Espada Condo 评测：River Valley 中小巧的“可负担”户型

A在 District 9 区打造公寓时，“可负担”大概是开发商最不会想到的词。然而，Espada condo 却反其道而行之——这无疑让暂时无意“复制”自己的单身人士与小夫妻倍感欣喜。公寓出色的地段（步行 300 米即可到达 Somerset MRT）还将受益于 2021 年即将开通的 Havelock 和 Great World（Thomson-East 线）两站。

诚然，这里的单位并非以宽敞见长，但配套设施完善且拥有珍贵的永久地契属性，使其成为年轻置业者值得留意的选择。更何况，随着时间推移，其估值有望稳步提升。对于资深购物爱好者而言，更大的利好是新加坡著名的 Orchard Road 购物带近在咫尺——从 Espada condo 步行约 10 分钟即可抵达。

内部参观

Espada condo 的入口并不算气派，考虑到它是 2013 年才落成的新项目，多少令人失望。我明白它并非定位为豪华项目，而且地块不大，但第一印象确实谈不上出色。

这里的车库做了环氧地坪处理，通常这是发展商品质投入的好迹象。可惜层高偏低，因此在里面会有一丝压迫感。

车库面积不大，而且遗憾的是并没有访客车位。我知道在这样的地段或许并非刚需，但哪怕能分配少量也会更理想。

由于空间有限，发展商采用了车库升降机而非传统坡道。看起来很酷，但高峰时段可能会成为阻碍。需要注意的是，这里共有 186 个车位，而单位有 232 个，也就是说并非每户都有车位。这在较小的新项目中愈发常见，亦是新加坡迈向少车社会趋势的一部分。考虑到这里多数单位可能会出租，即便你自驾，影响或许也不大。

在通往主大堂前，Espada condo 还设有自己的 Parcel Santa！当家中无人签收快递时，这总是非常实用。

到了一楼，右侧是带座位且有遮蔽的烧烤区。

正前方则是 Espada condo 的主泳池，旁边设有躺椅。

这座无边际泳池尺寸很棒（40m），长度足以让你认真划水训练。尽管旁边就是 Skyline 360，两者之间仍留有足够间距，因此并不显得逼仄。泳池前后也较为开阔，综合来看，作为一座城市型项目，这里做得相当不错。

侧边种植的树木也在一定程度上提供了私密性。当然，这并不能阻挡高楼层的视线，但要实现绝对的私密，代价往往不菲。

尽头处连接主池的是一片按摩池区域。我喜欢这里一体化的设计，也欣赏其实际面积不小，不像有些公寓对此空间投入不足。

甚至还划出了一块儿童泳池。

对于一块用地紧张的项目，这里依然留出了不小的儿童游乐空间。尽管其中一部分其实也是户外健身站。

这里是 Espada condo 的侧门，通往 St Thomas Walk，不过其实穿过车库会更快一些。

项目拐角处另有一处烧烤空间。同样好在有遮蔽，但座位数量有限，更适合小型聚会。

回到主楼，这里设有多功能/自习室。

当然还有健身房，配置齐全，按项目体量而言尺寸也不错。全身镜的设置让空间显得更为开阔。

在这里运动，配上一扇好景观，自然更有动力！

往上走，来到 24 楼的空中花园，映入眼帘的首先是 Orchard Road 及城市的如画风景。

这里设有专用用餐区，配备完整厨房与烹饪设施。请来私厨在此宴客会很合适。

我认为如果能配上更体面的座椅，整体会更显高档；但作为配套，它确实能很好地利用景观与微风。加分项是这里层高较高，使空间更显通透与宽敞。

发展商在此还尝试引入“运动酒吧”的概念，提供桌球等娱乐设施。

吧台区域配有酒柜。理念不错，但我认为现实中大多数人未必会常用。

很高兴他们在 24 楼安排了更多座位区。

这里还有更舒适的沙发座。不幸的是，设计略显平淡，已经有些过时了。

顶部也为访客设置了洗手间。

后方是一大片热水池区域。绿植能带来些许私密性，但我更希望能一边泡一边欣赏风景。

其实在更低的 14 楼还有另一处空中花园，并配备了更多设施。

这既体现了 Espada condo 的优点，也暴露了不足。先说好的：我很喜欢这条贯穿整栋楼长度的恒温泳池。别看新加坡天气炎热，位于高楼层且有遮蔽的泳池通常偏冷，因而少有人用。因此要为发展商点赞，提供了恒温泳池这一选项。

不过，如你所见，左侧那扇门的维护状况差强人意。一楼的区域其实保养得不错，但空中花园区域似乎更显疏于打理。

另一侧则腾出了一部分空间做成水中健身区。如果你一直关注我的公寓评测，你大概已了解我对“水中健身”的看法——基本没有意义。可以很肯定地说，在我走访过的各个项目里，几乎没见过有人真正使用它。

以这样的小体量项目而言，能“挤”出一座网球场，确实令人刮目相看！

Espada Condo 位置评析

位于第 9 区中更靠近 Somerset 的一侧，Espada condo 周边不乏熟悉身影。邻居包括 Skypark @ Somerset、8 St Thomas 与 One Devonshire——一簇直插云霄的高楼，雄踞新加坡核心中区。

然而，如同多数高楼，总会有那些较少被讨论的低楼层单位。以下是我们的发现。

Espada condo 坐落在（较为清静的）St Thomas Walk 沿线——这是一条供 One Devonshire 与 St. Thomas Suites 居民与访客通行的道路。这意味着你可能时不时会在家中察觉到一点车辆的噪音与气味。

这会是大问题吗？对大多数住在 Espada condo 的人而言并不至于。但若你考虑低楼层单位（尤其是高峰时段常在家者），务必事先仔细研究交通对心仪单位的次级影响。

至于出行，从 Espada condo 前往各处通常都很便利（即便称不上“分分钟到达”）。

Somerset MRT 站步行仅 6 分钟，且与其他 MRT 线路（Dhoby Ghaut、Clarke Quay 和 City Hall）相距不远，前往核心地带快捷便利。除此之外，“St. Thomas Wk”巴士站离公寓步行 4 分钟，提供 32（至 Bedok）、54（至 Bishan）、139（至 Toa Payoh）与 195（至 Queenstown）等巴士服务。虽然名单看起来不多，但其网络已相当全面，几乎覆盖从公寓出发的北、东与西向，即便途中需要转乘。

因此，住在 Espada condo 并不一定需要拥有车辆；当然，若有一辆，便利性会更上一层。车主会欣慰地发现，CBD 与 Orchard Road 分别仅需约 10 与 5 分钟车程。更重要的是，St Thomas Walk 有两处出入口——Killiney Road 与 River Valley Road（Killiney Road 进一步分出 Devonshire Road，必要时是个实用的替代选择）。正如我们常提到的，多出入口有助于缓解高峰拥堵——在这样的多公寓社区里，这点尤为重要。

就近便民设施而言，住户有诸多超市可选——最近的是 Orchard Grand Court FairPrice（步行 3 分钟）。其他选择包括 Triple One Somerset 的 Cold Storage（步行 5 分钟）、Takashimaya 与 Great World City——后两者也适合自驾者换换口味。

此外，UOB、DBS 与 OCBC 的 ATM 皆在公寓步行 3 分钟范围内——再也不用在春节前为提款机“扫街”了。附近还有 SPC Killiney 加油站、Watsons 与 24 小时 7-Eleven，进一步提升了便利度。

说到 Espada condo 周边的餐饮，可谓选择繁多。最大的亮点来自 Killiney Road（离公寓不超过 3 分钟步行）。这条街上林立着各式各样的餐馆，提供令人垂涎的多元菜系。

离公寓最近的是始于 1933 年的 S11 食阁，这里有经济饭等便捷打包选择。再往前走，你会看到更多摊位，包括 Jew Kit Hainanese Chicken Rice、Killiney Curry Puffs、Teck Kee Tanglin Pau，甚至 Domino’s Pizza 等常见品牌。此外，还有泰、韩、日、马来、印度与越南等多国风味，足以让你挑花眼。

若喜欢地道本地风味，举国闻名的 Killiney Kopitiam 也在同一排。这儿有传统牛油咖椰吐司、叻沙、鱼丸汤、乌达、mee rebus 等一系列美味，足以满足你的味蕾。

至于购物中心，居住在 Espada condo 的选择（虽然意料之中）同样十分丰富。Takashimaya（Ngee Ann City）、Scape、Mandarin Gallery、Orchard Cineleisure 与 Great World City 等“大牌”触手可及——距离公寓均不足一公里。若你钟情于 Orchard 购物带的璀璨繁华，或仅仅喜爱多元的购物选择，那么 Espada 距其之近，绝对是你能受益的最大加分项之一。

最后，尽管受限于单位面积，或许不适合在此长期养育家庭，但如有需要，周边也有一些不错的教育选择。

学前方面，有 Kay Poh Road Baptist Kindergarten、JHS Montesorri Kindergarten、PCF Kreta Ayer-Kim Seng Blk 79、Chinese Kindergarten 与 YWCA Kindergarten——驾车均在 5 分钟内可达。

小学方面，River Valley Primary 步行几分钟即到，此外 St. Margaret Primary、Anglo Chinese Junior School 与 Zhangde Primary 也都在 2 公里范围内。

中学方面，附近有 Outram Secondary 与 Gan Eng Seng Secondary。

其他值得一提的还有 NAFA（Nanyang Academy of Fine Arts）、SMU（Singapore Management University），以及一批国际学校，包括 Swedish Supplementary School、Finnish Supplementary School、Chatsworth International School（Orchard Campus）与 Eton House International School。同样地，它们距离 Espada condo 也都在 2 公里范围内。

Espada Condo 开发与规划

就“地段-价格”比而言，Espada 的取舍体现在体量上（无论单位还是公共空间）。事实上，整座公寓仅坐落在 37,102 sqft 的土地上！不过，发展商（Novelty Orchard Development）并未将多栋建筑“塞”在一起，而是选择建造一栋 32 层高的单塔楼，共计 232 个单位。

结果如何？这是一个密度较高的项目（容积率 2.8），但仍能为住户提供相对宁静的休憩空间——尽管周围的 One Devonshire 与 St. Thomas Suites 等高楼，对部分人来说或许略显压迫。

Espada 的单位构成如下：

可以看到，这里多数为 1 房单位。缺少 3 房及以上户型，也再次印证了 Espada 并不适合大家庭。

我们此前介绍过第 9 区中户型更大的项目，如 Cosmopolitan、Trillium 与 Centennia Suites。与之相比，很容易低估 Espada 单位的面积。然而也应当记住，那些属于“例外”，而中央区域小户型的趋势在新项目中早已普遍（例如 8 St. Thomas），尽管这里的单位略小于平均水平。

价格评析

与位于 District 9 中更靠近 Somerset 一侧、于 2013 年（或之后）落成的其他永久地契公寓相比，Espada 在定价上更具优势。此外，Espada 的个别单位有时会低至 $1,800 psf（诚然，多为面积较大的单位）——以其优越地段而言，性价比十足。当然，代价（如前所述）在于单位与用地面积都略显紧凑。

虽然名单上看起来 Skyline 360 与 St Thomas Suites 的平均价更低，但别忘了它们的单位普遍更大。

我们的观点

就我个人而言，我认为 Espada condo 在有限用地内整合配套的表现可圈可点。泳池的尺度与半私密性无疑是加分项，按摩池的设计与衔接也很顺畅。坦白说，考虑到目标客群，游乐场与儿童池或许有些多余。

说实话，Espada condo 给我的感觉有些“样样通、样样松”。它算是半奢华型住宅，凭借较新的 TOP（2013）在与邻居（One Devonshire、Skyline 360）的对比中占优。它“价格亲和”，但与更老的周边项目相比并非最便宜。优点是地段，缺点是单位与地块偏小。

在我看来，与周边公寓相比，Espada 仅略高于平均水平。此外，作为更注重空间与安静而非地段的人，我只会在仍是单身时认真考虑它。归根结底，对于 River Valley 内永久地契的一居室来说，价格徘徊在 1 million 之下，这一点始终会是它的头号卖点。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。