有地住宅对新推公寓的影响：买家需要了解什么

Chuan Park 于 2024年11月10日的开售周末，售出其单位的 70 per cent，的确令人侧目。造成这一情况的原因有数个——包括约 14 年未有新盘所累积的需求——但一个容易被忽略的因素，可能是周边的有地住宅聚落。我们常把目光投向 HDB 聚落，视其为潜在买家来源，却容易忽略有地住宅群同样会带来影响。以下是原因：

Chuan Park 附近有相当规模的有地住宅聚落

单纯的供应量有时就是一个关键因素。在一些社区，尤其是长期维持低密度住宅的地段，想留在该位置的买家会迅速抢购现有的公寓单位；即便是新推项目，其价格仍可能低于有地住宅的选择。

基于此，我们来看看 Chuan Park 周边的有地住宅聚落：

周边有相当数量的有地住宅；此地图上约有 5,500 套有地物业。现在我们把目光转向附近 3 房或更大的公寓单位数量（我们将跳过较小的 1 房与 2 房，以聚焦于主要人群——家庭买家）：

我们估算，3 房及以上的单位仅约 1,351 套。这意味着该区域的有地住家数量大约是公寓选择的 4 倍。如果你在此区找房，会发现其中很大一部分是总价较高的有地住宅。

接着，我们快速比较一下该区公寓与有地住宅的价格：

以上基于 2024 年的成交记录。有地住宅的平均成交价约为 $5.08 million，不过独立洋房明显高出不少。 

以下是附近公寓的价格：

Chuan Park 的 3 房均价约 $2.6 million，4 房约 $3.5 million。虽称不上便宜，但你会注意到，Chuan Park 的定价仍低于排屋，更遑论独立或半独立式单位。正是周边价格较高（得益于有地住宅聚落）与公寓选择有限的叠加作用，让 Chuan Park 的价格对买家更易接受。

更重要的是，这也意味着部分有地屋主会选择先套现，再在附近换置为更合适尺度的私人物业。

这或许也是项目在开售时能达到 70 per cent 售罄率的原因之一。

再举一例，来看同属东北区的另一个分区：Ang Mo Kio

Ang Mo Kio 同样是东北区域内的成熟地带。不过，这里的有地住宅聚落更为有限：

Ang Mo Kio 约有 3,900 套有地住家，少于 Chuan Park 周边。接下来是公寓的数量：

3900 versus 3,212 的差距，远小于 Chuan Park/Serangoon 一带所见的差距。公寓与有地住宅的供给在这里大致相当。

接着看看价格：

这里的价格低于 Serangoon，平均约 $4 million。 

公寓价格也相对更低，因此来自本区有地住宅对公寓价格的“托底”作用也会较弱。与 Chuan Park 的情况类似，这说明买家对全国或更大范围的“总体”房价，往往只是抽象概念；真正影响价格敏感度的，是更为贴近的地段环境——“便宜”或“昂贵”的标签，正是在这种对比中形成的。 

同样值得指出的是，尽管我们常把 HDB 视为公寓价格的主要“供给端”来源（因升级族），但有地屋主也不应被忽略。有人并非转向组屋，而是从有地住宅换置到公寓，以便享用共用设施；相当多的有地屋主确已完成这种转换，因为公寓更便于家庭 BBQ、泳池畔聚会等。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。