随着新盘价格如今平均达到$2,200+ psf，关注点回流到转售公寓也就不足为奇了。此时，不少购房者会惊讶于转售公寓价格同样涨了不少——别忘了，在新冠疫情之后、住房供应吃紧之际，可即刻入住的房源需求旺盛。现在确实是时候再审视一次，并更新我们对2024年新盘与转售公寓价格差距的观察：
注：以下分析共覆盖213,117笔交易，仅聚焦于被归类为apartment或condo的非有地私人住宅。Sub 销售被视为新售。因新售补贴影响，已排除行政公寓（EC）。同时我们按面积分组进行比较，以获得更合适的$PSF对比，尽量减少大小户型占比对$PSF的影响。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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追踪2013年至今的新盘公寓价格
| 年份 | 少于500平方英尺 | 少于800平方英尺 | 少于1200平方英尺 | 多于1200平方英尺 | 总计 |
| 2013 | $1,532 | $1,507 | $1,358 | $1,290 | $1,409 |
| 2014 | $1,482 | $1,449 | $1,424 | $1,366 | $1,425 |
| 2015 | $1,383 | $1,355 | $1,265 | $1,268 | $1,319 |
| 2016 | $1,510 | $1,446 | $1,376 | $1,348 | $1,417 |
| 2017 | $1,632 | $1,554 | $1,413 | $1,445 | $1,503 |
| 2018 | $1,655 | $1,701 | $1,729 | $1,585 | $1,662 |
| 2019 | $1,842 | $1,805 | $2,010 | $1,649 | $1,783 |
| 2020 | $2,007 | $1,821 | $1,787 | $1,690 | $1,799 |
| 2021 | $2,393 | $2,023 | $2,019 | $1,941 | $2,030 |
| 2022 | $2,421 | $2,301 | $2,335 | $2,170 | $2,272 |
| 2023 | $2,463 | $2,394 | $2,551 | $2,355 | $2,413 |
| 2024 | $2,127 | $2,240 | $2,388 | $2,247 | $2,260 |
| 总计 | $1,761 | $1,782 | $1,761 | $1,637 | $1,730 |
（你可能会注意到，对于小面积户型，新盘价格似乎在2013至2016年间有所回落。这是因为2013年是高点，随后至今陆续出台的多轮降温措施所致。）
接着，我们查看了2013年至今的转售公寓价格
| 年份 | 少于500平方英尺 | 少于800平方英尺 | 少于1200平方英尺 | 多于1200平方英尺 |
| 2013 | $1,708 | $1,652 | $1,269 | $1,217 |
| 2014 | $1,651 | $1,585 | $1,184 | $1,168 |
| 2015 | $1,559 | $1,546 | $1,198 | $1,158 |
| 2016 | $1,559 | $1,744 | $1,230 | $1,187 |
| 2017 | $1,686 | $1,590 | $1,254 | $1,229 |
| 2018 | $1,563 | $1,518 | $1,346 | $1,254 |
| 2019 | $1,555 | $1,568 | $1,388 | $1,314 |
| 2020 | $1,464 | $1,483 | $1,303 | $1,279 |
| 2021 | $1,552 | $1,492 | $1,402 | $1,321 |
| 2022 | $1,652 | $1,574 | $1,536 | $1,419 |
| 2023 | $1,757 | $1,739 | $1,604 | $1,540 |
| 2024 | $1,839 | $1,797 | $1,624 | $1,679 |
总体来看，疫情期间对新盘与转售公寓的价格差距产生了显著影响
| 年份 | 少于500平方英尺 | 少于800平方英尺 | 少于1200平方英尺 | 多于1200平方英尺 |
| 2013 | -10% | -9% | 7% | 6% |
| 2014 | -10% | -9% | 20% | 17% |
| 2015 | -11% | -12% | 6% | 9% |
| 2016 | -3% | -17% | 12% | 14% |
| 2017 | -3% | -2% | 13% | 18% |
| 2018 | 6% | 12% | 28% | 26% |
| 2019 | 18% | 15% | 45% | 26% |
| 2020 | 37% | 23% | 37% | 32% |
| 2021 | 54% | 36% | 44% | 47% |
| 2022 | 47% | 46% | 52% | 53% |
| 2023 | 40% | 38% | 59% | 53% |
| 2024 | 16% | 25% | 47% | 34% |
虽然价格差距早在2018年就开始扩大，但我们看到最明显的跃升发生在2020年（阻断措施之年）及其之后。
与此可能暗示的情况相反，这并非开发商的“黄金时代”。事实恰恰相反：价格飙升是因为疫情期间材料与人力成本上涨，且之后并未回落（多数商品皆如此）。影响之大，以至于许多建筑商破产。
然而，以每平方英尺价格计，转售公寓最近涨势更为明显。
以下是新售$PSF的增长情况：
| 年份 | 少于500平方英尺 | 少于800平方英尺 | 少于1200平方英尺 | 多于1200平方英尺 |
| 2013-14 | -3.2% | -3.9% | 4.8% | 5.9% |
| 2014-15 | -6.7% | -6.5% | -11.2% | -7.2% |
| 2015-16 | 9.2% | 6.7% | 8.8% | 6.3% |
| 2016-17 | 8.1% | 7.5% | 2.7% | 7.2% |
| 2017-18 | 1.4% | 9.5% | 22.4% | 9.7% |
| 2018-19 | 11.3% | 6.1% | 16.3% | 4.0% |
| 2019-20 | 9.0% | 0.9% | -11.1% | 2.5% |
| 2020-21 | 19.3% | 11.1% | 13.0% | 14.9% |
| 2021-22 | 1.2% | 13.8% | 15.6% | 11.8% |
| 2022-23 | 1.8% | 4.0% | 9.3% | 8.5% |
| 2023-24 | -13.6% | -6.4% | -6.4% | -4.6% |
以下是转售公寓$PSF的增长情况：
| 年份 | 少于500平方英尺 | 少于800平方英尺 | 少于1200平方英尺 | 多于1200平方英尺 |
| 2013-14 | -3.3% | -4.1% | -6.8% | -4.1% |
| 2014-15 | -5.5% | -2.4% | 1.2% | -0.8% |
| 2015-16 | 0.0% | 12.8% | 2.7% | 2.4% |
| 2016-17 | 8.1% | -8.8% | 1.9% | 3.6% |
| 2017-18 | -7.3% | -4.5% | 7.4% | 2.0% |
| 2018-19 | -0.5% | 3.3% | 3.1% | 4.8% |
| 2019-20 | -5.8% | -5.4% | -6.1% | -2.7% |
| 2020-21 | 6.0% | 0.6% | 7.5% | 3.3% |
| 2021-22 | 6.4% | 5.5% | 9.6% | 7.5% |
| 2022-23 | 6.4% | 10.5% | 4.4% | 8.5% |
| 2023-24 | 4.7% | 3.3% | 1.3% | 9.1% |
以psf价格计（$PSF），转售公寓在2023至2024年实际上涨幅更高。这在近期有助于缩小与新盘的差距。不过，差距是否会继续缩小很难下定论，仍有多项变量需要考虑。
其一，在比较新盘与转售时，需要注意绝大多数新盘为有期限地契（leasehold）公寓。这一点很重要，因为永久地契（freehold）公寓通常有价格溢价。
为更公平比较，我们将新盘与转售的leasehold项目进行对比，并同样对比freehold项目。
以下为freehold（新盘）的价格表现：
| 年份 | 少于500平方英尺 | 少于800平方英尺 | 少于1200平方英尺 | 多于1200平方英尺 |
| 2013 | $1,671 | $1,735 | $1,564 | $1,637 |
| 2014 | $1,713 | $1,571 | $1,687 | $1,765 |
| 2015 | $1,712 | $1,660 | $1,620 | $1,672 |
| 2016 | $1,807 | $1,723 | $1,627 | $1,888 |
| 2017 | $1,915 | $1,853 | $1,742 | $1,545 |
| 2018 | $2,111 | $2,169 | $1,899 | $2,273 |
| 2019 | $2,492 | $2,309 | $2,152 | $2,909 |
| 2020 | $2,181 | $2,146 | $2,070 | $2,363 |
| 2021 | $2,462 | $2,275 | $2,226 | $2,702 |
| 2022 | $2,646 | $2,553 | $2,366 | $2,775 |
| 2023 | $3,049 | $2,805 | $2,680 | $3,002 |
| 2024 | $2,219 | $2,430 | $2,594 | $2,959 |
接下来，看看freehold（转售）的价格：
| 年份 | 少于500平方英尺 | 少于800平方英尺 | 少于1200平方英尺 | 多于1200平方英尺 |
| 2013 | $1,674 | $1,660 | $1,340 | $1,415 |
| 2014 | $1,665 | $1,610 | $1,318 | $1,327 |
| 2015 | $1,598 | $1,615 | $1,292 | $1,336 |
| 2016 | $1,583 | $1,560 | $1,292 | $1,396 |
| 2017 | $1,706 | $1,683 | $1,385 | $1,416 |
| 2018 | $1,609 | $1,659 | $1,415 | $1,538 |
| 2019 | $1,654 | $1,698 | $1,514 | $1,562 |
| 2020 | $1,502 | $1,584 | $1,438 | $1,488 |
| 2021 | $1,598 | $1,616 | $1,505 | $1,617 |
| 2022 | $1,678 | $1,721 | $1,612 | $1,764 |
| 2023 | $1,754 | $1,850 | $1,690 | $1,832 |
| 2024 | $1,857 | $1,894 | $1,770 | $1,811 |
若只看freehold/999年leasehold项目，$PSF差距如下：
| 年份 | 少于500平方英尺 | 少于800平方英尺 | 少于1200平方英尺 | 多于1200平方英尺 |
| 2013 | 0% | 5% | 17% | 16% |
| 2014 | 3% | -2% | 28% | 33% |
| 2015 | 7% | 3% | 25% | 25% |
| 2016 | 14% | 10% | 26% | 35% |
| 2017 | 12% | 10% | 26% | 9% |
| 2018 | 31% | 31% | 34% | 48% |
| 2019 | 51% | 36% | 42% | 86% |
| 2020 | 45% | 35% | 44% | 59% |
| 2021 | 54% | 41% | 48% | 67% |
| 2022 | 58% | 48% | 47% | 57% |
| 2023 | 74% | 52% | 59% | 64% |
| 2024 | 19% | 28% | 47% | 63% |
接下来，看看新盘leasehold价格：
| 年份 | 少于500平方英尺 | 少于800平方英尺 | 少于1200平方英尺 | 多于1200平方英尺 |
| 2013 | $1,453 | $1,425 | $1,235 | $1,286 |
| 2014 | $1,383 | $1,412 | $1,275 | $1,257 |
| 2015 | $1,343 | $1,309 | $1,229 | $1,173 |
| 2016 | $1,473 | $1,408 | $1,321 | $1,265 |
| 2017 | $1,596 | $1,523 | $1,422 | $1,396 |
| 2018 | $1,588 | $1,628 | $1,552 | $1,665 |
| 2019 | $1,717 | $1,723 | $1,586 | $1,681 |
| 2020 | $1,961 | $1,771 | $1,612 | $1,586 |
| 2021 | $2,375 | $1,964 | $1,854 | $1,784 |
| 2022 | $2,301 | $2,193 | $2,090 | $2,098 |
| 2023 | $2,355 | $2,288 | $2,253 | $2,332 |
| 2024 | $2,072 | $2,201 | $2,184 | $2,276 |
再看看转售、leasehold公寓的价格：
| 年份 | 少于500平方英尺 | 少于800平方英尺 | 少于1200平方英尺 | 多于1200平方英尺 |
| 2013 | $1,982 | $1,633 | $1,099 | $1,072 |
| 2014 | $1,542 | $1,543 | $1,040 | $1,020 |
| 2015 | $1,441 | $1,444 | $1,059 | $1,029 |
| 2016 | $1,492 | $1,856 | $1,108 | $1,050 |
| 2017 | $1,635 | $1,501 | $1,094 | $1,042 |
| 2018 | $1,479 | $1,398 | $1,151 | $1,138 |
| 2019 | $1,419 | $1,464 | $1,188 | $1,203 |
| 2020 | $1,423 | $1,431 | $1,185 | $1,127 |
| 2021 | $1,505 | $1,427 | $1,227 | $1,193 |
| 2022 | $1,631 | $1,511 | $1,333 | $1,345 |
| 2023 | $1,759 | $1,691 | $1,474 | $1,420 |
| 2024 | $1,822 | $1,765 | $1,643 | $1,479 |
由此得到如下价差：
| 年份 | 少于500平方英尺 | 少于800平方英尺 | 少于1200平方英尺 | 多于1200平方英尺 |
| 2013 | -27% | -13% | 12% | 20% |
| 2014 | -10% | -8% | 23% | 23% |
| 2015 | -7% | -9% | 16% | 14% |
| 2016 | -1% | -24% | 19% | 21% |
| 2017 | -2% | 1% | 30% | 34% |
| 2018 | 7% | 16% | 35% | 46% |
| 2019 | 21% | 18% | 34% | 40% |
| 2020 | 38% | 24% | 36% | 41% |
| 2021 | 58% | 38% | 51% | 50% |
| 2022 | 41% | 45% | 57% | 56% |
| 2023 | 34% | 35% | 53% | 64% |
| 2024 | 14% | 25% | 33% | 54% |
可惜的是，坚持只看leasehold项目似乎并不会带来更小的价差。虽然leasehold的绝对价格更低，但新盘与转售之间的差距与freehold市场相去不远：
目前看来，对买方而言唯一的好消息是：‘23与‘24年的价差没有2017至2023年间那么夸张。
鉴于大量新公寓已建成——尤其是近年的大型项目，如Normanton Park与Treasure at Tampines——供应紧张基本缓解。这也可能有助于缩小价格差距，或至少避免进一步扩大。
话虽如此，还有一点需要关注：我们要确认，价差收窄不只是因为相比往年，CBD的成交量占比上升所致。
我们先查看各区域的成交量占比。下表展示自2013年以来，各区域在公寓成交中所占的比例：
| 年份 | CCR | OCR | RCR |
| 2013 | 13.9% | 54.9% | 31.2% |
| 2014 | 12.3% | 54.5% | 33.2% |
| 2015 | 6.4% | 69.1% | 24.5% |
| 2016 | 8.3% | 61.7% | 30.0% |
| 2017 | 8.2% | 57.9% | 34.0% |
| 2018 | 6.8% | 46.1% | 47.0% |
| 2019 | 9.4% | 46.9% | 43.7% |
| 2020 | 12.0% | 45.6% | 42.4% |
| 2021 | 19.0% | 39.3% | 41.7% |
| 2022 | 24.9% | 35.4% | 39.7% |
| 2023 | 19.0% | 34.7% | 46.2% |
| 2024 | 7.6% | 66.0% | 26.4% |
请注意在2015至2019年间，CCR的成交数量非常少，因此我们需要检查是否存在扭曲（当某一区域在某段时间出现新盘数量极高或极低时，会扭曲平均$PSF）。
（有些读者可能注意到，2024年OCR的成交量占比大幅下滑
CCR成交占比再次走低的原因多样。其中一项是对外国人与实体征收的ABSD加倍至 60 per cent。这对CCR的打击更大，因为该区域更受上述买方群体青睐。
另一个原因是2024年OCR推盘阵容强劲，且价格更易被接受：包括多项Lentor项目（Lentor Mansion、Lentoria与Lentor Hills Residences），以及Kassia、Hillhaven、Hillock Green、The Botany等。)
接下来，看看转售项目的成交量占比：
| 年份 | CCR | OCR | RCR |
| 2013 | 23.4% | 44.6% | 32.0% |
| 2014 | 21.7% | 46.2% | 32.1% |
| 2015 | 23.5% | 44.4% | 32.1% |
| 2016 | 28.7% | 40.3% | 31.0% |
| 2017 | 27.6% | 41.7% | 30.7% |
| 2018 | 20.6% | 48.5% | 30.9% |
| 2019 | 24.2% | 46.0% | 29.8% |
| 2020 | 21.2% | 50.6% | 28.2% |
| 2021 | 19.4% | 51.3% | 29.3% |
| 2022 | 17.9% | 53.0% | 29.1% |
| 2023 | 18.4% | 50.5% | 31.2% |
| 2024 | 19.2% | 49.6% | 31.1% |
转售成交在各区域之间的分布相对更为稳定。
现在按区域来看新盘与转售项目之间的价格差距：
新售：
| 年份 | CCR | OCR | RCR |
| 2013 | $2,001 | $1,196 | $1,519 |
| 2014 | $2,173 | $1,208 | $1,506 |
| 2015 | $2,085 | $1,173 | $1,533 |
| 2016 | $2,277 | $1,237 | $1,548 |
| 2017 | $2,202 | $1,314 | $1,657 |
| 2018 | $2,772 | $1,395 | $1,764 |
| 2019 | $2,811 | $1,452 | $1,917 |
| 2020 | $2,559 | $1,529 | $1,873 |
| 2021 | $2,728 | $1,603 | $2,114 |
| 2022 | $2,840 | $1,895 | $2,252 |
| 2023 | $2,997 | $2,030 | $2,460 |
| 2024 | $3,146 | $2,080 | $2,458 |
转售：
| 年份 | CCR | OCR | RCR |
| 2013 | $1,827 | $993 | $1,293 |
| 2014 | $1,760 | $953 | $1,223 |
| 2015 | $1,749 | $945 | $1,213 |
| 2016 | $1,860 | $925 | $1,206 |
| 2017 | $1,873 | $964 | $1,283 |
| 2018 | $2,007 | $1,038 | $1,399 |
| 2019 | $2,051 | $1,049 | $1,393 |
| 2020 | $1,946 | $1,058 | $1,365 |
| 2021 | $1,997 | $1,139 | $1,462 |
| 2022 | $2,116 | $1,268 | $1,591 |
| 2023 | $2,144 | $1,382 | $1,715 |
| 2024 | $2,186 | $1,447 | $1,795 |
价差如下：
| 年份 | CCR | OCR | RCR |
| 2013 | 9.5% | 20.5% | 17.4% |
| 2014 | 23.5% | 26.7% | 23.2% |
| 2015 | 19.2% | 24.1% | 26.3% |
| 2016 | 22.4% | 33.7% | 28.3% |
| 2017 | 17.6% | 36.3% | 29.2% |
| 2018 | 38.1% | 34.3% | 26.1% |
| 2019 | 37.0% | 38.4% | 37.6% |
| 2020 | 31.5% | 44.5% | 37.2% |
| 2021 | 36.6% | 40.7% | 44.6% |
| 2022 | 34.2% | 49.4% | 41.6% |
| 2023 | 39.8% | 46.9% | 43.4% |
| 2024 | 43.9% | 43.8% | 37.0% |
现在你也能看到，为何按区域比较同样重要。一旦考虑到区位因素，你会发现一个非常一致的趋势：价差随时间扩大。
尽管CCR近期受到新一轮降温措施的冲击，但实际上，它是新盘与转售价差扩大最快的区域。
顺带一提，我们也有个观点：为什么在CCR里，旧的转售项目相较新项目会出现如此大的价差？这与CCR里老牌豪宅项目的品质有关——以当今标准衡量，它们有时甚至不如最新的大众项目。
与此同时，在OCR与RCR，尽管疫情后新盘价格大幅上涨，但价差已开始收窄。转售单位开始追赶新盘，不过距离完全追平仍有一段路。
总体而言，新盘价格似乎正在整体趋缓。开发商大概也意识到已触及“天花板”——动辄$2 million+的家庭型单位，对普通买家而言负担过重（对大多数首次置业者更是几乎不可能）。
出于类似原因，我们也预期转售价格会继续追赶：最大的买方群体（HDB升级族）可能会发现部分转售项目在价格上更易接受，他们也更愿意在当下对如楼龄等问题适度让步。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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