谈到体量最大的单位，以及今天是否值得为其高价买单，意见往往两极化。有人会说这些单位价格已处于高位且屋龄不小，升值空间有限；也有人认为百万组屋数量的增加，加上大户型的稀缺性，会让其价格继续上行。谁说得对？我们深入交易记录，试图找出规律。以下就来看看，新加坡最大型HDB单位与其他单位相比，价格是如何变动的：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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最大型单位与其他类型的价格走势

HDB Flat Prices over time

年份3房式4房式5房式行政型
1990$42,618$81,766$132,615$186,458
1991$44,480$81,800$138,103$191,167
1992$48,174$90,928$154,384$213,971
1993$71,019$134,511$227,253$296,455
1994$94,328$175,072$284,072$367,723
1995$121,298$216,663$341,553$443,288
1996$173,340$295,949$441,541$572,772
1997$195,115$304,972$442,182$567,156
1998$154,963$253,756$373,743$479,760
1999$146,099$243,891$355,042$447,643
2000$157,650$256,723$375,507$479,089
2001$145,396$233,900$340,184$445,524
2002$144,189$224,251$324,428$422,226
2003$159,651$230,132$322,054$408,603
2004$174,476$237,591$315,056$386,484
2005$170,400$234,486$303,456$361,812
2006$166,727$235,506$303,186$357,635
2007$181,502$254,604$327,557$384,763
2008$226,443$308,748$389,542$458,551
2009$250,124$331,898$403,023$471,082
2010$288,079$372,574$454,304$522,056
2011$325,340$422,735$501,826$577,826
2012$351,345$456,295$542,172$629,253
2013$361,936$479,261$568,800$661,300
2014$341,008$444,921$536,065$639,124
2015$324,761$433,627$515,018$620,677
2016$322,474$434,479$522,709$624,048
2017$317,834$437,120$532,277$627,211
2018$306,478$431,753$527,635$630,780
2019$299,457$429,749$526,812$617,561
2020$312,709$448,608$541,457$635,395
2021$352,961$505,095$603,990$705,559
2022$388,974$549,088$654,253$782,007
2023$411,880$584,035$685,338$829,310
2024$420,389$593,725$708,654$863,726
来源：HDB

从1990年至今，这段时间里表现最好的其实是较小的单位。

在此期间，3房式单位上涨了 886.4 per cent，而体量最大的行政型单位仅上涨了 336.22 per cent。

确实，一个显而易见的规律是：在这34年里，单位越大，升值越慢。

不过，我们也不应只看总价。我们同样查看了不同户型的逐年涨幅：

年份3房式4房式5房式行政型
1990----
19914.4%0.0%4.1%2.5%
19928.3%11.2%11.8%11.9%
199347.4%47.9%47.2%38.5%
199432.8%30.2%25.0%24.0%
199528.6%23.8%20.2%20.5%
199642.9%36.6%29.3%29.2%
199712.6%3.0%0.1%-1.0%
1998-20.6%-16.8%-15.5%-15.4%
1999-5.7%-3.9%-5.0%-6.7%
20007.9%5.3%5.8%7.0%
2001-7.8%-8.9%-9.4%-7.0%
2002-0.8%-4.1%-4.6%-5.2%
200310.7%2.6%-0.7%-3.2%
20049.3%3.2%-2.2%-5.4%
2005-2.3%-1.3%-3.7%-6.4%
2006-2.2%0.4%-0.1%-1.2%
20078.9%8.1%8.0%7.6%
200824.8%21.3%18.9%19.2%
200910.5%7.5%3.5%2.7%
201015.2%12.3%12.7%10.8%
201112.9%13.5%10.5%10.7%
20128.0%7.9%8.0%8.9%
20133.0%5.0%4.9%5.1%
2014-5.8%-7.2%-5.8%-3.4%
2015-4.8%-2.5%-3.9%-2.9%
2016-0.7%0.2%1.5%0.5%
2017-1.4%0.6%1.8%0.5%
2018-3.6%-1.2%-0.9%0.6%
2019-2.3%-0.5%-0.2%-2.1%
20204.4%4.4%2.8%2.9%
202112.9%12.6%11.5%11.0%
202210.2%8.7%8.3%10.8%
20235.9%6.4%4.8%6.0%
20242.1%1.7%3.4%4.1%

如果把这些涨幅按年平均，您会看到：

期间3房式4房式5房式行政型
1990 - 20247.81%6.70%5.66%5.16%
2014 - 20241.54%2.10%2.13%2.57%

请注意，在 1990 - 2024 之间，小户型的平均年回报更好。

但如果把时间拉近到过去 10 年，结果却完全相反！

按年化回报来看，过去 10 年的大户型已经跑赢小户型；不过需要注意，5房式与行政型之间的差距并不大。无论如何，即便3房式在34年期内涨幅最大，行政型在近 10 年的年化回报仍然优于小户型。

为了进一步说明，我们来看看自 2000 年以来，若每一年买入后持有并在 10 年内卖出，各类户型的回报如何。

如果在 10 年内买入并卖出一套单位，会发生什么？ 

这对升级换屋者可能更具参考价值，因为他们通常不会持有一套单位长达 30+ 年；很多时候会在 10 年内买卖。在这样的情境下，小户型还是大户型更适合您？

gains loss hdb 10 years 2

上表显示了各类户型的平均价格，以及若在 10 年内买卖可获得的收益或亏损。

例如，若您在 1990 年买入一套 3房式单位，并在 2000 年卖出，回报将达到 270%。

在这里，绿色表示当年所有户型中的最佳表现者，红色表示表现最差者。

您会发现，从 1990 年买入并在 10 年后卖出的这批人中，3房式通常是赢家，直至 2008 年为止。从那之后，似乎风向逆转，更大的行政型单位反而收益更高！

在 1990 至 2007 年间，行政型单位的表现相当平淡。为什么？一个可能的解释，甚至促成了 Built To Order (BTO) 制度的诞生：

“几乎每一年，直到 2006 年，国会议员都会在国会中对滞销存量（指 HDB 单位）表达关切，并询问 HDB 正采取哪些措施来消化库存。审计总署也敦促董事会减少滞销存量，并指出持有空置单位的高成本，”他说。” - CNA

事实上，空置问题早在 1989 年就已开始累积，尤其是在 Woodlands 等新镇。不管怎样，当时的供应量非常大，Jumbo 单位（两套单位合并为一）也应运而生，而那个时期的单位已经更大于今天。因此，彼时的大面积行政型单位或许并不那么（容我双关）“大不了”。

但随后在 1995 年，行政复式（Executive Maisonettes）被逐步淘汰；到了 2005 年，行政公寓（Executive Apartments）也停止兴建。

自此起，这些大户型开始具备稀缺溢价，因为其数量只能随时间递减。因此在大约 2008 年起，行政型单位开始出现更明显的需求与涨幅；而这种趋势很可能会持续，直到租约年限衰减开始发力的那一刻。

尽管我们不知道具体何时会发生，但基于我们在此说明的原因，我们不认为会很快到来。

从绝对收益/亏损角度看表现

gains loss hdb 10 years absolute

从绝对收益来看，走势略有不同。1990 - 1993 年间买入的行政型单位取得的绝对收益最高（以绿色标示）。尽管从投资回报率角度看，它却是跌幅最大的类型。

然而，1994 至 2002 年期间买入并持有 10 年的买家，在总回报上遭遇了最大的亏损。

这同样源于行政型单位在 1990 年代的较弱表现，其中 1996 和 1997 年的交易显著拉低了平均收益。

从 2004 到 2014 年，若持有满 10 年再卖出，其绝对收益会比此前时期更好。

因此，这一点可作如下结论：在过去 10 年的语境下，行政型单位总体跑赢了小户型；但在我们房地产市场的并非所有历史阶段都如此。

行政型单位的具体类型是否重要？

行政型单位也有不同类型，我们查看了它们的价格：

年份行政相连单位行政公寓行政复式多代同堂
1990-$182,802$187,528-
1991-$185,053$192,575$165,000
1992-$214,830$213,743$226,586
1993-$295,177$296,864$293,700
1994-$370,294$366,935$398,703
1995-$454,511$439,542$486,585
1996-$577,859$570,710$606,696
1997-$570,296$564,846$605,919
1998-$481,456$477,269$516,930
1999-$449,056$444,896$461,607
2000$377,133$482,402$476,517$500,050
2001$358,500$448,389$441,335$456,665
2002$355,743$427,631$415,334$433,186
2003$359,718$414,423$401,661$431,333
2004$345,394$388,211$384,866$431,833
2005$341,682$362,109$361,846$421,600
2006$372,841$355,358$361,094$400,385
2007$421,063$382,241$388,933$409,952
2008$528,233$454,632$463,937$480,200
2009$502,611$463,285$483,977$511,444
2010$595,449$514,070$534,913$617,241
2011$680,900$567,627$593,963$675,000
2012$750,333$616,142$652,329$798,167
2013$782,400$649,298$681,961$767,127
2014$761,600$614,571$677,573$702,000
2015$720,861$594,359$662,627$805,000
2016$810,299$590,919$678,280$722,750
2017$762,857$598,065$679,945$783,750
2018$790,160$600,946$677,569$801,393
2019$696,224$586,445$661,785$819,190
2020$759,800$608,669$674,645$773,125
2021$819,200$674,012$750,996$820,778
2022$877,306$747,853$832,859$874,949
2023$980,806$798,608$873,401$996,667
2024-$812,021$915,431-
回报160%66%83%99%

在大约过去二十年中，我们看到相连单位往往表现最佳；这并不意外，因为它们更大、更稀缺。紧随其后的，颇为有趣地，是 3Gen 单位。

这一点确实令人意外，因为 3Gen 单位的潜在买家群体要小得多。这类单位严格保留给扩大家庭购置；或许在过去二十年里，与扩大家庭同住的新加坡人变多了。

从推测角度看，我们也不禁认为这与人口老龄化相关：当父母与子女同住时，照料年长父母更为便利，因此 3Gen 单位或许还有进一步走红的空间。

不同行政型单位类型的逐年回报

年份行政相连单位行政公寓行政复式多代同堂
2001-4.9%-7.1%-7.4%-8.7%
2002-0.8%-4.6%-5.9%-5.1%
20031.1%-3.1%-3.3%-0.4%
2004-4.0%-6.3%-4.2%0.1%
2005-1.1%-6.7%-6.0%-2.4%
20069.1%-1.9%-0.2%-5.0%
200712.9%7.6%7.7%2.4%
200825.5%18.9%19.3%17.1%
2009-4.9%1.9%4.3%6.5%
201018.5%11.0%10.5%20.7%
201114.4%10.4%11.0%9.4%
201210.2%8.5%9.8%18.2%
20134.3%5.4%4.5%-3.9%
2014-2.7%-5.3%-0.6%-8.5%
2015-5.3%-3.3%-2.2%14.7%
201612.4%-0.6%2.4%-10.2%
2017-5.9%1.2%0.2%8.4%
20183.6%0.5%-0.3%2.3%
2019-11.9%-2.4%-2.3%2.2%
20209.1%3.8%1.9%-5.6%
20217.8%10.7%11.3%6.2%
20227.1%11.0%10.9%6.6%
202311.8%6.8%4.9%13.9%
2000 - 2023平均4.6%2.5%2.9%3.4%
2013 - 2023平均2.6%2.2%2.6%3.0%

相连单位在年化层面依然领跑；紧随其后的，依然是 3Gen 单位；在这一点上并无本质差异。不过，在过去 10 年里，平均来看多代同堂单位的表现更胜一筹。

因此，从以上可得出的结论是：更大户型的稀缺性与面积，不仅能支撑其价格，甚至可能跑赢小户型；它们仍有进一步升值的空间。

然而，租约年限衰减终将到来，在未来某个尚未确定的时间点，这一切几乎可以肯定会发生变化。

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