榜鹅 Northshore 1,765 套 HDB 将达 MOP：应迅速出售还是等待？

榜鹅的一个 HDB 聚落——Northshore 项目——将在今年达到最低居住年限（MOP）。鉴于 2025 年 6 月卖方市场强势，对于想要升级的屋主而言，无论是换到私人住宅，还是仅仅换更大的 HDB 组屋，都是一个不错的时机。然而，这些卖家也面临一种相当独特的处境：机会虽好，但可把握的时间窗口却很短。以下是情况概述：

Northshore 正在发生什么？ 

Northshore 位于榜鹅 Northshore Drive 一带的滨水地带。将在 2025 年达 MOP 的 3 个主要项目为：Northshore Residences I & II，以及 Northshore StraitsView。 

虽步行范围内没有 MRT 站，但这些组屋可经 Samudera 与 Punggol Point 站衔接 LRT。此区毗邻 Punggol Waterway Park 与 Coney Island，是备受青睐的滨海社区。 

（Samudera LRT 离 Northshore I & II 更近；而 Punggol LRT 则更靠近 Northshore StraitsView）。 

如今这 3 个项目几乎同时达 MOP，转售买家与中介的目光很快将集中至此。 

大量单位同时进入转售市场的罕见集中

整体来看，Northshore Residences I & II 与 Northshore StraitsView 预计在 2025 年为转售市场带来约 1,765 个单位。据一线反馈，Northshore I & II 约有 588 至 814 个潜在放盘，StraitsView 约有 1,021 个单位。 

总体而言，这将是今年单一屋苑中规模最大的 MOP 满期单位集中入市之一。 

其中大多数这类“新”转售单位（即刚满 5 年 MOP 的单位）为 3 房与 4 房。这些户型在转售买家中最常见：空间足以容纳家庭，同时较 5 房单位更为可负担。 

为何 Northshore 卖家面临紧迫窗口期

转售组屋在刚满 MOP 时通常能取得最高溢价。此时单位可即刻入住，既有装修也相对崭新（相较老旧转售组屋，入住成本与等待时间更低），且租赁年限折旧几乎可忽略。 

但这段“黄金期”不会太久，尤其在 Northshore 可能有大量单位同时进入转售市场的情况下。6 至 12 个月内，更多屋主或将陆续挂牌，供应增加。随着同区供应涌现，后发的卖家可能会见到报价递减。 

这也凸显部分中介所称的“MOP 窗口期”——转售价值短暂触顶的时刻；在汛潮来临前，营销到位的单位可先行博取溢价。 

简而言之，最早出手的 Northshore 卖家更有望获得可观收益；但需尽快行动。 

更广泛市场的转售供应亦令人担忧

中介表示，在更广泛的市场中，预计 2025 年将有约 6,974 套转售组屋达 MOP。尽管 2025 年约有 43 per cent 的 MOP 单位位于榜鹅（多亏 Northshore），22 per cent 位于大巴窑，11 per cent 位于淡滨尼，其余则分布在宏茂桥、勿洛与金文泰 

其中部分地区（如大巴窑与淡滨尼）属于需求旺盛的成熟区。因此，尽管竞争主要集中在榜鹅，这些地区的单位同样会构成不小的竞争（但对应的是购买力更强的买方群体）。

此外还有升级压力，亦促使尽快行动

中介指出，即便 Northshore 的单位能以 $750,000 至 $800,000 的可观价格成交，今年的升级难度仍较往年更大。即便在 OCR，许多面向家庭的新盘公寓总价也已来到约 $2 million。 

购买此类单位至少需支付 25 per cent 的首付款；以 $2 million 的总价计，光首付款便约 $500,000（且须注意，升级者在出售原有组屋时需要归还已使用的 CPF）。 

等待越久，潜在价差越大，因此打算升级者必须加快脚步。这并非榜鹅特有的问题，但却进一步加剧了紧迫性。 

卖家可以怎么做？ 

若您是计划于 2025 年出售的 Northshore 业主，下列做法或许有所帮助：

• 尽早出手。在 MOP 过后不久挂牌，或可在定价与曝光度上取得关键优势。再次强调，您应力争在闸门开启之前成交，避免与蜂拥而至的大量放盘同台竞争。
  
• 脱颖而出。通过小幅升级或优质的家居布置来与相似单位竞争。对 5 年房龄的单位而言，布置通常更容易、成本也更低，因为整体状况已相当良好。
  
• 理性定价。别只参考门户上的最高叫价，应查看 HDB 网站上的实际成交。如果您对定价拿不准，可联系 Stacked，我们可以提供协助。
  
• 先规划升级，再启动出售。对多数新加坡人而言，在卖掉组屋前先买公寓并不现实（除非是新推出的 EC，否则将需预先缴付 ABSD）。因此会有诸多衔接上的挑战：您需要先出售、寻找过渡住宿，再购买并等待新居交付。务必尽早规划，以尽量降低长期租住与仓储的成本。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。