正如我们在完整评测中所说，Parktown Residence 将成为 Tampines 的首个综合发展项目，配备零售商场、直通 MRT、新巴士转换站以及社区枢纽。这对仍在转型中的片区而言，是一个重要的里程碑，也使 Parktown Residence 成为该区域长期发展的关键焦点。
不过，尽管综合发展项目的便利性不言而喻，但多数买家心中的问题会是：综合体应当拥有多大的溢价？要判断这一点，我们需要将 Parktown Residence 的定价与其他综合体、周边转售公寓，以及新盘市场进行对比。在这篇 Parktown Residence 定价评测中，我们将涵盖：
- Parktown Residence 指示性定价
- 地价以及其在过去 2 年中的位置
- Parktown Residence 的目标客群
- 溢价幅度，以及其是否合理
- 周边区域的竞争格局
- 与当下其他在售新盘的对比
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Parktown Residence 指示性定价
| 类型 | 面积 | 价格 | $PSF |
| 1 房 + 书房 | 463 | $1,070,000 | $2,311 |
| 2 房 | 592 | $1,330,000 | $2,247 |
| 3 房 | 926 | $2,070,000 | $2,235 |
| 4 房 | 1335 | $2,850,000 | $2,135 |
| 5 房 | 1679 | $3,780,000 | $2,251 |
从指示性价格可见，1 房 + 书房的单位定价刚好高于 $1 million。2 房单位略高，起价 $1.33 million，而 3 房单位则从 $2 million 出头开始。鉴于其综合体属性，以及所处 Tampines 较不成熟的地段，这些定价将其市场定位明确为偏高端的档次。
起始 $PSF 介于 $2,135 至 $2,311。考虑到价格的阶梯式推进，我们估算平均 $PSF 大约在 $2,300 - $2,400，取决于单位大小与楼层高低。这个水平与其他综合体大致相符，但显著高于同区的非综合项目。溢价反映了综合体带来的便利与配套，但也引出一个问题：买家是否愿意为此支付更高价格。
为让买家更清楚地理解潜在的价格走向，我们加入了一张价格矩阵，列示当 $PSF 介于 $2,000 至 $2,800 不同水平时，各户型对应的总价，大致展示不同价格点对可负担性的影响。
| 户型 | 1+Study | 2 Bedroom | 3 Bedroom | 4 Bedroom | 5 Bedroom |
| $PSF | 463 平方英尺 | 592 平方英尺 | 926 平方英尺 | 1,335 平方英尺 | 1,679 平方英尺 |
| $2,000 | $926,000 | $1,184,000 | $1,852,000 | $2,670,000 | $3,358,000 |
| $2,100 | $972,300 | $1,243,200 | $1,944,600 | $2,803,500 | $3,525,900 |
| $2,200 | $1,018,600 | $1,302,400 | $2,037,200 | $2,937,000 | $3,693,800 |
| $2,300 | $1,064,900 | $1,361,600 | $2,129,800 | $3,070,500 | $3,861,700 |
| $2,400 | $1,111,200 | $1,420,800 | $2,222,400 | $3,204,000 | $4,029,600 |
| $2,500 | $1,157,500 | $1,480,000 | $2,315,000 | $3,337,500 | $4,197,500 |
| $2,600 | $1,203,800 | $1,539,200 | $2,407,600 | $3,471,000 | $4,365,400 |
| $2,700 | $1,250,100 | $1,598,400 | $2,500,200 | $3,604,500 | $4,533,300 |
| $2,800 | $1,296,400 | $1,657,600 | $2,592,800 | $3,738,000 | $4,701,200 |
在 $2,400 PSF 水平下，对一项综合体而言，价格看起来仍在合理预期内，尤其放在 2025 年的新盘大环境中。
尽管 Parktown Residence 位于相对不那么成熟的 Tampines North，但其直连商场与 MRT 的优势显著提升了吸引力。这种便利性有助于买家为其定价找到合理性。
此外，开发商以每平方英尺每地积比（ppr）$885 的价格取得土地，为过去 2 年内综合体项目中较低的地价之一。
较低的拿地成本意味着，与近期地价更高的项目相比，开发商在定价上拥有更大的竞争空间。但我们也需补充，综合体的建造成本通常高于普通公寓项目。
| 中标日期 | 位置 | GFA(m2) | 中标价 | $PSF PPR |
| 21/02/2024 | Orchard Boulevard | 24,610 | $428,280,980 | $1,617 |
| 11/07/2023 | Marina Gardens Lane | 68,573 | $1,034,480,000 | $1,402 |
| 15/11/2023 | Lorong 1 Toa Payoh | 66,121 | $968,000,000 | $1,360 |
| 27/06/2024 | River Valley Green (Parcel A) | 32,527 | $463,999,999 | $1,325 |
| 07/08/2024 | Zion Road (Parcel B) | 52,002 | $730,088,888 | $1,304 |
| 20/05/2024 | Holland Drive | 58,224 | $805,390,000 | $1,285 |
| 15/11/2023 | Clementi Avenue 1 | 47,079 | $633,447,945 | $1,250 |
| 15/11/2023 | Pine Grove (Parcel B) | 52,583 | $692,388,000 | $1,223 |
| 16/04/2024 | Zion Road (Parcel A) | 85,557 | $1,106,888,000 | $1,202 |
| 08/02/2024 | Media Circle | 30,834 | $395,288,889 | $1,191 |
| 07/08/2024 | Margaret Drive | 39,994 | $497,000,000 | $1,154 |
| 10/08/2023 | Jalan Tembusu | 72,003 | $828,800,000 | $1,069 |
| 21/01/2025 | Dairy Farm Walk | 45,951 | $504,515,000 | $1,020 |
| 10/10/2024 | Tampines Street 94 | 61834 | $668,280,000 | $1,004 |
| 13/04/2023 | Lentor Gardens | 45,921 | $486,800,222 | $985 |
| 18/09/2023 | Lentor Central | 41,169 | $435,166,426 | $982 |
| 16/04/2024 | Upper Thomson Road (Parcel B) | 80,060 | $779,555,000 | $905 |
| 18/09/2023 | Champions Way | 30,309 | $294,889,000 | $904 |
| 26/11/2024 | Faber Walk | 36,114 | $349,857,988 | $900 |
| 11/07/2023 | Tampines Avenue 11 | 126700 | $1,206,390,880 | $885 |
| 07/08/2024 | De Souza Avenue | 30,793 | $278,900,000 | $841 |
| 21/01/2025 | Tengah Garden Avenue | 76,376 | $675,000,000 | $821 |
| 07/08/2024 | Canberra Crescent | 32,698 | $279,000,800 | $793 |
| 20/06/2023 | Parry Avenue | 18,077 | $71,988,000 | $370 |
另一个值得指出的是 Tampines Street 94 的政府售地（GLS）地块以 $1,004 PSF PPR 成交。该地块紧邻 Downtown Line 的 Tampines West MRT，并将有地下通道直达 MRT。同时，该地块包含商业部分，意味着并非纯住宅，可在家门口提供更多便民配套。
鉴于 Parktown Residence 以更低的地价取得并率先推出，Tampines Street 94 地块未来入市时很可能会定价更高。只要市场接受 Parktown Residence 的首发定价，这对其有利：附近更高定价的新盘将为其价格提供支撑与长期升值的潜力。
目标客群是谁？
鉴于其综合体属性，Parktown Residence 对追求极致生活便利的人群尤为吸引。这其中包括寻求更可负担、且全新的综合体项目的买家。不过，主要目标客群仍可能是周边的 HDB 升级族——希望从 HDB 过渡到私人公寓，同时继续享受同一社区的熟悉度与便利性。
| HDB Town | 土地面积（公顷）总计 | 土地面积（公顷）住宅 | 截至 31 March 2024 的管理住房单位数 | 最终规划目标 |
| Ang Mo Kio | 825 | 303 | 51,309 | 66,000 |
| Bedok | 996 | 440 | 64,415 | 96,000 |
| Bishan | 690 | 172 | 19,676 | 34,000 |
| Bukit Batok | 785 | 291 | 46,982 | 56,000 |
| Bukit Merah | 858 | 312 | 54,153 | 68,000 |
| Bukit Panjang | 489 | 219 | 37,098 | 44,000 |
| Choa Chu Kang | 612 | 320 | 50,171 | 66,000 |
| Clementi | 412 | 203 | 29,709 | 39,000 |
| Geylang | 678 | 214 | 34,306 | 50,000 |
| Hougang | 1309 | 367 | 57,557 | 72,000 |
| Jurong East | 384 | 165 | 24,122 | 33,000 |
| Jurong West | 987 | 480 | 76,580 | 94,000 |
| Kallang/ Whampoa | 852 | 246 | 40,580 | 74,000 |
| Pasir Ris | 601 | 318 | 29,654 | 44,000 |
| Punggol | 957 | 374 | 60,833 | 96,000 |
| Queenstown | 858 | 227 | 32,991 | 63,000 |
| Sembawang | 708 | 331 | 30,330 | 65,000 |
| Sengkang | 1055 | 397 | 76,265 | 96,000 |
| Serangoon | 737 | 163 | 21,631 | 30,000 |
| Tampines | 1200 | 549 | 82,465 | 110,000 |
| Tengah | 740 | 165 | 4,260 | 42,000 |
| Toa Payoh (includes Bidadari) | 556 | 248 | 44,868 | 61,000 |
| Woodlands | 1262 | 486 | 71,947 | 102,000 |
| Yishun | 778 | 398 | 69,601 | 84,000 |
| 其他市镇 | 126 | 22,412 | 25,000 | |
来源：HDB Annual Report 23/24
Tampines 是新加坡各 HDB 市镇中住房单位数量最多的，这意味着像 Parktown Residence 这样的项目潜在买家池较大。其所处位置为未来需求提供了背景，但实际需求仍取决于多种因素。
Parktown Residence 的综合体属性，配备零售商场与 MRT 直连，为住户带来更高便捷度，或能吸引既希望享有私宅居住体验、又强调便利性的买家。这一点与其市场定位相关。
对 HDB 升级族而言，需求更可能集中在较大户型，如 3 房及以上；多数家庭从 4-或 5-房 HDB 升级时，通常至少需要 3 房。
Tampines 也有不少较新的 HDB，尤其是 2020 年左右落成的，这些单位将在未来几年陆续达到 MOP。随着这些单位进入转售市场，需求可能与类似 Parktown Residence 的项目有所重叠，但会有多少人升级尚不确定。总体而言，自 2020 年以来建成的约 16,000 套 HDB，未来几年内可能陆续达到 MOP。
不过，本次推出的户型组合有一点特别：Parktown Residence 的户型范围较广，但其比例未必与典型的 HDB 升级族偏好完全一致。
为何 Parktown Residence 的户型配比耐人寻味
| 户型 | 户型编号 | 单位数量 | 面积（sq ft） | 占比 |
| 1-Bedroom + Study | AS1/ AS2/ AS3/ AS4 | 73 | 463 / 506 sq ft | 6.10% |
| 2-Bedroom | B1/ B2/ B2(p)/ B3 | 160 | 592 sq ft | 49.10% |
| 2-Bedroom Premium | BP1/ BP1(p)/ BP2/ BP2 (p)/ BP3 / BP3 (p)/ BP4 / BP4(p)/ BP5 | 292 | 678 / 721 sq ft | |
| 2-Bedroom + Study | BPS1 / BPS1 (p) / BPS2 | 134 | 764 sq ft | |
| 3-Bedroom | C1/ C2/ C3/ C4/ C5 | 135 | 926 / 936 / 947 sq ft | 34.20% |
| 3-Bedroom Premium | CP1 / CP1 (p) / | 158 | 1,055 / 1,066 / 1,076 sq ft | |
| 3-Bedroom Premium + Study | CPS1/ CPS1(p) / CPS2 / CPS2 (p) / CPS3 / CPS3 (p) / CPS4 / CPS5 | 115 | 1,163 / 1,173 / 1,184 sq ft | |
| 4-Bedroom | D1 / D1(p) / D2 / D2(p) / D3 / D3(p) / D4 / D4(p) | 57 | 1,335 / 1,345 / 1,356 sq ft | 8.70% |
| 4-Bedroom Premium | DP1 / DP1 (p) / DP2 / D2P (p) | 47 | 1,485 / 1,496 sq ft | |
| 5-Bedroom | E1 / E1 (p) | 22 | 1,679 sq ft | 1.80% |
从表中可见，Parktown Residence 近三分之一为 3 房单位，3 房及以上合计占 44%。而 49.1% 为 2 房单位，占比颇高。
这或许有些不寻常，因为像 Tampines 这样的区域通常更能吸引 HDB 升级族，而 2 房并非家庭买家的主流选择（除非没有孩子）。
要评估这种户型配比是否合适，我们可以参考近年落成的项目，如 Treasure at Tampines，以及位于 HDB 市镇内的其他综合体——包括 Pasir Ris 8、Sengkang Grand Residences 与 North Park Residences。这些项目可为类似户型配比在相近市场中的接受度提供参考。
Treasure at Tampines 户型配比
| 户型 | 面积（sqft） | 单位数 | 占比 |
| 1-Bedroom | 463 – 484 sqft | 231 | 10.5% |
| 2-Bedroom | 581 – 614 sqft | 265 | 12.0% |
| 2-Bedroom Premium | 657 – 678 sqft | 160 | 7.3% |
| 2-Bedroom + Study | 678 sqft | 313 | 14.2% |
| 3-Bedroom | 818 – 947 sqft | 417 | 18.9% |
| 3-Bedroom Premium | 1,012 – 1,087 sqft | 344 | 15.6% |
| 4-Bedroom | 1,238 – 1,270 sqft | 176 | 8.0% |
| 4-Bedroom Premium | 1,281 – 1,367 sqft | 187 | 8.5% |
| 5-Bedroom Premium | 1,668 – 1,722 sqft | 110 | 5.0% |
在 Treasure at Tampines 中，2 房单位占整体的 33.5%。虽未过半，但绝对数量仍很可观——超过 700 套。这显示在如此体量的项目里，2 房存在不小的需求，为评估 Parktown Residence 的户型配比提供了背景。
我们再来看不同户型价格的走势，这有助于理解各面积段的价格趋势与横向对比。
| 年份 | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR | 5BR |
| 2019 | $1,387 | $1,374 | $1,291 | $1,293 | $1,180 |
| 2020 | $1,519 | $1,418 | $1,334 | $1,321 | $1,210 |
| 2021 | $1,648 | $1,505 | $1,412 | $1,383 | $1,259 |
| 2022 | $1,547 | $1,592 | $1,575 | $1,493 | $1,403 |
| 2023 | $1,670 | $1,657 | $1,623 | $1,702 | $1,534 |
| 2024 | $1,700 | $1,689 | $1,705 | $1,712 | $1,644 |
| 整体表现 | 22.6% | 22.9% | 32.1% | 32.4% | 39.3% |
Treasure at Tampines 的平均 $PSF 为 $1,698。2 房表现不错，在整体市场情绪的推动下有所上行。这也说明 2 房确有稳定需求，即便在 OCR 的大型项目中，2 房仍能吸引买家。
HDB 升级族购买 2 房的占比
约 64% 购买 Treasure at Tampines 2 房的买家拥有 HDB 地址，显示多数可能为 HDB 升级族。
HDB 升级族购买 3 房的占比
购买 3 房且带有 HDB 地址的买家占比略低。这并不意外，因为 2 房价格更亲民，尤其是对于来自 3 房 HDB、且育有 1 个或没有小孩的家庭而言，更容易负担。
这说明 Tampines 对 2 房存在一定需求。此外，综合体项目因便利的配套与交通，也更受投资者青睐，租赁更为省心，这或许解释了为何选择 2 房的买家占比更高。
那么其他综合体又如何？
可以看到，Pasir Ris 8 的主力为 2 房，并在开盘周末售出 85% 单位；Sengkang Grand Residences 的 2 房占比 35%，与 3 房的 38% 接近；North Park Residences 亦以 2 房为多数，但与 3 房的差距较小。
2 房在 Treasure at Tampines 及其他综合体中的受欢迎程度值得留意。综合体往往也吸引投资者，这进一步增强了户型配比的合理性。对 Parktown Residence 而言，这意味着类似的均衡户型组合在此类项目中是可行的。
接下来，我们关注 Tampines 市镇内现有公寓的供应。有两个关键问题：其一，是否存在特定户型的短缺？例如，小户型是否相对不足，从而更能吸引部分 HDB 升级族？其二，转售市场的价格趋势如何？
区域公寓供应情况
| 项目名称 | 地契 | 类型 | 竣工年份 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 总单位数 |
| ARC AT TAMPINES | 99 yrs from 22/02/2011 | 行政公寓（EC） | 2014 | 94 | 368 | 112 | 574 | ||
| CITYLIFE@TAMPINES | 99 yrs from 13/08/2012 | 行政公寓（EC） | 2016 | 24 | 315 | 166 | 9 | 514 | |
| PARC CENTRAL RESIDENCES | 99 yrs from 22/04/2019 | 行政公寓（EC） | 2024 | 546 | 122 | 32 | 700 | ||
| PINEVALE | 99 yrs from 31/01/1997 | 行政公寓（EC） | 1999 | 318 | 4 | 322 | |||
| Q BAY RESIDENCES | 99 yrs from 21/08/2012 | 公寓 | 2016 | 125 | 187 | 243 | 60 | 15 | 630 |
| THE ALPS RESIDENCES | 99 yrs from 03/08/2015 | 公寓 | 2019 | 182 | 238 | 178 | 26 | 2 | 626 |
| THE EDEN AT TAMPINES* | 99 yrs from 12/09/2000 | 行政公寓（EC） | 2003 | 27 | 277 | 104 | 430 | ||
| THE SANTORINI | 99 yrs from 16/10/2013 | 公寓 | 2017 | 165 | 172 | 211 | 34 | 15 | 597 |
| THE TAMPINES TRILLIANT | 99 yrs from 13/07/2011 | 行政公寓（EC） | 2015 | 524 | 146 | 670 | |||
| THE TAPESTRY | 99 yrs from 31/07/2017 | 公寓 | 2021 | 269 | 294 | 238 | 45 | 15 | 861 |
| THE TROPICA | 99 yrs from 04/12/1996 | 公寓 | 2000 | 60 | 343 | 134 | 537 | ||
| TREASURE AT TAMPINES | 99 yrs from 29/11/2018 | 公寓 | 2023 | 231 | 738 | 761 | 363 | 110 | 2203 |
| WATERVIEW | 99 yrs from 16/06/2010 | 公寓 | 2014 | 308 | 308 | 56 | 24 | 696 | |
| 合计 | 972 | 2142 | 4630 | 1372 | 222 | 9360 | |||
| 占比 | 10.4% | 22.9% | 49.5% | 14.7% | 2.4% |
需注意，上述供应基于我们可获取的信息，或未必完全准确，但足以作为有效的估算参考。
总体看，3 房约占全区 50% 的供应。该区域中有三分之二为 3 房及以上，部分原因在于这里约一半项目为行政公寓。
这也解释了为何 Treasure at Tampines 与 Parktown Residence 都加入了更高比例的 2 房。鉴于 Treasure at Tampines 的成功经验（2 房表现不俗），对于 Parktown Residence 的开发商而言，增加 2 房供给也可能更具利润空间。
在比较 Tampines 周边公寓的转售价前，我们需要先做一些调整，以确保对比更为准确。这是因为 harmonisation 框架会导致按每平方英尺计价看起来更高，因其未计入如空调外机平台（AC ledge）等不可居住面积。为此，我们对现有 $PSF 先打 6% 折扣（回到 pre-harmonisation 的可比口径），并在起步 $PSF 的基础上额外加 $100 $PSF。
| 类型 | 面积 | 价格 | $PSF | 减 6%（回到 Pre-Harmonisation） | 加 $100 $PSF |
| 1+Study | 463 | $1,070,000 | $2,311 | $2,172 | $2,272 |
| 2 Bedroom | 592 | $1,330,000 | $2,247 | $2,112 | $2,212 |
| 3 Bedroom | 926 | $2,070,000 | $2,235 | $2,101 | $2,201 |
| 4 Bedroom | 1335 | $2,850,000 | $2,135 | $2,007 | $2,107 |
| 5 Bedroom | 1679 | $3,780,000 | $2,251 | $2,116 | $2,216 |
据此，我们可假设平均大约在 $2,200 psf（pre-harmonisation）。
| 项目 | 竣工 | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR | 5BR |
| ARC AT TAMPINES | 2014 | $1,363 | $1,338 | $1,317 | ||
| CITYLIFE@TAMPINES | 2016 | $1,616 | $1,452 | $1,414 | ||
| PARC CENTRAL RESIDENCES | 2024 | $1,575 | ||||
| PINEVALE | 1999 | $1,001 | $925 | |||
| Q BAY RESIDENCES | 2016 | $1,417 | $1,418 | $1,445 | $1,401 | $1,490 |
| THE ALPS RESIDENCES | 2019 | $1,572 | $1,463 | $1,467 | ||
| THE EDEN AT TAMPINES | 2003 | $1,195 | $1,134 | $1,158 | ||
| THE SANTORINI | 2017 | $1,422 | $1,395 | $1,396 | $1,367 | |
| THE TAMPINES TRILLIANT | 2015 | $1,517 | $1,578 | |||
| THE TAPESTRY | 2021 | $1,721 | $1,664 | $1,650 | $1,694 | $1,661 |
| THE TROPICA | 2000 | $1,076 | $1,277 | $1,338 | ||
| TREASURE AT TAMPINES | 2023 | $1,705 | $1,689 | $1,703 | $1,713 | $1,624 |
| WATERVIEW | 2014 | $1,369 | $1,463 | $1,506 | ||
| PARKTOWN RESIDENCE* | Est 2030 | $2,272 | $2,212 | $2,201 | $2,107 | $2,216 |
| 项目 | 竣工 | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR | 5BR |
| ARC AT TAMPINES | 2014 | $1,095,667 | $1,426,098 | $1,963,176 | ||
| CITYLIFE@TAMPINES | 2016 | $1,270,000 | $1,703,818 | $1,986,326 | ||
| PARC CENTRAL RESIDENCES | 2024 | $1,690,000 | ||||
| PINEVALE | 1999 | $1,338,500 | $2,300,000 | |||
| Q BAY RESIDENCES | 2016 | $782,389 | $1,158,906 | $1,600,800 | $2,018,127 | $2,550,800 |
| THE ALPS RESIDENCES | 2019 | $742,815 | $1,019,500 | $1,478,444 | ||
| THE EDEN AT TAMPINES | 2003 | $1,028,800 | $1,430,321 | $1,644,000 | ||
| THE SANTORINI | 2017 | $732,545 | $1,126,875 | $1,548,736 | $1,820,000 | |
| THE TAMPINES TRILLIANT | 2015 | $1,565,352 | $2,056,000 | |||
| THE TAPESTRY | 2021 | $782,329 | $1,055,824 | $1,705,513 | $2,493,472 | $2,932,500 |
| THE TROPICA | 2000 | $1,065,000 | $1,555,750 | $2,031,000 | ||
| TREASURE AT TAMPINES | 2023 | $798,181 | $1,092,078 | $1,626,930 | $2,195,441 | $2,785,000 |
| WATERVIEW | 2014 | $1,188,455 | $1,682,583 | $1,954,722 | ||
| PARKTOWN RESIDENCE** | Est 2030 | $1,064,900 | $1,361,600 | $2,129,800 | $3,070,500 | $3,861,700 |
**此处我们假设平均 $2,300 PSF，并以不含 AC ledge 的面积计算。因此，无法在此应用 pre-harmonisation 的假设。
从区域价格看，Parktown Residence 不仅会为 $PSF 树立新标杆，也会影响整体定价趋势。目前 Tampines 的 1 房多低于 $1 million，例如 Treasure at Tampines 一套 8 楼、463 平方英尺的 1 房近期仅以 $790k 成交。类似的情况也出现在其他户型。虽然在新盘市场中，3 房超 $2 million 已不罕见，但需认识到周边 HDB 升级族也有其他选择。
这些替代选项未必能提供与 Parktown Residence 相同的便利，但关键仍在于：升级族是否愿意为这种额外便利支付溢价？
为更好理解潜在的市场反馈，我们来看看近年出现综合体的新 HDB 市镇，并分析其表现。
接下来，我们也会看看 2024 年较新的综合体定价。
*仅为估算 $PSF（pre-harmonisation）
若以约 $2,200 PSF（pre-harmonisation）的平均价估算，Parktown Residence 较相邻市镇的综合体约贵 20%，而且对方项目也并不算老。一些买家或许会认为溢价偏高；另一些坚持留在 Tampines 的买家则可能接受。归根结底，这是偏好问题。
要判断该溢价是否合理，我们可以观察过去一年的涨幅，评估这些较新的综合体是否随时间有良好表现。若有显著增长，可能说明当初定价偏低，后续仍有动能；反之，若表现平平或乏善可陈，除非受外部因素推动，否则难以解释为何价格应加速上行。
在深入分析前，先看看 2019 年以来更广泛的非有地市场走势：
2019 至 2024 年，非有地房价上涨 33%；2021 至 2024 年上涨 24%。该 PPI 提供了更广泛市场的快照，显示非有地板块的价格变化幅度。
虽然这并非直接衡量综合体表现的指标，但潜在买家若在更广泛市场中择盘，仍应关注这些趋势，作为评估个盘时的背景。
Pasir Ris 8 至今的表现
| 年份 | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR |
| 2021 | $1,712 | $1,641 | $1,503 | $1,597 |
| 2022 | $2,061 | $1,754 | $1,727 | |
| 2023 | $2,077 | $1,794 | $1,763 | |
| 2024 | $1,893 | $1,974 | $1,800 | $1,754 |
| 变化 | 10.6% | 20.3% | 19.8% | 9.8% |
需要指出的是，Pasir Ris 8 仅自 2021 年起开始销售。迄今仅有 2 笔转售交易，均发生在 2024 年：
| 成交日期 | 地址 | 面积(sqft) | 成交价(S$ psf) | 买入日期 | 买入价(S$ psf) | 利润(S$) | 持有期(days) | 年化(%) |
| 20 Nov 2024 | 12 Pasir Ris Drive 8 #06-27 | 775 | 1,974 | 24 Jul 2021 | 1,584 | 302,000 | 1,215 | 6.8 |
| 11 Oct 2024 | 10 Pasir Ris Drive 8 #06-12 | 517 | 1,893 | 24 Jul 2021 | 1,697 | 101,000 | 1,175 | 3.4 |
第一笔交易 3 年涨幅 11.5%，低于同期市场平均 24%；第二笔交易录得 25% 涨幅，与市场平均相近。
虽然两笔样本有限，但 775 平方英尺的 2 房大致符合市场预期。总体而言，判断 Pasir Ris 8 的综合表现仍为时尚早——我们暂不下结论。
Sengkang Grand Residences 至今的表现
| 年份 | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR |
| 2019 | $1,774 | $1,740 | $1,695 | $1,690 |
| 2020 | $1,788 | $1,717 | $1,679 | $1,676 |
| 2021 | $1,786 | $1,722 | $1,719 | $1,701 |
| 2022 | $1,841 | $1,808 | $1,840 | |
| 2023 | $1,987 | $2,032 | $1,946 | $1,927 |
| 2024 | $2,012 | $2,025 | $2,030 | $2,109 |
| 变化 | 13.4% | 16.4% | 19.8% | 24.8% |
整体看，与我们的观察一致——较大户型的回报更高。然而结合市场涨幅，Sengkang Grand Residences 的表现并不算亮眼。更长的时间跨度通常应带来更可观的回报，但此处并未体现。
鉴于 2019 至 2024 年市场平均上涨 33%，若 Sengkang Grand Residences 难以达到市场平均，要在短期内看见 $2,200 psf 的水平并不容易。尽管 Parktown Residence 更新，但其位于 Tampines 的较新片区；相较之下，Sengkang Grand Residences 与 Pasir Ris 8 都位于各自市镇更成熟的地段。
如果 Sengkang Grand Residences 与 Pasir Ris 8 的表现相对温和，且二者距 $2,200 psf 仍有约 10% 或以上差距，那么以该价位（pre-harmonisation）入场的买家可能需要更长时间，才能获得更为可观的回报。
另一个需要考量的，是综合体相较于周边可比转售公寓所拥有的溢价。通过观察这一溢价，我们可以推测 Parktown Residence 相对竞争对手的表现如何。
不过，对 Parktown Residence 进行直接对比存在难度，因为其位于相对较新的 Tampines North。最近的公寓为 Tenet，但它是 EC，属于不同的物业类别，无法直接可比。附近转售公寓普遍较老，或同为 EC，进一步加大了对比难度。
本市镇最新的公寓是 Treasure at Tampines，但需注意它位于 Tampines 南侧，距离 MRT 较远，因此在便利性方面与 Parktown Residence 存在差异。尽管如此，为了参考，我们仍可将 Treasure at Tampines 作为参照，同时留意两者在可达性与便利性方面的显著差距。
Parktown Residence 与 Treasure at Tampines 的对比
| 年份 | Treasure At Tampines $PSF |
| 2019 | 1,339 |
| 2020 | 1,369 |
| 2021 | 1,410 |
| 2022 | 1,540 |
| 2023 | 1,646 |
| 2024 | 1,698 |
| 2025 | 1,737 |
上表显示了 Treasure at Tampines 的平均 $PSF。
2025 年迄今，Treasure at Tampines 共有 8 笔交易，平均 $1,737 psf。若以 Parktown Residence 约 $2,200 psf（pre-harmonisation）估算，其相较 Treasure at Tampines 的溢价约为 26%。
初看之下，这个溢价不小。但关键在于，与同区的其他综合体相比如何。通过对比其他综合体的溢价，我们可判断 Parktown Residence 的溢价是符合市场趋势，还是显得特别高。
与其距离最近的综合体 Pasir Ris 8，在开盘时需求强劲，开盘周末卖出 85% 单位。
| 项目 | 竣工 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2021 溢价 (%) | 2021 溢价 ($) |
| COCO PALMS | 2018 | $1,251 | $1,359 | $1,497 | $1,634 | 29.5% | $368 |
| D'NEST | 2017 | $1,137 | $1,246 | $1,370 | $1,449 | 42.44% | $482 |
| PASIR RIS 8 | 2026 | $1,619 | $1,824 | $1,829 | $1,831 | ||
| THE PALETTE | 2015 | $1,102 | $1,231 | $1,324 | $1,419 | 46.93% | $517 |
Pasir Ris 8 在 2021 年的首批销售，较附近转售公寓溢价 29.5%（当时周边 $PSF 介于 $1,102 至 $1,251）。其中 Coco Palms 为当时价格最高且相对较新的转售盘，临近 Pasir Ris MRT，且仅年长 8 年。以此对比，该溢价并不小。
与此相比，Parktown Residence 相对 Treasure at Tampines 的 26% 溢价与之相近。况且 Treasure at Tampines 距离 MRT 更远，反而使 Parktown Residence 的溢价更显合理。
再看 Sengkang Grand Residences 的案例
| 项目 | 竣工 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2019 溢价 (%) | 2019 溢价 ($) |
| SENGKANG GRAND RESIDENCES | 2023 | $1,747 | $1,732 | $1,719 | $1,812 | $2,001 | $2,031 | ||
| JEWEL @ BUANGKOK | 2016 | $1,302 | $1,314 | $1,347 | $1,447 | $1,625 | $1,667 | 34.18% | $445 |
| ESPARINA RESIDENCES | 2013 | $1,106 | $1,099 | $1,165 | $1,304 | $1,502 | $1,622 | 57.96% | $641 |
| THE QUARTZ | 2009 | $987 | $1,003 | $1,060 | $1,245 | $1,303 | $1,375 | 77.00% | $760 |
Sengkang Grand Residences 于 2019 年首次销售。当时周边最新的转售盘为 Jewel @ Buangkok，与其相差 7 年。Jewel @ Buangkok 的价差溢价达 34%，即 $445 psf，高于 Parktown Residence 所要求的溢价差距。
截至目前，Sengkang Grand Residences 的交易均为盈利。虽然许多业主取得六位数收益，但其 ROI 整体与同期市场平均相当或略低，正如前文所述。
最后看 North Park Residences。该区唯一可比项目为 The Wisteria。
| 年份 | NORTH PARK RESIDENCES | THE WISTERIA |
| 2015 | $1,359 | |
| 2016 | $1,310 | $1,095 |
| 2017 | $1,319 | $1,056 |
| 2018 | $1,317 | |
| 2019 | $1,572 | $1,222 |
| 2020 | $1,472 | $1,230 |
| 2021 | $1,563 | $1,214 |
| 2022 | $1,654 | $1,252 |
| 2023 | $1,766 | $1,362 |
| 2024 | $1,813 | $1,372 |
North Park Residences 与 The Wisteria 同于 2018 年取得 TOP。与前两个案例不同，North Park Residences 早一年开盘，且作为 Yishun 唯一的综合体，一度创下区内 $PSF 纪录。
The Wisteria 开盘时，North Park Residences 价格高 19.6%。这一溢价低于前述案例，但两者在年龄上更可比。
然而，随着时间推移，两者 $PSF 的差距扩大。尽管同年取得 TOP，且同为 2015 年 99 年地契，溢价从开盘约 20% 扩大至 2024 年的 30% 以上。
虽然两盘均为业主带来利润，但其表现落后于大市，尤其考虑到它们处于市场底部时开盘。溢价看似不小，但 The Wisteria 在过去 6 年仅增长 12%；相较之下，North Park Residences 在 6 年内由 $1,572 上升至 $1,813，每平方英尺仅涨 15%，而同期市场涨幅更大。
基于以上数据，North Park Residences 的增长潜力似乎更受限。若像 Sengkang 这类较新市镇也只是近年才触及 $2,000 psf，那么较早的 North Park Residences 想达到该水平可能还需时日。
回顾既有综合体能为 Parktown Residence 在定价与资本增值上的潜在表现提供有益参考。就我们比较的三个综合体所体现的溢价而言，Parktown Residence 目前要求的溢价看起来并不突兀。
不过，更突出的一点在于，这三个新盘在资本增值方面均表现为平均或偏低。这带来一个重要结论：仅因是综合体，并不必然带来最佳资本增值。尽管综合体在便利与生活方式上极具吸引力——例如更易出租——但其资本增长未必与开盘时的溢价相匹配。
事实上，从过往表现看，这类项目或许更应被视为“生活方式选择”，而非“获利型投资”。其溢价更反映了额外便利与配套，对特定买家具有吸引力，但未必意味着会比普通公寓更快或更大幅度升值。就 Parktown Residence 而言，其指示性定价已为本市镇创下纪录，与我们比较的其他综合体类似，或将呈现同一模式——吸引重视生活方式而非短期资本收益的买家。
因此，Parktown Residence 的退出策略更像是一场长期布局。相较于现有物业的溢价可能需要 HDB 升级族花时间去消化。因此，除非愿意更长期持有并等待市场配合，否则当下买家的回报或将低于大市平均。
与 Punggol 的类比
随着 Punggol Coast MRT 的开通，Punggol 再次成为焦点，这为其从曾经的农耕区转型之路再添一笔。
当拥有 992 户的综合体 Watertown 宣布时，Punggol 尚处发展早期。至 2016 年建成之际，市镇仍在成形。直到 2018 年，Punggol Digital District 宣布，进一步加速转型。近期于 2024 年开业的 Punggol Coast Hawker Centre 也为其增色不少。
这与成熟的 Tampines 有何关联？虽然 Tampines 本身成熟，但 Tampines North 直至近年才开始大规模开发，一系列新的 HDB 正在塑造城市面貌。这在某种程度上与 Watertown 的早期阶段类似——新项目推动周边增长与转型。
Tampines North 仍具进一步成长潜力。东侧黄色保留用地目前为生态公园，未来存在再开发的可能。西侧也有空置工业用地，或将随时间推进进一步发展。
基于这些相似点，值得研究 Watertown 开盘时的溢价，以及其后续表现。
首先比较 Watertown 与周边转售公寓的成交量：
| 年份 | A TREASURE TROVE | FLO RESIDENCE | PARC CENTROS | RIVER ISLES | WATERTOWN |
| 2011 | 736 | ||||
| 2012 | 60 | 500 | 593 | 530 | 904 |
| 2013 | 31 | 9 | 2 | 52 | 16 |
| 2014 | 4 | 1 | 3 | 2 | |
| 2015 | 36 | 1 | 5 | 7 | |
| 2016 | 47 | 21 | 37 | 18 | 23 |
| 2017 | 48 | 36 | 35 | 41 | 37 |
| 2018 | 48 | 26 | 33 | 37 | 57 |
| 2019 | 20 | 15 | 16 | 21 | 47 |
| 2020 | 28 | 22 | 26 | 27 | 28 |
| 2021 | 73 | 48 | 44 | 54 | 72 |
| 2022 | 41 | 26 | 38 | 32 | 74 |
| 2023 | 25 | 24 | 19 | 20 | 44 |
| 2024 | 50 | 35 | 15 | 31 | 40 |
| 总计 | 1247 | 763 | 859 | 871 | 1351 |
除 A Treasure Trove 外，上述高亮项目均在 2012 年作为新盘推出；A Treasure Trove 则为 2011 年推出。
值得注意的是，Watertown 以 1 房为主。若仅依赖平均 $PSF，容易因 1 房相对表现偏弱而产生偏差。
这在与 Parktown Residence 的比较中尤为重要，后者以 2 房和 3 房为主。为提供更有意义的对照，以下仅看 2 房的成交量：
| 年份 | A TREASURE TROVE | FLO RESIDENCE | PARC CENTROS | RIVER ISLES | WATERTOWN |
| 2011 | 266 | ||||
| 2012 | 4 | 88 | 114 | 58 | 179 |
| 2013 | 10 | 3 | |||
| 2014 | 1 | 1 | 1 | ||
| 2015 | 15 | 1 | 2 | ||
| 2016 | 20 | 4 | 4 | 4 | 1 |
| 2017 | 17 | 10 | 2 | 3 | |
| 2018 | 19 | 2 | 5 | 4 | 11 |
| 2019 | 6 | 5 | 2 | 1 | 7 |
| 2020 | 7 | 5 | 3 | 3 | 2 |
| 2021 | 28 | 8 | 9 | 4 | 13 |
| 2022 | 18 | 11 | 14 | 2 | 12 |
| 2023 | 11 | 9 | 3 | 3 | 11 |
| 2024 | 22 | 4 | 6 | 4 | 7 |
2011 与 2012 年开盘期成交活跃，但 2024 年的转售显著减少，除 A Treasure Trove 外，各项目 2 房转售均不足 10 套。
再看价格随时间的变动：
| 年份 | A TREASURE TROVE | FLO RESIDENCE | PARC CENTROS | RIVER ISLES | WATERTOWN |
| 2011 | $936 | ||||
| 2012 | $947 | $891 | $1,011 | $912 | $1,252 |
| 2013 | $700 | $933 | |||
| 2014 | $1,121 | $1,009 | $1,239 | ||
| 2015 | $1,111 | $1,056 | $1,094 | ||
| 2016 | $1,064 | $1,033 | $1,176 | $992 | $1,161 |
| 2017 | $1,074 | $962 | $1,152 | $992 | |
| 2018 | $1,097 | $1,079 | $1,120 | $1,040 | $1,312 |
| 2019 | $1,074 | $985 | $1,208 | $1,104 | $1,327 |
| 2020 | $1,101 | $957 | $1,191 | $1,059 | $1,232 |
| 2021 | $1,156 | $992 | $1,199 | $1,107 | $1,383 |
| 2022 | $1,248 | $1,151 | $1,286 | $1,161 | $1,531 |
| 2023 | $1,386 | $1,261 | $1,404 | $1,286 | $1,625 |
| 2024 | $1,510 | $1,286 | $1,526 | $1,381 | $1,634 |
| ROI (2012 - 24) | 60% | 44% | 51% | 51% | 31% |
以下为 3 房的成交量：
| 年份 | A TREASURE TROVE | FLO RESIDENCE | PARC CENTROS | RIVER ISLES | WATERTOWN |
| 2011 | 366 | ||||
| 2012 | 52 | 304 | 242 | 266 | 159 |
| 2013 | 6 | 4 | 46 | 10 | |
| 2014 | 1 | 1 | 1 | ||
| 2015 | 20 | 3 | 2 | ||
| 2016 | 22 | 7 | 16 | 4 | 5 |
| 2017 | 23 | 18 | 12 | 21 | 10 |
| 2018 | 19 | 21 | 12 | 18 | 9 |
| 2019 | 13 | 7 | 6 | 15 | 4 |
| 2020 | 11 | 13 | 12 | 13 | 8 |
| 2021 | 30 | 28 | 15 | 26 | 9 |
| 2022 | 19 | 12 | 11 | 21 | 8 |
| 2023 | 11 | 12 | 5 | 13 | 7 |
| 2024 | 25 | 19 | 6 | 12 | 5 |
同样地，开盘期成交活跃，但转售表现有限，A Treasure Trove 例外。
以下为其价格表现：
| 年份 | A TREASURE TROVE | FLO RESIDENCE | PARC CENTROS | RIVER ISLES | WATERTOWN |
| 2011 | $911 | ||||
| 2012 | $938 | $836 | $910 | $831 | $1,166 |
| 2013 | $941 | $819 | $829 | $1,401 | |
| 2014 | $1,028 | $1,111 | $818 | ||
| 2015 | $1,077 | $957 | $1,099 | ||
| 2016 | $1,023 | $940 | $1,061 | $888 | $1,133 |
| 2017 | $1,009 | $886 | $1,054 | $912 | $1,272 |
| 2018 | $1,103 | $944 | $1,123 | $967 | $1,382 |
| 2019 | $1,118 | $940 | $1,140 | $979 | $1,394 |
| 2020 | $1,140 | $916 | $1,120 | $971 | $1,399 |
| 2021 | $1,179 | $979 | $1,197 | $1,033 | $1,437 |
| 2022 | $1,289 | $1,118 | $1,343 | $1,113 | $1,530 |
| 2023 | $1,419 | $1,238 | $1,385 | $1,218 | $1,691 |
| 2024 | $1,511 | $1,311 | $1,525 | $1,343 | $1,821 |
| ROI (2012-24) | 61% | 57% | 68% | 62% | 56% |
3 房的表现优于 2 房，但与其他附近公寓相比略低一些，差距并不大。
按户型对比，Watertown 的 3 房基本跟随市场，而 2 房相对于同类转售公寓则偏弱。
尽管 2024 年的成交量不高，但仍能部分反映当初溢价入场买家的回报情况。就 Watertown 而言，虽有涨幅，但难以跑赢附近转售公寓。
附近新 EC——对退出策略的潜在挑战
区域内需关注的因素之一是附近的 EC——Tenet 与 Aurelle。两者位于 Parktown Residence 以东，靠近 Parktown Mall 与 Tampines North MRT，位置可比性较强，合计提供 1,378 个单位。
考虑到 Parktown Residence 预计 2029 年完工，这些 EC 在进入转售市场时可能带来挑战：它们为潜在买家——尤其 HDB 升级族——提供更低价位的替代选择。价格更亲民使其更具竞争力，这也再次凸显 Parktown Residence 更适合作为长期投资：买家或许需要耐心等待市场逐步消化更高的价位，方能看到显著回报。
在参考过往案例与现有转售盘之后，对只关注当下新盘的买家而言，更关心的或许是它与当前市场在售项目的对比。以下为我们掌握信息的新盘各户型最低价一览：
| 项目 | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR | 5BR |
| North Gaia | $1,293,000 | $1,775,000 | |||
| Lumina Grand | $1,364,000 | $1,846,000 | $2,130,000 | ||
| The Shorefront | $1,471,000 | $1,739,000 | $2,797,000 | ||
| Kassia | $1,160,000 | $1,545,000 | $1,838,000 | $2,522,000 | |
| The Arden | $1,854,000 | $2,215,000 | |||
| Jansen House | $1,511,000 | $1,988,000 | $2,430,000 | ||
| Hillhaven | $1,616,560 | $2,032,146 | $2,730,234 | ||
| The Myst | $1,589,000 | $2,058,000 | $2,841,000 | $3,196,000 | |
| Parktown Residence | $1,070,000 | $1,330,000 | $2,070,000 | $2,850,000 | $3,780,000 |
| SORA | $1,544,000 | $2,094,000 | $3,225,000 | $3,542,000 | |
| Lentoria | $1,308,000 | $1,689,000 | $2,112,000 | $2,700,000 | |
| ELTA | $1,160,000 | $1,390,000 | $2,200,000 | $2,800,000 | $3,890,000 |
| The LakeGarden Residences | $1,470,000 | $1,568,100 | $2,240,400 | $2,755,500 | $3,289,600 |
| Hill House | $1,380,000 | $1,838,000 | $2,250,000 | ||
| Terra Hill | $1,884,000 | $2,361,000 | $3,469,000 | $5,511,000 | |
| Sceneca Residence | $2,378,000 | $3,148,000 | |||
| Koon Seng House | $1,807,000 | $2,387,000 | $2,780,000 | ||
| Hillock Green | $1,513,000 | $1,592,000 | $2,388,000 | $2,674,000 | |
| The Arcady at Boon Keng | $1,785,000 | $2,414,000 | $3,701,000 | ||
| Nava Grove | $1,901,000 | $2,432,700 | $3,180,200 | $4,329,100 | |
| Grand Dunman | $1,418,000 | $1,949,000 | $2,471,000 | $3,281,000 | $3,999,000 |
| Claydence | $1,473,600 | $1,886,400 | $2,528,600 | $5,410,000 | |
| The Hillshore | $1,768,000 | $2,588,000 | $3,880,000 | ||
| Chuan Park | $1,933,235 | $2,625,550 | $3,522,508 | ||
| The Botany at Dairy Farm | $2,665,000 | ||||
| Pinetree Hill | $2,006,000 | $2,671,000 | $3,214,000 | $4,364,000 | |
| Lentor Hills Residences | $1,406,000 | $2,733,000 | |||
| Atlassia | $3,059,028 | $2,804,578 | |||
| 8@BT | $1,565,000 | $1,881,000 | $2,813,000 | $3,613,000 | |
| The Continuum | $1,502,000 | $1,935,000 | $2,922,000 | $3,388,000 | $5,567,000 |
| J'den | $2,970,000 | $3,312,000 | |||
| Ikigai | $3,395,974 | ||||
| Enchante | $3,398,700 | $3,748,300 | |||
| 10 Evelyn | $1,431,500 | $3,416,000 | |||
| Midtown Bay | $1,588,000 | $2,308,000 | $4,714,000 | ||
| Watten House | $5,038,000 | $4,956,000 | $7,958,000 | ||
| Wallich Residence | $3,728,000 | $5,288,000 | |||
| The Giverny Residences | $5,497,000 | $9,566,000 | |||
| One Bernam | $5,765,000 | $14,132,000 | |||
| 32 Gilstead | $13,016,000 | ||||
| Altura | $2,210,000 | ||||
| Bartley Vue | $1,725,000 | ||||
| Blossoms By The Park | $3,336,000 | ||||
| Boulevard 88 | $4,811,100 | ||||
| Canninghill Piers | $1,712,000 | $8,904,000 | |||
| Cuscaden Reserve | $2,086,000 | ||||
| Grange 1866 | $1,694,000 | $2,285,000 | |||
| Irwell Hill Residences | $9,452,000 | $11,080,000 | |||
| Lentor Mansion | $2,717,000 | $3,243,000 | |||
| Norwood Grand | $2,590,000 | ||||
| Orchard Sophia | $1,646,888 | ||||
| Straits at Joo Chiat | $2,196,520 | $3,022,240 | |||
| Tembusu Grand | $1,409,000 | $3,743,000 | $4,028,000 | ||
| TMW Maxwell | $1,420,000 | $2,404,000 |
对看重便利性的买家而言，Parktown Residence 的定价具竞争力。若您寻觅东区新盘并希望便捷接驳 Downtown Line，它是一个颇具吸引力的选择。
Kassia 是东区另一新盘，其 3 房逾 $1.8 million。虽然比 Parktown Residence 更实惠，但 Kassia 所处位置便利性较弱。我们此前已在这里讨论过该片区，鉴于周边公寓供应充足，当地价格可能更为温和。
若考虑 2 房，Parktown Residence 是当下最具竞争力的选项之一。更可负担的户型通常去化较快，对于错过其他开盘的买家，这是一次不错的机会。
在更大户型端，4 房的定位也不错。起价 $2.8 million 多，价格与 Hillhaven 相近，但后者并非像 Parktown Residence 一样的综合体。
总体而言，Parktown Residence 的定价与新盘市场大体一致。
结论
综合来看，作为综合发展项目，Parktown Residence 的定价基本符合市场预期。
尽管其相较于本区较新的公寓（如 Treasure at Tampines）溢价起初看似偏高，但与近年来其他综合体（如 Pasir Ris 8、Sengkang Grand Residences）相比，这并不罕见。
对于追求更小、更低总价单位的买家，Parktown Residence 尤具机会，尤其考虑其近关键配套的区位。较大户型虽与其他项目价格相近，但通过零售与民生设施的整合，仍具附加价值。
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