| 项目： | Queens Peak |
|---|---|
| 区域： | 03 |
| 地址： | Dundee Road |
| 产权： | 99年地契 |
| 单位数量： | 736 |
| 占地面积： | 113,195 sqft |
| 开发商： | HY Realty + MCC Land |
| TOP： | 2020 |
在 4 年前的上周，Queens Peak 推出时反响热烈，首批去化率达 34%（已售 250/736 套）。
附近的 Parc Riviera 当时仅取得 13% 的去化率，约为其三分之一。
不过，两者的共同点在于 1 房与 2 房的需求强劲——这些户型很快被寻求高出租率的投资者抢购。
截至今日，除 3 套顶层公寓外，Queens Peak 已在 6 月 2020 年取得完工后数月内售罄。这个 113,195 sq ft 的项目因与 MRT 相连，势必成为住户的便捷枢纽。
目前室内装修仍处于早/中期阶段，因此平日里项目内噪音较多——而且据我所见，许多户型的布局与面积并未如最初所期望那样理想。
尽管如此，凭借直达 MRT 的线路通往 CBD，区域 3 的项目依旧具备强大吸引力；从未来升值角度看，Queens Peak 的表现值得关注。
稍后我会进行详细分析，先带大家进行一次内部探访：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Queens Peak 公寓内部探访
| 地下停车场 | 儿童游乐场 | 临时上下客点 |
| 健身房 | 泳道池 | 电梯大堂 |
| 主入口 | 24 小时安保 | 游泳池 |
在评测 Queens Peak 时很难不提到 Commonwealth Towers——尤其两者就毗邻而立。本案与 Commonwealth Towers 不同，Queens Peak 的车行入口不在主干道上，而是位于项目后方——Dundee Road 的尽头。
有人或许觉得车行动线更长不便。但好处在于转入道路（Strathmore Avenue）位于红绿灯之后，因此在车流繁忙时，从此处汇入主干道 Commonwealth Avenue 会更顺畅。
除周日与 Church at the Good Shepherd 共用道路外，一般不会出现明显拥堵。
我对岗亭的位置有一点小抱怨。进入项目有两条道闸，分别供访客与住户使用。但安检点设置在单线行车处（也是有雨棚的地方）。所以若你是住户，前方有车辆在安检，你很可能会想要超车——但由于视线受限，难以看清是否有车辆从 Queens Peak 驶出，这样做其实存在安全隐患。
园区内设有两个下客区，其一用于快速上下客，另一处更为隆重——即住户抵达区。一方面，雨棚覆盖到位且空间充裕，可同时进行多组上下客而不致拥堵。
另一方面，观感并不出众——棋盘格地面配灰色大理石，直白点说就是略显沉闷。
虽然我喜欢电梯大堂前的水景喷泉，但对我而言，这里问题多于优点。
正如上面提到的，那种乏味的设计也延续到了大堂其他部分。也许我已经习惯了当下更为深色、现代的风格——这里白墙与棕色墙面的混搭并不协调，整体有点儿像未完工的感觉。
而且 MCST 办公室的位置如此显眼也有些奇怪——多数项目都会将其更为隐蔽地安置。
一层同样设有儿童游乐场——位置看似有些奇怪，但主要也是为了就近服务旁边的托儿中心。
再次强调，本项目的设计对我而言确实颇为特殊。若给别人看上面这张照片，估计很多人会以为这是现代化办公空间。谈不上难看，但对我个人口味而言，并不太有住宅的氛围。
至少，这个游乐场有自然采光，尽管由于建筑层高的关系，看起来光源似乎有些遥远。
彩色玻璃的确为 Queens Peak 的立面增添了一丝活力，但也很难令人真正兴奋。弧形阳台及整体线条更像是停留在 1990 年代的设计。与一旁现代利落的 Commonwealth Towers 相比，这种反差更加明显。
当然，审美见仁见智，但我想不会有太多人在此与我持不同意见。
从一层也可经由侧门前往主干道的公交车站。
从这里你能清楚看到 Queens Peak 的核心卖点之一，甚至可以说是最主要的卖点——直通 Queenstown MRT 站。这种便利一旦体验过，就很难再回到“距离 MRT 步行 5 分钟”的状态了（尽管听起来有点儿被宠坏）。
一层也设置了访客停车位。虽然为露天车位，但数量可观——如今不少新盘甚至已不再配置访客车位。
至于住户，车位为多层立体车库配置。
车位并非 1:1 配比，考虑到地段便利性以及 Queenstown MRT，这完全可以理解。准确来说，共有 589 个车位（共 736 套单位，先到先得）。
虽非绝对，但从车库的规格常能看出一个公寓的豪华定位。原色混凝土的观感与立体车库的做法（显然比地下车库更省成本）多少也说明了一些问题。
回到电梯大堂，氛围又像是完全不同的项目。黑色大理石墙面配合下照灯，营造出更为雅致的质感。
接着来到 7 楼设施平台，大多数主要配套均设于 Queens Peak 的这一层。
这一层分布着多处不同的座位区。
与大多数项目类似，有些角落会比其他地方更具吸引力。我猜这些位置的使用率会较低——氛围尚可，但景观一般；若要看景，不如上 27 楼。
派对阁楼位于略高的地势上——在私密性方面更有优势。
空间不小，配有座位、吧台与吧椅。从吊扇也能看出，这是一处露天空间；因此即使地势较高，开放式也意味着并非最为私密。
侧面还有更多座位区。
此处多为开放空间，所幸设有连廊雨棚，方便在各处之间通行。
7 楼设施平台的后方是活动草坪，换句话说就是一片绿地。其形状偏长条，谈不上特别宽敞。
由于周边一批新的 HDB 正在兴建（SkyResidence 和 SkyOasis@Dawson），居住在 Commonwealth Towers 的住户视野势必受到影响。所幸 Queens Peak 并未正对这些楼座。教堂与 Queenstown Primary School 的存在，在很大程度上保留了近乎无遮挡的景观。
从这里也能看到儿童游乐区/家庭草坪/宠物角。这是我在 Queens Peak 最喜欢的角落之一，因为它既私密，又拥有开阔、自由的氛围——在土地受限的高层项目中并不常见。
对有孩子的家庭而言，这里无疑是很棒的亲子或遛宠地点。比起项目中庭那处小小的游乐场强太多，小朋友也可以尽情玩耍而不打扰其他住户——可谓双赢。
回到活动草坪，多功能厅就位于其前方。虽然 736 户仅配一间多功能厅略显不足，但其面积相当可观。我喜欢它的朝向，也喜欢它与其他区域的相对独立。除非有人特意在园区内散步（说实话为何不去更美的公园连道走走），这里几乎就是一处私密空间。
当然，你也可以把它向草坪一侧打开，用于活动或聚会。
回到面向 MRT 的 Queens Peak 前侧，你会看到项目唯一的泳池。长度为 50m，是如今大型项目的标准配置与最低要求。
虽然我更希望它朝后方 Dawson 一侧，但考虑到限制，你也能理解为何要尽可能让住宅塔楼远离主干道与 MRT 轨道。
话虽如此，由于处在 7 楼，高于 MRT 轨道，空间感开阔，不会有压迫感。这是高层项目常见的问题之一，这里算是加分项。
不过，泳池平台的实用性有所欠缺。照片里 8 张躺椅排得整整齐齐，确实好看；但它们彼此靠得太近，在高峰时段使用体验可能并不舒适。
而且就平台布局而言，也没太多空间能够拉开间距——有些可惜。话虽如此，泳池底端还有一个更为私密的角落，增设了 4 张躺椅。
沿着泳池分布着常见的池畔配套。这处为池畔阁楼，配有吧台与多种座位。
旁边是池畔休息廊。同样配有不同的椅凳与桌子，角落里还有吧台。此处层高更高，且与泳池平台同一标高。
有趣的是，泳池的淋浴区颇为亮眼。设计相当活泼，也更显现代。
洗手间亦是如此，观感精致、完成度高。平时我很少特地提洗手间，但在 Queens Peak 的整体设计走向上，我的确有些困惑——有些区域被赋予了更多关注，却不一定是最该发力的地方。
靠近泳池末端，还有一处配有水疗躺床的区域，算是不错的小点缀。
整体而言，Queens Peak 只有一个泳池略显遗憾——尤其对比 Commonwealth Towers 的两个泳池。或许这可以归因于 Queens Peak 的占地更小一些（113,195 sq ft vs 130,102 sq ft）。
主泳道池之外还有儿童戏水池，尺寸不算小。
设施平台的尽头是露天美食用餐亭。
我喜欢这里的空间感，通风明亮。座椅与餐桌数量充足，亦配备常见的吧台与用餐设施。
在风小的日子里，还可开启吊扇辅助通风。
周围的水景也让氛围更佳。
担心用餐亭的可用性？不必——这里共有两处。
接下来是 27 楼的设施平台。顾名思义，高层项目的魅力主要在于景观，因此我认为这一层会很受住户欢迎。
需要注意，建筑最高至 44 层，但由于这里有 4 套顶层公寓，对低楼层住户而言，27 楼将是能到达的最高观景点。
名副其实，这处休息区可尽享高处景致。
在这里你能更清楚地看到我之前提到的朝 Dawson 方向的景观。除去附近同样高的 HDB flats，面向 landed Ridley Park 的方向基本无遮挡，绿意盎然，颇为舒心。
除多处休憩区外，这里也设有更多用餐空间，让你在用餐时同样能欣赏景观。
我也很喜欢健身房被安置在顶层设施平台而非泳池旁。边锻炼边远眺，如此开阔的景致对我而言绝对是种激励。
健身房的设备也很齐全。既有有氧器械，也有丰富的自由重量区。
更棒的是，这里拥有high ceiling。配合近乎落地的窗面，使空间更为开阔明亮。
如果你在想，这个健身房仅供此塔使用。两个塔（1 与 3）在顶层都设置了镜像的设施。因此就健身房而言，Queens Peak 的配置相当到位。
不仅室内，户外健身区的设备也很齐全。以此高度再配合穿堂风，我想这也会是个颇受欢迎的选择。
如前所述，27 楼有多处用餐点——这处空中用餐区便是其一。
亦有更多座位可静坐赏景。
最远端是社交湾，同样提供多种座椅配置，并设有棋艺角与吊床区。另一座塔的差别在于将其替换为户外桌球区。
Queens Peak 地段评析
Queenstown 是新加坡最早的住宅区之一。熟悉该区域的人或许知道，新加坡首家分馆图书馆与首家理工学院均在此设立。
如今，这个早期卫星城早已不复昔日沼泽与墓地遍布的景象。凭借居中的位置，这里已成为新加坡更具吸引力的居住地之一。
Queens Peak 就在 Queenstown MRT 站旁，并通过一个侧门与车站相连（撰稿时尚未启用）。
一旁是同样新近 TOP 的 Commonwealth Towers，另一侧分别为 Church of the Good Shepherd、Queenstown Primary School，以及即将落成的 SkyOasis（Dawson 区域一系列时尚 HDB 改造的一部分）。
其另一大优势是可直接通往 Alexandra Canal 步道，连至 Alexandra Park Connector。从那里你甚至可以骑行直达 Marina Bay/CBD。即便不骑行，这里也很适合清晨或傍晚散步。
配套设施
杂货/生鲜
| 超市/杂货店 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| FairPrice - Dawson Road | 550m，步行 7 分钟 |
| Sheng Siong - Dawson Road | 550m，步行 7 分钟 |
| FairPrice - Stirling Road | 750m，步行 10 分钟 |
购物中心
| 商场集群 | 距公寓距离（及预估步行/车程时间） |
| Alexandra Ikea/Queenstown Shopping Centre | 1.3km，车程 5 分钟 或 1km，步行 15 分钟 |
| Holland Village Malls | 3.5km，车程 10 分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 学前（步行 1km 内） | Queenstown PCF Kindergarten、MapleBear Preschool、Children’s Cove Preschool |
| 小学（车程 3km 内） | Queenstown Primary、Alexandra Hill Primary、Gan Eng Seng Primary、Alexandra Primary、New Town Primary |
| 中学（车程 3km 内） | Queenstown Secondary、Queensway Secondary、Crescent Girl’s School、Bukit Merah Secondary |
| 国际学校（车程 3km 内） | Razum International School、Ascentia International School、Invictus International School、ISS International School、Kingston International School |
| 初级学院（车程 5km 内） | Anglo-Chinese Junior College |
| 大学（车程 5km 内） | National University of Singapore |
| 理工学院（车程 10km 内） | Singapore Polytechnic、Ngee Ann Polytechnic |
公共交通
| 公交站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| ‘Queenstown Stn Exit B/C’ | 51, 111, 145, 186, 195, 195A, 970 | 100m，步行 1 分钟 |
| ‘Queenstown Pr Sch’ | 32, 122 | 450m，步行 5 分钟 |
最近的 MRT: Queenstown MRT - 90m，步行 1 分钟
Queens Peak 最大的 USP 无疑是其公共交通的便利性。紧邻 MRT 意味着会有来自轨道的噪音（清晨/深夜更明显），但在我看来，这是值得的取舍。
前往 Orchard 的住户可在“Blk 53A CP”公交站搭乘 111 路，约 11 分钟、9 站即达。
前往 Raffles Place MRT，则可从 Queenstown MRT 直达，约 10 分钟、5 站路。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预估高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 5.6km，车程 15 分钟 |
| Orchard Road | 4.2km，车程 13 分钟 |
| Suntec City | 8.1km，车程 25 分钟 |
| Changi Airport | 26.5km，车程 31 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 33km，车程 42 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 16.4km，车程 25 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.3km，车程 10 分钟 |
| Mapletree Business City | 3.8km，车程 15 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 22.8km，车程 27 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 20.7km，车程 30 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 10.9km，车程 20 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 21.2km，车程 27 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 5.8km，车程 15 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 25.5km，车程 35 分钟 |
* 车程时间以高峰时段测算
就近出入口：1 个，驶入 Dundee Road
总结：由单车道的 Dundee Road 出入。随后需经 Strathmore Avenue，通往主干道 Commonwealth Avenue（位于地铁 East-West 线轨道下方）或 Dawson Road。
开发团队
开发商（HY Realty + MCC Land）
看到 MCC Land 的名字别误会。实际上，HY Realty 才是本项目的“主开发商”，而 MCC Land 则在项目期间担任营销与项目管理角色（他们在多项项目中都扮演过类似角色）。
HY Realty 与中国开发商 Hao Yuan Investment（2010 年在新加坡成立）拥有相同股东背景。
若你担心其历史相对“年轻”，不妨采用最稳妥的方式来衡量开发商实力——也就是查看其过往项目。
HY Realty 过往项目涵盖高/低层，包括 Sea Horizon（Pasir Ris）、Northwave EC（Woodlands）、Nautical Condominium（Sembawang）与 Forestville EC（同在 Woodlands）。
如你所见，这些并非 CCR 或 RCR 的项目，因此 Queens Peak 是他们首个 RCR 项目。
上述项目整体完成度不俗，且 4 个里有 3 个以自然主题为主——但鉴于本案空间限制与整体环境因素，这一点在这里并不适用。
建筑师（AGA Architects）
AGA Architects（Atelier Group Architects 的简称）自 1979 年起设计了众多高层住宅项目。
其中包括 Coastline Residences、Jurong Gateway、3 Cuscaden、The Santorini 与 Sea Horizon。
从最后一个项目可以看出，AGA Architects 与 HY Realty 此前已有合作——这总是令人安心的点。
从设计风格看，作品类型多样并无特定标签，但他们在新加坡已完成逾 12 个高层住宅condos，专业能力毋庸置疑。
承建商（China Jingye Construction Engineering）
China Jingye Construction 是 MCC Land 的建筑施工部门。
他们在高层住宅项目方面经验丰富，曾承建 The Nautical、The Santorini、ForrestVille 与 The Poiz Residences。
更有意思的是，在商业项目方面，他们也负责过 Resorts World Sentosa、Woodlands Checkpoint 与 Singapore Expo，可见整体经验非常全面。
最后，你会发现上述不少公寓与 HY Realty、AGA Architects 的过往作品存在重叠，再次印证了合作的稳健性。
户型分布
| 户型 | 套数 | 面积（sqft） |
| 1 房 | 152 | 425 - 441 sqft |
| 1 房 + 书房 | 114 | 484 - 495 sqft |
| 2 房 | 190 | 620 - 809 sqft |
| 3 房 | 228 | 784 - 1,040 sqft |
| 4 房 | 32 | 1,480 sqft |
| 5 房 | 16 | 1,947 sqft |
| 顶层公寓 | 4 | 4,519 - 4,778 sqft |
从 1 房至 5 房以及顶层公寓，户型齐全。
前文提到，目前除 3 套顶层公寓外，其余单位均已售罄。
装修方面，客厅地面为石材，卧室为木地板。层高通常为 2.9m，走道、工人房、浴室及部分厨房为 2.4m。
厨房电器为 Smeg，厨房（如龙头、台面）与主卫洁具为 Kohler。主卧配备衣橱电子保管箱。
1 与 2 房单位位于 08 - 26 层；3、4、5 房及顶层单位位于 28 - 43 层。
位于 stacks 1 至 4 的单位配备私人电梯。
户型面积
需要注意，Queens Peak 于 2018 年限制出台前 2 年开工，因此这里袖珍户型的占比不低。
我认为，1-3 房的面积与当今市场平均水平一致（偏小）。4 房及以上则相对宽裕（高于平均），但这也意味着更高的总价。
2 与 3 房在共用卧室尺寸及整体面积上受限明显。为控制总价，确实做出了一些牺牲——居住性就是其一。以 624 square feet 的户型为例，共用卧室过小，基本无法放下 queen 尺寸的床。
波浪型、异形阳台同样帮不上忙，内凹的弧线让空间利用效率偏低——更别提为配合弧线而加大的AC ledge，也在一定程度上浪费了面积。
Stack 分析
总平面图
占地约 113,195 sq ft，因此在地面层并没有太多空间来布置设施。
更何况项目紧邻地铁站与周边车流，我很庆幸他们没有把主要设施放在这一层。
如果要评价，我会说地面层更偏功能性、且布局不杂乱。
这里也有一些公共步行空间，以及自行车停放处——考虑到 Alexandra Canal 与后续的 PCN 离项目很近，这是很棒的配置。
托儿中心与一间商业店面也在一定程度上提升了住户的日常便利。
主要设施位于 7 楼（架设在 1-6 楼的多层车库之上）。
这与邻近的 Commonwealth Towers 很不一样。后者虽在高层也有一些零散设施，但没有像这里这样将主力设施集中布置。
该层同时服务于项目的两座塔楼，因此无论你住在哪一座，抵达都相当便利。
此外，通过必要的屏障与遮挡，7 楼平台也很好地保护了来自下方 MRT 站的隐私与视线干扰。
不过（或从私密性角度看是好事），这一点并未延续到顶层。两座塔在顶层配套上彼此独立。
尽管设施名称略有差异，但显然开发商在两座塔之间尽力保持相对一致性。你可以看到两端都设置了类似的空中/室内健身房，以及类型相仿的设施。
无论如何，高楼层总能带来更好的景观，也非常适合下班后来此放松。
最佳 Stacks
stacks 1-7 与 14-19 朝东北向，stacks 8-13 与 20-26 朝东南向。
stacks 14-19 的住户会受到后续 HDB 楼的部分遮挡。
左侧最近的是 Block 83 Strathmore Avenue，约 21 层高。右侧 HDB 更高，Strathmore Avenue 的 Blocks 48 与 49 分别约 30 与 40 层。
鉴于 Queens Peak 的单位最高至 44 层，这些 stacks 除了顶层公寓外，可获得“无遮挡”的空间并不多。
至于 stacks 1-7，正对 Church of the Good Shepherd（5 层低楼）。更远处可望见 Dempsey Hill 以及 Botanic Gardens。
虽然景观不错，但请注意 Queens Peak 的单车道出口（Dundee Road）周末需与教堂车辆共用，届时车流会更大。
至于 stacks 8-13 与 20-26 的住户，将面对下方 Queenstown MRT 轨道，以及其后 9-13 层高的 Stirling Road HDB Blocks（181 - 183）。
再往后是 Mei Ling Street 的 HDB Blocks 146 与 147，分别为 22 与 24 层。
若居住层数高于上述楼高数层，你可眺望 Kent Ridge Park 的绿意、Queenstown 一带的城市景观，更远处还能望见 Jurong Island 与周边海景。
不过，与高架 MRT 轨道相对而居，难免会有粉尘与噪音，需要有所预期。
Queens Peak 价格评析
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 距 MRT 距离 |
| Queens Peak (736 units) | 99-year leasehold | 2020 | $1,870 psf | 紧邻 |
| Commonwealth Towers (845 units) | 99-year leasehold | 2017 | $1,838 psf | 紧邻 |
| Queens (722 units) | 99-year leasehold | 2002 | $1,221 psf | 180m，步行 2 分钟 |
| Stirling Residences (1,259 units) | 99-year leasehold | 2022 | $1,978 psf | 450m，步行 5 分钟 |
| Alexis (293 units) | Freehold | 2012 | $1,448 psf | 550m，步行 6 分钟 |
| The Anchorage (775 units) | Freehold | 1997 | $1,467 psf | 850m，步行 10 分钟 |
| Margaret Ville (309 units) | 99-year leasehold | 2021 | $1,842 psf | 800m，步行 11 分钟 (Queenstown) 750m，步行 10 分钟 (Commonwealth) |
若你长期关注这一带的私人developments，会知道在这片相对紧凑的区域里，供应并不算少。
以上表已完工的公寓计，约 2km 半径内共有 3,371 套单位。
当 Stirling Residences 与 Margaret Ville TOP 后，总量将达 4,939 套（增加 46.5%）。
以 2020 年（撰稿时）为准，区域 3 的平均 psf 为 $1,983。这个数字或许偏高，但在意料之中——因为 81% 的成交来自新盘。相对而言，Queens Peak 当前的要价 psf 低于全区平均。
考虑到供给中有相当一部分是由投资者为出租而购入的 1 与 2 房单位，当 Stirling Residences 与 Margaret Ville TOP 后，房东之间为争取租客的竞争势必加剧。
我不会在此深入探讨租金数据，但会稍微谈谈上述项目。
众所周知，Queens Peak 与 Commonwealth Towers 均与地铁站相邻。虽有人会担心空气与噪音问题，但在 MRT 可达性上，它们的吸引力无可否认。
需要了解的是，尽管 Queens Peak 的开盘晚于 Commonwealth Towers，其开盘价与后期 Commonwealth Towers 的价格水平相当。
因此，考虑到整体总价更低，Queens Peak 的部分小面积单位的平均成交价实际上比 Commonwealth Towers 还要低。对于 Queens Peak 的 2 与 3 房亦是如此，因其最小单位分别为 624 sq ft 与 807 sq ft。
| 项目名称 | 土地投标价 | 当前平均 PSF |
| Queens Peak (736 units) | $871 psf ppr | $1,870 psf |
| Commonwealth Towers (845 units) | $883 psf ppr | $1,838 psf |
| Margaret Ville (309 units) | $997 psf ppr | $1,842 psf |
| Stirling Residences (1,259 units) | $1,051 psf ppr | $1,978 psf |
再加上 Stirling Residences 的地价为 $1,050 psf ppr（估算保本价约 $1,600 至 $1,700），你就能理解为何 Queens Peak 的早期价格颇具吸引力。这也意味着即便在后期入手 Queens Peak 的买家，也因 Stirling Residences 的定价而获得了一定的价格“保护”。
Anchorage 则与地铁站相距较远，但更靠近 IKEA 与 Queenstown Shopping Centre 等主要配套。
某种程度上，Margaret Ville 虽离 Queenstown MRT 相对更远，但步行至 Commonwealth MRT 的距离更短。
就我个人而言，去地铁站越省时越好，两站之间并无本质差异，因此其具体位置并未打动我。
话虽如此，大家都关心“性价比”。
综合来看，两个新盘 Stirling Residences 与 Margaret Ville 将抬升价格上限；Queens Peak 与 Commonwealth Tower 则略低，处于 $1,800+ psf。
更老的公寓如 Alexis 与 Anchorage 的价格落在 $1,400+ psf，但让我在意的是它们为 freehold。在该区域以此价格购买永久地契，性价比颇为可观，值得进一步研究。
最后，很多关注本区的买家常会被 Queens 的低 psf 吸引。但老盘的常见问题这里也存在。Queens 的 2 房起步为 915 sq ft（比 Queens Peak 某些 3 房还大）——因此尽管 psf 更低，但总价依然更高。
Queens 没有阳台，注重室内可用面积的人会更青睐该项目——只是需要为更高的总价做好准备。
| HDB Project 名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 距 MRT 距离 |
| Sky Terrace | 99-year leasehold | 2015 | ~ $950 psf | 1km，步行 13 分钟 |
| SkyVille | 99-year leasehold | 2015 | ~ $950 psf | 1km，步行 13 分钟 |
我也想指出 SkyTerrace@Dawson 与 SkyVille@Dawson 这两处更实惠的 HDB 替代品，它们在我们的读者中颇受欢迎。
虽然这两处 HDB 没有公寓式的设施，但楼高分别达 40-43 与 46 层，景观不俗；同时拥有全落地窗与出色的外立面（建筑事务所分别为 SCDA 与 WOHA）。
也别忘了 Sky Oasis 与 Sky Parc@Dawson，据称将在不久的将来完工；在随后的 5 年 MOP 期后，预计会有相当数量的转售房源进入市场。
升值分析
从 URA 总体规划上看，区域内可供开发的土地并不多，除了 Tanglin Road 一处保留用地。
我能想到的较大规模的更新方式，是部分老公寓进行 en bloc（如 Queens 或 The Anchorage）。
若真如此，我们可能会再度看到业主们更大胆的要价，也会有更多买家愿意接受这些价格（当然还要视当时经济/楼市情况而定）。
不管怎样，未来几十年内你几乎不可能再在 Queenstown MRT 站边上拿到一个新公寓——因此我对其资本增值能在岁月中稳步前行，持谨慎乐观态度。
支撑本区价格的最大基本盘，可能来自周边众多的 HDB blocks，它们会源源不断地为本区带来希望留在 Queenstown 的潜在升级者。别忘了，这个群体相当可观（SkyResidence@Dawson、SkyOasis@Dawson、SkyParc@Dawson）。
我们的看法
归根结底，我认为关注 Queens Peak 的主要原因，基本还是因为它的地段。
从本次评测你或许已看出，我并不喜欢它的外观设计，对项目最终的执行也不算满意。有些地方不错，有些地方则考虑不够周全，显得有些割裂。
视具体单位而定，某些 2/3 房的共用卧室偏小，加上波浪形阳台更是形式大于功能。依我看，这种外立面并不值得为其做出这些牺牲。
但话说回来，我必须重申，它最大的卖点就是与 Queenstown MRT 的直接连通。若你把通达性与便利性放在首位，并愿意在户内居住性与设计上做出一定取舍，那么这里值得一看。
若你仅为出租投资而看盘，我建议你针对出租需求（以当前时点）与区域平均租金（含本项目与街区平均）做更深入的研究。
最后，别忘了为 Margaret Ville，尤其是 Stirling Residences TOP 后入市的单位，预留出租竞争的压力测试空间。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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