New Launch Condo Reviews
Ola EC 评测：挑战对 EC 的定义（已更新价格！）
March 8, 2020 11 min read
适合有年幼孩子的理想之家
从我们的参观来看，Ola 周边多元的休闲资源，以及就学与娱乐选择，都让这里非常适合养育年幼的孩子。
| Project: | Ola | District: | 19 |
|---|---|---|---|
| Address: | Anchorvale Crescent | Tenure: | 99-Year |
| Site Area: | 184,465 sqft | No. of Units: | 548 |
| Developer: | Anchorvale Pte. Ltd. | TOP: | 2023 |
自然、美食、学校、商场……在这座全新的盛港 EC，生活少了几分拘束。
而且公平地说，它也不是一般的 EC。它是新加坡首个所谓的Luxury-EC。
东北区这些年来经历了大规模重建，Gamuda Land 和 Evia Real Estate 也带着他们的最新项目——OLA Executive Condo @ Anchorvale——加入战局。
该新盘坐拥 184,000+ 平方英尺土地，共规划 548 个单位，其最大卖点来自于独特而多元便捷的配套设施。
从一流学校到林立商场，从自然步道到美食体验，这个公寓的位置提供了丰富多样的休闲活动选择——同时也不缺日常生活所需的基本便利。
如果你向往少一点“城市”喧嚣，Ola 或许正是你一直在等的那颗宝石。
尤其是当你对与西班牙主题相呼应的“类豪华”装修，以及超过 500 小时的免费课程感到心动时。
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Ola EC Insider Tour
令人印象深刻的入口
一进门，开发商就摆出“要惊艳”的姿态——你首先会看到这盏耀眼的吊灯。因为与西班牙高端瓷器品牌 Lladró 的合作，这盏吊灯由 300 个手工制作的蝴蝶仙子组成。更妙的是，还配以光学灯效，进一步放大细节。
听起来很繁复？
的确如此。
这盏吊灯造价 $500,000，显然不只是示范单位的展示品——等 Ola EC 建成后，它将被小心翼翼地移至大堂继续陈设。
而这，也只是更多惊喜的开始。
如果你还没察觉，Ola EC 基本上是一座西班牙灵感的项目。除了 Lladró，他们还与 Eva Armisén 合作展示其充满奇思妙想的插画。正如你所料，她将为 Ola EC 专门创作一幅作品，并在项目落成后展示于 Culinary Cabana。你也会在 9 座不同楼栋里看到她的作品。
艺术终归见仁见智，未必人人都会喜欢。但不可否认，它为这里带来了明快而温馨的居家氛围。
Ola EC 共 548 个单位，规模不小。项目占地 184,461 平方英尺，共有 9 座楼栋。
从远处看，它的设计并不算特别抢眼。在更偏深色系流行的当下，Ola EC 看起来更像回归到较传统的白色基调。
这并不是坏事，毕竟这与他们所追求的居家、松弛的氛围相当契合。
仔细看，你会发现一些我颇为欣赏的设计巧思。例如，他们打造了一个标志性图案，并在园区多个显著位置呈现。我原以为阳台栏杆也是个不错的展示位置——不过目前栏杆仅为条纹古铜色或白色。
立面垂直墙面也采用了纹理处理——再次体现差异化，同时增强了视觉观感。
与大多数项目一样，设施才是真正的亮点。事实上，对一些买家而言，设施的质量足以决定是否下定。
在这方面，你可以获得常见的 50m 泳道池、健身房、烧烤与用餐区等配置。
设施带几乎沿着园区全长展开（网球场除外）——可见相当可观的空间被用于设施与住户活动。
虽说单看设施并无特别“独一无二”之处，但 Ola EC 的亮点在于执行与呈现。我喜欢他们通过不同的高差与结构，并以架空连廊连接，营造出层次丰富的景观——高楼层住户俯瞰这片“峡谷”应当会十分有趣。
话虽如此，低楼层的住户可能因具体位置而出现视线被遮挡的情况——选购时需要留意。
Ola EC 最大的不同，在于将为住户引入大量活动。呼应西班牙主题，6 至 16 岁的孩子将可享有一整年的足球课程——这得益于 Ola 与 Real Madrid Football School 的合作。
当然，住户可选择的不止足球。还包括 aqua zumba、护肤、烘焙、舞蹈与瑜伽等一系列课程——总计将提供 500 小时的免费时数。
而且还不止于此。
尽管 Sengkang Community Hospital 就在对面，Ola 仍与 HiDoc 合作设置了实体终端。虽然我现在无法断言远程医疗的实用性，但我相信这将是未来趋势——很高兴看到他们提前布局。前 2 年咨询费将被豁免——住户仅需自付药费与配送费。
Ola EC 4 房型评测
面积 1,389 平方英尺，Ola EC 的 4 房型尺寸相当不错。布局合理，户外空间占比不高——多数家庭会更珍惜可用的室内空间。
与其在全盘维持一致风格，Ola EC 反其道而行，为每个示范单位类型设定不同主题。以这个 4 房型为例——他们采用了“爱丽丝梦游仙境”主题。创意可嘉，但对我而言略显梦幻，也稍有干扰。
所有较大户型（基本上除 2 房外），入户门前都设计了一个小玄关。因此不是一开门就直入室内，而是先有一个可放置玄关柜的小转角，再进入主体空间。
客厅空间相当可观——尤其是如果你按照室内设计，将沙发与餐桌分别“靠墙”布置在两端。
这样的结果会在中部形成一片开敞空间，让客餐区域更显宽敞。当然，这样的布局未考虑电视的位置，你需要自行权衡。
开发商还在带有 Ola 专属图案的电动百叶中加入了特色元素。你也可以选择升级由 Le Gate 提供的电动 Zip Track——无论晴雨都能充分利用阳台。因此餐桌也延伸到阳台区域。
全屋最令人印象深刻的非厨房莫属。尺寸很棒，中岛+充足的收纳与台面空间。
由于冰箱非嵌入式，未来更换为更大尺寸也更灵活。对多数家庭而言，这个厨房几乎无可挑剔——若你经常烹饪/烘焙，更会格外受用。
平面图上这里标注为“家务区”，其实就是放洗衣机和烘干机的位置——不如独立的室外家务阳台来得实用。储物/佣人房也在这里——另有一个门通向走廊。
两间公共卧室尺寸相近。虽然不大，但对孩子而言已绰绰有余。
作为婴儿房，这间的设计堪称“出圈”。虽略显奢华（孩子很快就会长大），但任何父母都会喜欢它带来的“可拍性”。
两间公共卧室都不带卫浴——因此需要共用这间公共浴室，也供访客使用。尺寸不错——只是黑色墙砖让体感略显紧凑。
次主卧尺寸很理想——我也很喜欢这里的落地窗。
至于收纳，衣柜更深地嵌入墙体，比看起来更能装。
当然，作为次主卧——自带浴室，尺寸与公共浴室相仿。
最后是主卧。与同类相比，面积并不算大——但借助较宽的入口走道，既创造了不错的收纳，也预留了小型书桌位。
主卧浴室稍显遗憾。虽足够使用，但确实不算宽敞。
若不计算衣柜，实际留给床的面积与次主卧相差不大。以主卧而言，尺寸并不算出众。
Ola EC 3 房 Premium 评测
面积 1,055 平方英尺，这个 3 房 Premium 比常规 3 房略大。增加的面积主要体现在更大的阳台与额外的储物间。事实上，开发商预计这会是最受欢迎的户型——共推出 211 套。
这个 3 房 Premium 的风格更显高端。带有 Ola 专属图案的电动百叶也与整体质感相得益彰。
如果加装 Le Gate 的电动 Zip Track，便可营造出与这个示范单位相似的效果——让室内外边界几乎融为一体。
如你所见，与其他户型不同，这里更强调阳台空间。若我在此置业，这样的“沙发+阅读桌”组合，既温馨又实用。
这里的餐饮空间尺寸得当——取决于你想把餐桌放在哪里。
你也可以考虑圆桌，便于通行与动线衔接。
开发商在 Ola EC 明显优先保障厨房空间，迄今所见户型的厨房都相当可观。充足的台面与收纳始终重要，而这套 3 房 Premium 在这方面表现不俗。
同样地，与许多新盘不同——这里的冰箱并非嵌入式。整体观感或许不如一体化，但未来升级的灵活性更高。
与 4 房相似，这里也有一处小家务区，令此户型更具实用性。
对需要聘请佣人的家庭而言，这个 3 房 Premium 因新增储物/佣人房，而较常规版更具吸引力。
此户型的公共卧室普遍偏小——不过这一间有阳台通道的优势。
Star Wars 粉丝会爱上这间房——细节满满。眼尖的你或许已经注意到那张 Stormtrooper 地毯！
第二间公共卧室与第一间同尺——但这次没有阳台通道。
两间公共卧室共用这间浴室。
所幸，主卧在尺寸上表现更好一些。
你也可以在侧边挤出一小段梳妆台/书桌位。
与常见浴室窗位置不同，这里的窗竟位于洗手台正上方！主卧浴室实际与公共浴室几乎同尺——虽不致命，但对“Premium”户型而言略显遗憾。
Ola EC 3 房评测
面积 926 平方英尺，Ola EC 的 3 房在尺寸上偏小。另一方面，它功能合理、布局得当——应当适合多数家庭。不出所料，这类单位被视为走量主力，占到总数的相当一部分（196）。
与 4 房类似，3 房的入户也有一个小玄关，然后才是客餐空间。客厅本身较宽，显得颇为宽敞。
如果你偏好尽量放大室内可用面积，这里会让你满意——因为阳台面积被尽量压缩。
示范单位中的餐桌相当小，我相信多数人难以接受。即便如此，实际可容纳一张尺寸合适的餐桌。
与 4 房同样的故事，这个常规 3 房的厨房也很给力。拉长的台面与充足收纳，让多数人都会对这样的厨房满意。甚至能放下一台“正经”的宽门冰箱，不像我在一些竞品里所见那般局促。
所有卧室均为落地窗——这始终是加分项。鉴于户型总面积，不要期待有很大的卧室。
尽管不大，我认为大多数有 2 个年幼孩子的家庭会对本户型的整体面积感到满意。
以公共浴室而言，这间表现不差。它需要同时服务两间公共卧室与来访客人。
老实说，我原本预期主卧会很小。所以看到它的尺寸还算“能打”，让我颇为意外。这个转角窗设计也很讨喜——并不常见。
Ola EC 位置评测
过去 20 年来到过东北区的人都会见证这里的巨变。
项目东侧的 Compass One（前身为 Compass Point）已完成翻新，西侧的 Sengkang Riverside Park 多年整治也已收官，Ola 住户将入住一个设施齐备、却仍相对新鲜的社区，且近在咫尺的配套十分鲜明。
Sengkang General Hospital 就在 Ola 对面，这对你而言可能是利好也可能是困扰。若你在这里工作，地点无需多言——但若对噪音敏感，你或许得适应白天不时传来的救护车声。
公共交通
| Bus Station | Buses Serviced | Distance From Condo (& Est. Walking Time) |
| ‘Aft Anchorvale St’ | 374 | 200m, 2-min walk |
| ‘Cheng Lim Stn Exit B’ | 110, 654 | 300m, 4-min walk |
Closest MRT: Sengkang MRT/LRT – 1.1km, 14-min walk
Sengkang MRT 距离公寓步行不到 15 分钟，也可先步行 3 分钟至 Cheng Lim LRT，再转乘前往。
对初来东北区的人而言，你会发现这里及周边社区的公共交通相当完善，巴士与 LRT 网络供给充足。
当然，Punggol/Sengkang 离中央区域还是有一段距离。
到达 CBD/Raffles Place MRT 需 12 站（约 25 分钟车程），途中在 Dhoby Ghaut MRT 换乘一次即可。
前往 Orchard Road MRT 所需时间与站数也大致相同。
私家车
| Key Destinations | Distance From Condo (& Est. Peak Hour Drive Time) |
| CBD (Raffles Place) | 20.8km, 30-min drive |
| Orchard Road | 17.5km, 25-min drive |
| Suntec City | 17km, 20-min drive |
| Changi Airport | 12.7km, 18-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 50.4km, 55-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 12.3km, 20-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 26.1km, 30-min drive |
| Mapletree Business City | 27.7km, 30-min drive |
| Tuas Checkpoint | 40km, 40-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 19.9km, 25-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 29.8km, 35-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 22km, 17-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 24.4km, 28-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 2km, 5-min drive |
*注意：车程以高峰时段估算
Immediate Road Exit(s): 1 exit @ Anchorvale Cres
Summary: 从地段特性看，多数住户可能会拥有私家车——因此 548 个单位在高峰期从单一出口并入单车道的 Anchorvale Cres 时，或会出现拥堵。邻近 TPE，亦可衔接 SLE 与 KPE。
杂货/超市
| Name of Grocery Shop | Distance From Condo (& Est. Walk Time) |
| Prime Supermarket | 550m, 7-min walk |
| Econ-Mart Sengkang | 900m, 12-min walk |
| Cold Storage – Compass One | 1km, 13-min walk |
Schools
| Educational Tier | Number of Institutes |
| Preschool (within 1km walk) | 5 |
| Primary (3km-drive) | 11 |
| Secondary (3km-drive) | 13 |
| International School (5km-drive) | 1 |
| Junior College (5km-drive) | 0 |
| University (5km-drive) | 0 |
| Polytechnic (10km-drive) | 2 |
Additional Pointers
- 学校资源丰富
考虑到 OLA 并不靠近市中心，项目 3km 车程范围内竟有 11 所小学与 13 所中学，这样的统计相当亮眼。
尤其包括了一些知名学校，如 Nan Chiau Primary & High（车程 2–4 分钟）与 CHIJ St. Joseph’s Convent（车程 5 分钟）。
诚然，高等院校不多，但若更青睐理工路线，会乐见 Nanyang & Temasek Polytechnic 均在 10km 车程范围内。
- 多样的休闲活动
从群体到个人，Ola 周边能满足各种休闲体验。
你可以在 Sengkang Riverside Park 一带内湖划皮划艇、到 Marina Country Club 码头玩滑水、或去附近的 Hai Bin Punggol 垂钓。
同样也有丰富的“陆上活动”，从附近公园放风筝、慢跑，到社区中心与俱乐部组织的各类运动，应有尽有。
这还不包括开发商额外提供的 500 小时活动！
- 餐饮选择
周边有 7 座以上购物商场，住户不仅在娱乐/购物上选择多样，也能享受丰富的餐馆与食肆。
不爱常规商场餐厅？没问题！
从食阁、咖啡馆到独特小店（例如 Hai Bin Punggol 的“集装箱公园”），都会挑逗你的味蕾，丰富你的美食搜寻地图。
Ola EC 项目与设施评述
| 50M 泳道池 | 尊贵大堂 | 休憩廊 |
| 亲水平台 | 50m 水景池 | 健身房 |
| 花园 | 儿童戏水池 | 水疗池 |
| 凉亭 | 烧烤台 | 户外健身 |
| 宠物角 | 野餐区 | 儿童游乐区 |
供参考，OLA 的 548 个单位分布在 9 座、各 16 层的楼栋内。
项目划分为 4 大分区，配备多元现代设施。
首先是大多数访客会优先抵达的 Valleys of Espana 区域，集合了 OLA 的宏伟大堂（配有价值 $500,000+ 的吊灯）、吧台、会所、俱乐部，以及 50m 水景池。
穿过园区，会出现多处休憩小筑/廊亭。弗拉门戈教室多少会引人侧目，但考虑到项目的西班牙主题，某种程度上也算贴合。
当然，随着新鲜感褪去，它很可能会更多地被用作多功能室。
儿童游乐区位于 78 座附近较为隐蔽的位置，计划在该座低楼层置业的住户需留意傍晚时段可能的噪音影响。
总体而言，OLA 的设施规划周到、供给充足，即便其中一些未来使用率可能偏低。
户型分布
| 户型 | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 2 房 | 30 | 775 sqft |
| 3 房 | 196 | 926 – 947 sqft |
| 3 房 Deluxe | 15 | 1,001 sqft |
| 3 房 Premium | 211 | 1,055 sqft |
| 4 房 | 87 | 1,389 sqft |
| 5 房（顶层公寓） | 9 | 1,722 sqft |
要在 184,000+ 平方英尺的土地上塞入 564 个单位，要么向上“长高”，要么整体缩小户型面积。
鉴于高度上限为 16 层，看来户型面积在一定程度上做了取舍。
公允地说，这并不是我们见过的最小户型；而且面积小一些，PSF 计价下总价也会降低。但若你希望更高端户型拥有更阔绰的空间，恐怕会有些失望。
没有 1 房户型也并非不显眼，这进一步凸显项目的“家庭向”定位。鉴于单身租客在此区的租赁需求/回报相对较低，我认为开发商的取舍是明智之举。更何况，EC 本就少见 1 房配置。
多数单位为 3 房，因此在这一层级看到更多样化的布局并不意外——引入了 Deluxe 与 Premium 两种选择，尽管面积最大也仅止于 1,055 平方英尺。
谁会出手拿下这里的 5 房顶层公寓会很有趣——以估算的保本价来看，其总价会接近 $2 million。
Best Stacks
Insider Tip
因为东北季风出现在 12 月至 3 月上旬，Stacks 25 和 30 的位置有利于享受季风带来的风流。
Ryan Ong, Real Estate Specialist从发展蓝图看，Ola 旁边、沿 Anchorvale Crescent 的两块地在总体规划中被预留为学校用地。
这对未来住户是好事，但短期内你可能要面对施工噪音。面向主干道的 Stacks 需注意车流噪音——高峰时段该区域可能较拥挤。
鉴于项目已被 Treasure Crest、The Vales 与 Sengkang General Hospital 所环绕，我们心目中的最佳 Stacks 会是 25 与 30。
它们面向 Ola 内部雕塑景观区，楼栋之间间距宽阔（其中 25 的间距最大），且朝向北/东北，不受午后西晒影响。
最少午后西晒的 Stacks
如前所述，东北朝向的楼栋基本无午后西晒——即 02 至 06、10 至 14、34、29、30、26、22、17 与 18 座。
其他楼栋则会有不同程度的西晒，其中 36 与 04 几乎全年承受最多西晒。
价格评述
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| Ola | 99 years | 2023 | $976 – $1,154 (starting from) | |
| Treasure Crest | 99 years | 2019 | $1,097* | Nearby EC |
| The Vales | 99 years | 2018 | $912* | Nearby EC |
| Bellewaters | 99 years | 2013 | $945* | Nearby EC |
| Piermont Grand | 99 years | 2023 | $1,091 | Competing EC new launch |
| Compass Heights | 99 years | 2002 | $916 | D19 Condo |
| La Fiesta | 99 years | 2016 | $1,202 | D19 Condo |
| The Luxurie | 99 years | 2015 | $1,214 | D19 Condo |
*基于少量成交样本
撰文时，开发商公布的现行价目如下：
– 2-Bedroom（总计 30 套；775 sqft）– S$1,100 psf
– 3-bedroom 与 3-bedroom + 1 premium（总计 422 套；926 – 1,055 sqft）– S$999 psf
– 4-Bedroom（总计 87 套；1389 sqft）– S$976 psf
– 5-Bedroom（总计 9 套；1722 sqft）– S$1,154 psf
若与 Treasure Crest、The Vales 与 Bellewaters 目前的转售价格相比，考虑到 Ola 是新盘，且定位为“高端”EC，现价其实相当可比。
当然，要注意以上均为起始价——具体价格会随所选 Stack 的溢价而上浮。在那个价位区间，关键在于你是否认为其相较周边公寓（例如 La Fiesta 与 The Luxurie）值得这份溢价——等 Ola 建成时，两者的楼龄差将达 7–8 年。
有兴趣者可留意，9 套顶层公寓目前定价约 $2 million。以当下 30% 的 MSR 来看，我不认为会有太多人负担得起。同时，拥有更高购买力的人很可能会去更核心的区域寻找选择。
这些单位是否会有人接盘，颇具看点——若销售理想，也从侧面印证 Ola 的整体吸引力。
升值分析
有人购买 EC 是为了更实惠地进入公寓生活，也有人将 EC 视为潜在资本增值的途径。
我们来看隔壁的 The Vales 过往表现。
| Date | Address | Unit Area | Sale Price | Bought on | Purchase Price | Profit | Holding Period | Annualised |
| 22 APR 2019 | 75 ANCHORVALE CRESCENT #06-11 | 1,410 | 960 | 7 SEP 2016 | 734 | 319,298 | 957 | 10.8 |
| 18 MAR 2019 | 85 ANCHORVALE CRESCENT #01-32 | 915 | 836 | 19 NOV 2016 | 796 | 37,000 | 849 | 2.2 |
| 25 JAN 2019 | 71 ANCHORVALE CRESCENT #11-02 | 1,033 | 939 | 11 APR 2016 | 780 | 164,112 | 1,019 | 6.9 |
| 25 JUN 2018 | 71 ANCHORVALE CRESCENT #09-04 | 915 | 939 | 8 NOV 2016 | 842 | 89,000 | 594 | 7.0 |
| 22 JUN 2018 | 73 ANCHORVALE CRESCENT #06-07 | 1,033 | 908 | 18 DEC 2015 | 801 | 110,000 | 917 | 5.1 |
| 18 JUN 2018 | 79 ANCHORVALE CRESCENT #08-18 | 764 | 900 | 29 NOV 2015 | 873 | 20,740 | 932 | 1.2 |
| 14 MAY 2018 | 71 ANCHORVALE CRESCENT #13-04 | 915 | 909 | 21 AUG 2016 | 846 | 57,800 | 631 | 4.3 |
| 12 FEB 2018 | 75 ANCHORVALE CRESCENT #09-10 | 904 | 850 | 4 MAR 2016 | 817 | 29,968 | 710 | 2.1 |
来看清单中涨幅最大的一例，其购入时间为 2016 年 9 月 7 日。同一时间段内，District 19 私宅与公寓的平均 PSF 为 $1,202，而仅计算新售的平均 PSF 更高，为 $1,335。对应的价差分别是 $468 与 $601。
对比今日，District 19 所有私宅与公寓的平均 PSF 为 $1,374，而仅新售为 $1,504。以当前 4 房起始价 $976 PSF 计，价差分别为 $398 与 $528。可以说，EC 与私宅之间的价差正略有收窄。
而以 $960 PSF 的成交价对比，2019 年 4 月 District 19 平均为 $1,321 PSF——差距 $361。问题在于，未来我们能否维持这样的价差？
我们的看法
归根结底，很难不觉得开发商拿出了一个经过深思熟虑的作品。
无论你是否喜欢，人们总会被“第一印象”所影响。
而在 Ola 上，开发商 Evia Real Estate 与 Gamuda Land 也正试图在众多项目中脱颖而出。
你可以想见，人们总被各种公寓名字轰炸；相比那些千篇一律的“某某 Residences”，我很乐见他们在这里做了些不一样的尝试。
其价值在于，一个好名字能引出正确的话题。
而这个名字的选择，也影响并渗透到了整个项目的方方面面。
从与 Lladró 的合作，到 Eva Armisen 的画作，你可以看到他们几乎使出浑身解数，去打造一个独特的产品。
在未看到官方定价前很难下最终结论——但就目前而言，体面的平面布局与不输、甚至超越部分私宅的设施，使它成为一个颇具吸引力的组合。
总之，如果你以自住为主，打算在此长期扎根，并能以起始价拿到合适的单位，那么以其所提供的生活方式与配套，Ola 的性价比相当不错。尤其是当你发现其品质甚至超出市场上一些私宅时。
但如果你仅从资本增值的角度出发，目前市场上或许还有更合适的选择。
What this means for you
你可能会喜欢 OLA，如果你：
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• 重视你的休闲活动：
周边丰富的陆海与社区型休闲活动，将对真正会去参与的人大有裨益。
-
• 有年幼孩子：
除了丰富的休闲项目，多样的教育资源与娱乐机会，也让这里很适合养育孩子。
你可能不太适合 OLA，如果你：
-
• 渴望大面积户型：
遗憾的是，2、3 和 4 房的最大户型仅为 775、1,055 与 1,389 平方英尺。
-
• 偏好更中心的位置：
尽管东北线可直达中心区域，但若你需要即时的中心通达性，或应另觅他处。
评测结束
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