你的东部公寓现在可能更值钱了吗？新加坡刚刚上调樟宜机场附近的建筑高度限制

如果你住在机场附近，恭喜你：你的公寓可能刚刚对开发商更具吸引力了。 

新加坡民航局（CAAS）近日上调机场周边的建筑高度限制，允许住宅项目较此前最高可再增加15层。对于工业和商业项目，上限提高9层。不过，这并非完全本土举措——这是因为国际民用航空组织（ICAO）自上世纪1950年代以来首次修订其规则所致。 

正如你所料，半个世纪的航空发展已大幅提升导航与安全。作为参照，当这套现行规则被制定时，我们还觉得在飞机上吸烟没问题，空服员可以用锋利的刀具切牛排，而所谓的安全措施更多停留在“想得开”层面。 

因此是时候作出改变了，而新加坡确实担任了推动部分修订落地的工作小组主席。 

这对机场附近许多东部公寓而言是个利好

如果你居住在樟宜附近的老旧公寓，你的集体出售（en bloc）前景刚刚变得更为光明。 

许多东部项目——例如 Tampines、Loyang 和 Upper Changi 的部分地段——过去受到较低高度限制的掣肘。这降低了开发商兴趣，因为高度受限意味着可建单位更少。在受影响区域即便出现 en bloc，往往也只是占地不大的精品或小型公寓，地块也较小。 

以 Loyang Valley 为例。这个1980年代的有期限项目已多次尝试集体出售，其中一项提升吸引力的因素正是放宽高度限制。此前看来，任何重建都可能因单位数过少而难以支撑其要价。该项目不止一次尝试集体出售，而就在今年进行了第三次尝试，将保留价下调至 S$880 million。时机并非巧合：随着空域限制终于松动，曾经被视为“永远不可能发生”的事，如今看起来相当可行。

而 Loyang 并非孤例。Bedok、Simei 和 Pasir Ris 的低密度片区，许多老旧公寓同样受高度限制所困，如今也可能重新进入重建的讨论。 

但在欢呼之前，别忘了：变高并不能解决所有问题。 

飞机噪音并不会因为你高出15层就消失；事实上，有人会认为反而更响。基础设施也是一个约束：这些地段几十年来本就定位为较低的人口密度——因此部分区域（例如 Loyang Valley 周边）在大型商场和公共交通等配套方面相对薄弱。 

开发商也会将这些纳入考量。事实上，据市场反馈，开发商更在意的是学区资源，以及区域内是否有升级置业者（或从有地住宅“降级”至更合适面积者）的存在；这类群体构成主要买盘。眼下，从 Upper Changi 到 Loyang 的部分机场周边区域，仍然缺乏这些要素。 

至于增加住房供应，机场周边的土地并非都被划为可进行私人住宅重建。相当一部分仍为国有地，因此更高的高度上限主要的受益者还是政府。在这些区域兴建大型公寓或许更可行了，但一切仍需等待 URA 规划落地。 

究竟哪些公寓将从中受益，仍存在不确定性。哪些项目曾经或仍然受航空高度限制所约束，目前尚不明朗。更新后的框架预计会引入新的标准；但在 URA 与 CAAS 明确细节之前，我们无法确定哪些项目将受惠。

整体而言是利好，但不妨保持理性。

市场上仍普遍认为，机场附近的项目更多是面向航空业从业者的租赁需求，且有些地段被视为颇具“甘榜”气息。Carissa Court、Changi Court 和 Azalea Park 都会让人联想到这一点，进入该区域的开发商需要投入较大的营销力度来扭转既有印象（尽管永久地契的 Kassia 在开盘周末仍卖出了其 276 个单位中的 52 per cent）。 

不过，对于投资者而言，一些老旧公寓以及机场周边的地块，如今值得关注。这里出现若干次 en bloc 的几率已提高，尽管距离“十拿九稳”仍有不小差距。

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每周销售盘点（04 - 10 August）

新盘成交最贵前5名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
TERRA HILL	$5,250,000	1894	$2,771	FH
TEMBUSU GRAND	$4,136,000	1711	$2,417	99 yrs (2022)
NAVA GROVE	$3,938,600	1550	$2,541	99 yrs (2024)
THE CONTINUUM	$3,853,000	1270	$3,033	FH
THE LAKEGARDEN RESIDENCES	$3,601,600	1550	$2,324	99 yrs (2023)

新盘成交最便宜前5名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
CANBERRA CRESCENT RESIDENCES	$1,106,100	570	$1,939	99 years
RIVER GREEN	$1,253,000	420	$2,985	99 years
ONE MARINA GARDENS	$1,257,768	431	$2,921	99 yrs (2023)
THE COLLECTIVE AT ONE SOPHIA	$1,278,000	452	$2,827	99 yrs (2023)
LENTOR HILLS RESIDENCES	$1,280,000	581	$2,202	99 yrs (2022)

转售最贵前5名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
SCOTTS HIGHPARK	$7,400,000	3466	$2,135	FH
THE LADYHILL	$6,800,000	2325	$2,925	FH
ST REGIS RESIDENCES SINGAPORE	$5,382,500	2153	$2,500	FH
THE INTERLACE	$5,180,000	3154	$1,642	999 yrs (1995)
THE TRIZON	$4,700,000	2185	$2,151	99 yrs (2009)

转售最便宜前5名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
PARC ROSEWOOD	$663,000	431	$1,540	99 yrs (2011)
VIVA VISTA	$705,000	377	$1,871	FH
NEWEST	$745,000	463	$1,610	956 yrs (1928)
THE WISTERIA	$745,888	441	$1,690	99 yrs (2015)
THE AXIS	$755,000	398	$1,896	FH

最大赢家前5名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
GALLOP GABLES	$4,108,000	1744	$2,356	$2,868,000	20 Years
MAPLE WOODS	$3,258,000	1539	$2,117	$2,257,650	27 Years
CLEMENTI PARK	$3,120,000	2271	$1,374	$2,220,000	21 Years
THE METROPOLITAN CONDOMINIUM	$3,368,000	1744	$1,931	$2,001,800	19 Years
VALLEY PARK	$3,038,000	1356	$2,240	$1,948,000	30 Years

最大亏损前5名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
TURQUOISE	$3,100,000	2088	$1,485	-$2,357,270	18 Years
EON SHENTON	$1,160,000	538	$2,155	-$291,000	13 Years
CONCOURSE SKYLINE	$2,320,000	1119	$2,072	-$140,000	5 Years
THE CREST	$2,358,000	1324	$1,781	-$68,000	8 Years
THE ORIENT	$1,350,000	721	$1,872	-$44,200	8 Years

回报率前5名（ROI%）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	ROI (%)	持有期
CLEMENTI PARK	$3,120,000	2271	$1,374	246.7%	21 Years
HERITAGE VIEW	$2,280,000	1313	$1,736	239.3%	27 Years
DORMER PARK	$2,650,000	1249	$2,122	235.4%	21 Years
GALLOP GABLES	$4,108,000	1744	$2,356	231.3%	20 Years
MAPLE WOODS	$3,258,000	1539	$2,117	225.7%	27 Years

回报率最低前5名（ROI%）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	ROI (%)	持有期
TURQUOISE	$3,100,000	2088	$1,485	-43.2%	18 Years
EON SHENTON	$1,160,000	538	$2,155	-20.1%	13 Years
CONCOURSE SKYLINE	$2,320,000	1119	$2,072	-5.7%	5 Years
18 WOODSVILLE	$895,000	495	$1,808	-3.6%	13 Years
THE ORIENT	$1,350,000	721	$1,872	-3.2%	8 Years

交易分布

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头图：照片由Shawn拍摄，来源于Unsplash

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文