Pine Grove Condo 评测：土地、土地、还是土地

关于本公寓

项目	Pine Grove Condo	地区	21
地址	Pine Grove	地契	99 Years
占地面积	893,024 sqft	单位数量	660
开发商	HUDC	TOP	1984

I过去几年里，Pine Grove 公寓几乎与集体出售这个词画上等号。某种程度上，这似乎一直是备受关注的话题，短语“pine grove en bloc”每月在 Google 上有 720 次搜索！ 着实令人印象深刻。若从逻辑上看，这也说得通。人们总想了解动辄十亿级的大交易，而以 $1.86 billion 的价格，Pine Grove 公寓将打破由 Farrer Court 创下的此前纪录。据报道，该项目再次启动集体出售，这也可以理解，毕竟租期所剩无多。倘若最终无人接盘，撇开未来潜力不谈，这里本身是否值得关注？

内部参观

Pine Grove 的配套设施

烧烤区	健身房	游乐场
游泳池	儿童泳池	会所
便利店	网球场	咖啡馆
多功能室	自习室

初到 Pine Grove 公寓，首先会让你惊叹的，就是这里的开阔尺度。我跑过不少公寓，但迄今为止，这里与 Sommerville Park可谓是新加坡最宽敞的前 2 名。所拥有的空间感几乎无出其右，也难怪部分住户很难下定决心在集体出售文件上签字。

一旦习惯了这样的空间，要搬到市区内那些单位面积更小、新项目公共空间也无法相比的地方，恐怕会很难适应。若让我选择住在这里，我一定会首选复式单位（maisonette）。它们非常独特、有个性，而且家门外就有一个停车位！

注意：Pine Grove 公寓没有有顶停车位。对我而言，这是一大不便，尤其在新加坡多变的天气里。我可不想在下雨天拎着采买回家却被困在车里，非得等雨停。对讲究的车主而言这也是缺点，把爱车完全暴露在风吹雨打之下显然并非理想。不过也有一点安慰：以这里的场地与车位数量而言，基本不用为抢车位而烦恼！

在部分楼栋的背后，有一片非常安静的空间。基本上，就像你自家的后院。虽然这里是开放空间，任何人都能使用，但对面向这片区域的单位来说，这在新加坡绝对是难得一见的景观。这样的空间尤其适合孩子奔跑玩耍、进行运动，也带来强烈的开阔与自由感。

如果你想慢跑或傍晚散步，完全不用出门。若你也养狗，这里更是理想之地。占地达 893,000 平方英尺，这大概是本项目最大的亮点。

看看这里蜿蜒的小径有多少，真是让人耳目一新。

并非所有人都会喜欢这种老式建筑。的确很有年代感，恕我直言，还有些 HDB 的味道。这也不奇怪，因为 Pine Grove 公寓本就是前 HUDC。想了解更多，请点击这里。

至少，Pine Grove 公寓看起来最近刚粉刷过一层新漆。虽然我不太认同配色的选择，但确实让整体更显明亮。

山顶处有一个游乐场，但老实说，以 Pine Grove 公寓的用地规模来看，我觉得这里的使用率未必会高。

游乐场下方、游泳池前是一大片开放式平台，作为烧烤区使用。

我挺喜欢这里的儿童泳池。虽然不及如今多数公寓常见的无边际泳池那么现代，但它带来一种怀旧感，也让我想起过去乡村俱乐部的泳池。鲜艳的彩色瓷砖也为这里增添了活力。

还有滑梯！

沿台阶而上，就是一座标准尺寸的成人泳池。远端那个小结构是按摩池。

这并不是我见过最大的泳池，对 660 个单位来说，周末可能会有点拥挤。池畔零星摆放着一些白色塑料躺椅，但以住户数量来看，显然远远不够。

会所就在泳池旁，Pine Grove 公寓的大部分设施都设在这里。健身房面积还可以，器械种类也比想象中丰富。同样地，在高峰时段可能会有些拥挤，毕竟算不上很大。

健身房旁是一个休息区和两间私人自习室。

这里甚至还有一家迷你超市，方便应急采购。

还有一家名为 Fusion at Pine Grove 的咖啡馆。我知道并非所有项目都能支撑这样的配套，但我很喜欢在需要时，楼下就有个能快速解决一餐的地方。

咖啡馆外立刻就是一处座位区，可俯瞰泳池。

最后，会所内还有一间大小适中的多功能室，可供预约招待宾客。

会所后侧还有一些额外的座位与另一处烧烤区。

走出会所，就能到达一条步行道，通往 Pine Grove 公寓的第二个出入口。沿途可到达网球场以及服务本公寓的公交车站。若你住在前排楼栋，由于地块很大，步行到车站的距离不算近。请注意，除了会所外，这里基本没有遮蔽，因此出门最好随身带把伞。

从步行道有台阶可下到停车场，再往前就是篮球场。

不得不说，篮球场的地面已相当磨损，显然见过更好的日子。不过有这样一片活动场地，总归是好的。

篮球场前方有一条步道通往运河。

沿着运河就是一条景色不错的步行/慢跑路线。若你体力允许，实际上一路可以通到 Dover MRT 站与 Ghim Moh。能偶尔换换风景固然不错，但正如我所说，Pine Grove 本身就足够大，我完全可以只在园区内活动。

顺带一提，再往前还有一扇侧门，通往 Ulu Pandan Park Connector 的另一条步道。

Pine Grove 公寓共有两个出入口，这个就通向项目外的公交车站。

网球场就在第二个出入口旁。令人意外的是，网球场状况还不错，肯定比篮球场要好。不过，660 个单位只有一片球场，热门时段可能不太好订。

看看这空间有多大！

再往山上走，还有更多低层楼栋。上坡这段路挺陡，幸好旁边有台阶，行走轻松不少。若追求私密性，山顶这处小小的飞地最为理想。

这里非常安静，你能享有充足的私密性。

又一片开阔草地，孩子们可以在此尽情踢球玩耍。

Pine Grove Condo 位置评析

就地段而言，Pine Grove 公寓的位置其实相当不错。若自驾，前往 Clementi、Ghim Moh 和 Holland 都很方便，基本在 5 至 10 分钟车程内。

多数住户最常去的地方无疑是 Ghim Moh 市场，开车约 5 分钟即可到达。或者，你也可以走到 Pandan Valley Road 路旁的巴士站搭乘 92 号巴士。对本区诸多公寓住户以及 Mount Sinai、Holland Grove 一带的有地住宅（landed）来说，这是一条非常实用的线路。你也可以走 Ulu Pandan Park Connector 的景观步道，但除非你年轻体健或有自行车，否则不太建议。

Ghim Moh 市场不久前完成翻新，如今即便在炎热天气里，小贩中心也更显清爽、通风。我认为 Ghim Moh 市场是较为出色的巴刹与小贩中心之一，这里几乎一整天都很热闹，也可见一斑。

午餐时间来，你就能见识到一些摊位有多火爆——来自 One North 的上班族潮水般涌来，把这里挤得满满当当。看哪家最受欢迎很简单，认队伍长短就行！为方便你挑选，我提几家常青档：Guan Kee Fried Kway Teow、Jiu Jian Shao La 以及 Chuan Kee Boneless Braised Duck 往往排队最长。当然，这里的多数摊位水准都不错。

在 Ghim Moh 一带，还有不少实用配套：多家诊所、邮局，以及 24 小时营业的 Giant 迷你超市，基本能满足日常所需。

马路对面就是 Star Vista，这是距离你最近的商场之一（另一处是 Clementi Mall）。不过 Star Vista 并非典型的社区商场，若说购物选择并不算强。但餐饮方面颇具吸引力，像 Le Shrimp Ramen 和 Beauty in the Pot（很受欢迎的火锅餐厅）等新进驻品牌，进一步带旺了这里的人气。

另一个热门去处是 Holland Village，随着即将到来的升级改造，未来将为这一带带来更多便利与商家。Holland Village 自有其独特魅力，始终吸引着外籍社群。更不用说，这里是最近的、周末还能找到些夜生活的地方。这也是为何 Pine Grove 公寓因其位置与宽敞度，依旧对外籍租户颇具吸引力。

就配套而言，除了 Ghim Moh，另一个不错的选择是 Jelita 的 Cold Storage。虽说不太到得了步行距离，但因首小时停车免费，对周边居民极具吸引力。这里是规模较大的 Cold Storage 之一，设有冷热熟食柜台、鲜食区，店内甚至还有 Cedele 烘焙坊。更棒的是，它 24 小时营业。

我认为居住在 Pine Grove 公寓的一大优势，是周边学校资源非常集中。首先，Nexus International School 就在隔壁，这也是本公寓深受众多外籍人士欢迎的原因之一。另一所热门学校是 Henry Park Primary School，竞争非常激烈。距离其实近到孩子每天都能步行上学！

附近的其他学校包括 Pei Tong Primary School、School of Science and Technology、Eunoia Junior College、Singapore Polytechnic、Ngee Ann Polytechnic、National University of Singapore、Anglo Chinese School (Independent) 和 Anglo Chinese Junior College。最后，Ridgewood 一带步行约 5 分钟处还有一所 Pat’s Schoolhouse。基本上，从幼儿园到大学，你孩子的教育需求在这里都能被覆盖，这也能看出这里对家庭的吸引力。

撇开以上优点不谈，就公共交通（尤其是 MRT）而言，Pine Grove 公寓还是差了一点。最近的 MRT 站 Dover，步行大约需要 15 至 20 分钟。因此你基本需依赖巴士、的士或自驾。

当然也可以先搭巴士到地铁站，但对我个人而言，这又多了一道工序，谈不上理想。更何况，视你所住楼栋而定，从园区走到外面本身就不近。

另一点颇受争议的是，Pine Grove 公寓实际位于 District 21，周边邻居如 Astor Green 与 Pandan Valley 也一样。然而，The Trizon、Montview 与 Ridgewood Condominium 则被划入 District 10。并不是说 District 21 有什么不好，但 District 10 依然是新加坡较为高端的分区。所谓“咫尺天涯”，这里的差别其实就隔着一条马路！

Pine Grove Condo 开发用地

与D Leedon 公寓一样，Pine Grove 公寓的占地之大，若只设一个出入口几乎可谓“暴殄天物”。目前你可从 Ulu Pandan Road 或 Pandan Valley/Mount Sinai 两侧进入，其中后者尤其实用，因为它可从 Ghim Moh 一路连到 Commonwealth Avenue West。

为让你更直观地感受 Pine Grove 的体量：占地 893,024 平方英尺，甚至比 D Leedon 还大！更别提这里的单位数量还不到后者的三分之一（660 个单位）。这也正是为何在 Pine Grove 能享有如此多的绿意、开阔与难得的空间感——这是如今新盘中极为罕见的。

以下为 Pine Grove 的户型配比：

户型配比

户型	面积 (sqft)
2 卧室	1,163 – 1,324 sqft
3 卧室	1,668 – 1,938 sqft

可见这里的单位面积确实很大，尤其放到当今新盘中比较更是如此。同时也能看出，Pine Grove 公寓主要面向家庭客：没有 1 卧室，且单位面积普遍更大。

价格评析

项目名称	地契	TOP	平均价 (PSF)
Pine Grove	99 years	1984	$1,013
Cavendish Park	99 years	1996	$1,074
Astor Green	99 years	1995	$1,138
Pandan Valley	Freehold	1978	$1,274

以近期约 $1,013 PSF 的均价来看，考虑到其占地规模与未来重建潜力（该地块轻松可重建为超过 2,000 个单位），我认为这个水平相当合理。固然在公共交通便捷性上需要取舍，但对重视空间的人来说，依然值得考虑。

我们的看法

Pine Grove 公寓的短板不在少数：距离 MRT 不近、外观陈旧，且配套对当前的住户数量而言略显不足。但其在土地与空间上的优势如此明显，足以轻松盖过这些不足。

坦白说，关于集体出售的讨论，反而掩盖了 Pine Grove 公寓在当下“现代公寓时代”仍能带来的价值。如今一提到 Pine Grove，大家想到的多半是它的未来潜力。这并没错，但别忽略了它作为“稀有濒临消失的品类”的现实。除了 Ivory Heights，这里是少数仍能提供大量土地、绿化与空间的项目之一。这里非常适合养育孩子，也是一处因长期居住而形成深厚邻里关系的社区。而如同其他集体出售个案，被建立起来的情感与回忆，往往是最难割舍的。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。