选择！

卧 3 对面有一处 Store，巧妙“隐身”于墙体内，提供额外收纳，弥补家庭防护室之外的储藏需求，并配备层架，十分实用。

这是本格局的加分项。

三间公用卧室与客人共用浴 2，面积 4.2 sqm。该卫有窗，自然通风。配置含镜柜、壁挂式坐厕、手持花洒、面盆、水龙头等。

洁具配件同样来自 Hansgrohe 与 Duravit 等优质欧洲品牌。

主卧 14.1 sqm。入门不直对床，增加了私密感。

我也很喜欢这里的大幅窗扇，基本仅两扇，其中一扇大面为固定窗。若在高楼层，会更欣赏这种“画框”般的采光与视野。

主卧较公用卧室大 60%，可放 King 床；同时可容纳两只床头柜与小梳妆台。

通常，大户型的主卧在收纳上会更“讲究”——小型步入式衣帽间等，往往也是“升级”的魅力之一。

主卫 5.8 sqm，同样带窗，风格与公卫不同，采用更深的瓷砖色调，显得更为沉稳质感。

除整体配色外，主卫相比公卫的实质升级在于配置 Hansgrohe 顶喷花洒；其他如面盆、龙头、手持花洒与 Duravit 壁挂式坐厕等，与公卫一致。

The Orie – 5 Bedroom Type E1 (135 sqm/1,453 sq ft) 评测

The Orie 共有 77 套 5 卧，占 10%。在大巴窑，5 卧并不多见，Gem Residences 是少数具备该类型的项目之一，能满足大家庭所需。

即便其 1,453 sq ft 的面积不及大巴窑转售市场部分 4 卧的体量，如 Gem Residences（1,636 sq ft）、Trevista（1,819 sq ft）与 Oleander Towers（1,755 sq ft）。

只有 5 卧配私家电梯；以当今新盘价格而言，这是个体面的配置。

若能再配大户型常见的石材与实木地板（类似 Emerald of Katong 的大户型），自然更佳；但 The Orie 定位更偏大众（尽管总价不低），若用更高端材料只会推高售价。因此仍采用瓷砖+乙烯基地板。层高全栋统一为 2.77m，符合新盘均值。

步出私家电梯，即见 3.8 sqm 的独立电梯前厅。如今多数大户型都会配这种“私享前厅”，我很认可——老项目常缺失，私密性会打折。

前厅不含固定柜，可按需做定制或放活动柜。样板甚至用了玻璃陈列柜，也不失为一例。

入户即是干厨房与餐区。干厨房“到此”为止尚可，但对部分人来说餐区“过于直接”。受限于面积布局，餐桌放在这里最为合理。

餐区舒适容纳 8 人，符合 5 卧定位。

与干厨房相邻，便于待客：台面可作备餐区，并配 De Dietrich 恒温酒柜陈藏“心头好”，搭配 Blanco 水槽与 Hansgrohe 龙头，实用性强，买家会乐见。

除电器外，上方典雅玻璃柜与下方柜体也为标准交付。

与 4 卧样板类似，发展商在此也加入一抹深蓝柜体，跳脱了整体的中性色调。

干厨左侧为封闭湿厨房，内含工作阳台、WC 与家庭防护室。

前两者合计 16.4 sqm，家庭防护室为 3.8 sqm。

厨房空间充裕，沿台面提供 6 组上下柜；家庭防护室旁另有多组通高储物柜（其中一组为 DB 箱）。总之，这里收纳非常“能打”。

随房配备的电器包括 De Dietrich 燃气灶、抽油烟机与蒸烤一体机，单品价格不菲。

另配 2 门独立式冰箱、洗衣机与烘干机（Samsung）。不锈钢水槽 Blanco，龙头 Hansgrohe。

厨房左侧为带小窗的工作阳台。

虽可用来晾晒，但窗口较小，若为大家庭或许不够高效。不过 WC 也受益于该侧的小窗通风。

厨房右侧是 3.8 sqm 的家庭防护室。若无住家帮佣，通常作为储物间使用；对大家庭而言，最大化此处尤为重要。许多家庭也会把此处作为帮佣房。

通往公共电梯厅的侧门也位于此处。

回到起居区，可见墙到墙距离明显优于 4 卧样板。本户为 4m，比 4 卧长 33%；放置沙发的面宽相近，为 3.05m。样板摆放了较长的沙发，轻松坐下 4–5 人。

也因为更长的墙距，还能再加一张单人沙发，甚至两张不同尺寸的茶几。或者也可考虑更“有存在感”的电视柜——样板常做“隐形化”，以显得更省位。

阳台 9.5 sqm，以 5 卧而言尺寸到位。数字永远是相对的——虽比公用卧室更大，但 5 卧业主的生活方式可能有所不同，如更常待客等。样板在此设置了 2 人吧台。

另配了一张并不太“户外友好”的沙发，以及若干绿植与花瓶。部分买家或会放一套户外餐桌椅，我估计可舒适容纳 6 人。

接着看卧室。5 间卧室均位于同一走廊：一侧为 3 间公用卧室，对侧为 Junior Master，走廊尽端为主卧。因而走廊达 7.8m，放在多数项目中都算偏长。4 卧样板也有类似问题；在那样的总面积下，我就更不喜欢了。

我更希望把 Junior Master 放在户型另一侧，或更靠近客餐区的位置。这样对多代同堂或孩子已长大的家庭会更友好，私密性更好。另外，我也乐见至少有 1 间公用卧室可直通公卫，以 Jack-and-Jill 形式兼顾访客使用。

三间公用卧室均为 8.8 sqm，符合新盘常规。此面积可放 Queen 床与小边几；嵌入式衣柜为标配。三间卧室均为落地窗（空调外机板位于 Junior Master 一侧）。样板也展示了三种不同布置思路。

卧 4 被设计为书房——许多买家其实用不满 5 间卧室。温润的中性色调与层架，营造出舒适的阅读工作氛围。

若你仍可 WFH，这是一套理想配置，甚至还放下了小沙发用于小憩。

卧 3 为儿童房，萌趣的熊猫主题贯穿全屋。

从墙纸、地毯、床品到玩偶，黑白主题不再是我们平日所说的“殖民风”。采用 Single 床，也让房内可加书桌，更适合学龄儿童。

卧 2 更为“成熟”，采用中性色与 Queen 床。前文已述，三间公用卧室尺寸一致，此处也说明每间都可放下 Queen 床，并留出床侧几。

三间公用卧室与访客共用浴 2，面积 4.1 sqm。设计与其他样板公卫一致：白灰色瓷砖铺面，无窗（机械通风）。标配镜柜带收纳、石英台面的洗手台。洁具与配件为 Hansgrohe（花洒龙头、手持花洒）与 Duravit（面盆、壁挂式坐厕）。

Junior Master 位于浴 2 旁，9.2 sqm，较三间公用卧室仅略大，优势在于带套卫。此外，空调外机板（在 GFA 协调后不计入产权面积）紧邻此房，窗为半高窗。

与公用卧室一样，可放 Queen 床，并留出更“结实”的床侧几。

4.3 sqm 的套卫带窗，通风加分。

此外，其设计与配件同公卫一致：镜柜带收纳、石英台面洗手台；配件来自 Hansgrohe（花洒龙头、手持花洒）与 Duravit（面盆、壁挂式坐厕）。

最后是主卧。

本处 14.1 sqm，虽非市场最大的主卧，但已相当可观。可舒适放下 King 床、梳妆台与坐凳。可见床侧柜也比公用卧室更显“分量”。

内置衣柜配有侧边饰品柜。

不过，正如我在 4 卧部分提到的，5 卧主卧仅配两扇衣柜门的收纳，对此类户型而言稍显不足。更大户型通常会配更“豪华”的收纳方案；衣物较多的买家或需自行增加辅助收纳。

我特别喜欢主卧这面大窗，视觉质感更“高级”，采光更佳。高楼层也意味着更好的景观！

主卫 5.8 sqm，虽较公卫大，但别期待浴缸（不少人也认为占地不值）或“双台盆”。取而代之的是更成熟的深色系，配 Hansgrohe 顶喷花洒。

本卫亦设窗通风。

此外，镜柜带收纳、石英台面洗手台等为标配。洁具配件来自 Duravit 与 Hansgrohe 等知名欧洲品牌。

The Orie 区位评测

The Orie 的一大卖点无疑是其区位。大巴窑是成熟社区，谈不上“名门”光环，但胜在配套充足且地理居中。具体如下。

无论是否自驾，通往新加坡各关键地点都不算远。最近的地铁并非 Toa Payoh，而是仅一站之隔的 Braddell，距 The Orie 步行约 4 分钟。从 Braddell MRT 出发：1 站到 Bishan（Junction 8）与 Toa Payoh，4 站到 Orchard 与 Botanic Gardens，6 站至 Dhoby Ghaut，7 站至 City Hall。自驾方面，近连 CTE、PIE 与未来的 North-South Corridor，前往 Suntec City、Raffles Place、Orchard Road 等在路况理想时可达约 15 分钟。总之，The Orie 的位置便利，无论自住或出租都很友好。

餐饮方面，周边步行可达小贩中心与咖啡店。Toa Payoh Palm Spring Market 与 Blk 75 Lorong 5 Toa Payoh Food Centre 步行约 2 与 8 分钟，选择多且价格亲民。附近咖啡店众多，包括步行 7 分钟的 Chef Kang’s Noodle House，这家 Michelin Bib Gourmand 餐馆我在看完盘后也顺手试了碗云吞面——确实不错！

买菜购物方面，Blk 95 Toa Payoh Lorong 4 的 NTUC Fairprice 步行 4 分钟可达；Toa Payoh Palm Spring Market（湿巴刹）步行 2 分钟即抵。另有 Toa Payoh West Market（车程 3 分钟）与 Toa Payoh Vista Market（车程 5 分钟）。

步行范围内暂无大型商场，但从 Braddell MRT 出发 1 站到 Junction 8（Bishan）、2 站到 AMK Hub（Ang Mo Kio）。自驾 10 分钟内亦有 Zhongshan Mall、Novena Square、The Woodleigh Mall 等。

当然也别忘了 Toa Payoh Central，应有尽有（餐饮与生鲜杂货），步行约 13 分钟或车程 5 分钟。

家长会乐见：1 km 范围内至少 3 所小学，包括热门的 Pei Chun Public School；另一所长青热门 CHIJ Primary（Toa Payoh）也可能在 1km 内（待确认）。2 km 内再有 4 所小学，包括颇受青睐的 Catholic High 与 Kuo Chuan Presbyterian。

对于子女更大的家庭，若足够优秀可入读 RI、RGS 与 RI（JC）这几所“国民级顶尖学府”，住在 The Orie 亦是选择之一——开个玩笑，或许 The O“ri”e 的命名里也藏着对 RI 的“私心”。这些学校距 The Orie 车程均在 10 分钟内。

最近的 MRT： Braddell MRT（300m，步行 4 分钟）

公共交通

巴士站	服务线路	距公寓距离（及预估步行时间）
Toa Payoh Police Ctr Stop ID: 52449	59, 129, 231, 232	门口
Blk 202 Stop ID: 52441	59, 129, 231, 232	240m，步行 4 分钟

学校

学校	距公寓距离
CHIJ Primary School (Toa Payoh) [Pending Confirmation]	<1km，车程 5 分钟
Pei Chun Public School	<1km，车程 5 分钟
First Toa Payoh Primary School	<1km，车程 8 分钟
Kheng Cheng School	<1km，车程 3 分钟
Catholic High School (Primary)	<2km，车程 8 分钟
St Andrew’s Junior School	<2km，车程 9 分钟
Kuo Chuan Presbyterian Primary School	<2km，车程 8 分钟
Marymount Convent	<2km，车程 7 分钟
Raffles Girls School	1km，步行 14 分钟
Raffles Institution	3.2km，车程 7 分钟
CHIJ Toa Payoh	1.8km，车程 5 分钟

购物商场

商场	距公寓距离（预估车程）
Toa Payoh Hub	1.6km，5 分钟
Junction 8	3.3km，10 分钟
Novena Square	3.9km，9 分钟
Zhongshan Mall	3.6km，8 分钟
The Woodleigh Mall	4.5km，9 分钟
AMK Hub	6.6km，14 分钟

私家交通

主要目的地	距公寓距离（高峰时段 [0830] 最快车程）
CBD (Raffles Place)	11.8km，16 分钟
Orchard Road	7.2km，12 分钟
Suntec City	9.5km，14 分钟
Changi Airport	17.6km，18 分钟
Tuas Port (By 2040)	40.9km，45 分钟
Paya Lebar Quarters	7.8km，12 分钟
Mediapolis (and surroundings)	11.2km，16 分钟
Mapletree Business City	13.1km，22 分钟
Tuas Checkpoint	30.5km，30 分钟
Woodlands Checkpoint	19.7km，20 分钟
Jurong Cluster (Jem)	16.4km，18 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	20.5km，22 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	14.7km，18 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	14.6km，14 分钟

临近道路出入口：1 个——驶入 Lor 1 Toa Payoh，可在数分钟内接驳 PIE、CTE 与 Lornie Highway

The Orie 发展商评述

发展商

City Developments Limited 是新加坡规模最大的房地产发展商之一，持续深度参与本地房地产市场，近年新盘包括 Canninghill Piers、Sengkang Grand Residences（与 Capitaland 合作）、Irwell Hill Residences、Haus on Handy、Amber Park、Boulevard 88 等。作为丰隆集团成员，CDL 版图遍布 29 个国家，全球已开发逾 47,000 套住宅，持有逾 23m 可出租楼面，涵盖住宅、商业与酒店资产；于新交所上市，市值 S$4.7Bn（截至 2024 年 12 月 27 日）。

Frasers Property 为东南亚、澳洲、欧洲与中国的多元房地产业主、发展与资产管理者，资产横跨零售、住宅、商务园与物流等。在新加坡的重点资产包括 Frasers Tower（丹戎巴葛）、The Centrepoint、Northpoint City、Century Square 等；住宅组合包括 Compass Heights（新加坡首个综合体）、Martin Place Residences、Riviere、Flamingo Valley、North Park Residences 等。于新交所上市，市值 S$3.6Bn（截至 2024 年 12 月 27 日）。

Sekisui House 成立于 1960 年，是日本最大的开发商之一。除日本本土外，亦在美国、英国、澳大利亚与新加坡开发项目；在新加坡与多方 JV 合作，历年参与 One Holland Village、Seaside Residences、Rivertrees Residences、Woods Square 等。

建筑师

ADDP 于 1986 年成立，是新加坡公寓领域的熟面孔，亦为本地预制装配式建造（PPVC）先行者之一。其理念强调通过创新与品质设计促成活力增长；代表项目包括 The Avenir、Martin Modern、Seaside Residences、Botanique at Bartley、Cliveden at Grange 等。

户型分布

户型	面积 (sqft)	单位数
1 Bedroom + Study	517	78	10%
2 Bedroom	592 – 700	310	40%
3 Bedroom	850 – 1,130	195	25%
4 Bedroom	1,216 – 1,367	117	15%
5 Bedroom	1,453	77	10%
总计		777

我们在 12 月初曾写过简析，提到 The Orie 的户配以小户型为主：1 与 2 卧，以及小面积（850 sqft）的 3 卧合计占 60%，且这几类小户型的数量分布相当平均（各约 77–78 套）。

其余 40% 为 3–5 卧，其中部分大三房为 dual-key 格局。小户型占比较高且提供 dual-key，令本项目对房东更具可操作性。

这也契合其区位：距 Orchard 仅四站，RCR 位置到 CBD 车程短。正如我们所述，仍有数量可观的 1,000+ sq ft 家庭型单位，既可自住，也可出租。

平面图显示不少单位采用当下流行的“哑铃”格局，减少走廊浪费。且作为 GFA 协调后项目，避免了把空调外机板或花槽计入 GFA 的“无谓浪费”。

The Orie 楼栈分析

总平面图

下午西晒

最佳 Stacks

以新加坡标准而言，The Orie 的朝向很理想——所有单位非北即南，避开早晚阳光直射，其中傍晚西晒最不受欢迎。两栋楼相距 43m，且仅少数户彼此正对，因此项目内部的私密性不错。

但 The Orie 周边多为 HDB 组屋，多少仍有“对景”的考量。朝北户面向 Lor 1 Toa Payoh（双向各 3 车道），对面约 90m 处为 12 层 HDB。尽管距离尚可，但我预计朝北户会承受更多车流噪音；其中 12 号楼会好于 10 号楼（距离马路更远）。低楼层很难获得开阔景观，对面 12 层 HDB 建于 1972 年，外立面也较为老旧。

朝南户斜对 Lor 4 Toa Payoh（5 车道），预期稍静一些；近侧 HDB 高度也显著更低（4 层），但与 The Orie 的距离更近；最东侧的 Stacks 还需面对 100m 外的 Gem Residences（38 层）与数栋 19 层 HDB。

另需留意：部分户型的外立面配有 RC 挑板。虽然不计入产权面积，但若楼宇养护不佳，挑板易积尘；且某些房间因“退进”而减少采光。建议在样板模型前多加留意比较。

总体而言，The Orie 白天通风条件不错，但景观并非强项。高楼层（>30 层）朝北可见局部绿意，朝南则为一般城市景观（远处或可见 CBD 天际线）。但要获得越过周边楼高的视野，预期需要支付可观高楼层溢价。

The Orie 价格评测

若你在考虑 The Orie，势必会与邻近项目对比。以下为其定位概览。

发展商已公布价格，起步为：

• 1 卧 + 书房 (517 sq ft) – $1.28 mil ($2,476 psf);
• 2 卧 (from 592 sq ft) – $1.48 mil ($2,500 psf);
• 3 卧 (from 850 sq ft) – $2.09 mil ($2,459 psf);
• 4 卧 (from 1,216 sq ft) – $2.92 mil ($2,401 psf);
• 5 卧 (from 1,453 sq ft) – $3.48 mil ($2,395 psf)

目前尚未有完整价目，但以下为不同 $PSF 假设下的价格矩阵：

Estimated $PSF	1+S	2BR	3BR	4BR	5BR
$2,400	$1,240,800	$1,420,800	$2,040,000	$2,918,400	$3,487,200
$2,450	$1,266,650	$1,450,400	$2,082,500	$2,979,200	$3,559,850
$2,500	$1,292,500	$1,480,000	$2,125,000	$3,040,000	$3,632,500
$2,550	$1,318,350	$1,509,600	$2,167,500	$3,100,800	$3,705,150
$2,600	$1,344,200	$1,539,200	$2,210,000	$3,161,600	$3,777,800
$2,650	$1,370,050	$1,568,800	$2,252,500	$3,222,400	$3,850,450
$2,700	$1,395,900	$1,598,400	$2,295,000	$3,283,200	$3,923,100
$2,750	$1,421,750	$1,628,000	$2,337,500	$3,344,000	$3,995,750
$2,800	$1,447,600	$1,657,600	$2,380,000	$3,404,800	$4,068,400
$2,850	$1,473,450	$1,687,200	$2,422,500	$3,465,600	$4,141,050
$2,900	$1,499,300	$1,716,800	$2,465,000	$3,526,400	$4,213,700
$2,950	$1,525,150	$1,746,400	$2,507,500	$3,587,200	$4,286,350
$3,000	$1,551,000	$1,776,000	$2,550,000	$3,648,000	$4,359,000
$3,050	$1,576,850	$1,805,600	$2,592,500	$3,708,800	$4,431,650
$3,100	$1,602,700	$1,835,200	$2,635,000	$3,769,600	$4,504,300

作对比，Chuan Park 起步 $2,214 psf，Emerald of Katong 起步 $2,344 psf，开盘周末平均分别为 $2,579 psf 与 $2,621 psf。因而 The Orie 起步 $2,395 psf，我认为平均约 $2,600 psf 较为合理。实际中，The Orie 低高楼层的价差可能不小，因高楼层享有明显更好的景观。

这可能会把部分买家“挤出”高楼层选项，尤其当低楼层与“更可负担”的单位数量有限时。也再一次引出老问题：更好景观的价值，究竟应“值”到何处为止？

项目	单位数	Psf	TOP	年限	价差
The Orie	777	$2,600 (est)	2029	99 Years
Gem Residences	578	$2,082 (highest)	2019	99 Years	+25%
Trevista	590	$2,043 (highest)	2011	99 Years	+27%
Trellis Towers	384	$1,981	2000	Freehold	+31%
Oleander Towers	318	$1,560	1997	99 Years	+67%
Jadescape	1,204	$2,169	2022	99 Years	+20%
Amo Residence	372	$2,263 (latest)	2026	99 Years	+15%
Chuan Park	916	$2,586	2028	99 Years	+1%

以上选取了 The Orie 在大巴窑的 4 个邻居、区域内最新 TOP 的 Jadescape，以及尚未 TOP 的两大新盘（Amo Residence 于 2022 年开盘；Chuan Park 于 2024 年 11 月开盘）。我预期 The Orie 的平均价会落在与 Chuan Park 相近的区间，因而估测约 $2,600 psf。

正如本文多次提及，大巴窑公寓供应偏少。目前周边仅 4 个可买转售的项目，最近且直接的竞争者为邻侧的 Gem Residences。经纪大多会提到——Gem Residences 的发展商（Gamuda Land 与 Evia Real Estate）在“名气”上或不及 The Orie 的团队，因此“气质”上会被视作略逊；更重要的是，Gem 部分户型面向较小众的投资客群（如 triple key）。就价格而言，The Orie 预计较 Gem Residences 的最高 psf 高约 25%，以当下新盘溢价看属合理；尤其考虑到更高的效率、更新的租期，以及 GFA 协调后不再把常见的空调外机板（约可占 7% 面积）计入产权面积。

Trevista 的最新成交显示其价格表现不俗，2024 年 11 月多套三房已成交在 $2,000 psf 以上；对一座 13 岁的公寓来说并不差。The Orie 预计较其 psf 高约 27%，且在 2029 年 TOP 时将比 Trevista 年轻 18 岁。若非迫切“即住”需求，The Orie 看起来更稳妥。

Trellis Towers 与 Oleander Towers 则属于另一时代，那时价格尚未如今日般“高耸”。话虽如此，两者也曾在各自“黄金期”（亚洲金融危机与互联网泡沫前夕）站上市场高位。另需注意 Trellis Towers 为 Freehold，而 Oleander Towers 至 2029 年仅余 60+ 年年限。

更具参考意义的是 Jadescape 与 Amo Residence，二者分别位于顺福与宏茂桥。Jadescape 为众多买家带来可观获利，平均价自 2018 年开盘（平均 $1,663 psf）至今已达 $2,172 psf；Amo Residence 则于 2022 年以 $1,890 psf（平均 $2,114 psf）开盘，近期一套二楼三房转售成交 $2,263 psf（原购 $1,890 psf）。据此，The Orie 将较 Jadescape 高约 20%、较 Amo Residence 高约 15%。若考虑 GFA 协调后“还原”面积，差距会再缩小。此外，Amo 的该笔转售仅为二楼，未来卖家很可能寻求更高价格，接近 The Orie 的开盘价。因此三者更取决于需求偏好（Jadescape 已 TOP）与位置偏好（同属一带，但各自街区特性不同）。

最后，参照 Chuan Park 这类近期热门新盘在开盘当日随时“递涨 $PSF”的策略，也要思考 CDL 是否会采取相近做法；若会，涨幅会有多大，以及在你心中的“合理线”在哪？

无论如何，我们很快会推出完整的价格评析，敬请留意。

The Orie 升值分析

1. 大巴窑私宅供应稀缺

这点众所周知——尽管大巴窑广受欢迎，HDB 远多于公寓。The Orie 是 8 年来的首个大巴窑新盘，也是第 5 个公寓。现有 4 个公寓（Gem Residences、Trevista、Trellis Towers、Oleander Towers）合计仅 1,870 户；The Orie 单盘即新增 42%。至 2029 年 TOP 时，它也将比最老的 Oleander Towers 年轻 32 年。

这与当地 近 38,000 套 HDB 的体量形成鲜明对比。诚然，不少 HDB 年代已久，但大巴窑作为最具代表性的“心邻”（如今也颇受私宅买家青睐）之一，其长期需求预期稳健。

2. 2030 年前落成的大巴窑综合项目

政府已宣布将在 2030 年前于大巴窑兴建一座综合发展项目，作为大巴窑镇中心的延伸，包含体育中心、综合诊所、公共图书馆与城镇公园，位于 Lor 6 Toa Payoh 与 PIE 之间。单凭此并不足以推动 The Orie 价格上扬，但区域配套的持续升级将提升宜居性，进而增强意向买家对大巴窑的好感与居住意愿。

3. 邻近地块的未来规划

依据 URA MasterPlan，周边有多幅住宅预留地（仍待未来规划），其中数幅更靠近 Caldecott MRT，而非 The Orie 最近的 Braddell MRT。

这意味着 The Orie 或非本区最后一个新盘，未来仍有新增供给的可能。

我们的看法

作为 2025 年的首个新盘，The Orie 有望强势入市。消费情绪依然健康，受益于本地经济稳定与全球资产（股市、商品与加密资产）价格的高位。再叠加 The Orie 毗邻地铁、身处成熟社区的区位条件，若能复制 Emerald of Katong 与 Chuan Park 的热度，恐怕并不令人意外。

两栋 40 层高楼的体量足够“震撼”，Grand Function Room、龙形游乐区与高颜值泳池等亮点也会给访客留下好印象。至于部分大户型的平面布局我不算粉，但考虑到上一个新盘已是 8 年前，我不认为这会成为买家的“致命项”。

大巴窑的公寓供应偏少，短期内也不见得会有太多新增。除 Gem Residences 外，其余项目也在逐步“老去”。The Orie 为买家提供了进入广为人知、受欢迎区域的机会。唯一待看的，是在近期新盘需求背景下，价格如何分阶段上调，以及楼层越高、景观越好所带来的溢价影响。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。