是否应该购买 Sora？与 Lakegarden Residences 及周边转售公寓的价格评测比较

鉴于在 2024 年更广泛的房地产市场背景下，Sora 的开盘价格颇具吸引力，接下来我们更仔细地看看，它与新盘竞争项目以及周边转售公寓的价格究竟如何对比。

（若想更深入了解 Sora，可浏览我们的完整评测 here）。

在深入各项目之前，先谈谈土地收购成本。

Sora 是由原 Park View Mansions 旧址重建而来，后者以 $260 million 集体出售。折合为 $1,023 psf ppr。

毗邻的 The LakeGarden Residences 将取代 Lakeside Apartments，该项目以 $273.89 million 集体出售。折合为 $1,077 psf ppr。

单从拿地成本来看，Sora 无疑比隔壁竞争对手处于更有利的位置，这也使其在定价上更具灵活性。毕竟，其 $1,850 psf 的起步价比 The LakeGarden Residences 的 $1,880 psf 更低 $30（对应的是 678 平方英尺、位于 1 层的 2 卧单位）。

以下是目前以 $psf 口径计算的成交价一览：

我把 J’den 放进来，是因为它可以作为该区域公寓价格的上限。J’den 是综合用途开发，自然能获得更高的定价，因此像 Sora 这种距离更远的公寓不应接近 J’den 的水平。

鉴于 1 – 4 卧单位的指引 $PSF 已公布，我将据此与 The LakeGarden Residences 的单位进行比较。

Sora vs The LakeGarden Residences – 1 卧对比

先看 Sora 的 1 卧 + 书房。此处仅有 36 套（仅占整体户型比例的 8%），与 The LakeGarden Residences 一样，这类单位的去化速度几乎毫无悬念会是最快的（尤其考虑到其定价）。

该区域也颇受 HDB 升级购房者青睐，而他们通常至少需要 2 卧，因此这样的户型配比是合理的。The LakeGarden Residences 也是类似设定，1 卧约占整个项目的 7.5%。

现在把两者的 1 卧 + 书房来个并排比较：

显然，若只看价格，Sora 在这里更胜一筹。它是 1+书房，比 The LakeGarden Residences 售出的最便宜 1 卧更实用；面积更大，$PSF 也便宜近 $300。

当然，这样的比较并不完全公平，因为 The LakeGarden Residences 最便宜的并非 1+书房，所以我们看看其下一个更大的 1 卧：

两种布局最大的不同在于书房的位置。这里没有绝对的对错，只是偏好问题。喜欢独立书房的人无疑会更偏向 The LakeGarden Residences。不过，把书房设在主卧里也有其吸引力。为什么？因为这意味着一个更大的主卧。由于没有不带书房的版本，不想要书房的人也能享受一个更宽敞的主卧，并可按喜好进行配置。

尽管如此，我相信大多数人还是会偏好独立书房。人们倾向于将空间分区以服务不同用途，因此一个独立房间更具灵活性，也可作为储物间甚至小型客房——这是主卧内的书房无法胜任的。

另一个要点是入户后的第一印象。Sora 的 1+书房通往餐厅的通道更短，但随即打开的是更宽阔的空间，显得更大。相对地，The LakeGarden Residences 的通道更长，并通向被主卧一侧“边界”住的客厅，给人空间较小的感觉。

还有阳台的可达性差异。这同样取决于偏好。但我认为阳台连接客厅对于有访客时会更不尴尬。若要邀请客人到阳台小叙，若必须从你床脚挤过去就没那么“好玩”了。

最后一个差异是浴室通风。The LakeGarden Residences 设有窗户，可自然通风。不幸的是，Sora 的主卫没有。

总体而言，两种布局各有优劣；若仅从布局本身看，The LakeGarden Residences 那种更传统的 1+书房似乎更可取。不过我们也要意识到 Sora 大约便宜 5.5%。在这种情况下，较低的价格或许足以弥补我们认为不那么理想的布局，但这仍是主观判断。

Sora vs The LakeGarden Residences – 2 卧对比

2 卧方面，Sora 最低价的是 646 平方英尺的 2 卧豪华型，我将其与 The LakeGarden Residences 售价 $1,198,800 的最便宜 2 卧 compact+ 对比。

在这里 Sora 面积更大——准确说大 54 平方英尺，这体现在它是 2 卧 2 卫单位，而 LakeGarden Residences 只有一个公共浴室。

LakeGarden Residences 的布局有点“少见”，把公共卧室放在了入户门旁。尽管各有所好，但大多数住户会更偏好将卧室置于更远离公共活动区的位置，以获得更好的私密性（例如远离餐厅、客厅，更不要紧贴玄关）。

Sora 的 646 平方英尺单位采用“哑铃”布局，空间效率更好。公共卧室也为套房设计，直通浴室，使居住者的私密性更佳——若你打算分租一间房、双方都希望拥有自己的独立空间，这点尤为可取。

我也喜欢 Sora 厨房有一扇小窗，重油烟烹饪时能更好通风。往往需要形成穿堂风的通道，否则除非打开大门，厨房的气味容易滞留。有了这扇窗，就不必频繁打开大门。The LakeGarden Residences 则没有这种便利！

但我们不应把 2 卧 2 卫与 2 卧 1 卫直接比较。毕竟超过 $100,000 的价差是意料之中的。相反，我们看看 The LakeGarden Residences 最便宜的 2 卧 2 卫布局：

两者面积仅差 3 平方米，但尽管大小接近，仍不能完全等量齐观。因为 The LakeGarden Residences 的 678 平方英尺单位只有 1 间“完整”浴室。诚然，额外的坐厕（bidet）带来了一定差异，但拥有 2 间完整浴室能提供更多私密性与独立性——这是许多屋主会慎重考虑的。想想只有 1 个孩子的小家庭：在某个阶段，父母或许很希望能独享淋浴空间，而在 compact+ 布局下，这并不现实。

为何 The LakeGarden Residences 面积更大，却提供的功能却少于 Sora？Sora 的“哑铃”布局带来了更高效率。以 $2,012 psf 而论，Sora 更高的 $PSF 是有道理的，因为它确实配备了两间完整浴室。

也可能正因为如此，The LakeGarden Residences 的 2 卧 compact+ 是所有 2 卧中剩余单位最多的类型。

我也喜欢 Sora 厨房有一扇小窗，重油烟烹饪时能更好通风。往往需要形成穿堂风的通道，否则除非打开大门，厨房的气味容易滞留。有了这扇窗，就不必频繁打开大门。The LakeGarden Residences 则没有这种便利！

最后，我们把 The LakeGarden Residences 的 732 平方英尺布局与 Sora 最小的 2 卧做一个更“公平”的对比：

该布局目前（为止）最便宜的成交是 6 楼单位。我知道较低楼层更贵有些反常，但事实确实如此。实际上，2 至 5 楼的售价都是 $1,508,000。

两者同为“哑铃”布局。然而，The LakeGarden Residences 又一次把卧室放在了玄关旁，这在我看来由于私密性较差，恐怕不太受欢迎。我同样觉得把浴室放在玄关旁并不理想。有人会觉得这“风水不好”，因为浴室被视为“污秽”之所，正对厨房或紧贴入户门都不是好格局。

我喜欢 The LakeGarden Residences 的一点是其 L 形厨房，台面更充裕。Sora 在这方面似乎不足。不过，我仍然很欣赏其厨房旁的小窗。交叉通风在厨房尤为重要，这扇小窗有助于排走重油烟。客厅对面墙面也有一扇小窗，引入更多日照与清风——是个不错的设计细节！

说到客厅这面墙，我必须强调公共卧室的一个重要差异。注意 The LakeGarden Residences 的公共卧室后移更深，相较 Sora 的布局更靠后？这意味着卧室一侧被挡，日照会更少。相反，Sora 更传统的“哑铃”布局让卧室更靠近阳台，可从多个方向获得更多采光。这也导致 The LakeGarden Residences 公共卧室的视野可见度更低，影响居住体验。

更糟的是，The LakeGarden Residences 公共卧室左侧是 5 卧的大户型（18 号栈）。由于其退距关系，公共卧室的可视范围非常狭窄。仅凭户型图或总平面图很难想象，因此想要裕廊湖景的买家在选择该布局时要承担一定风险。若我们按总平面图画出视角，会发现确实很窄（免责声明：总平面图与户型图位置仅供示意）。

话虽如此，至少它是朝湖的——Sora 则不是！

最后一个差异是主卫。Sora 可自然通风，而 The LakeGarden Residences 需要机械通风。有人并不在意，但自然通风在去味方面更有效。开窗也能形成交叉通风，而没有窗户则不可能实现。

综合来看，我认为 Sora 在这里更占上风。该 2 卧布局兼顾高效与实用，是一种买家熟悉、且有利于日后转售的布局——许多寻找 2 卧的买家会特意留意这类“哑铃”格局。相比之下，The LakeGarden Residences 较不传统的布局，可能会让信奉风水的买家却步，也会注意到公共卧室在采光/视野上的折扣。

更令人玩味的是价格。Sora 最便宜的 2 卧将比 The LakeGarden Residences 的直接对标款便宜约 $200,000！若假设涨价节奏相近，那么 Sora 确实更有优势。

但在下结论前，我必须重申，两者的 B1 stacks 都没有裕廊湖景，朝向 Yuan Ching Road。若这是你的硬性要求，那么这 $200,000 的“折价”未必合理。从投资角度看，$200,000 相当于仅为湖景和一个不太理想的布局多付约 15% 的溢价。就此而言，这个溢价不小，我倾向认为在转售市场中会收窄。

Sora vs The LakeGarden Residences – 3 卧对比

在本段比较中，我将参考 The LakeGarden Residences 最便宜的 3 卧——926 平方英尺、成交价 $2,061,000。

它仅比 Sora 的起步价略高，但面积小 10 平方英尺。

两种布局差异较大。The LakeGarden Residences 采用“哑铃”布局，因走道更少而更高效。这使其拥有更长、更实用的厨房，柜体空间也更多。

相较之下，Sora 的布局预留了一个灵活空间，适合需要办公区、帮佣独立空间或额外储物的人士。

不过，既然两者面积非常接近，而 Sora 通往卧室的走廊更长，那么这部分额外空间必然得从别处“挪用”。在 Sora 中，代价体现在公共浴室更小、厨房也更小。

Sora vs The LakeGarden Residences – 4 卧对比

Sora 最低价的 4 卧为 1,528 平方英尺，售价 $3,050,000。我将其与 The LakeGarden Residences 成交价最低的 4 卧对比，后者为 1,335 平方英尺、售价 $2,848,000（$2,133 平方英尺）。

两种布局都配备私家电梯，且为“哑铃”形。主要差异在于 The LakeGarden Residences 的其中一间卧室较小，因此示意仅放了单人床；而 Sora 的 4 卧里，每间卧室至少可放下大床。Sora 的客/餐厅更宽，主卧也更大，甚至可像其 3 卧布局那样放下一张书桌。

巧合的是，两者的次主卫都没有自然通风。

由于 Sora 明显更大（多 193 平方英尺），虽然 $PSF 更低，但总价仍高出 $200,000 以上。考虑到两者的布局都已相当实用，这个差距不小。除非你坚持要 4 间常规尺寸卧室，否则这笔总价差异确实不容忽视。

若考虑本地 HDB 升级客在此区域寻找 4 卧，这个总价差可能会影响选择——多出的 $200,000 意味着需多准备逾 $50,000 的现金或 CPF，这对他们而言是笔不小的数目。

Sora vs The LakeGarden Residences – 5 卧对比

5 卧的比较暂时难以下定论，因为 Sora 尚未给出指引价。此处仅就布局优劣作讨论。

首先，两者的 4 卧与 5 卧布局差异并不大：

对于 Sora，主要是新增了一间不足以放下大床的卧室，以及更大的主卫以容纳浴缸。这是两者布局之间的一个差异。你会发现，Sora 稍大的 5 卧由于这个增配，整体更具豪华感；但除此之外，两者并无太多不同。

截至目前，仅有 3 套 5 卧成交——其中最低价为 $3,357,500（$2,116 psf）。

若假设两者 $PSF 相同，那么面积差异仅为更大的主卧衣帽与浴室、以及略宽的客/餐厅多付约 $195k。

新盘对比

以下为仍有余货项目的平均 $PSF 及其要价。请注意，这些基于剩余单位，因此数据可能失真：仅剩高楼层（更高 $PSF）或更大面积单位（更低 $PSF）。

为估算 Sora 的定价，我将以 The LakeGarden Residences 各卧室类型的 $PSF 与当前要价取平均。这是截至撰文时，若开发商按要价售出，The LakeGarden Residences 所有单位的真实平均 $PSF。

我也按 3 卧进行排序，因为这与项目的户型配比最相关。

在低 $2,000+ psf 的区间，Sora 定位看起来是恰当的。它显然比 J’den 更可负担——后者为一体化开发，随着去化加速，当前的 $PSF 要求更高。

不过，它也不是你以为的那种“离 MRT 较远的大众型公寓里最便宜”的存在。

首先，新推出的行政公寓（EC）因有补贴，坦白说并不具备可比性（主要因补贴影响）。

像 The Arden 与 Mori 则是完全不同的产品。

The Arden 是以更可负担价位著称的精品项目，我们曾在here撰文介绍。其景观一般，受限于体量，配套也较有限。它同样不在 MRT 附近，这一点与 Sora 相似，因此定价也相应体现。

Mori 位于 Geylang。由于区位属性差异（且其为精品公寓），很难直接比较。

The Myst 在 3 卧类别整体 $PSF 更低，考虑到其距离 Cashew MRT 步行约 5 分钟，似乎颇具吸引力。周边配套也不算缺乏——Hillion Mall、HillV2 与 The Rail Mall 相距不远。两者之间，主要取决于你更偏好居住在 Jurong 还是 Upper Bukit Timah。

总体而言，我认为其定价与 The LakeGarden Residences 相比是有竞争力的，这也说得通：后者体量更小且有无遮挡景观。随着该区域持续转型为第二个 CBD，市场会越来越习惯该区新公寓 $PSF 高于 $2,000 的水平。

在快速了解了 Sora 于当下新盘中的定位后，我们再来看看该区域的转售公寓。

Sora 与转售公寓对比

以下为周边项目价格速览。

此次价格对比，我选取了我认为与 Sora 更直接竞争的项目，像 Lakeside Towers 与 Parc Oasis 因楼龄较高而排除在外。

距离 Sora 最近的转售项目为 Lake Life，同样离 Lakeside MRT 较远。按 psf 计，Sora 平均比 Lake Life 贵 36%，从这个角度看，Sora 与 The Lakegarden Residences 的定价略高。

不过需要记住，首先，Lake Life 为 EC，开盘价更低（2014 年均价 $857 psf），且当时通胀压力较小，裕廊的热度也不如如今。

Lake Life 也有单位可望裕廊湖花园，但由于地块布局所限，大多数单位并无无遮挡湖景。

不管怎样，除非你执意要无遮挡的裕廊湖景，否则仅因楼龄相差 15 年而出现 36% 的 $PSF 差距，可能会让一些人踌躇。因此我们再看一次近期 3 卧的对比。

现在把 Sora 的 936 平方英尺单位，与一套 1,076 平方英尺、成交价 $1,583,500（$1,471 psf）的 3 卧对比。

两者最显著的区别在阳台。Lake Life 将大量面积用于将阳台横跨两间卧室。这部分空间原本可用于设置家庭防护室（多数家庭都会觉得很实用）。主卧也无法像 Sora 那样放下一张书桌。

因此，若你并不热衷在炎热天气中享受露台用餐，Sora 的布局看起来更为实用。Sora 的灵活空间很好地替代了 Lake Life 所缺少的储物区或书房。

尽管如此，价格差距依旧很大。这并不必然意味着不值得购买 Sora——当前市场已表明，人们愿意为裕廊一个不靠近 MRT 的住宅支付超过 $2,000 psf 的价格。然而，如果你不在意“全新”或“无遮挡湖景”，那么区域内确实有像 Lake Life 这样体面且更可负担的替代品。此外，Lake Life 的客/餐厅更宽敞。对有年幼孩子的家庭而言，这一处空间本身就极具价值，因为它能提供比 Sora 较窄客/餐厅更大的活动空间。

如果你在找 4 卧，也可以考虑 Lake Life。最近，一套 1,195 平方英尺的 4 卧在 11 楼仅以 $1.66 million 成交。

现在很明显，Sora 的 4 卧与裕廊的 EC 根本不可同日而语！首先，Sora 配有私家电梯，也设有家庭防护室。其格局与成本面向的客群完全不同。两者的价格差距之大，说明目标客群压根不是同一类人。

无论如何，若你考虑把 Sora 作为家庭升级之选，也值得知道周边仍有转售项目可满足需求，尤其当预算更为紧张时。

至于 Lake Grande 和 Lakeville，这两者更靠近 Lakeside MRT，价格显然反映了这一点。尽管它们比 Sora 老 10 年，但仅比 Sora 便宜 16% 至 24%。若你把它们视为 Sora 的直接对手，那么就目前最低指引价而言，Sora 的定价相当合理。

当然，这也因人而异。有人会指出这两个项目都在步行距离内可达 Lakeside MRT。不会有人说 Sora “靠近” MRT，而 Lake Grande 和 Lakeville 的距离大约是 Sora 的一半，但步行仍需 9 分钟。在我看来，这也谈不上“很方便”。

Sora 提供的前往 Lakeside MRT 的接驳巴士（若不堵车，车程 3 分钟）会很受欢迎，只要班次频率合理。因此，你如何看待这组对比，仍取决于主观因素（楼龄、时间、出行能力等）。

总体来说，考虑到当下新盘的整体环境——尤其与 The LakeGarden Residences 对比——Sora 的定价是合理的。

追求“全新”以及无遮挡湖景的买家会觉得 Sora 颇具吸引力，特别是若你不太依赖步行至 MRT 的通勤方式。

然而，若这些优点并非你的必需项，那么区域内也有更可负担的转售替代品，这或许也能解释 The LakeGarden Residences 去化较慢的原因。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。