新近满 MOP 的 HDB 组屋溢价能有多高？

转售组屋的最高溢价之一来自屋龄。当一套组屋在 MOP 后立即出售（通常为五年，Plus 和 Prime 模式除外）时，它处于拎包可入住、几乎没有租约折旧的理想状态。连装修也较新，从而降低买家的时间与成本。市场普遍接受的常态是：若选择此类单位，你往往需要付出更高的价格。但“年轻”组屋的溢价究竟能高到什么程度？以下是数据：

以 5 年与 10 年作为比较基准

为衡量 5 年屋龄单位的典型溢价，我们将其与同一城镇内约 10 年屋龄的单位比较。要严格挑出租约起始相差正好 10 年的 HDB 并不容易，因此我们选取起租年介于 2013 至 2015 年之间的 HDB，与起租年自 2019 年开始的组屋进行比较。随后再按户型面积与 HDB 城镇划分，以检视这些因素是否会影响溢价。结果如下：

3 房

4 房

5 房

将 5 年屋龄与 10 年屋龄单位的溢价比较，可见如下：

• 较新的 3 房单位溢价约为 10%
• 较新的 4 房单位约为 8%
• 5 房单位的差距缩小至约 3%

这部分与大户型的总价量级有关。以一套 $1,000,000 的 5 房为例，上涨 $50,000（即 $1,000,000 到 $1,050,000）仅相当于 5% 的溢价；但对一套 $500,000 的 3 房而言，上涨 $50,0000 就是 10% 的溢价。

因此，尽管溢价差异（按百分比计）更小，一些买家在实际支出上可能并无明显感受。

部分 HDB 组屋镇的溢价差异更大

确切原因难以单一归因，往往是多重因素叠加。成熟城镇强大的配套，往往对价格的影响大于“新不新”。留意到，在某些城镇的部分户型中，较新的单位实际上更便宜。例如 Bedok 的 3 房（比 10 年屋龄同类低 6.8%），以及 Yishun 的 4 房（比较旧同类低 4.5%）。

对于 3 房而言，Ang Mo Kio 表现最为突出。这里我们看到 5 年屋龄单位较 10 年屋龄同类溢价 25.6%。我们询问了部分中介，有人认为这可能源于如此成熟地段中新单位数量有限。屋龄较轻、租约折旧小且地段强劲的单位，确实更容易成交。

但总体而言，不能一概而论地认为每个 HDB 城镇的 5 年屋龄单位都更贵。打算升级的买家，例如计划在五年后“flip”出手者，仍需对此保持警惕。

配套与可达性仍然比屋龄更重要

虽然多数较新的单位会有溢价，但无论在不同户型还是不同 HDB 城镇，似乎都缺乏强而一致的规律。这说明，购屋者更看重的仍是公共交通的可达性、学校与托育的覆盖、超市等日常配套，而非房子有多新。对于成熟社区而言，这一点或许更为明显——有时位置最佳的，反而是最老的单位（例如 Tanjong Pagar 与 Tiong Bahru）。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。