新加坡人仍可用 $184,000 买下市区公寓——并获得 5% 租金回报。是否值得？

近年，日本房地产市场悄然进入新加坡人的视野——不仅作为投资者的目标，也激发了我们对另一国住房制度为何与本地截然不同的好奇。从东京街区到北海道小镇，部分地区的房价相较新加坡出乎意料地亲民。 

除市中心公寓与城市租赁外，国际上也在热议akiyas：有时以象征性价格出售的废弃住宅。这是日本特有的现象，与人口结构变化和继承问题密切相关。

那么，日本会不会成为新加坡人实现置业的另一条路径？我们以 Akiya 为切入点来探一探。

Akiya 的吸引力

Akiya 指废弃或空置的房产，而日本此类房屋以百万计。随着年轻一代向城市迁移、乡村人口流失，许多房屋被遗留；再加上继承手续繁复，往往多年空置。

一些地方政府几乎在免费赠送，标价低至 ¥100（约 S$1），但需自理翻修成本。虽非所有 Akiya 都如此，入门价确实颇具吸引力。

话虽如此，大多数 Akiya 位于乡村，租赁需求偏低，更适合改善生活方式与保值用途，而非追求即时现金流或高收益。

这会不会是实践rentvesting的好机会，同时在城市持有高收益资产？对精明的投资者而言，我认为这可能是拼图里重要的一块。

日本市场：租金回报率实际上可高于新加坡

全球能在低门槛的同时跑赢新加坡租金回报率的地方并不多。在日本城市，尤其是福冈、札幌与大阪等二线城市，毛租金回报率可在 five to eight per cent 之间，而新加坡多在 two to three per cent。 

这主要因为新加坡房价上涨快于租金增长；而在日本，往往相反：房价相对可负担，但关键区域的租赁需求强劲。

更低的房价意味着更小的按揭负担。大阪市中心一套一卧公寓约 ¥20 million（~S$184,000）；而在新加坡，类似位置的房产如今可能要 $1 million。

租客来源也相当多元，包括学生、本地专业人士与入境游客。总体而言，在拥有高校、跨国企业与多区域旅游资源的城市，日本的本地需求基础稳固。

日本旅游业同样强劲：自 May 2024 起入境旅客已达数百万，并被看好超越疫情前高位。在部分区域，房产可依法用于短租（Airbnb 式），旺季能显著抬升收益。

以大阪一套 1 卧室、总价约 ¥20 million（约 S$184,000）为例，月租或可达 ¥80,000（~S$740），在费用前实现 five per cent 的毛回报。

示例收益比较

（以上数据未包含每月维护费及其他相关费用）

但仍需看语境。日本的收益看起来不错，却伴随新加坡人较不熟悉的成本：物业管理费、地震保险，以及往往，相当可观的翻修支出。若考虑布局日本，重点不在盲追“最高收益”，而在于是否契合你的目标与风险承受度。

也就是说，日本的净收益未必总是显著高于新加坡，尤其谈及 Akiya 时更是如此；但关键优势在于入门价：初始投入更小，便于更快分散配置，不把鸡蛋都放在一个篮子里：而在新加坡体系下，这几乎不可能，因为你的大部分资本往往被锁在一套本地房产中，且通过 ABSD 税收限制了扩张。

深入一看：装修 & 抗震加固这些成本，不能忽视

在日本购房，尤其是像akiyas这类年久房屋，往往需要翻修。尽管入门价可能低得惊人，但要把房子提升到可自住或可出租的标准，才是开支真正开始的地方。

日本位于环太平洋“Ring of Fire”，地震频仍。1981 年之前建造的房屋多不符合现代抗震标准（Shin-Taishin），因此常需加固改造。

抗震加固费用约为 ¥1.5 million – ¥5 million（~S$13,000–S$45,000），视房屋规模与结构状况而定。

除抗震加固外，老房多半还需要其他大修（如新屋顶、新管线、新电气系统等）。粗略估算，除购价外还需额外投入 ~$100,000 用于翻修。若你是尚未取得永居的外国人，银行暂不放贷，这笔现金压力不小。

即便是较新的公寓，地板、油漆、厨房等小幅焕新也能显著提升舒适度，并在出租时影响到租金回报。

对外国买家无购置限制

先说利好：日本目前对外国人购置不设限。你可直接持有土地与建筑的永久产权，登记在本人名下。

不过需注意，作为外国买家，融资并不容易；除非有本地收入，或与面向海外买家的特定银行合作（通常要求更高首付）。你的杠杆选择将直接影响 ROI。

新加坡与日本两地均有若干银行方案，至于哪条路径最合适，仍需自行权衡。对许多新加坡境外买家而言，全款为王，往往是简化交易流程的最佳方式。

税务、翻修规范，以及乡村地区的物业管理也可能较为复杂；若以出租为目的，找到本地合作方或代理至关重要，以优化成本，确保回报与收益稳健。

带污名的房产（jiko bukken）

在日本买房最敏感的议题之一，是“带污名”的房产，日语称为jiko bukken（事故物件）。这类房屋曾发生过“不幸事件”，通常为自杀、意外身亡，偶有凶案。 

这听起来像小报话题，但在日本市场却很现实，因为社会对“在屋内死亡”存在文化忌讳。许多本地买家与租客会完全避开此类房屋，导致其在市面上滞销，并以较大折扣成交，有时较同类物业低 20 至 50%。

按法律规定，日本的卖方与房东必须在事故发生后的首次出售或首次出租时披露相关事实。但关键在于：一旦已有他人入住过，披露义务会显著减弱，后续买家未必会被明确告知。对于不懂日语、对当地情况不熟的外国买家，这里尤为棘手。

为保护自身利益，你可采取几项务实做法。日本人总体重视诚实，多数情况下只要明确询问卖方或代理该房是否为jiko bukken即可。虽我们并未亲历此事，但在日本置业的友人反馈，相关信息往往坦诚公开。

你也可使用如 Oshimaland 之类的专门网站——一个众包数据库，标注日本各地的带污名房源。尽管非官方，却相当全面，本地人也常用以规避“闹鬼的房子”。 

购买jiko bukken并非一定是坏选择；一些外国买家正是看中其大幅折价。但务必心中有数：污名可能使其更难出租，也更难在日后转售。 

在一个重视空间和谐与洁净的文化中，这点不容忽视；即便把公寓翻修得完美无瑕，也未必能真正摆脱“负面气场”。

房产折旧

或许最令新加坡买家震惊、却又极其重要的一点是：日本对房产价值的看法与新加坡截然不同。 

在新加坡，无论 HDB 还是公寓，通常被视为会随土地稀缺与需求增长而升值的资产，即便租期在递减。

在日本，情况完全相反：房屋普遍被视为会折旧的资产，尤以独栋住宅为甚。

一套新建房几乎在买下后就开始贬值。20–30 年内，其建筑账面价值可能被摊销至接近于零。 

但其所占用的土地仍保有价值。这也是为何你会在乡间看到遍布的废弃屋（akiya）；因为拆除或翻修成本有时高于建筑本身的市价。

除非是在一线都会的稀缺地段购地，否则你的房产价值很可能随时间停滞甚至下行。

对海外买家而言，这需要转变心态：日本住房不应被视为像新加坡房产那样的“必然升值”的养老资产，而更接近一种“可被消费”的资产——适合自住或出租享用，但未必能在日后高价转售获利。 

当海外投资不止于持有，而是修复与复兴

对日本akiya的兴趣已不再停留于纸面：许多人正亲手接管并修复这些废弃住宅，为乡镇注入新活力，并以超越逐利的方式支持在地经济。

一个颇具代表性的例子是 Anton Wormann（亦称Anton in Japan），这位瑞典改造者已购入多套akiya，并将其改造成风格化的民宿。他在东京的一次改造（购置加翻修共约 ~$110,000 USD）如今在 Airbnb 以每晚约 $500 出租，在保留传统建筑元素的同时带来可观收入。他当前正将这一模式拓展到乡村 Akiya。

你可查看他的 YouTube 频道了解流程。把海外置业一概视为逐利与掠夺，其实是一种误解，也是资本主义偏见的不幸投射。 

在日本语境下，这反而能带来切实影响：你在积极投入以提升房屋安全性的同时，也在振兴地方社区，并守护自己资产所承载的在地遗产。

结语

在日本投资未必适合所有人，但对于寻求价格可负担且多元化资产的买家而言，确是一条值得研究的选项。

归根结底，日本楼市提供了新加坡所难以提供的选择；而在本地，高昂的入门门槛与前期成本正压缩着整体收益。

对于厌倦“BTO 抽签”或与转售通胀缠斗的新加坡人而言，日本或许不只是度假地——它也可能成为你的第一套海外自有房产，一边为你带来租金，一边给你更多造访的理由。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。