是否该购买 Chuan Park？与 The Scala、Amaranda Gardens 及当今新盘的价格评析

随着上周末6个新盘公寓齐发，买家在挑选合适项目时可谓眼花缭乱（或更艰难）。尽管最终仍取决于你的抽签结果，但在出手前确认价格与购买是否合理依然十分重要。

因此，Chuan Park 的定价是否合理，取决于其在市场中的定位、这些定位是否成立，以及价格是否足够具有吸引力。

以下为预计起步参考价：

作为一个由 916 个单位组成的超大盘，Chuan Park 的主要吸引力在于：

1. 便捷的 MRT 可达性
2. 由于单位多、分摊成本大，管理费更低
3. 由于占地面积大，配套设施更为多样

Chuan Park 是该片区内最便捷的项目

毫无疑问，Chuan Park 在公共交通可达性上最为便捷，因为它就毗邻 Lorong Chuan MRT。然而，周边其他公寓距离也不远：

因此，尽管这对超大盘而言是强项，但与周边邻居相比并不独特。

Chuan Park 的配套多样，但周边邻居亦然

Chuan Park 设有泳池与多功能球场（以及诸如多功能室/健身房等常见配套）。不过，周边较旧的项目也配备类似设施，只是在规模与现代感上不及新盘。

Chuan Park 是近邻范围内体量最大的公寓

以下为周边转售公寓的单位数量

其中最接近的是 Chiltern Park，但其单位数仍仅约为 Chuan Park 的一半。考虑到这一点，其管理费大概率会更具吸引力——对于像 Chuan Park 这类 OCR 公寓的家庭买家而言，这是很重要的因素。

若你打算留在该区域，并关注 2 或 3 卧单位，那么供应情况如何？

上述数据为我们所能找到的信息的估算。以下为该区域 2 与 3 卧的大致占比：

整体来看，约 77% 的区域转售公寓单位是 2 或 3 卧。这与 Chuan Park 的 2、3 卧占比相近。鉴于这里接近 5 套中有 4 套落在此区间，观察转售公寓的增长能反映该类户型在本区的相关性。

对于投资者而言，Chuan Park 的成功取决于一个假设：这个面向家庭为主的大众型公寓，未来在转售市场中会被家庭买家视为有吸引力的选择。

那么就来验证这一点。

1. 周边同样拥有大量 2、3 卧组合的转售公寓，今天是否仍具相关性？
2. 转售买家会认为 Chuan Park 的定价合理吗？

本区的转售公寓今天仍具相关性吗？

以下为自 2013 年以来的 $PSF 走势：

除 Cardiff Residence 以外，所有公寓的 ROI 都高于 4%。Cardiff Residence 曾下跌，并在 2023 年才回到接近原始价位。这一项目也恰恰拥有大量 1 卧单位，且在本区 2、3 卧占比最小。

这说明拥有较高比例的 2、3 卧，对其转售同侪表现良好，也与 Chuan Park 的户型组合一致。

Chuan Park 的定价是否合理？

以下为过去一年转售公寓的价格表现：

以下为基于成交数据的平均面积：

Chuan Park 的 2 卧预计起步参考价为 $1,550,000。这与本区多数成交项目持平或更低。较旧的项目如 The Springbloom、Goldenhill Park Condominium 与 Amaranda Gardens 面积更大，常见户型带有独立餐厅、杂物庭（yard）或防空避难室等。转售公寓更大的面积带来更低 $PSF，但总价（quantum）相近或更高。

新盘市场显示，消费者更偏好更为现代的公寓，并接受更小但更高效的布局——Chuan Park 正是又一例证。

Cardiff Residence 的 2 卧均价几乎是起步价的一半——但这是否构成隐忧？

一个例外是 Cardiff Residence，2 卧平均成交 $860,000，但面积仅 603 平方英尺。

首先，Cardiff Residence 的便利度不及 Chuan Park。事实上，它是这片集群中位置最外侧的项目——经有遮蔽步道，步行至 Lorong Chuan 约 7-8 分钟。到 MRT 的时间尚可，但从价格上看，这也是其定价更低的原因之一。

其次，它目前楼龄 10 年，而当 Chuan Park 取得 TOP 时，二者楼龄差预计约 14 年。它也并非大众型大盘，全盘仅 163 个单位、各栋楼高至 5 层。配套方面自然也不及大型项目多样：

从户型配比可见，该项目更面向单身或夫妻而非家庭。大量的 1 卧定位与 Chuan Park 完全不同。对于希望居住在本区、享受周边便利且预算更亲民的单身/小两口来说，这是不错的选择（Google 评价对该项目也较为正面）。

不过，尽管价格诱人，但它与 Chuan Park 并不可比，因为二者的产品主张完全不同。

若看平面图，即便对有 1 个孩子的家庭而言，空间也偏紧。3-room HDB 的平均面积约 67 平方米。此外需注意，603 平方英尺的 2 卧仅配 1 间浴室，因此与 Chuan Park 最小的 2 卧（2 卧 2 卫）相比并不完全公平：

那么靠近 Lorong Chuan MRT 的转售公寓 The Scala 呢？

The Scala 毗邻 Lorong Chuan MRT，与 Chuan Park 更具可比性（相较 Cardiff Residence）。它也是本区较新的项目之一，建于 2013 年，至今约 11 年楼龄。项目体量不小，共 468 个单位，其中 300 多个为 2、3 卧组合。

项目还配有网球场与大型泳池，如总平面图所示。过去一年，The Scala 有 18 笔成交——但无 3 卧成交。若剔除一套顶层公寓（penthouse）（避免扭曲价格），2 卧平均价为 $1.655 million，高于 Chuan Park 的最低价 2 卧。

可比的 2 卧是 850 平方英尺的单位，于 2024年5月 以 $1.51 million 成交：

其带有防空避难室，阳台沿空调机位一字铺开，普通卧室较小，仅能放下一张单人床。由于防空避难室占据空间、且阳台狭长不甚好用，整体效率并不高。再看 Chuan Park 的 2 卧：

Chuan Park 的面积虽为 700 平方英尺，但由于布局高效，实用性几乎不逊色。

考虑到其年轻 11 年，且总价与 The Scala 大致相当，Chuan Park 的 2 卧定价可谓具吸引力。

这正是我们判断“户型与价格是否匹配”的要点之一：若相比竞品更小但更高效，且相较周边旧盘能做到更低或相近的总价，那么在该价位上是合理的购买。

另需注意，Chuan Park 周边尚有其他空置住宅地块，未来可能有更多新盘推出。这些新盘也很可能继续提升效率，以顺应消费者口味/偏好的变化。

Amaranda Gardens 为永久地契，曾有 3 卧单位以 $2.48 million 成交

尽管 Chuan Park 最小 3 卧（预计）仍更便宜，约 $2.15m，但也不能忽略 Amaranda Gardens 为永久地契且 3 卧更大这一事实。比如，一套 1,163 平方英尺的单位在 2024年5月 以 $2.48 million 成交：

这是一个完整的 3 卧户型，设有独立客厅与餐厅、防空避难室、小型储物间、杂物庭（yard）、WC 及封闭式厨房。主卧甚至带浴缸；每个普通卧室目前摆放单人床与床头柜，预计也能勉强放下大号床。

对寻求家庭自住者而言，这样的选择说得通。该公寓在上一个市场周期表现不俗，自 2019 年以来年均 ROI 约 6.60%。

从总平面图也可看到，这里有 2 个网球场、一个多功能球场、大型泳池与大型儿童游乐区，非常适合家庭。其仅 189 个单位，私密性也更高。项目内 3 卧超过 100 套，且步行至 Lorong Chuan MRT 约 5 分钟。

项目设计略显陈旧，但从网上可见其维护良好，对不太在意“现代感”的买家而言依然合适。

目前，Chuan Park 的 3 卧预计起步价在 $2.1+ million。就当下 OCR 新盘的 3 卧而言，这已处于较低区间。

该紧凑型 3 卧为常规布局。其豪华版面积为 1,023 平方英尺，若按相同起步 $PSF 估算，对应豪华版总价亦约 $2.4 million。以下为豪华版平面：

换言之，你将以相近甚至略高的价格，在约 5 分钟外的一处永久地契公寓买到相似布局。

这一选择的优劣更取决于你的退出策略，毕竟该项目比 Chuan Park 年长 20 年。实践中，新地契（leasehold）因更“新”而比永久地契更贵的情况并不罕见。

在当前有同价位的地契公寓对照下，Amaranda Gardens 很可能会变得更具吸引力。

Chuan Park 的优势在于周边转售公寓并不具有很强的可比性

综合以上案例与数据，你会发现周边转售公寓要么：

1. 整体产品主张不同——如 Cardiff Residence，并非面向家庭，且体量更小；
2. 面积大得多，导致总价显著高于 Chuan Park 的入场价；
3. 楼龄更老——而新加坡买家已证明愿意为“新”支付溢价。

因此，在转售市场的对照下，Chuan Park 目前的预计起步价是合理的。

若你只考虑新盘，Chuan Park 所处的位置与定价如何？

与其他 2 卧新盘相比

$1.5+ million 的起步价，使得 Chuan Park 在当下市场具有吸引力。

在靠近 MRT 的前提下，与 Chuan Park 2 卧价格最接近的新盘是 Hillock Green。

两地段提供的生活机能不同，但第19区显然比 Lentor 区域更成熟，周边商场更多。当然，Lentor Modern 的商场也很实用，不过 Chuan Park 的住户周边可去处更多，不会局限于一座商场。

此外，依据 OneMap 数据，Chuan Park 周边 1km 内有 5 所小学：

相比之下，Lentor 区域的公寓 1km 内通常仅有 1 所学校（据 OneMap 显示为 Anderson Primary）。

这对 Chuan Park 的目标客群——家庭——而言，是非常重要的因素。

Nava Grove 对小家庭也颇具吸引力。它位于完全不同的区域，且不临近 MRT，但若你是有车的小家庭，寻求更实惠且具上行潜力的选择，Nava Grove 在其片区定价有竞争力。与 Chuan Park 类似，Nava Grove 也缺少明显的转售对标，且相较其主要竞品 Pinetree Hill 定价更为友好。唯一的隐忧是 Henry Park Primary 1km 范围的不确定性。

与其他 3 卧新盘相比

低于 $2 million 的 3 卧新盘不多。前三位为 3 个 EC，符合预期。接着是地段偏远的 The Shorefront，与 Chuan Park 完全不可比。

下一个靠近 MRT 的新盘是 The Myst，步行至 Cashew MRT（Downtown Line）约 5 分钟。目前可 $1.891 million 购入 3 卧，就新盘语境而言颇具吸引力。

不过其所处位置非常不同。2024 年 Cashew MRT 周边转售成交的中位 $PSF 为 $1,488；而 Lorong Chuan MRT 周边的转售中位 $PSF 为 $1,712，高出 15%。

另一个选择是 Bartley Vue。该项目 115 户，2 至 4 卧配比均衡。配有 30m 标准泳道、儿童池与游乐场。但它并非像 Chuan Park 那样的超大盘，因此设施较少。此外，该区“较新”的项目更多，竞争者包括 The Gazania（2022）、Botanique at Bartley（2019）、Bartley Residences（2016）与 Bartley Ridge（2015）。

其当前价位贴近地铁也算公允。由于位于同一地铁线，与 Chuan Park 具可比性。然而 Chuan Park 体量更大、可比转售对手更少，因此更可能在所在片区脱颖而出。基于此，我们认为 Chuan Park 更具吸引力。

与其他 4 卧新盘相比

4 卧的定价同样合理，毕竟项目紧邻 MRT。相比 The Myst，价格更高的原因前文已述及。

预料之中，Grand Dunman 更贵，因为剩余单位更少——$3,311,000 的价位对应的是紧凑型 4 卧的一楼单位。它距离 Dakota MRT 仅 2 分钟步行，与 Lorong Chuan MRT 在同一线，但更靠近 CBD，因而价格更高。

它也被视为市区边缘（RCR）的超大盘，共 1,008 户。从这一点看，与 Chuan Park 相当类似。

不过，虽然 Grand Dunman 的 4 卧更贵，但面积略小，为 1,292 平方英尺；而 Chuan Park 的起步为 1,335 平方英尺，稍大一些。

以下为 Grand Dunman 1,292 平方英尺的紧凑型 4 卧：

入户有小玄关、厨房、杂物庭（yard）、WC 与防空避难室。其余布局较为常规，但餐区显得略紧凑。

以下为 Chuan Park 最小的 4 卧：

从平面图来看，Grand Dunman 的布局更为实用。对家庭而言，杂物庭与 WC 相当重要；防空避难室也可兼作食品储藏区，延展厨房功能。这也可能是 Grand Dunman 要求更高定价的原因之一。

因此，从现有表格可见，Chuan Park 的 4 卧入场价在新盘市场中属公允。

与其他 5 卧新盘相比

5 卧同样呈现相似的定价逻辑。Chuan Park 的 5 卧为 1,550 平方英尺，起价 $3.7+ million。若与 Grand Dunman 相比，约便宜 7%。但也有差异：首先更显而易见的是 Grand Dunman 更靠近 CBD；其次其户型配置也略有不同：

其配有私家电梯，带来更高的私密性与专属感。只多付约 7% 且距离 CBD 更近，这一点相当不错。私家电梯也赋予“豪华”属性——这正是 5 卧买家可能看重的。

此外，4 间普通卧室中有 3 间为带独立浴厕的套房，另 1 间的浴厕就在门外，所有住户都很便利。客厅开间也很宽敞。

以下为 Chuan Park 的 5 卧：

该 5 卧没有私家电梯。从这一点看，开发商选择牺牲“豪华体验”以换取更高的可负担性。其他提升豪华感的方式包括提高层高、扩大卧室与厨房/浴室尺寸，但都会显著推高成本。

这是否合理取决于目标客群。Chuan Park 周边被大量有地住宅包围。若看 2024 年分区有地住宅中位价，会发现第19区的有地价格略低于整体中位：

这一价位接近 5 卧的预计起步价。由此推测，卖出已付清贷款的有地住宅的屋主，可以不必再贷款就轻松购入一套 5 卧。某种意义上，若 5 卧更“豪华”，反而可能疏远其目标客群——例如那些“有资产、少现金”的年长者，希望将家人聚在一起，又不愿掏出大笔现金做装修。

当然，豪华是一回事，但若谈实用性，Chuan Park 也并不占优——其 3 间卧室需共用 1 间浴室；而 Grand Dunman 的“卫/房比”并不这么低。

对计划购买 5 卧者而言，这 7% 的差价或许并不关键，尤其若考虑从附近有地住宅搬入的客群。

若看 The Myst，目前 5 卧售价 $3.18 million，且位于第 2 层：

从布局看，它与 Chuan Park 更为接近：同样没有私家电梯，3 间普通卧室共用 1 间浴室。其餐客厅合一，具备一定灵活性。

再次强调，The Myst 所在位置不同，因此较 Chuan Park 便宜 15% 合乎情理。但若仅需靠近 MRT、而不在意是哪一站，这无疑更具吸引力——毕竟相差超过 $500,000。

总体而言，就新盘市场而言，Chuan Park 的定价是公允的。其价格设计让你有多种选择——无论你的预算更紧或更宽裕。

结语

我们在前文提到，Chuan Park 的成功取决于其是否能成为寻求 2 或 3 卧的家庭可行之选。与本区转售公寓相比，Chuan Park 因紧邻 MRT 而突显优势；其“新”也十分突出——已比周边最新的公寓年轻 10 年。此外，周边旧盘面积更大，导致总价更高。

在新盘市场中，买家会发现 Chuan Park 的定价与当前市场一致。若愿意牺牲与 MRT 的距离，或不介意换个地段，还有更实惠的选择。不过，我们注意到其 4 与 5 卧不如 Grand Dunman 吸引；而 The Myst 在布局相近、仍可步行至 MRT 的前提下，给出了低逾 $500,000 的价位。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。