是否该购买 Lentor Mansion？与 Lentoria、Lentor Modern、Lentor Hills Residences 和 Hillock Green 的价格评测对比

随着 Lentor 片区一系列新盘进入尾声，本次对 Lentor Mansion 的价格评析，旨在补充我们已在 Lentoria 中讨论的内容（你可在这里阅读深入评测）。 

Lentor Mansion 是该新兴社区加入行列的第五个项目， 对于关注该区域的潜在买家而言，这是利好消息，因为可选择的项目更为丰富。 

话虽如此，本评测将聚焦其与其余在售项目的对比，并探讨一些变化，例如 GFA 统一化（Lentor Mansion 是首个遵循这一新规的项目）、多样化户型，以及最终的定价结论。 

在深入细节之前，先来看看该区域内所有的 GLS 地块。 

我们在此前的评测中已指出，近年来各地块的投标（与价格）呈明显回落的趋势，而 Lentor Gardens 的 GLS 仅收到 1 个投标。 

鉴于社区供应趋于饱和，以及其他因素（如更高 ABSD 税率带来的降温效应、GFA 统一化，以及其他区域在 2024 年公布了更多GLS 地块等），这一结果并不意外。 

让我们看看该片区的标地价格，这往往是项目定价的重要风向标。 

标地价格持续回落，Lentor Mansion 的成交为 $985 psf ppr，较 Lentoria 低近 15%（=$145 psf ppr），较综合体 Lentor Modern 低 22%（=$219 psf ppr）。当然，也应考虑到 Lentor Modern 因与 MRT 站一体化而占据最优地块。 

因此，合理推断开发商在 Lentor Mansion 的定价上有更大的回旋余地——买家有望看到更易消化的 $PSF，同时享有与周边项目相近的区位优势。 

以下为已有定价的项目价格概览，并对比 Lentoria 推出时与当下 Lentor Mansion 的表现。 

*注意，Lentor Mansion 不提供任何 1 卧室户型。 

**其他所有新盘均不提供 5 房户型。 

Lentor Mansion 已经超越 Lentoria（后者最初在片区中拥有最高的最低 $PSF 与整体叫价），其 5 房户型的最低起步价为 $2,139 PSF。 

不过，鉴于周边新盘并未提供 5 房，改以 4 房的 $PSF 作对比更为合适，其起步仅为 $2,148 PSF 的小幅差距。 

因此，尽管 Lentor Mansion 仍以 $PSF 计拥有片区最高的叫价，但其多数户型的总成本支出在各新盘中更低。这对注重价格、并寻求短期增长的买家与投资者更具吸引力。 

较低的价格点，主要可能源于以下两大因素： 

• Lentor Mansion 提供更为紧凑的户型，且 
• 空调板计入 GFA 的统一化 

此外，周边大多数新盘由 GuocoLand 持有，这对买家是好事，因为开发商不太可能自我蚕食旗下项目的需求。  

以下为 Lentor Mansion 各卧室类型的面积明细： 

从上表可见，鉴于 GFA 统一化，Lentor Mansion 的户型较其他新盘更为紧凑：Lentoria 的最小 2 房为 700 平方英尺，Lentor Hills Residences 为 678 平方英尺。这让预算敏感型买家更容易下决定，因为有更低总价的选择。 

此外，Lentor Mansion 目前是片区内唯一提供 5 房、且不提供 1 房户型的新盘。其定位更偏向自住与多代同堂。 

最后，Lentor Mansion 不设顶层单位（Penthouse），因为其目标客群是讲求性价比的家庭，未必优先考虑额外挑空空间。 

在逐一评测各户型前，Lentor Mansion 的居住密度为片区最低，如下表所示： 

此前在户地比上表现最佳的 Lentoria，很快被 Lentor Mansion 反超。因此，Lentor Mansion 的一大卖点在于其全区更为开阔的空间感，这通常只有占地更大的项目才能实现。 

总体来看，Lentor Mansion 似乎是颇具吸引力的选择。  

在多盘中，它提供了进入该片区的最低门槛（4 房除外），位置与其他项目非常相近，并设有通往 Lentor MRT 站的有遮蔽人行连廊。此外，它是唯一提供 5 房公寓的项目。 

更不用说，它在所有新盘中居住密度最低。对多数买家而言，这会是一个脱颖而出的选项，除非你更看重如 Lentor Modern 这类综合体项目。 

另一个对 Lentor Mansion 定价产生边际影响的因素，是 GFA 统一化。 

新规规定，未来新盘的空调板（AC ledges）将计入 GFA，这意味着开发商将避免设置过于冗大的空调板。 

这也意味着 Lentor Mansion 的业主无需为冗余空间额外买单，从而降低总成本支出（换言之，你主要在为可用面积付费）。 

接下来，我们直接进入各户型的评测。 

2 卧室对比 

如前所述，Lentor Mansion 不设 1 房户型，项目主要面向自住与大家庭（这也是推出 5 房户型的原因）。 

全盘 533 套中有 214 套为 2 房，占整体户型组合的 40.2%。可选面积为 527 平方英尺（Type B1）与 657 平方英尺（Type B2）。

以下为两种户型示意： 

两种户型均为广受青睐、空间利用率高的“哑铃型”布局。二者 130 平方英尺的差异，主要来自于 Type B1 为 2 房 1 卫，而 Type B2 为 2 房 2 卫。 

另一区别在于厨房位置：Type B1 为玄关厨房，Type B2 则设有厨房凹位，分区更明确。由此，买家的选择并不复杂：更重视私密性的，自然偏向 Type B2；更看重性价比的，则更可能选择 Type B1。 

接着，看下 Type B1 与片区其他 2 房 1 卫紧凑型的对比： 

由于 Hillock Green 与 Lentor Modern 是仅有提供紧凑型 2 房 1 卫的新盘，我们将据此作为对 Lentor Mansion 的比较基准。 

乍看之下，三者设计十分相近，均采用更高效的哑铃型布局。 

关键差异在于厨房位置。Lentor Mansion 为玄关厨房；另外两盘则设有独立厨房凹位，功能性略优（对经常下厨者更具参考价值）。 

不过，有几点让 Lentor Mansion 对预算敏感型买家略占优势。 

首先，与 Lentor Modern 相比，面积相差 151 平方英尺，总成本支出相差 $203,340（约 17.7%）。原因在于 Lentor Modern 额外提供了灵活空间（Flex space），面积更宽裕，同时配有更大的空调板，最终计入成本。 

除非你对入住综合体项目有强烈偏好，否则核心抉择在于：更低的入场价，或是更宽敞实用的居住空间。 

接下来是 Hillock Green 与 Lentor Mansion 的对比。 

在 $118,000（10.3%）与 97 平方英尺的差距下，二者布局相当接近，主要区别在厨房设计与额外空调板（Hillock Green）。鉴于两者至 MRT 的距离相近，若最初就考虑紧凑户型，更低的入场价几乎是不言自明的选择。 

另一方面，以下是标准 2 房 2 卫在各新盘间的对比： 

倾向标准 2 房 2 卫布局的购房者，在本区新盘中可选面更广。 

值得注意的是，Lentor Mansion、Lentor Hills Residences 与 Lentor Modern 采用空间更高效的哑铃型布局；而 Lentoria 与 Hillock Green 则是带长走廊的常规布局。 

在布局相近的前提下，先比较 Lentor Mansion 与 Lentor Hills Residences 及 Lentor Modern。尽管面积最为紧凑，其定价却较 Lentor Hills Residences 高 5%（约 $76,260），而较 Lentor Modern 低 3.3%（约 $46,800）。 

关注此类布局的买家往往愿意为更舒适的空间多付少许溢价，这也正是 Lentor Mansion 相较之下的短板所在。 

Lentor Hills Residences 与 Lentor Modern 可完全封闭的厨房，相比 Lentor Mansion 的开放式厨房更具优势。此外，Lentor Modern 还以小幅价差提供 Flex 空间。三者的空调板面积则大致相当。 

另一方面，Lentoria 与 Hillock Green 的户型与 Lentor Mansion 差异明显，这将影响未来的转售潜力。价格上，Lentoria 比 Lentor Mansion 便宜 4%（约 $56,760），而 Hillock Green 则贵 1%（约 $11,740）。 

Lentoria 与 Hillock Green 设有较长玄关并为开放式厨房；而在 Lentor Mansion，业主可在厨房与客厅之间加装分隔，使用上更为灵活。此外，Lentoria 与 Hillock Green 额外的空调板，相比 Lentor Mansion 并不占优。 

再者，Lentor Mansion 的供应以 2 房为主（约占 40.2% 的户型组合）。

接着来看 Lentor Mansion 的 3 房对比。 

3 卧室对比 

3 房共提供 2 种紧凑型、3 种 Flex、3 种尊享型，共 8 种变体供业主选择。所有 Flex 与尊享型均带灵活空间（Flex space），但仅尊享型配有家用防护室与客用盥洗室（powder room）。 

由于 Type C1 面积最小，价格也最亲民。该户型采用哑铃型布局，适合追求高效、简洁，同时能舒适容纳一般家庭的买家。但其不设家用防护室，或不适合储物需求更高，或与帮佣同住且需帮佣房的家庭。 

Type C2 在功能上与 C1 相近，但不再采用哑铃型，而是带长走廊的布局。鉴于 GuocoLand 在 3 房上提供了丰富的选择，不同家庭可按生活方式与预算选取更契合的面积与布局。 

C3 至 C8 均带灵活空间（Flex），可按各家所需自由调整。 

3 房面积跨度较大，这对在“更宽敞空间”与“更低入场价”间权衡的家庭颇具吸引力。若感觉需要更大空间但预算不足以覆盖尊享型，可考虑 Type C3，以降低总购置成本。 

若你关心 3 房的合理价位，以下先看紧凑型的定价对比： 

与 2 房相似，在紧凑型 3 房上，Lentor Mansion 的价格更具吸引力。其面积较市场上其他选项小 118 至 183 平方英尺，对应至少约 $95,000 的价差。 

这为寻求“新、现代、且预算友好”的 3 房家庭提供了更具性价比的选择（这也是紧凑户型的核心目的）。此外，在上述对比中，Lentor Mansion 是唯一采用哑铃型布局的项目，空间效率更高。 

不足在于，其厨房并非封闭式（另一家为 Lentoria）。同时，$psf 起步为 $2,165，而其他项目均低于 $2,000。 

再来看尊享型的对比： 

在此我们同样假设 $psf 为 $2,165，则起步总价约为 $2,143,350。 

与其他新盘多见的长玄关不同，Lentor Mansion 入户即可直面餐区与厨房。此外，杂物/工作阳台（yard）常见的 WC 被替换为客用盥洗室（亦可作为迷你浴室），这是一处颇为实用的改变。 

尽管在五个项目中，Lentor Mansion 的户型面积最小，但仍能容纳家用防护室与灵活空间（Flex），这一点仅 Lentor Modern 与 Lentoria 可比；Hillock Green 仅设书房，Lentor Hills Residences 仅配家用防护室。 

话虽如此，考虑到 3 房尊享型较其他项目显著更小而 $psf 又相近，有人对 Lentor Mansion 的 $psf 心存疑虑可理解。尽管如此，多数买家最终更看重总价。以 Lentor Hills Residences 的 3 房+yard 成交 $2,228,000 为例，市场对这一价位已有所接受。 

4 卧室对比 

现在来看 Lentor Mansion 的 4 房： 

初看两种布局几乎一致——Type D1 与 D2 面积均为 1,227 平方英尺，且平面图相同。 

唯一的差别在于入户门的位置：要么形成更长（且更私密）的玄关；要么形成专门的凹位，用于收纳鞋履与大件物品。虽然差异不大，但专设鞋柜凹位的理念颇为新鲜。 

尽管可能略显局促，该凹位亦可被改造为迷你书房（以最大化利用空间）。 

接下来，与 Lentor 片区其他 4 房对比： 

由于 4 房的 $PSF 起步为 $2,147，Lentor Mansion 的 4 房起步总价在几盘中最高。与其他新盘相比，溢价约 $90,000 至 $275,000（约 3 – 10%）。  

尽管 Lentoria Hills Residences 的 1,345 平方英尺 4 房已录得超过 $2.5m 的成交，但对 Lentor Mansion 的 4 房并不具决定性意义：其整体面积约小 10%，却有更高叫价。 

此外，除 Lentoria 外，其他项目的 4 房多为长走廊布局。而 Lentor Mansion 的 4 房则将 yard 常见的 WC 改为客用盥洗室（可作为第三个紧凑浴室）。 

不过，鉴于 Lentor Modern 的 4 房率先去化，片区对大户型的需求是存在的，这为价格提供了支撑。 

最后，来看 Lentor Mansion 的 5 房对比。 

5 卧室对比 

Lentor Mansion 提供两种 5 房变体：Type E1 与 E2，面积分别为 1,485 与 1,507 平方英尺。 

作为片区内首个提供 5 房的新盘，目前暂无同区对比对象。因此，我们与全国其他新盘的 5 房进行横向比较。 

以 $3,176,000 起步，Lentor Mansion 成为私人市场新盘 5 房中较为亲民的入场之一，折算约 $2,139 psf。与此表中的其他 OCR 项目相比，目前 5 房新盘的平均起步价约为 $2,697,130。 

鉴于 Lumina Grand 与 Altura 均为 EC，更适合与 Lentor Mansion 对比的，是 The Myst 与 The Botany at Dairy Farm。不过，这两盘均不在 Lentor 一带，而位于 Bukit Panjang。 

The Myst 5-Bedroom 户型 

The Botany at Dairy Farm 5-Bedroom 户型 

尽管三者均采用哑铃型布局，且室内构成相近，Lentor Mansion 仍以其独特的平面更为亮眼（尽管在三者中最为紧凑）。 

不同于 The Myst（入户即见客厅）与 The Botany（先见厨房再至客厅），Lentor Mansion 入户直面的是客用盥洗室（亦可作第四浴室）与家用防护室。 

此外，仅 The Myst 与 Lentor Mansion 的户型更便于后期灵活改动；The Botany 由于为 PPVC 项目，多为结构墙体，改动空间较小。这对计划随家庭成长与生活变化而调整空间的买家而言，是一大卖点。 

价格方面，Lentor Mansion 的 $psf 要价最高，为 $2,139；The Myst 与 The Botany 分别为 $1,882 与 $1,928 psf。不过，受地段差异影响，此处并非完全可比。

二手对比 

最后，以二手对比作结。 

与我们在Lentoria 价格分析中所附内容一致，上表亦作相同呈现。 

鉴于在先分析已讨论永久地契项目，现将目光转向片区 99 年地契项目：Castle Green、Far Horizon Gardens、Nuovo 与 Seasons Park。 

乍看之下，这些项目平均 $PSF 约 $901 至 $1,201，显著低于当前新盘普遍超过 $2,000 PSF 的成交（至少高出 40% 的溢价！）。 

但在惊叹差价之前，务必认识到差异。 

多数有年限的项目在 2000 年前已竣工，意味着楼龄至少 20 年，或将面临租约递减（lease decay）的影响。此外，旧项目在设施与景观设计方面也相对落后。 

你会注意到，旧盘与新盘在总成本支出上的差距并不悬殊，这是因为新盘的户型更为紧凑（尽管 Lentor Mansion 的平面设计颇为高效）。 

当下购房者需要自问：是更优先选择设施现代（且更靠近 Lentor MRT 站！）的新盘，还是面积更大但须面对设施老化、景观陈旧与租约递减影响的旧盘？ 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。