2024年10月BTO解析：Prime与Plus项目揭晓（以及需要注意的关键细节）

当我们撰写本文时，2024年10月BTO即将登场，这也是近年来最重要的一次之一。此次将首次采用新的分类制度，组屋被划分为Standard、Plus 和 Prime 类别。本次将推出 15 个 HDB 项目，其中 7 个归为 Plus 类别，1 个为 Prime。以下是你可以预期的重点：

即将推出的BTO地块

补充说明：我们已在先前文章中介绍过这些地块；但当时尚未确认哪些为 Standard、Plus 或 Prime。本次为各类别预计的户型数量分布。请注意，这些数字为 BTO 发布预估，实际发布时可能会有小幅差异：

Crawford Heights（Prime，Kallang/Whampoa）

Kallang View（Plus，Kallang/Whampoa） 

Tower Breeze（Plus，Kallang/Whampoa）

Central Trio @ AMK（Plus，Ang Mo Kio）

Bayshore Vista（Plus，Bedok）

Bayshore Palms（Plus，Bedok）

Kembangan Wave（Plus，Bedok）

Merpati Alcove（Plus，Geylang）

West BrickVille（Standard，Bukit Batok）

Taman Jurong Skyline（Standard，Jurong West）

Costa Riviera I（Standard，Pasir Ris）

Costa Riviera II（Standard，Pasir Ris）

Fernvale Oasis（Standard，Sengkang）

Fernvale Sails（Standard，Sengkang）

Marsiling Ridge（Standard，Woodlands）

你会注意到，本次单次BTO发布的地块与单位数量非常多（约 3,270 套）。实际上，10月发布所提供的组屋约占 2024 年全年 BTO 供应量的约 40%，也是我们近期可能见到的规模最大的单次发布之一。 

1. 在同一城镇、同一轮发布中同时出现 Plus 与 Prime 组屋是可能的

Crawford Heights、Tower Breeze 和 Kallang View 均位于 Kallang/Whampoa，但其分类并不相同。这基于对不同层级配套可达性的评估：正如我们在先前文章中提到，Crawford Heights 因靠近 North Bridge Road、Haji Lane 等，被划为 Prime，而 Kallang View 与 Tower Breeze 则“仅”为 Plus 类别组屋。

不过，这也可能引发关于“如何划线”的争论。判断何处配套更为“优越”并非总是显而易见（尤其是在更成熟的城镇，几乎每个区域都自有其便利之处）。因此，当同一城镇内同时出现 Plus 与 Prime 供应时，我们认为买家会思考：Prime 组屋所需支付的溢价是否物有所值。

2. 未来，“Prime”或许不再仅以距市中心远近来界定

迄今为止，我们一直假定 Plus 与 Prime 的主要差别在于：Plus 更可能位处边缘社区的枢纽，而 Prime 则指向市中心；我们接触到的许多地产经纪与分析师也持类似看法。

但事实证明，这并非一条“硬性规则”。就目前而言，Prime 项目多为更靠近市中心的地段。然而在未来，我们也不排除在非中心区看到 Prime 住房的可能。这反映了对去中心化相当大的信心；而在更远的将来，例如在 Punggol 这样的区域，我们将如何界定 Plus 与 Prime 的差异，也将颇具看点。

（我们的猜测：这主要会取决于周边组屋的市场价格，而非对配套作出完全定性的评估；尽管两者彼此相关）。

3. 就目前而言，除了 SR 之外，Plus 与 Prime 差异不大

各类限制——如对转售买家的收入顶限、10 年 MOP、不得整套出租等——同样适用于 Plus 与 Prime。主要差别归结于价格与补贴回收（SR）。 

（SR 为在转售时实施的“回收条款”，以弥补为让这些组屋更可负担而提供的较高补贴。SR 仅适用于首任屋主）。 

现有 Prime 项目的 SR 为 9%，而此次将是我们首次看到 Plus 组屋的 SR。若其并未显著低于 9%，部分买家可能会将差异视为无关紧要，转而选择 Prime 选项。据市场传闻，Plus 组屋的 SR 或在 6% 左右。 

无论如何，这一安排有助于为买家保持清晰与简洁。我们希望维持现状；若在 Plus 与 Prime 之间变更其他条件（例如资格要求），只会令本已复杂的体系更难理解。

说到资格要求……

4. 受收入顶限与 MSR 影响，价格涨幅将受限

与 Prime 相同，Plus 组屋即便在转售阶段也设有每月 $14,000 的收入顶限。这不同于标准转售组屋，其并无收入顶限。 

收入顶限与贷款限制（如按揭供款比率（MSR））的组合，旨在防止 HDB 城镇形成富裕人群的“飞地”。此举意在约束 Plus 与 Prime 组屋的价格涨幅，并营造均衡的社会经济结构。不过，现在判断其成效仍为时过早。从心理层面看，仅仅将组屋分为 Standard、Plus 与 Prime 已经是一种对城镇的分层。 

5. 每年 Plus 或 Prime 供应量并无固定配额 

据我们所知，每年 Plus 或 Prime 的推出数量并无特定规则。视具体可行性，甚至可能出现某一年没有相关供应的情况。 

这对所有人或许都是好事，因为这让 HDB 能更灵活地按需建设。不过，这也意味着你不应假定下一年、下一轮发布仍会有 Plus 或 Prime 可选。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文