随着近期对贸易战升级的担忧，不少买家转为紧张的“观望”态度。尽管这意味着承担价格上涨的风险，并可能日后为住房支付更高的价格（更糟的是，被迫放弃面积足够大的户型）。我们从不低估谨慎的重要性，但这里有几个关键考量点，例如：即便你想，要真正做到过度加杠杆也并不容易。以下是保持冷静的理由：
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1. 受债务偿付比率与 Loan to Value 比率所限，要想过度加杠杆并不容易（假设你没有获得首付款方面的资助）
住房的一条经验法则是“3-3-5。”这意味着你应当准备购房所需资本的 30 per cent，月供不应超过你们合并收入的 30 per cent，而房价不应超过你们合并年收入的 five times。
对于 HDB 房产，你基本没有选择空间。Mortgage Servicing Ratio（MSR）将房贷月供上限设为借款人月收入的 30 per cent：即使你想超出也不可能。
对于私人银行贷款，Total Debt Servicing Ratio（TDSR）将你的所有债务偿还总额——包括车贷与个人贷款——上限定为借款人月收入的 55 per cent。虽然这可能超过 3-3-5 规则，但仍意味着要变得严重过度加杠杆并不容易。值得注意的是，用于计算 TDSR 的预设利率为每年 four per cent：这实际上高于私人银行房贷的市场利率。之所以如此，正是为了即便利率上升，借款人也不至于被拉得过紧。
（对于 Executive Condominium（EC），你需要同时满足 MSR 和 TDSR）
例如，假设一对年轻夫妇的合并月收入为 $8,000。
若他们用 HDB 贷款购房，MSR 将其月供上限定为收入的 30 per cent，即每月 $2,400。
假设贷款年限为 25-year、利率 three per cent（这是 HDB 贷款的地板利率），他们可获批的贷款额约为 $509,000。
在 Loan-to-Value（LTV）上限为 75 per cent 的前提下，他们所能负担的最高房价约为 $678,667。即便他们想，也不可能靠过度加杠杆去买一套“百万组屋”。
那么私人房产呢？
如今首次置业者要靠贷款购买私人房产的可能性不大。大多数买家会是“升级置业者”，需要依靠可观的售屋所得；这同样是融资限制所致。例如：
假设一对夫妇购买一套价格为 $2 million 的私人房产，并申请银行贷款。Loan-to-Value（LTV）上限为 75 per cent，因此他们最多可贷 $1.5 million。
这意味着他们需要先付 $500,000(!) 作为首付款。
假设这对夫妇的合并月收入为 $15,000，他们的 TDSR 上限（55 per cent）为每月 $8,250。
按私人银行房贷的 four per cent 地板利率计算，$1.5 million 贷款、为期 25 years， 月供约为 $7,918：明显低于其 $8,250 的 TDSR 上限。
这些规则迫使购房者保持一定的谨慎。如果你无需他人协助来凑更高的首付，且收入达到上述水平，那么你大概率不会像自己想象的那样被拉得过紧。
（但如果你想更稳妥，即便私人住宅不受 MSR 约束，我们仍建议将月供控制在 30 per cent 或以下。）
关于 LTV 的快速提示
自 20th August 2024 起，HDB 贷款与私人银行贷款的 LTV 上限相同。你需要至少支付房价或估值（取较低者）的 25 per cent 作为首付。
这同样让当下更难以过度加杠杆；不同于监管较松的 ‘90s 或 ‘00s，那时确实可能因巨额贷款而陷入困境。
2. 自雇或以佣金为主？制度已作出相应考量
在计算你的 MSR 或 TDSR 时，你的收入会先按 30 per cent 折减。依据是你每年的 Notice Of Assessment（NOA）所申报的收入。
因此，如果你申请预先审批（In Principle Approval），即便是自雇者，只要能满足 TDSR 或 MSR 的限制，你的安全边际通常比你想的更高。
3. 你不再需要把 CPF OA 清空，可保留最高 $20,000
如果你在 2018 年之前买过房，应当注意到一个重要变化：办理房贷时不再需要把 CPF OA 里的资金全部用尽。此前，你必须“能用多少用多少”（此举旨在防止人们借款超出所需）。
需注意，对于大多数 HDB 房产，如同上例所示，$20,000 足以在紧急情况下支撑约 eight months 的月供。至于私人住宅，这笔钱或仅能覆盖 two to three months，因此你可能需要适当增加应急储备。
另外，这笔保留金额还能获得有保障的 2.5 per cent 利息，进一步增强你的安全缓冲。
4. 经济看似动荡时，你仍有多种贷款选择
若你有资格申请 HDB 贷款，可谓幸运：HDB 利率锚定 CPF 利率，而非更广泛的市场利率。其水平始终高于当期 CPF 利率 0.1 per cent。
无论是贸易战还是疫情引发利率飙升，持有 HDB 贷款的借款人几十年来一直支付相同的 2.6 per cent。
对于私人银行贷款，房贷经纪可帮助你应对波动。例如，你可选择更长的利率重定价周期，如采用 three-month SORA，而非 one-month。利率上行时，你仍按 three months 前的利率计息，从而放缓上调节奏。
部分银行也提供固定利率方案，期限多为 three 至 five years。这有助于你进行财务规划，保持可预期性。
此外，在固定期结束时，你或许还能再找到新的固定利率方案以进行再融资。有时这被称为“半固定”利率，这是一种从一个固定利率转到另一个固定利率的策略，以确保你的财务按计划推进。
5. 别忘了价格受“降温措施”抑制；若市场转弱，这些措施可被调整
事实上，若非“降温措施”，你在当下市场所见的房价本会更高。Additional Buyers Stamp Duty（ABSD）与 Sellers Stamp Duty（SSD）配合贷款限制（见上），共同抑制泡沫的形成。
这也意味着，一旦房价在不合时宜的时点出现过快下跌，政府可以调整降温措施。下调印花税、缩短 SSD 适用期限、降低房产税等，皆有助于房价企稳回升。
房地产的基本需求依然强劲；你几乎不太可能在需要出售时找不到买家，或最终出现亏损（前提仍是做出明智的物业选择）。即便你的个人财务状况恶化，被迫再次缩小居住规模，通常也能获得体面的出价。
6. 若你看中的私人住宅为新盘，初期并不需要支付全额月供
需要说明的是，你仍须在 TDSR 框架下获得资格（按全额月供计算）。但在项目施工期间，你的付款依据Progressive Payment Scheme（PPS）。
随着开发商完成项目中的不同施工里程碑，月供会逐步上升。这让现金流更从容，并节省部分利息支出（这也是部分转售交易如此可观的原因之一）。
遗憾的是，我们无法在此给出具体数值，因为各项目的施工进度不同。有些里程碑耗时更久，也有些可能一次性完成多个步骤。
尽管如此，施工期也为你留出时间继续储蓄、积累缓冲。
在充分准备与“久等致贵”之间把握平衡
回顾动荡时期的房价历史可见，往往在下挫后迅速反弹，且长期看会高于上一轮高点。最近一次便是在 COVID 期间，更早有 Global Financial Crisis 等类似事件：
确实，应尽量先储蓄并满足 3-3-5 的各项参数，同时偿还现有债务。但一旦你已具备充足缓冲，就应考虑及时入市，买到自己所需的住房，而不是久等之下眼看价格继续攀升。
接下来，我们将量化长期处于“观望”状态的影响，以及这如何让你被价格排挤或被动拉紧。我们也会回顾新加坡房价真正出现下跌（而非仅仅放缓上涨）的时段。关注 Stacked 获取最新更新。
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