| 项目： | Paterson Suites | 区域： | 09 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Paterson Road | 地契： | Freehold |
| 占地面积： | 86,524 sqft | 单位数量： | 102 |
| 开发商： | Bukit Sembawang Estates Ltd | TOP: | 2011
|
“奢华坐落于 Orchard 心脏地带”——这并不新鲜。但若再加上对私密性的强调、几处开阔空间，以及高于平均水准的设施配置，这座永久地契的精品住宅便立刻鲜活起来，能与之匹敌的项目出乎意料地少。
Paterson Suites 共计略逾百户，分布在两座塔楼的 22 层雅致空间中。
距离落成满 10 年还差 2 年，公寓内的奢华配套散发出一种历久弥新的气质，唯有全球的高端酒店与豪宅项目可与之比肩。再加上专业的维护，难怪至今仍能令住户与访客赞叹不已。
然而，Paterson Suites 不仅只有出色的地段与奢华氛围，它还有一段有趣的销售历史，可追溯到几年前。
当时，“保证租金计划”盛行——多作为对于不确定性的外国投资者的一张“安全网”。
开发商 Bukit Sembawang（以及后来批量收购的投资者 RECAP）也不例外，于 2012 年为剩余的 19 个未售单位推出此类优惠，作为 10% 新推出折扣的替代选项（剧透：大多数买家选择了折扣）。
接下来的几个月里，除了顶层公寓外的所有单位都被抢购一空——这既体现了项目本身的吸引力，也得益于顺畅的营销策略。
尽管这些年公寓的量价确有回落（主要受周边施工与新鲜感消退影响），但对于寻觅永久地契且中心地段、并追求清爽纯粹奢华感的买家而言，像 Paterson Suites 这样罕见的项目至今仍然存在，这无疑令人欣慰。
更值得注意的是，未来数月内，该项目的总价走势很可能迎来上行。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Paterson Suites 深度探访
| 50m 冷水训练池 | 镜面水景池 | Spa 池 |
| 带按摩座椅的休闲池 | 儿童戏水池 | 休憩亭 |
| 铁板烧亭 | 网球场 | 烧烤区 |
| 草坪 | 户外健身区 | 多功能室 |
| 健身房 | 推杆练习果岭 |
如今不少公寓的单位数量已迈入 4 位数（如 Parc Esta/Parc Clematis），因此，当看到一个单位数刚刚跨过 3 位数门槛（准确说是 102）的项目，难免令人耳目一新。坐落在相对低调的 Paterson Road 上，Paterson Suites 对我而言是个很有意思的选择。如果你想要 Orchard Road 的门牌，却又渴望私密，这里的位置几近完美。正如从入口处所见，这里相当安静——整条路上只有 3 座公寓。除去偶尔在路边等待的司机代驾车辆外，你基本不会遇到什么车流。
我一直觉得带坡度的车道更显气派（参见 Loft Condo），Paterson Suites 也不例外。事实上，对访客而言，这里更胜一筹——车道修长而富有仪式感。可惜住户享受不到这种“VIP”体验，因为地下车库的入口就在坡底。
抱歉照片中间的一点小瑕疵影响了这处迷人的迎宾/下客点。撇开这些突兀的黄色物件不谈，宽阔的空间足够高端——线条利落、极简而精致，确实让你有抵达高档住宅的感觉。
Paterson Suites 的亮点之一无疑是泳池。这里是 2 层无边泳池，对于仅 102 个单位的规模而言，尺寸可以说是夸张地“大”。事实上，即便规模更大的公寓，拥有如此大小的泳池也相当难得。
从这里可以感受到池畔散发出的高级氛围。它并非典型的热带风情，而是更趋向精致、摩登的奢华感。如果你喜欢 Alila、Park Hyatt 等酒店的现代极简奢华设计，这里应该会对你的味。
你眼前这池水更适合放松小憩。台阶旁设有 spa 按摩座椅与水上躺床，是日光浴的另一种方式，不必只局限于常见的池畔躺椅。
至于认真游泳的人，这里还有一条 50m（下层）训练池可尽情驰骋。根据一天中的时段不同，你可能会得到旁侧树阵带来的些许遮荫。它没有休闲池那么宽，但足以让几个人同时畅游而互不干扰。
这里附上一张鸟瞰图，帮助你更好理解。坦白说，泳池更具吸引力的一点在于它的私密性。泳池之外是低层学校建筑，大体上没有高楼能窥入。诚然，Paterson 另一侧的部分楼体仍可能看过来，但在土地稀缺的新加坡，我已十分满意。
训练池尽头是一处小型按摩池，长距离游完后可以舒缓肌肉。它位于转角处，私密性更佳。
在走到尽头前，多功能室旁就是浅水水景。衡量公寓养护水平的一个好方法，就是看其水景/水池/喷泉的状态。这里的水保持清澈，整体观感也很到位。
多功能室采取“少即是多”的思路，但更能凸显充裕的可用空间。
按摩池之外是户外用餐亭。它最重要的一点是有顶棚覆盖，同时玻璃顶又能引入采光，让空间显得开阔。我也喜欢它的转角位置，更显私密。
Orchard 区的不少公寓，往往缺少项目内部开敞的地面空间。这里的面积或许不算巨大，但在市中心公寓中，它能在一定程度上减轻局促感。也足够让小型犬或幼童奔跑玩耍。
尽头处设有一座休憩亭，旁边是一面立式水幕。如果你在想这里距离 Orchard Ion 有多远（照片里可见），其实步行仅约 6 分钟。
有点出人意料的是，后方的户外健身站被留出了相当大的空间。同样地，这里非常私密，你几乎可以不受打扰地锻炼。
让我们回到主楼部分。
这里的户外空间很出彩。整齐排列的棕榈树下配备了大量座位，更难得的是这些座椅带有坐垫，而非常见的硬质座面。
健身房就位于泳池旁边。
从健身房望出去的景观不错，与户外座位区也有良好的分隔。器械方面，设有常见的自由重量与多种有氧设备。
位于 50m 训练池尽头的儿童戏水池也不容忽视。绿色与黄色的装置会从顶部喷洒水柱，比一般泳池更添童趣。我也喜欢它保持了恰到好处的极简外观，与整体设计风格一致。
如今不少较小型的新公寓已取消网球场配置，因此在这一体量的项目里配备网球场，绝对称得上奢侈。
从网球场过去，就是标配的儿童游乐场。
再往前走，不止一个……
……而是两处烧烤区。两处都带有棚顶，位置也十分安静。这样的布局几乎不会有穿行人流，因为它们都位于项目转角处。
Paterson Suites 的外部大堂显得相当内敛。顺带一提，这里墙面的维护情况并不算理想。
内部则以大理石墙面与青铜吊灯增添了几分华丽。如你对这种级别的项目所预期，这里也配备空调。
车库中规中矩。照明充足，地面也较为平整。不过，这里是磨损最明显的区域，与项目整体的高标准相比，略显瑕疵。
把压轴留在最后，Paterson Suites 的主角，正是这令人屏息的景色。对我个人而言，这是全城最佳景观之一。为何？因为楼前的大尺度开阔空间，成就了绝佳的无障碍 Orchard 视野。大多数城市景观都近距离面对建筑，而如此宽阔的开场并不常见。虽然无法保证这片土地未来始终保持低层，但至少目前，你可以拥有这座城市最好的景色之一。
Paterson Suites 区位评测
毗邻（即将启用的）Finnish Supplementary School……以及一众以 Paterson 为名的住宅区，我们已经见识了 Paterson Suites 的设施与景观表现。
既然“赢了一半”，接下来看看它在区位层面的实力是否符合我们的预期。
交通
| 巴士站 | 巴士线路 | 距公寓距离（及步行时间估计） |
| ‘Aft Orchard Blvd’ | 5, 14, 16, 54, 65, 175, NR5, | 230m，步行 3 分钟 |
| ‘Orchard Boulevard’ | 7, 14, 16, 36, 36A, 36B, 65, 77, 106, 111, 123, 174, 174e, 175, NR5, NR8 | 650m，步行 8 分钟 |
最近的 MRT： Orchard MRT – 650m，步行 8 分钟
居于市中心的一大好处，是能轻松换乘其他 MRT 线路。Newton MRT（Downtown Line）距 Orchard MRT 仅 1 站，Dhoby Ghaut MRT（Circle 与 North-East Line）往另一方向 2 站，City Hall MRT（East-West Line）则是 3 站。
就此而言，CBD 也近在咫尺。
再加上多样的巴士选择与数条夜间 Night Rider 服务，显而易见，Paterson Suites 的住户的确享有与其价格相称的公共交通便捷性。
另需注意，通往巴士站与 MRT 站的大部分步道虽无顶棚，但沿途绿植繁茂，一定程度上可遮挡日晒，也让往返的步行体验更为愉悦。
最重要的是，随着 Orchard MRT（Thomson-East Line 延伸段）的即将开通，住户门前的通勤时间将从 8 分钟缩短至 2 分钟——而目前约 $2,445 的平均 psf 或将随之走高（详见下文价格评测）。
| 高速/主干道 | 距公寓距离（及非高峰车程估计） |
| Grange Road | 290m，车程 1 分钟 |
| River Valley Road | 700m，车程 2 分钟 |
| Orchard Road | 1.1km，车程 3 分钟 |
| Newton Circus | 2.3km，车程 4 分钟 |
| Jalan Bukit Merah | 2.7km，车程 4 分钟 |
| Farrer Road | 4km，车程 5 分钟 |
| Queensway | 4.2km，车程 6 分钟 |
| Bukit Timah/Clementi Road Junction | 9km，车程 10 分钟 |
| CTE | 2.3km，车程 4 分钟 |
| AYE | 3.8km，车程 5 分钟 |
| PIE | 4.6km，车程 6 分钟 |
| ECP | 5km，车程 7 分钟 |
| KPE | 6.6km，车程 8 分钟 |
| BKE | 8.8km，车程 9 分钟 |
| SLE | 13.2km，车程 10 分钟 |
| KJE | 14.2km，车程 12 分钟 |
私家车通达性：极佳
撇开新加坡市区“标配”的早晚高峰拥堵不谈，Paterson Suites 位于 Orchard Road 西南端的区位是个巨大优势。
就像 Nassim Road 上的 The Loft 一样，住户只需短途车程便可抵达 Alexandra Road 一带。更重要的是，紧邻 River Valley 与 Clarke Quay 区域，也为住户的日常增添了便利与活力。
或许另一个巨大（且颇为惊喜）的优点，是其距离 ECP 不远——这也意味着能轻松触达东海岸丰盛的休闲配套。
生鲜与杂货
| 超市名称 | 距公寓距离（及非高峰车程/步行时间） |
| Cold Storage – Great World City | 1km，车程 3 分钟 或 900m，步行 11 分钟 |
| Cold Storage – Takashimaya | 1.1km，车程 4 分钟 或 步行 12 分钟 |
| FairPrice – Orchard Grand Court | 1.6km，车程 4 分钟 |
| FairPrice Finest – 111 Somerset | 1.8km，车程 5 分钟 或 1km，步行 12 分钟 |
紧邻 Orchard Road 购物带，意味着你在采购日常杂货时有着充足的选择。
虽然我们仅列出了距离公寓最近的 Cold Storage 与 FairPrice，但值得注意的是，待 renovation 完成后，或许可经由 Finnish Supplementary School 走捷径前往 Takashimaya 的 Cold Storage。
此外，由于 Grange Road 为单行道，若驾车前往 111 Somerset 的 FairPrice，需经由 River Valley 与 Devonshire 路线——即便就步行而言它更近，但驾车反而比 Orchard Grand Court 的 FairPrice 更绕。
购物商场
| 商场名称 | 距公寓距离（及非高峰车程估计） |
| Scape | 850m，车程 3 分钟 |
| Great World City | 1km，车程 3 分钟 |
| Paragon Shopping Centre | 1.1km，车程 4 分钟 |
| Ion Orchard Mall | 1.2km，车程 4 分钟 |
| Wisma Atria | 1.2km，车程 4 分钟 |
| Lucky Plaza | 1.4km，车程 5 分钟 |
| Start of South-End Orchard Road Cluster | 1.2km，车程 5 分钟 |
| UE Square (River Valley) | 2.4km，车程 7 分钟 |
| Plaza Singapura | 2.6km，车程 9 分钟 |
| Pomo/Peace Center | 2.7km，车程 9 分钟 |
| The Central (Clarke Quay) | 3.2km，车程 10 分钟 |
| United Square (Novena) Cluster | 3.3km，车程 10 分钟 |
| Ikea Alexandra | 4.2km，车程 10 分钟 |
| City Square Mall/Mustafa Centre area | 4.6km，车程 16 分钟 |
为避免逐一罗列 Orchard Road 购物区内的每一家商场（未列入者的距离介于“南端 Orchard 购物集群起点”与 Plaza Singapura 之间），我们也加入了部分区外的邻近购物集群。
如前所述，River Valley/Clarke Quay 一带与 Queenstown 区，为原本已极大丰富的 Orchard 购物带，进一步补充了多样化选择。
此处请自行脑补圣诞乐曲与华丽包装纸。
学校
| 学校名称 | 教育阶段 | 距公寓距离（非高峰车程估计） |
| Little Raindrops | 学前 | 600m，车程 2 分钟 |
| Safari House Preschool, River Valley | 学前 | 900m，车程 3 分钟 |
| MapleBear One Tree Hill | 学前 | 2.1km，车程 6 分钟 |
| Kay Poh Road Baptist Kindergarten | 学前 | 2.2km，车程 7 分钟 |
| Finnish Supplementary School | 小学 | 待定 |
| River Valley Primary | 小学 | 1.7km，车程 6 分钟 |
| Alexandra Primary | 小学 | 2.1km，车程 7 分钟 |
| Zhangde Primary | 小学 | 2.6km，车程 9 分钟 |
| Queenstown Primary | 小学 | 3.1km，车程 7 分钟 |
| Cantonment Primary | 小学 | 3.7km，车程 10 分钟 |
| Anglo-Chinese School | 小学 | 3.8km，车程 10 分钟 |
| Singapore Chinese Girls’ School | 中学 | 4km，车程 10 分钟 |
| Queensway Secondary | 中学 | 3.9km，车程 8 分钟 |
| Bukit Merah Secondary | 中学 | 3.7km，车程 10 分钟 |
| Outram Secondary | 中学 | 2.7km，车程 7 分钟 |
| St. Margaret’s Secondary | 中学 | 5.3km，车程 11 分钟 |
| Gan Eng Seng Secondary | 中学 | 2.2km，车程 7 分钟 |
| Crescent Girls’ School | 中学 | 2.3km，车程 6 分钟 |
| Anglo Chinese Junior College | 高等教育 | 6.9km，车程 14 分钟 |
| Eunoia Junior College | 高等教育 | 7.1km，车程 14 分钟 |
| Catholic Junior College | 高等教育 | 4.1km，车程 11 分钟 |
| National Junior College | 高等教育 | 7.7km，车程 16 分钟 |
| Hwa Chong Institution | 高等教育 | 5.8km，车程 13 分钟 |
| St. Andrews’ Junior College | 高等教育 | 8.1km，车程 16 分钟 |
| Raffles’ Junior College | 高等教育 | 9.7km，车程 16 分钟 |
| Singapore Polytechnic | 高等教育 | 7.5km，车程 15 分钟 |
| SMU | 高等教育 | 3.6km，车程 11 分钟 |
| NUS Law Faculty | 高等教育 | 4km，车程 10 分钟 |
| Curtin Singapore | 高等教育 | 5.6km，车程 12 分钟 |
| University of Newcastle | 高等教育 | 4.1km，车程 14 分钟 |
| ISS International | 国际学校 | 350m，步行 4 分钟 |
| Chatsworth International | 国际学校 | 1.5km，车程 6 分钟 |
| Furen International | 国际学校 | 1.9km，车程 6 分钟 |
| Eton House International | 国际学校 | 2.1km，车程 6 分钟 |
| Razum International | 国际学校 | 2.5km，车程 6 分钟 |
如前所述，Paterson Suites 周边主干道车流更为繁忙，因此尽管距离较短，车程仍可能略长一些。因此，10 分钟车程圈外其实还有更多未列入的小学与中学，仍可作为孩子的潜在就读选择。
这对位于项目西北侧的 Bukit Timah 教育带尤为适用——但需注意，该片区的早晚高峰拥堵相当严重。
最后，你也会注意到周边国际学校的密度颇高。它们多面向外籍家庭，同时在 15 分钟车程范围内，还有一长串初级学院可供选择。
补充要点
- Orchard 改造计划
根据Master Plan 2019，Orchard Road 将进行“焕新”，以重现昔日的绿意与生态。此外，或将通过联通工程，把 Istana Park、Dhoby Ghaut Green 与 Plaza Singapura 串联成连续的绿色走廊，并进一步推动该片区的步行化。
鉴于 Paterson Suites 距上述区域不远，住户有望在不久的将来享受更多便捷与休闲配套。
- 医疗资源
与大多数核心区项目一样，周边不乏医疗选择。Paterson Suites 正位于两家顶级医疗机构之间——Gleneagles Hospital（车程 7 分钟）与 Mount Elizabeth Hospital（车程 6 分钟）。
更进一步，若住户在这些医疗中心工作，几乎“门到门”的通勤时间也将是一大福利。
- 精致生活方式
居于新加坡核心区，自然有其优势。除了购物、娱乐与高效的公共/私家交通，住户若有所偏好，也能拥抱更精致的生活方式。
周边一系列高端酒店与俱乐部提供的精致体验（如下午茶、奢华水疗等），更为毗邻 Orchard Road 的生活增添光彩。
Paterson Suites 开发与场地
项目即刻区位的一大优势在于其静谧。诚然，步行至巴士站可能要多花 1–2 分钟，但位于 Lengkok Angsa（Paterson 之后的道路）所带来的私密性，完全值得这点小小麻烦。
此外，地下车库位于“山坡”的底部（而 drop-off 点在顶部）——因此对于常开车出行的住户而言，这份私密并不以便利为代价。设置地下车库也有助于在有限的用地上最大化空间使用。
drop-off 点位于两座塔楼之间，这也极大提升了住户/访客（尤其是长者）抵达电梯大堂的便捷度。
最后可见（也值得称赞）的是，开发商有意识地将游乐场与泳池区同 drop-off 点分隔开，以保障儿童安全。或许游乐场可以考虑设在当前的 Teppanyaki Pavilion（I.）所在位置，以减少幼童吸入进出车辆的尾气，但这只是极小的挑剔，对大多数人影响不大。
户型配比
| 户型类型 | 单位数 | 单位面积（sqft） |
| 3 房 | 59 | 1,679 – 1,776 |
| 4 房 | 40 | 2,164 – 2,228 |
| 5 房顶层公寓 | 3 | 6,663 |
Paterson Suites 的户型配比，清晰地指向了开发商的目标客群。对寻求小户型的单身或小两口而言，这里仅提供 3 房及以上的选择。大胆推测，其主要面向外籍家庭租客/自住业主。
你也会注意到，与多数同期开发的核心区项目相比，这里的单位面积十分宽裕。更有意思的是，项目用地总面积仅 86,522 平方英尺——更凸显了开发商对奢华与私密的重视。
是的，单位因此更昂贵。但对认真考虑核心区居住的人来说，可以笃定，这样的量价，配得上它所提供的价值。
另一个值得一提的点，是各“Stack”的私密性。每个单位的设计都尽量避免与对面楼体产生对望（相互窥视基本无从谈起）。
最后，每个单位都配备私家电梯大堂，从此不必再在狭小的电梯空间里寒暄。
最佳 Stacks
在讨论最佳 Stacks 之前，你需要先了解一件事：Paterson Suites 周边地块未来可能的重建动向。
如图所示，左侧两幅地块的容积率分别为 5.6 与 4.9。依据 Master Plan 2019 的分区，其规划为一层带商业的住宅用地。
为便于理解，拍摄的视角朝向两块容积率为 2.8 的地块。这两块同样规划为高层住宅用地，因此目前享有无遮挡景观的 Stacks 5 与 6，未来可能会发生变化。
从 Master Plan 2019 的图则来看，我们认为 Paterson Road 或将下移，靠近 Fraser Residence。这意味着道路很可能从 Stacks 1 与 2 旁经过。对此可以视为利好，因为这能在新开发与 Paterson Suites 之间拉开一定距离。
综合以上潜在重建情况，Paterson Suites 的最佳 Stacks 应如何选择？首先，Stacks 5 与 6 未来大概率会被新开发挡景；同时它们还会遭遇西晒，应作为最后考虑。因此，我们更推荐 Stacks 1 与 2。
Paterson Suites 价格评测
| 项目 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） | 比较维度 |
| Paterson Suites | Freehold | 2010 | $2,442 | 紧邻区域 |
| The Paterson | Freehold | 2004 | $1,603 | 紧邻区域 |
| Paterson Residence | Freehold | 2008 | $2,244 | 紧邻区域 |
| OUE Twin Peaks | 99-years | 2014 | $2,382 | 楼龄/地契 |
有趣的是，Paterson Suites 的邻居既有永久地契，也有 99 年地契。在本次价格评测中，我们将基于地契、楼龄与紧邻区位进行比较，并探讨即将开通的 Orchard Road 延伸段对其价格的潜在影响。
首先，将 Paterson Suites 与其近邻 The Paterson 与 Paterson Residence对比，其价格与楼龄大体相称——并不意外。
若将 Paterson Suites 与片区内“相对较新”的豪宅项目（即 OUE Twin Peaks）比较，你会发现两者的量价相近。但或许有人会忽略，后者为 99 年地契。
观察各自的升值曲线，Paterson Suites 在 2007 年 5 月的平均量价为 $3,428，而 OUE Twin Peaks 在 2010 年 7 月为 $2,866。考虑到目前两者的平均 psf 分别为 $ 2,442 与 $2,382，可以说前者的回落幅度大于 Twin Peaks。
造成这一现象的原因，或在于 Paterson Suites 相较邻近项目的首发价格过高、单位面积更大（因而总价更高），以及 OUE Twin Peaks 的设计/建筑美学更具吸引力。不论如何，随着新的 Orchard MRT 延伸段开通，两处项目的价格表现预期将同步走强。
尽管如此，随着 OUE Twin Peaks 地契年限的递减，理所当然地，Paterson Suites 的量价支撑应更为坚挺。
我们的观点
若观察周边项目的价格，你会发现当前的平均 psf 分布在 $1,248 至 $3,916 之间。
以 $2,442 psf 计，Paterson Suites 的潜在买家应知其定价大致处于上述区间中段。其吸引力在于，自推出以来，其平均量价已回落近 $1,000 psf，而这座永久地契项目并无重大缺陷/问题。
再叠加稳健的物业维护、少见的私密/专属感与相较体量更为丰富的设施配置/难得的开阔空间，以及即将开通的 Orchard MRT 延伸段，Paterson Suites 的价格上行动能并不令人意外。
话虽如此，这里的单位（尤其在面积偏大的前提下）价格并不低；若是短期转售的富裕型投资者，需理解这里的租金回报率仅约 2%。
而对寻求自住（或长期投资兼自住）的人而言，Paterson Suites 是紧邻新加坡最繁华购物带的一处高端且便捷的居所。
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