购买一卧室公寓时，户型配比有多重要？

在新加坡房地产市场，关于 shoebox（one-bedder）单位一直有许多难以证实的看法。然而可以肯定的一点是——需求确实存在，因为它仍然是进入私人住宅市场的最低门槛。

在购买shoebox（1卧）单位时，项目的整体户型配比常被忽视。但如果一个公寓大多由shoebox和小户型组成，会有什么影响？是否更应选择拥有更丰富户型种类的项目？从1卧到5卧的均衡配比，是否能带来更好的长期价值？以下是我们的发现：

为什么有些买家会在意户型配比？

总体而言，从投资角度看，小户型占比较高的公寓往往被视为负面。原因包括：项目更像以租赁为导向，或因销售更困难而拉低整体均价。 

前者基于这样一种假设：一个“清一色小户型”的公寓主要由租户构成，人员流动频繁；而业主多为投资者，对集体出售（en-bloc）并无顾忌。 

后者则认为小户型更难转售/涨幅较弱，因此“全小户型”的配比会拖累项目的平均价格。在租赁方面，也可能引发更激烈的竞争——同样基于住户多数为租客的假设。

因此，一些一卧单位的买家——无论是首次投资者还是单身自住者——会在意整体的户型配比。尽管他们自己购买的是小户型，许多人仍更青睐小户型与家庭型单位配比更均衡的公寓项目。 

这促使我们去检验：与清一色小户型的项目相比，在户型配比更均衡的项目中，一卧单位的表现是否真的更好。

我们选取的公寓项目

在以下分析中，我们将公寓项目分为两类：小户型占比极高的项目（1卧与2卧合计占比超过 90 per cent），以及被视为配比均衡的项目（1卧或2卧合计占比不超过 60 per cent）。 

公寓	< 500 平方英尺	< 800 平方英尺	< 1200 平方英尺	> 1200 平方英尺	合计	500 平方英尺占比	小户型占比
16 @ AMBER	29	28		1	58	50%	98%
26 NEWTON	72	93	8	2	175	41%	94%
28 IMPERIAL RESIDENCES	25	25	3	2	55	45%	91%
3 CUSCADEN	46	45		6	97	47%	94%
AIRSTREAM	115	29	3		147	78%	98%
ASPEN LINQ	17	9			26	65%	100%
ATTITUDE AT KIM YAM	53	16			69	77%	100%
AVANT RESIDENCES	29	18	2		49	59%	96%
CASA AERATA	79	56	8		143	55%	94%
CASA CAMBIO	157	94	12	13	276	57%	91%
CAVAN SUITES	56	4			60	93%	100%
CENTRA HEIGHTS	85	28	6	2	121	70%	93%
CENTRA LOFT	54	6	5		65	83%	92%
CENTRA STUDIOS	84	7			91	92%	100%
CENTRA SUITES	103	5			108	95%	100%
CITY LOFT	67	7	7		81	83%	91%
CITY SUITES	29	26	4		59	49%	93%
COSMO	39	44	3	1	87	45%	95%
CRADELS	100	60	5	3	168	60%	95%
DEVONSHIRE 12	17	8	2		27	63%	93%
DEVONSHIRE RESIDENCES	40	44	9		93	43%	90%
DORSETT RESIDENCES	34	65	7	3	109	31%	91%
EDENZ LOFT	48	7			55	87%	100%
EDENZ SUITES	57		1		58	98%	98%
ESPADA	197	131	1	3	332	59%	99%
FIFTY-TWO STEVENS	13	9	1	1	24	54%	92%
GRANDVIEW SUITES	42	14	2	4	62	68%	90%
GUILLEMARD SUITES	48	111	12	2	173	28%	92%
HAIG 162	147	27	11		185	79%	94%
HILLION RESIDENCES	380	212	26	33	651	58%	91%
IDYLLIC SUITES	61	31			92	66%	100%
ILLUMINAIRE ON DEVONSHIRE	66	61			127	52%	100%
JOOL SUITES	51	19	3		73	70%	96%
KOVAN GRANDEUR	88	51	11	3	153	58%	91%
LA BRISA	69	64	9		142	49%	94%
LA FLEUR	77	7			84	92%	100%
LE REGAL	78	39	4		121	64%	97%
LE SOMME	9	14	2		25	36%	92%
LEICESTER SUITES	74	4	4		82	90%	95%
LEVENUE	44	8	5		57	77%	91%
LOFT @ STEVENS	43	15	2		60	72%	97%
LOFT@HOLLAND	60		5		65	92%	92%
M5	18				18	100%	100%
MELOSA	53	33			86	62%	100%
METRO LOFT	34	6			40	85%	100%
MIDTOWN BAY	65	62	7	3	137	47%	93%
MOUNT SOPHIA SUITES	37	60			97	38%	100%
NESS	74	16	7		97	76%	93%
NOTTINGHILL SUITES	116	60	1		177	66%	99%
OKIO	72	63	4		139	52%	97%
ONE DUSUN RESIDENCES	72	112	9		193	37%	95%
OPAL SUITES	33	4	2		39	85%	95%
PARC SOMME	37	14	5		56	66%	91%
PARK RESIDENCES KOVAN	58	4	4		66	88%	94%
PAVILION SQUARE	55	3	2		60	92%	97%
PRESTIGE HEIGHTS	237	15	19	3	274	86%	92%
PRIME RESIDENCE	19	30	1		50	38%	98%
RANGOON 88	29	27	2	1	59	49%	95%
ROBIN SUITES	62	24	5	4	95	65%	91%
ROBINSON SUITES	59	95	6	2	162	36%	95%
ROYCE RESIDENCES	54	10	1		65	83%	98%
RV ALTITUDE	40	101			141	28%	100%
RV EDGE	142	11	14		167	85%	92%
RV POINT	40	3	2		45	89%	96%
SILVERSCAPE	58	10			68	85%	100%
SIMS EDGE	55	49	10		114	48%	91%
SPOTTISWOODE 18	202	115	15	3	335	60%	95%
SUITES @ PAYA LEBAR	126	30		12	168	75%	93%
SUITES @ SHREWSBURY	27	3	1		31	87%	97%
SUITES @ SIMS	56	24	4		84	67%	95%
SUITES@BRADDELL	45	3	3		51	88%	94%
SUITES@CHANGI	68		6		74	92%	92%
THE EBONY	47	7	3		57	82%	95%
THE INTERWEAVE	167	79	1		247	68%	100%
THE M	141	366	24		531	27%	95%
THE OCTET	53	16			69	77%	100%
THE RED HOUSE	12	16	2		30	40%	93%
THE TIER	23	55	2		80	29%	98%
THOMSON V TWO	98	64	3		165	59%	98%
TREASURES @ G20	52	2	2		56	93%	96%
TREASURES@G19	36	3			39	92%	100%
TREASURES@G6	46		2	2	50	92%	92%
URBAN LOFTS	39	48	6	1	94	41%	93%
VETRO	32	43	3		78	41%	96%
VIBES @ EAST COAST	121	42	3		166	73%	98%
VIENTO	69	10			79	87%	100%
VIVA VISTA	161	30	8		199	81%	96%
VIVACE	87	20	4	1	112	78%	96%
WILKIE 80	41	50	1		92	45%	99%
QUEENS PEAK	333	184	309	56	882	38%	59%
HIGH PARK RESIDENCES	318	793	494	247	1852	17%	60%
KINGSFORD WATERBAY	309	458	619	51	1437	22%	53%
TREASURE AT TAMPINES	285	879	894	502	2560	11%	45%
BARTLEY RIDGE	258	184	570	147	1159	22%	38%
EIGHT RIVERSUITES	254	302	530	81	1167	22%	48%
PARC ESTA	242	644	660	83	1629	15%	54%
THE INFLORA	216	104	192	80	592	36%	54%
D'NEST	212	323	389	335	1259	17%	42%
BARTLEY RESIDENCES	175	143	506	160	984	18%	32%
PARC CENTROS	173	159	332	187	851	20%	39%
COCO PALMS	168	316	394	301	1179	14%	41%
SKY VUE	155	367	349	14	885	18%	59%
LE QUEST	147	159	244	30	580	25%	53%
PARC CLEMATIS	147	587	503	354	1591	9%	46%
WATERBANK AT DAKOTA	143	183	464	216	1006	14%	32%
THE SCALA	142	10	492	52	696	20%	22%
THE PANORAMA	141	251	393	117	902	16%	43%
V ON SHENTON	134	89	156	138	517	26%	43%
GEM RESIDENCES	133	275	219	97	724	18%	56%
STRATUM	129	115	126	146	516	25%	47%
AMBER PARK	114	218	109	178	619	18%	54%
GRANDEUR PARK RESIDENCES	113	370	269	108	860	13%	56%
THE PROMENADE@PELIKAT	111	9	94	14	228	49%	53%
LA FIESTA	110	306	504	131	1051	10%	40%
HEDGES PARK CONDOMINIUM	106	229	369	73	777	14%	43%
SENGKANG GRAND RESIDENCES	105	293	264	51	713	15%	56%
NORTH PARK RESIDENCES	104	477	369	91	1041	10%	56%
ALEX RESIDENCES	96	153	265		514	19%	48%
JEWEL @ BUANGKOK	96	278	283	116	773	12%	48%
STURDEE RESIDENCES	95	123	118	42	378	25%	58%
RIVERBANK @ FERNVALE	93	116	448	72	729	13%	29%
ECHELON	87	200	176	193	656	13%	44%
THE TEMBUSU	84	122	99	86	391	21%	53%
WHISTLER GRAND	84	392	202	144	822	10%	58%
THOMSON THREE	82	198	231	46	557	15%	50%
SKIES MILTONIA	79	227	230	66	602	13%	51%
VACANZA @ EAST	79	71	439	109	698	11%	21%
LAKE GRANDE	73	404	307	24	808	9%	59%
THE NAUTICAL	72	94	301	144	611	12%	27%
NORMANTON PARK	67	1004	651	150	1872	4%	57%
PARC OLYMPIA	66	263	239	130	698	9%	47%
REGENT RESIDENCES	65	62	120	9	256	25%	50%
LINCOLN SUITES	61	29	91	51	232	26%	39%
8@WOODLEIGH	60	4	459	61	584	10%	11%
FORESQUE RESIDENCES	60	163	219	196	638	9%	35%
THE CREEK @ BUKIT	58	88	90	80	316	18%	46%
SKYLINE RESIDENCES	57		104	169	330	17%	17%
THE LAKEFRONT RESIDENCES	56	244	350	220	870	6%	34%
CORALIS	54	2	68	47	171	32%	33%
OPTIMA @ TANAH MERAH	53	37	263	147	500	11%	18%
THE SORRENTO	50	32	44	28	154	32%	53%
RIVERSOUND RESIDENCE	49	80	410	258	797	6%	16%
CASPIAN	47		474	704	1225	4%	4%
NIN RESIDENCE	47	30	151	74	302	16%	25%
THE GAZANIA	45	79	73	49	246	18%	50%
DOMUS	43		77	46	166	26%	26%
MARGARET VILLE	43	128	172	1	344	13%	50%
THE VERANDAH RESIDENCES	42	61	55	23	181	23%	57%
18 WOODSVILLE	41	24	44	6	115	36%	57%
HUNDRED TREES	41	111	230	231	613	7%	25%
THE WISTERIA	41	105	139		285	14%	51%
TWIN VEW	41	200	241	127	609	7%	40%
THE LUXURIE	40	276	438	110	864	5%	37%
TREVISTA	40	48	610	337	1035	4%	9%
FULCRUM	39	34	63	8	144	27%	51%
THE SANTORINI	39	343	299	85	766	5%	50%
SUITES 28	35	8	49		92	38%	47%
THE LINE @ TANJONG RHU	35	34	43	14	126	28%	55%
TRE RESIDENCES	33	118	167	4	322	10%	47%
JUI RESIDENCES	32	42	54		128	25%	58%
PARC KOMO	31	119	87	52	289	11%	52%
SKY EVERTON	31	136	88	26	281	11%	59%
THE PALETTE	30	261	762	178	1231	2%	24%
6 DERBYSHIRE	29	77	73	1	180	16%	59%
NYON	29	18	23	26	96	30%	49%
SEASIDE RESIDENCES	27	547	207	191	972	3%	59%
MEYER MANSION	25	24	49	103	201	12%	24%
PALM GALLERIA	25		52	14	91	27%	27%
SOLEIL @ SINARAN	25	156	291	291	763	3%	24%
EIGHT COURTYARDS	24	48	692	128	892	3%	8%
BLISS LOFT	22	15	35	7	79	28%	47%
RIVER ISLES	22	89	423	321	855	3%	13%
URBAN RESIDENCES	21	2	25	10	58	36%	40%
VUE 8 RESIDENCE	21	154	182	220	577	4%	30%
MY MANHATTAN	19	78	226	62	385	5%	25%
VIIO @ BALESTIER	19	16	31		66	29%	53%
DUO RESIDENCES	18	322	238	104	682	3%	50%
NV RESIDENCES	18	266	509	209	1002	2%	28%
THE HYDE	18	30	34	33	115	16%	42%
NEWEST	16	42	8	101	167	10%	35%
CUBIK	15		17	2	34	44%	44%
ROBIN RESIDENCES	14	54	40	24	132	11%	52%
SPRING @ LANGSAT	14	2	31	7	54	26%	30%
8 SAINT THOMAS	13	40	92	92	237	5%	22%
MOUNTBATTEN SUITES	13	15	24	13	65	20%	43%
24 ONE RESIDENCES	11	5	8	5	29	38%	55%
THE LUCENT	11		30	39	80	14%	14%
AURA 83	10	28	16	10	64	16%	59%
HAIG RESIDENCES	10		12	4	26	38%	38%
SENNETT RESIDENCE	10	141	197	76	424	2%	36%
THE VENUE RESIDENCES	10	24	240	62	336	3%	10%
VENTURA VIEW	10	19	11	20	60	17%	48%
3@SANDILANDS	9	12	13	9	43	21%	49%
SEA PAVILION RESIDENCES	9	3	10	3	25	36%	48%
SHIRO	9		10	1	20	45%	45%
THE BENTLY RESIDENCES@KOVAN	9	19	21	11	60	15%	47%
THE SCENIC @ BRADDELL	8	7	10	10	35	23%	43%
THREE 11	8	37	35	4	84	10%	54%
38 JERVOIS	7	4	17		28	25%	39%
HILBRE28	7		19	10	36	19%	19%
RIZ HAVEN	7	5	32	15	59	12%	20%
BLISS@KOVAN	6	36	63	77	182	3%	23%
ONAN SUITES	6	9	19	13	47	13%	32%
RESIDENCES BOTANIQUE	6	7	94	17	124	5%	10%
TRILIVE	6	142	113		261	2%	57%
DUNEARN 386	5	16	15		36	14%	58%
NINE RESIDENCES	5	122	89	20	236	2%	54%
LEVILLE ISUITES	4	18	16	11	49	8%	45%
ONE DUCHESS	4	2	8	2	16	25%	38%
RESIDENCE TWENTY-TWO	4		11	8	23	17%	17%
SUITES @ AMBER	3	18	27	3	51	6%	41%
UBER 388	3	17	52	42	114	3%	18%
BALCON EAST	2	17	23	21	63	3%	30%
D' ALMIRA	2	5	21	21	49	4%	14%
HIJAUAN	2	11	28	4	45	4%	29%
NOVA 88	2	53	66	47	168	1%	33%
BERKELEY RESIDENCES	1	17	14	2	34	3%	53%
GARDEN PARK RESIDENCES	1	25	12	8	46	2%	57%
SANCTUARY @ 813	1	10	24		35	3%	31%
WHITEHAVEN	1	73	46	16	136	1%	54%

基于此，我们首先查看了1卧单位（面积低于 500 平方英尺）自 2013 年 1 月至今的盈利情况。

（我们选择 2013 年 1 月作为起点，因为当时实施了 Sellers Stamp Duty (SSD)。所有交易在同一起跑线上，因为没有发生在对卖方征税之前）

总体结论：在户型配比均衡的公寓中购买一卧更为理想。

表现存在显著差异：在几乎“全小户型”的公寓中，一卧单位的平均回报为 6.6 per cent。然而，在户型配比均衡的公寓中，一卧单位的回报为 14.9 per cent。 

两者的持有期几乎相近（5.7 年对 6 年）。

但这是否也与总户数有关（例如：户数很少的精品公寓，VS 户数众多的大众项目）？

为验证这一点，我们将精品公寓（总户数少于 150）与规模更大的大众项目进行对比：

类型	非精品	精品	合计
符合均衡配比	81	50	131
符合小户型主导	11	79	90
合计	92	129	221

这里存在结构性差异。“全小户型”项目大多是精品公寓（精品 79 个，对比大众项目 11 个）。因此，我们单独查看精品项目的表现：

类型	符合均衡配比	符合小户型主导
平均盈利金额	$51,092	$22,327
平均回报率	7.30%	4.07%
平均年化回报	1.06%	0.88%
平均持有期	6.1	5.7
成交量	60	370

即便只限于精品项目，结论仍然一致。 

平均而言，户型配比均衡项目中的一卧表现更优。无论是精品还是大众公寓，确实似乎都有理由回避“全小户型”的配比。

接着，我们比较了新购转转售与转售再转售两类交易是否呈现相同结果

New to resale
数据	符合均衡配比	符合小户型主导	差异
平均盈利金额	$95,838	$35,742	$60,097
平均回报率	16.0%	7.1%	8.9%
平均年化回报	2.2%	1.0%	1.2%
平均持有期	6.9	6.7	0.2
成交量	854	257

Resale to Resale			
数据	符合均衡配比	符合小户型主导	差异
平均盈利金额	$66,510	$45,665	$20,845
平均回报率	10.7%	7.8%	2.8%
平均年化回报	2.5%	1.8%	0.7%
平均持有期	4.5	4.8	-0.2
成交量	179	281	

我们发现购买新盘与购买转售盘之间的回报差异显著。 

在一定程度上，这反映了开发商的定价方式：在配比均衡的项目中，开发商往往将1卧与2卧定价更具吸引力以率先去化。至少，较低的总价叠加早鸟折扣，能带来亮眼的开盘成绩。 

因此，在配比均衡项目中购买新盘一卧的买家，整体回报最佳。另需注意，2013 年是上一轮楼市高点，这也可能促成了良好表现。 

然而，对于清一色小户型的项目，新购转转售与转售再转售的差异不大。因此，如果你锁定的是shoebox或2卧，新盘可能是更优选择——无论户型配比如何。

那“买入时点”是否会影响结果？

市场环境是否影响了整体结果？2013 年毕竟是高峰年。为此，我们先按年份观察交易量：

购买年份	符合均衡配比	符合小户型主导	合计	是否剔除
2013	397	74	471	否
2014	142	108	250	否
2015	105	8	113	是
2016	102	27	129	否
2017	66	39	105	否
2018	17	1	18	是
2019	13		13	是
2020	11		11	是
2021	1		1	是
合计	854	257	1111

购买年份	符合均衡配比	符合小户型主导	合计	是否剔除
2013	3	14	17	是
2014	3	16	19	是
2015	12	19	31	否
2016	14	39	53	否
2017	39	62	101	否
2018	49	67	116	否
2019	29	34	63	否
2020	24	18	42	否
2021	5	10	15	是
2022	1	2	3	是

遗憾的是，在某些年份，两类项目（均衡配比与全小户型）的成交量都很低。将其纳入可能扭曲平均值、影响结论——因此在复核数据时，我们将这些样本作为异常值剔除。 

调整后，可以看到：

New to Resale
数据	符合均衡配比	符合小户型主导
平均盈利金额	$92,169	$36,009
平均回报率	15.0%	7.1%
平均年化回报	2.0%	1.0%
平均持有期	7.1	6.7
成交量	707	248

Resale to Resale		
数据	符合均衡配比	符合小户型主导
平均盈利金额	$40,047	$32,449
平均回报率	6.1%	5.6%
平均年化回报	0.9%	1.1%
平均持有期	5.4	5.5
成交量	59	131

结果依然一致。我们可以得出结论：对于一卧单位，若满足以下条件，平均表现明显更好：

• 作为新盘购买 
• 选择户型配比均衡的项目，而非清一色小户型的项目 
• 项目总户数较多；从 150 户及以上项目更高的平均回报即可见一斑

经纪人与资深投资者的“行业经验”在此似乎得到了印证：市场确实对以房东为导向、清一色小户型的公寓更为谨慎。当你选择新盘一卧时，即便短期内没有租金收入，这也许是可以被忽略的合理理由。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文