高地价对新加坡房价的影响：自 1992 年以来地价如何演变

开发商经常提到的新盘定价之所以居高不下的主要原因之一，就是地价。我们在这里有一篇文章涵盖部分细节。然而，我们也常听到大家的质疑，似乎每年都在听到同样的说法；诚然，我们也难以想起有哪个时期开发商不在抱怨地价。因此，我们决定回顾一下地价是如何走高的：

新加坡的地价如何变化？

这张图展示了自 1992 年以来的平均地价。你会注意到这里有三次明显的飙升：

第一次，大约在 1996 年，此前几年价格大幅上涨；一直延续到 1997 年年中左右。这是亚洲金融危机（AFC）到来前的序曲，市场在突然崩盘前异常亢奋。自 1997 年年中开始暴跌后，出现了史上最严重的楼市低迷之一，一些房价从 1996 年峰值回落约 45 per cent（可参阅这份旧文件）。

第二次，大约在 2007 年，是伴随着一轮大型楼市繁荣而来。翌年全球金融危机再次令价格急挫。然而，由于美国联邦储备局实施零利率政策，复苏非常迅速。某个阶段，影响之大以致采用 SOR 贷款方案的借款人（如今已不再使用）竟然出现negative 房贷利率。 

第三次大幅飙升，发生在约 2017 年，据称源于资金雄厚的中国开发商涌入。这引发了集体出售狂潮，激进竞标推高地价并压缩利润；尽管中国开发商如今已基本被视为生态的一部分，但其对地价的影响从未真正逆转。 

2017 年似乎是把价格推升得最显著的一年

如果你看 2017 年的平均地价，会发现这是平均价格首次突破 $1,000 psf。相比前一年（$784 psf），当时大约飙升了 34.5 per cent。 

2017 年之后，地价再未跌破 $1,000 psf，唯一的例外是 2020 年疫情高峰期。紧接着的次年，价格又迅速反弹至 $1,000 psf 以上。 

当时，市场已为价格可能再度飙升做好准备；因为到了 2022 年，2017 年那批集体出售重建项目的最后一批将交付。但正如我们在这篇文章中所说，情况并未如预期发生。更多GLS 土地释放、更高的 ABSD，以及土地增值费（LBC）等因素，使开发商对激进出价犹豫不决。开发商趋于谨慎，令去年价格回落至 $1,061 psf；而如果对Marina Gardens 白地段的最新投标具有参考意义，地价或许会继续保持低迷——至少在像 CCR 这类受降温措施影响最深的区域。

因此从短期来看，地价较过去两年略低。 

但既然如此，为什么新盘价格并未下跌？ 

嗯，自去年以来，新盘的“常态”已被确立在大约$2,100+ psf。因此即便开发商以更低价格拿地，他们大概率也不会把售价压到这之下。何必呢？只要买家仍愿意在该价位出手、市场仍然接受，开发商自然希望改善本就偏薄的利润率。 

本周与一位经纪的相关讨论中，她指出——一家财团以较低价格拿下 Marina Gardens 白地段，并不意味着最终项目会比周边公寓便宜太多。新盘通常会高于现有转售项目定价；而当地现有项目——如 Marina One 或 Marina Bay Residences——也绝称不上便宜。 

因此，地价确实会影响开发商定价；但还存在其他“粘性”因素，例如已形成的市场价位，即便当年拿地更便宜，价格也可能依旧居高不下。

还需考虑的另一因素：集体出售与置换房产的成本

在未来几年，这一因素有些难以预料，因为我们尚不清楚集体出售市场将如何演变。一方面，考虑到置换房产的成本，集体出售的业主似乎会要求更高的价格。 

例如，若你在 2014 年 1 月购买了一套转售住宅，当时价格可能约为 $1,204 psf。若该住宅被集体出售、你需要置换房产，目前转售单位的平均价约为 $1,595 psf，而新盘平均约为 $2,315 psf。 

要说服你在集体出售上签字，潜在开发商必须提出相当可观的金额；而这又会把地价推高。 

反过来，鉴于开发商更趋谨慎，集体出售的业主也可能先让步，同意降价。话虽如此，大多数人似乎并无迫切出售的需要，因为多数新加坡房产持有者资本状况良好，可以等待符合预期的价格。

尽管如此，我们已看到迹象显示业主要下调要价，因为开发商并不买账。一个典型例子是 Pine Grove，其集体出售委员会正寻求业主达成共识，以$1.78 billion 的更低价格重新启动，而非此前的 $1.95 billion。

总体而言，在当前经济环境、利率与降温措施下，我们大概率不会再见到 2017 年那般的集体出售狂潮；但这虽然意味着地价不太可能飙升，也并不保证新盘价格会更低。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。