2025年该买永久地契还是租赁地契公寓？表现更佳者出乎意料

我们最常被问到的问题之一是“我是否应该买永久地契而不是租赁地契？” 这是个长期的关注点，但并不容易回答：房价的涨跌有许多原因，并不只是因为地契年限（或是否为永久地契）。不过，也该来一次更新了——因此我们回溯了自2014年以来两者的价格变动。以下是目前所见：

*注意：本文将把999年地契视为与永久地契基本等同。

来看2014年至2024年，永久地契与租赁地契价格的变动

以下是基于户型大小的总体快照。统计涵盖所有类型的买卖交易（例如新房转售、二手转二手等）。 

不过，我们剔除了Executive Condominiums（EC）的新房转售交易。原因在于EC以补贴价格出售，这类交易会扭曲整体表现。

类型	交易量	投资回报率（%）	平均获利 ($)	年化（%）
1卧 永久地契	1429	9.0%	$70,244	1.83%
1卧 租赁地契	4060	14.4%	$99,126	2.69%
2卧 永久地契	2097	18.0%	$235,897	3.62%
2卧 租赁地契	7127	19.5%	$195,001	3.65%
3卧 永久地契	2397	25.1%	$427,449	4.42%
3卧 租赁地契	6644	24.3%	$310,685	4.59%
4卧 永久地契	565	23.8%	$757,036	4.56%
4卧 租赁地契	1615	24.5%	$402,006	4.61%
5卧 永久地契	34	23.3%	$1,328,208	3.65%
5卧 租赁地契	185	26.9%	$515,488	4.92%
平均	26093	20.2%	$255,855	3.8%

在整体对比中，体量最小与最大的租赁地契单位最为突出。

对于1卧单位，租赁地契在ROI、获利与年化回报方面优于其永久地契对应产品。 

对于2、3、4卧单位，结果相当接近。在这些户型中，租赁地契在ROI与年化百分比涨幅方面略胜一筹；但永久地契往往取得更高的绝对获利。 

对于5卧单位，租赁地契在年化百分比涨幅上明显优于永久地契；但永久地契再次取得更大的绝对获利。需注意的是，这一面积段开始混入部分豪宅产品；这些单位波动更大，可能出现很高的绝对涨幅或跌幅。 

接下来，聚焦新盘买家的表现，比较租赁地契与永久地契

类型	交易量	投资回报率（%）	平均获利 ($)	年化（%）
1卧 永久地契	322	4.7%	$34,027	0.64%
1卧 租赁地契	1881	15.8%	$107,035	2.37%
2卧 永久地契	425	8.3%	$105,671	1.15%
2卧 租赁地契	2992	20.1%	$196,370	3.01%
3卧 永久地契	315	10.8%	$200,226	1.54%
3卧 租赁地契	2300	23.6%	$311,413	3.57%
4卧 永久地契	85	14.9%	$512,281	2.36%
4卧 租赁地契	710	24.9%	$387,300	3.95%
5卧 永久地契	7	29.9%	$3,047,714	2.99%
5卧 租赁地契	102	30.2%	$571,574	4.63%
平均	9143	19.1%	$221,850	2.88%

整体而言，按ROI与年化回报看，新盘租赁地契在各个户型上都胜过新盘永久地契。永久地契在1卧与2卧上尤为疲弱：其ROI可能不到租赁地契的一半，且收益率低于1.2%。 

在更大的4卧与5卧上，永久地契在绝对获利方面略占优势。不过，5卧交易量非常少（仅7宗），我们对下结论会更为谨慎。 

这与大众化、边缘区域公寓的固有特征有关。 

许多较大的公寓地块为租赁地契，且位于OCR。OCR中的大众化公寓具有较低的入场价，这为后续价格增长留出空间。同时还要考虑永久地契溢价，它会进一步抬高永久地契物业的基准价格。

现在来看看转售交易：

类型	交易量	投资回报率（%）	平均获利 ($)	年化（%）
1卧 永久地契	1020	10.8%	$84,335	2.29%
1卧 租赁地契	974	11.8%	$81,093	2.71%
2卧 永久地契	1529	21.3%	$278,666	4.38%
2卧 租赁地契	2145	19.9%	$195,990	4.13%
3卧 永久地契	1980	27.9%	$470,111	4.93%
3卧 租赁地契	3106	25.8%	$305,185	5.15%
4卧 永久地契	451	25.9%	$802,441	4.97%
4卧 租赁地契	640	25.3%	$419,984	5.06%
5卧 永久地契	25	21.7%	$911,523	3.71%
5卧 租赁地契	27	18.6%	$350,359	4.53%
平均	11898	22.0%	$298,962	4.37%

当我们只聚焦于转售交易时，出现了明显变化。在这一板块中，涉及更老的房龄且价格发现已较为充分，租赁地契与永久地契之间的差距显著收窄。

值得注意的是，在2卧与3卧上，永久地契在绝对获利方面反超；而租赁地契与永久地契的年化回报差距可窄至0.2至0.3个百分点。 

当我们把新盘与转售、再按户型进一步拆分来看，一个规律浮现：

租赁地契表现更强，可能与其说是地契年限本身，不如说与区位、可负担性与户型配置等因素更相关。

如上所述，租赁地契公寓在OCR占据主导，该区域地价更低、入场价更低，从而留下更大的涨幅空间。相较之下，永久地契更可能是小型精品项目，或位于价格更高的CCR与RCR地块，留给涨幅的空间较小。 

当我们按地契进一步拆分各细分板块时，这一点更为清晰：

类型	交易量	投资回报率（%）	平均获利 ($)	年化（%）
永久地契 CCR	1614	19.1%	$467,152	4.0%
永久地契 OCR	1581	25.8%	$328,527	4.8%
永久地契 RCR	1890	22.1%	$312,851	4.1%
租赁地契 CCR	592	10.5%	$186,497	2.2%
租赁地契 OCR	4704	24.1%	$248,602	4.9%
租赁地契 RCR	1625	19.7%	$280,215	4.0%
平均	12006	22.1%	$299,838	4.4%

与上述原因一致，租赁地契的OCR单位在年化回报上居前。我们也可以看到，OCR整体上跑赢CCR，再次印证了可负担性与大众化吸引力——或许比地契年限更甚——对更强的百分比回报更为关键。

最弱的表现出现在CCR的租赁地契：其面对高入场价的双重劣势，以及对比效应（在心理上，被永久地契项目包围的租赁地契项目可能对买家吸引力较弱）。

最后，从交易量看，OCR的租赁地契交易数量远多于其他类型。因此，单凭体量就会带来更大权重；但如果只在OCR内部比较租赁地契与永久地契，两者的表现差异并不大。 

结论是：租赁地契整体上更胜一筹，但原因可能并非我们想的那样

关键更多在于较低的地价与销售入场价为价格升值留出空间，以及我们在OCR看到的大量租赁地契交易。这些因素的影响力大于“是否为租赁/永久地契”，值得投资者留意。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。