我50岁才买了第一套公寓：我妻子应该再买一套公寓，还是把现金拿去投资？

Dear Stacked Homes,

我一直是你们文章的常读者。感谢你们在解答房地产社区所面临的现实问题时投入大量分析。 

我想请教针对我情况的建议

我刚满50岁，以15年贷款买了第一套公寓。严格来说我没有动用手头现金，因为公寓所需的现金部分由 CPF 以及出售 HDB 的所得款项来承担。

我的中介建议把此前预留的现金以及出售所得的结余（约 600k）放在我妻子名下，认购一套 1m 的单间公寓作为第二处房产。我的妻子在职，薪水约 5k。

我感到困惑，难以作出决定。

我的一些想法如下：

• Option 1: 不购买。把现金用于投资。
• Option 2: 购买能自我“供楼”的转售公寓。任何资本增值都算我的利润。
• Option 3: 采纳中介的建议。

我考虑到的其他风险/负担包括：

• 我的工作并不稳定，尤其是随着年龄增长；此外还有医疗支出，以及孩子的高等教育费用（2个孩子仍在求学）。

先行感谢你们的指点

此致

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

恭喜你最近购入公寓！我叫 Daron，最初主要服务于东部的 HDB 卖家与买家，借助我作为当地居民对区域的熟悉度。如今，业务已扩展至为客户升级及投资私宅提供指导。多年后看到客户带着可观回报回来出售房产，对我而言非常有成就感。

一如既往，我们先从评估承受能力开始。

承受能力

在以下测算中，我假设你妻子的年龄与你相同。

*此处假设你妻子没有可用于购房的 CPF 资金

若贷款 $352,377、年期 15 年、利率 4%，月供为 $2,607。

最新数据显示，非有地私宅的租赁市场有所放缓。然而，即便公寓的租赁需求回到疫情前水平，只要项目选择得当，要为一套2卧单位取得每月 $2,607 的租金并不困难。正如你所说，这基本意味着公寓可以“自给自足”。

以一套位于Treasure at Tampines 的 2卧1卫单位为例，购入价约 $970,000，潜在月租约 $3,000。视利率而定，这不但可覆盖月供，甚至可能覆盖维护费与房产税等其他开支。

尽管购置看似可行，但在继续之前，你需要先回答一个关键问题。

尽管你有足够资金购置第二处房产，但在 $600K 中，你应当保留多少流动性，以从容应对可能的医疗支出、子女高等教育以及突发财务义务？如果你已为此预留了充足备用金，那很好。

然而，若 $600K 几乎就是你全部可动用资金，把它全部投向房产则可能存在风险，尤其在紧急情况下你无法立刻变现。通常你需要至少持有公寓 3 年以跨过卖方印花税（SSD）期。另外，即便决定出售，从营销到完成交易也可能需要约 6 个月。因此，若缺乏紧急预备金，这一步会比较冒险。

接下来，我们逐一审视你正在考虑的三种方案。

潜在路径

方案1：不买房，改为投资资金

就我个人而言，我将约 60% 的资金分散在 3–4 种不同渠道，以确保资金持续为我工作。鉴于我的业务性质，偶尔需要较大支出，维持流动性至关重要。因此，我始终保留相当规模的现金，以便随时部署。

当然，投资回报取决于所选渠道。房产投资的优势在于可对冲通胀并利用杠杆（仍取决于利率）。不过，以你妻子可获批的贷款年期与额度来看，你可能需要投入相当比例的现金/CPF，贷款杠杆受限。

此外，持有房产的成本更高，包括每月贷款利息、维护费和房产税。相较之下，投资股票与基金的行政与交易费用相对较低；同时其流动性更强，若需要可快速取用资金。

选择其他投资渠道还能让你把 $600K 的一部分划作应急金；而投向房产通常意味着几乎要把这 $600K 全部投入。

无论如何，在以下测算中，先假设你已备有应急现金，并且愿意将 $600,000 全额用于投资。

我将假设年化 4% 的保守 ROI，持有期 10 年。

方案2：购买转售公寓并出租

如前所述，在你的条件下，确有可能购入一套基本可覆盖自身开支的公寓。若流动性对你不是问题，且能从容将 $600K 用于购房，这条路径值得考虑。

购房的一个重要原则是“以终为始”，即在购买时就清楚未来的转售或出租前景。

例如，在 Thomson Three Condo 这样的地段，我经常发现每 10 位看房者中有 7 位是被 1 km 内的 Ai Tong School 所吸引。因此，若你在那里持有 3 – 4 房的大户型，且学校仍在原址，你可以预期来自家长的稳定需求。

另外，就你的情况，建议选择能清晰锁定潜在租客的项目。例如临近 Tanah Merah MRT 的 The Glades、Casa Merah 与 Grandeur Park，一直是外籍人士（在 Changi Business Park 工作者）、机师与空乘（因靠近机场）、以及在 CBD 工作但寻求较市中心更实惠租房人士的热门租赁区域。

在测算中，假设你妻子把可负担力用到上限，以 $929,000 购入一套单位，取得保守 3% 的租金回报，并持有 10 年。

我也将以过去 10 年非有地私宅平均 2.9% 的涨幅做简要推演。

总收益：$307,430 + $78,521 = $385,951

方案3：采纳你中介的建议

我在此假设你中介建议的是考虑购买新盘，因为你把它与方案2（购买转售公寓）分开列出。 

以目前市场来看，最便宜的新盘1卧单位通常约 $1.2M，较你妻子的 $929,000 负担能力高出约 $300,000。不过，若你妻子拥有可用于购房的 CPF（我前文未计入），视可用金额而定，此选项仍可能可行。

虽然无法马上出租，但采用渐进式付款计划，在施工阶段的每月供款更易管理。此外，项目取得临时入伙准证（TOP）前无需支付维护费与房产税，从而让初期开支较低。

在不了解你妻子完整财务状况的前提下，我无法最终判断此方案的可行性，但我仍将基于她拥有足够 CPF 以填补差额的假设来进行试算。另假设持有 10 年，并在取得 TOP 后即出租，取得 3% 的租金回报。

以同样的 2.9% 涨幅做简要推演。

总收益：$397,111 + $54,118 = $451,229

你该怎么做？

我们来快速总结三种方案。

随着投资金额上升，预测收益增加是自然的；但实际增长率将取决于具体标的。因此，这三种方案并非严格可同类比较。 

在方案1中，你将享有更高的流动性，可在需要时把 $600K 的一部分划作应急金。我未计入交易佣金等费用，但即便有，通常也会是三者中最低。不过，你的收益完全依赖于投资标的的增值。相较之下，房产投资可能同时获得两条收入来源：租金与资本增值。在我的试算中采用了保守的 4% ROI，若这一数字更高，潜在收益也会随之提高。

在购房方面，尽管你妻子并非在高杠杆操作，房产仍可作为对冲通胀的工具。选择转售房可立即出租，等同于由租客替你“供房”。由于贷款额较低，即便以保守的 3% 租金回报，10 年后也能见到利润。但该方案的流动性较差，且需要将 $600K 全部投入。鉴于你担忧工作的稳定性、潜在医疗费用及子女教育开支，只有在你已另行预留充足备用金时，这才更为合适。把全部资金压在房产上存在风险，不仅因为动用应急资金需要时间，也因为若恰逢市场下行被迫用钱，损失可能更大。

方案3 的可行性取决于你妻子所拥有的 CPF 额度。与方案2类似，这条路径同样需要把 $600K 全部投入，流动性较弱。许多投资者买新盘是打算 3 年后转售，但若遇到不利市况、又无法继续持有，可能被迫亏损出场。该方案的盈利能力也高度依赖具体项目——例如若区域内 1 卧供应量很高，未来退出会更具挑战，租客竞争也更激烈。采用渐进式付款计划且贷款占比不足 30% 时，放款会更靠后，因而相较于购买转售房，利息开支更低；但施工期无法收租，导致含租金的总体收益往往低于转售房。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。