我曾生活在全球最安全的房地产市场之一。为什么我却没有买房？

让我许多朋友困惑的是，为什么我在德国工作，却选择在法国定居。德国市场更大、工作机会更多，而且（可以说）更可预测。出于个人原因，我仍然选择在法国落脚；不过，以下是我对德国房地产市场的看法：从居住者角度出发，谈谈它的特性、优势与不足。

引言

我初到德国时，最突出的感受是万事讲求实用。关于“完美效率”的刻板印象并不总成立：火车并非总是准点，网络也会不稳定，文书工作确实繁琐。但只要做足功课，通常都能找到一套可行的流程。

德国素来被称为“租客国家”。全国超过一半人口居住在租赁住房中 – 这是欧盟中highest share，因此租房并非过渡阶段；对许多家庭而言，它是默认选项。这种文化塑造了定价与政策。

在大城市，毛租金回报率大体与新加坡相近——按我们的标准，有时还略高。近期调查显示，公寓的平均毛回报率大致处于three to four per cent range，外围城区或次级城市有时略高。强有力的租客保护与租金规则让结果更可预测，但也限制了上行空间。 

这种稳定性正是部分国际买家所看重的：德国往往能避开剧烈的繁荣—萧条循环，价格缓慢移动。研究展望在 2024/2025 年仍将其描述为一个受供给约束、租金稳健、收益率逐步企稳的市场。

对外国人购置无特别限制

与法国类似，德国允许非公民自由购置房产。没有“黄金签证”要求、没有配额、也没有“本地人优先”的政策。只要融资落实，流程相对直接。对于稳定居住、希望安家的人而言，这种灵活性让不同背景的人都能规划置业，拥有住房并非遥不可及。

强劲的租赁需求带来更大灵活性

即便在城市核心之外，需求也异常强劲。德国的租客文化意味着，如果我因工作需要搬迁——比如从柏林到汉堡——我也能相对容易地把原来的住房租出去。

如果你和我一样，需要在德国不同经济中心之间为工作而迁徙，房产的可出租性能让你更安心，不至于因房贷而“流血”。

对业主的税务优势

在德国持有房产并将其出租，通常还能获得可观的税收优惠。按揭利息、维护成本、物业管理费，以及与工作用途相关的房屋使用等，均可从应税收入中扣除。长期来看，这会降低你的应税基础，使持有房产在财务上更高效。

对于持有整栋建筑而非单套公寓、并将未自用单元出租的业主，这也可能成为一条有效的税务回收路径。

注意：依据 § 9 EStG，按揭利息仅对出租物业可抵扣，不能用于自住住房。不过，如果你自住且在同一物业内有出租部分，可按出租面积的占比比例抵扣相应的按揭利息。

资本利得税更宽松

另一个关键优势在于德国资本利得税的豁免规则：只要在该物业内至少连续居住 2 年，日后出售时即可免缴资本利得税，而不论其价格涨了多少。 

对有意识地累积财富的我而言，这极具吸引力。我既能在自宅中享受生活方式，也能在几年后决定退出时，确信收益不会被税务侵蚀。

以上两点已经让德国房产颇具吸引力。当然，任何市场都有其不足。

房价升值稳健而非惊艳

让德国具备吸引力的稳定性，也同样限制了上行空间。过去十年里，柏林的涨幅更强，但在许多其他城市，升值步伐缓慢。如果你期待里斯本或部分亚洲市场那样的爆发性资本增值，德国可能会令人失望。它更像是“保值器”而非“快速致富器”。

维护标准与期望较高

德国住宅整体建筑标准很高，但对良好维护的期望同样更高。租客与邻里会对问题直言不讳，楼宇往往有严格的养护规则。公寓楼里，业主需要为共用维护基金（Hausgeld）出资，这会增加经常性成本。

若你希望在房屋与物业管理上拥有更大自由，购置独栋房屋或整栋建筑通常更具吸引力。当然，在多数情况下，这也是更昂贵的选择。

持有房产可能限制你获得社会福利

一个隐蔽但重要的劣势在于，房产所有权会影响你获取部分国家福利的资格。在德国，若你申请 Bürgergeld（前称 Hartz IV 的一种失业救助），国家会审视你的资产。如果你持有的房产被视为与你家庭规模“不相称”——例如面积过大或价值过高——在获得全部福利之前，你可能被要求先出售该房产或动用其可用净值。

(这与新加坡并无本质差别，你的住址及其年度估值可能决定你是否获得某些福利，例如消费税补助（GST vouchers）。)

不过，对打算在德国落地的人而言，这可能削弱你在困难时期所能依赖的社会安全网。也就是说，尽管自有住房带来稳定性，租房在某些时候反而更灵活、也可能得到更充分的福利保障。

与欧洲多数国家不同，德国的经济活动并非只围绕首都展开。强劲的经济中心分布在全国各地。除去各区的气候差异与独特魅力，大多数城市与郊区的基础设施都相当接近。

因此，更合理的观察方式是按不同“城市尺度”来分类：从一线大城到小型村镇。当然，德国的城市格局远比四个整齐的类别复杂，但以下区分能为不同住房市场提供一个有用的概览。

一线大城市（如柏林、慕尼黑、法兰克福、汉堡）

在德国的一线城市——柏林、慕尼黑、法兰克福、汉堡——吸引力不言自明。工作机会充裕、文化生活多元，国际化程度带来强劲的住房需求。若日后需要出租公寓，基本不愁没有承租人。基础设施同样无出其右，从高速铁路到国际机场，再到世界一流的医院。 

当然，代价是价格：这些是德国最昂贵的市场，回报相对温和。中心城区的租金回报率往往在 2–3% 区间，竞争激烈。作为房东，你也将面对严格的租客保护；一旦有人入住，想要收回房屋并不总是容易。

许多城市房产也都是公寓，因此你大概率会成为 Wohnungseigentümergemeinschaft（WEG）的一员，并“有幸”参与对维护费用的热烈讨论。

中等城市（如莱比锡、纽伦堡、汉诺威、卡尔斯鲁厄）

像莱比锡、纽伦堡、汉诺威或卡尔斯鲁厄这样的中等城市，处在折中位置。它们比柏林或慕尼黑更可负担，但仍通过铁路与更大的枢纽良好连接。许多城镇拥有实力强的大学或专业产业，形成稳健但相对较小的租房人群。 

中等城市的另一个优点是，你可以在独栋房与公寓之间进行更自由的选择。两类物业仍有价差，但不若一线大城那般显著。对有家庭的人而言，拥有一套带小院、可供孩子玩耍的宽敞房屋成为可能。 

对精明的置业者来说，中等城市可能是极佳的价格折中：更低的入场价、良好的生活质量，即便退出物业，租赁需求也相当合理。缺点在于：相较一线大城，升值通常更慢、租客画像更窄、转售流动性也更弱。

尽管如此，房价整体相当稳定，因此这是一个奖励耐心与规划的选项。

小型城市（如波茨坦、奥芬巴赫、菲尔特、拉廷根）

如果你希望贴近城市生活、却不想身处核心喧嚣之中，德国的小型城市可谓两全其美。它们是围绕大都市的通勤友好型区域——铁路或高速公路连接便捷，环境更静谧，周围往往绿意环绕。诸如波茨坦（近柏林）、奥芬巴赫（法兰克福外侧）、菲尔特（毗邻纽伦堡）、或拉廷根（位于杜塞尔多夫与埃森之间）等，都是典型代表。

你会明显感到节奏变化：街道更宁静，集市依旧兴盛，学校与公园多在步行范围内。在德国的都会区内，许多通勤型城镇乘火车进城 20–40 分钟相当现实，使其成为居住在市中心之外的可取替代。此类城镇往往有鲜明的在地身份。比如，波茨坦因其巴洛克建筑与电影制片厂而闻名；奥芬巴赫则展现出与法兰克福以金融为主的氛围相映成趣的多元创意气质。

从房产角度看，郊区城镇为原本高不可攀的都会区提供了更可负担的切入点。在许多大都会周边的郊区城镇，每平方米价格显著低于城市核心——往往低出 one‐fifth 到 one‐half，具体取决于区域与物业质量。

毛回报通常在 3–4% 区间，类似中等城市，并可能因区位与基建扩张而拥有更大的价值升值空间。住房存量多为较早期的独栋住宅、双拼房，以及为吸纳都会外溢而新建的公寓综合体。

不过，在小型城市持有房产也有权衡：租客更替可能更慢，租期往往更长，因此流动性较低。交通基础设施虽强，但依赖区域列车也意味着偶有延误会成为日常的一部分。

然而，对在意生活方式、价值与稳定需求、又不愿承受一线城市密度与成本的买家而言，德国的小型城市是颇具吸引力的中间地带。

小型村镇（如黑森林小镇、巴伐利亚阿尔卑斯、萨克森乡村）

再往下，是小村镇的生活：黑森林、巴伐利亚阿尔卑斯、萨克森乡村或湖区一带的小镇。以新加坡的标准来看，这里的房价几乎“便宜得令人吃惊”。若你渴望空间、自然，或度假屋，这里的性价比不言而喻。邻里投诉也不会太多，因为这些地区人口密度并不高。

这些地点也适合细分策略，如度假短租，尤其在博登湖或哈茨山脉等风景旅游区。 

但风险同样明显：经济活动有限，除非远程工作，否则就业机会稀缺，转售需求也薄弱。基础设施虽不差，但可能显得吃紧——列车班次稀疏，网络连接也不如城市稳定。

这自然也是这些类别中最具孤立感的选择。若你偏好活跃的社会生活及便利的商服触达，这里恐怕较难满足。

谈到海外置业，现实是买卖房屋并非易事，尤其在流动性有限、行政流程较慢的情况下。

前期成本不低。介于房地产交易税（Grunderwerbsteuer，3.5 to 6.5 per cent）、公证费与中介佣金之间，在德国买房通常意味着在成交价之上还需另付 10 to 15 per cent；不过，这仍明显低于在新加坡支付 20 per cent ABSD。 

不过，要等你的房产在德国市场升值到这一幅度，很可能需要十年乃至更久。

话虽如此，若你不像我这样对退出时点过于谨慎，德国房产非常适合长期持有。即便不再自住，相较欧洲其他市场，将其出租通常容易得多，因此你在日后会拥有更大的灵活性与选择。

我会建议在德国买房吗？如果你是寻求爆发性涨幅或高租金回报的新加坡投资者，恐怕未必——还有其他市场更贴合这样的风险偏好。 

但如果你所追求的是欧洲腹地里一处稳健、低风险的“根据地”——既能提供安全感与生活品质，也能在一定程度上保护投资——那么，德国值得考虑把根扎下。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。