Corals at Keppel Bay 评测：Keppel 最佳滨水景观

项目	Corals at Keppel Bay	地区	04
地址	Keppel Bay Drive	产权	99年租赁地契
占地面积	420,000 平方英尺	单位数量	336
开发商	Keppel Land Limited Pte. Ltd.	TOP	2016

想象一下，灿烂阳光、粼粼水光与清新海风在你家门口交织成一幅动人画面！

听起来像实现了曼哈顿式的梦想？

对于居住在 Corals at Keppel Bay 的人而言，这样的幻想几乎就是现实。

由声名显赫的 Daniel Libeskind 设计，并由 Keppel Land 倾力打造，这里自一开始便注定跻身高端豪宅之列。

但这并不代表项目毫无隐忧。

遗憾的是，自2013年推出以来，这里的单位仅售出68%！

并非这里供应过剩，而是价格确实高企，因此只适合财力雄厚的买家。   

事实上，如果考虑到其（或许更“知名”的）邻居多数单位价格只有这里的约 3/5，也不难理解 Corals 的去化率为何仍未达到预期。 

不过，随着其高总价带来的（也算意料之中）结果，Corals at Keppel Bay 也逐渐成为新加坡富裕人群眼中极具私密性的滨海豪宅代名词。

再加上一抹无可挑剔的便捷与静谧的海滨氛围，你很难在狮城其他地方找到与 Corals at Keppel Bay 相媲美的选择。

继续阅读我们的实地探访。

Corals at Keppel Bay 实地探访

Corals at Keppel Bay 配套设施

公共滨水步道	码头滨道	倒影水池
水景花园	水疗池	躺椅池
50m 长泳池	设有跳泉的戏水池	烧烤亭
会所	露天露台	林荫步道
入口门廊	踏石	网球场
儿童游乐区	多功能室	休息区
多功能厅	健身房

一眨眼就错过——这是许多初次来访者对这片区域内 Keppel Land 所开发的最后、也是最新一座公寓的共同感受。通往 Keppel Bay Drive 的入口十分低调，因此也常被人忽略。

如果你觉得这个下坡式入口似曾相识，那是因为本项目出自著名建筑师 Daniel Libeskind 之手——他也是标志性项目 Reflections at Keppel Bay 的设计者。不过与那座体量庞大的项目不同，Corals at Keppel Bay 的规模明显更小。因此没有地面车道——一切都设置在地下。

正如你对这种高端公寓的期待，地下车库十分干净且维护良好。采光也不错，得益于不同区域的照明与天窗——可将自然光巧妙引入。

这里为 366 套单位提供了 418 个车位——在如今新盘纷纷走向低于 1 比 1 车位配比的趋势下，这样的比例颇为令人羡慕。就目前空置的车位情况以及项目尚未完全售罄来看，车位供应短期内不成问题。

喜欢电动车的住户会高兴地发现，Corals at Keppel Bay 的 EV 充电位配置相对慷慨——共有 4 个。尤其考虑到新加坡计划在 2040 年迈向无汽油车的未来，具备一定的前瞻性总是好事。

与大多数项目不同，这里的大堂并未封闭——任何人都可以打开这扇门。只有到达电梯处，才需要住户门卡才能上楼。如果你感兴趣，只有较大的户型（4 卧室与顶层公寓）配备私家电梯厅。

照片或许难以展现，但大堂的实际质感相当高级——低调而内敛。极简风的奢华不易被镜头捕捉，这一次就请相信我的形容。总体而言，这里会给初访者留下极佳的第一印象。

令人意外的是，地面层也没有独立大堂，而是普通的露天走廊。

不过，当你在家门口就能看到滨水景观时，也更容易理解这样的设计初衷——更不用说清新怡人的海风了。

鲜有人知，King’s Dock 是新加坡最古老的船坞之一，建于 1913 年。

虽然称不上我见过最美的滨水景致，但如果你住在 Corals at Keppel Bay 的这一侧，视野依然相当怡人。至少对我而言，任何时候我都会更偏爱临水的景观胜过城市景观。

取决于朝向，你要么望向 King’s dock 的开口，要么能看到横跨 Mount Faber 的缆车。不论哪种，大多数栋号都经过巧妙布局，可拥有某种水景。因此，若不把泳池景观计算在内，这里 11 个栋号中有 10 个享有水景——数据相当漂亮。

尽管这还称不上是开阔海景（仅限于 stack 5 和 7），但对多数人来说，这里的景致已足够令人满意。目前面向的是一个公共露天停车场，因此视线也相对开阔不受阻。

我唯一觉得有些奇怪的是，这整段木栈道沿线完全没有设置座椅——就是一条单纯的步行通道。

我相信一些钓鱼爱好者或许会想在周末小试身手，但很遗憾——告示已经写得很清楚了。

从好的角度看，这也有助于保护 Keppel Bay 海域下丰富的海洋生物。虽然从水面上（显然）看不出太多，但 Keppel Bay 实际上栖息着多样的海洋生物群落，包括珊瑚、蝶鱼、海马和海胆等。

事实上，还会从 Keppel Land 的珊瑚苗圃移植珊瑚到 King’s Dock——这也让公寓名称更具深意。

沿着整条通道，你会看到不同形式的水景设计。这一处以不同尺寸的石块组合，中间有一条涓流穿过。

另一处在楼栋间的留白设置了浅水镜面池，上方的天窗使阳光能直射至下方车库。

下一栋也延续了相似的设计。你会发现这里的整体景观并非郁郁葱葱的热带风，更偏向极简与修剪有致——与建筑的整体风格相呼应。

说到这里，Corals at Keppel Bay 各栋楼的外观设计无疑非常独特。有人或许不喜欢阳台的“俏皮”造型，但我认为这种造型新颖且经得起时间考验。

在 Keppel Bay 由 Keppel Land 打造的三个项目中，他们显然把最佳地块留给了 Corals at Keppel Bay。若你想要真正的滨海正景，stack 5 和 7 值得重点关注，因为阳台正对 Keppel Bay 与 Sentosa 之间的水域。当然必须指出，Reflections at Keppel Bay 唯一的 stack 21 仍是“终极”海景，因为它面向的是开阔海面。

这一栋的一层还有特别户型，周边被水景环绕，营造出“临水而居”的氛围。

也让园区的步道更具沉浸感。

你完全可以沿着园区内外环步道走上一圈，来一场不错的日常锻炼。不过我想多数人还是会选择 Keppel Bay 的滨海步道——那里的风景更迷人。

如你所见，Corals at Keppel Bay 的部分单位目前仍在销售中。

住在 Keppel Bay 最吸引人的地方之一，显然是它所提供的滨海生活方式。

其中一大亮点就是邻近 Keppel Island，那里有多家餐厅与咖啡馆，周末清晨来一顿闲适的早餐再合适不过。距离很近，完全无需开车，步行过桥的体验也很有情调。

如果你愿意多走几步，穿过 Reflections at Keppel Bay 就能到达Bukit Chermin Boardwalk——那里能拍到新加坡最美的日落之一。不仅是风景，这条步道还可通往Labrador Park——以适合家庭的公园与游乐设施闻名。

往相反方向步行，则可到达 Harbourfront 与 VivoCity 一带——这也是 Corals at Keppel Bay 的一大优势，因为它离得最近。

泳池位于各栋楼之间的中央。虽然长度达 50 米，但实际宽度并不大。

与Reflections at Keppel Bay类似，就单位数量而言，这个泳池的体量并不算充裕。两侧尚有不少空间，不知为何没把它做得更大一些。

从照片里不太容易看出，泳池一侧为平面，另一侧是无边际溢水设计。

泳池尽头摆放了几张躺椅。

池畔侧边也有“临水”躺椅。需要注意的是：躺椅数量同样有限。

尽管上述存在一些不足，但这片通向海面的开阔视野的确是“价值百万”的。是的，你确实需要热爱泳池与阳光，才能真正欣赏这样的景致——而这也大概是你选择这类项目的主要原因之一。

泳池旁也设有桌椅，方便你一边小憩一边欣赏风景！

泳池一侧设有烧烤区。空间有顶棚遮蔽，座位也相当充足。有人喜欢在池畔烧烤的氛围，但也有人会觉得私密性略显不足。

主池一侧还连着一处浅水的戏水池，孩子们可以在此玩耍，而大人则在旁边烧烤。

说到这里，你或许已经注意到 Corals at Keppel Bay 并非以亲子友好为主要诉求，这没有任何问题——项目的目标客群非常清晰。

会所就位于泳池正前方。虽然没有 Reflections at Keppel Bay 的会所那样引人注目，但气场依然不小。

首先是多功能厅。尽管目前布置得有点像教室——但这也展示了空间的灵活性。面积不小，充足的桌椅足以应对一场规模可观的聚会。

还配备了完善的餐饮设施——冰箱、烤箱，一应俱全。

与泳池相似，健身房的形态是“长而不宽”。我喜欢挑高与大面积的斜面落地窗——能带来不错的视野。不过长边面向的是相邻楼栋，所幸有氧器械被巧妙地摆放成面向泳池。

多功能厅后方是会所的休息区。设计考究，格调得体。

旁边是多功能室——多数人会用来进行舞蹈/瑜伽课程。

会所最好的观赏角度并非如图所示——尽管这独特的棱角造型确实颇为前卫。

依我拙见，最佳视角其实来自“后方”，一整排绿篱衔接到顶部一片草坪，观感极佳。

受地形不规则影响，Corals at Keppel Bay 前排楼栋之间的间距较近。对某些住户而言，可能会觉得有些“靠得太近”。

你可以从这里看到步道如何蜿蜒回到会所方向。

Corals at Keppel Bay 的前方临近 West Coast Highway 的高架。好在项目前排留有足够的前场距离，临路的前几栋受噪音影响不算明显。

儿童游乐区也位于前场。我会说这里并非最适合孩子们的地方：车流噪音较大，且靠近港口的货运车辆免不了会带来尾气。

前场预留较大空间的另一个原因，是网球场也坐落于项目正前方。

最后，你会在网球场旁找到第二处烧烤区。这里私密性更好，是我在两者之间的首选。

原因很简单：能欣赏到 King’s dock 的这幅静谧景致。

Corals at Keppel Bay 区位解析

Corals at Keppel Bay 是位于 Keppel Harbour 出海口的三大“明星”住宅项目之一。

同时，它也是三者中距离大型购物中心 VivoCity 最近的一个。

乍看之下体量不小，但你或许会惊讶地发现，它的实际体量仅为 Caribbean at Keppel Bay 或Reflections at Keppel Bay 的一半多一点。 

不过，与 Reflections at Keppel Bay 不同，Caribbean at Keppel Bay 与 Corals at Keppel Bay 的部分楼栋紧邻 West Coast Highway。 

这些楼栋或许自然会“没那么抢手”，但在交通与配套便捷性方面，却能为住户提供更大便利。

公共交通 

巴士站	服务线路	距公寓距离(& 预计步行时间)
‘Carribean at Keppel Bay’	10, 30, 57, 61, 93, 97, 100, 124, 131, 143, 145, 166, 188, 963	230m, 步行 3 分钟
‘Aft HarbourFront Stn’	10, 30, 30e, 57, 61, 97, 97e, 100, 131, 143, 145, 166, 188R, 963R	450m, 步行 6 分钟
‘HarbourFront Stn/Vivocity’	10, 30, 30e, 57, 61, 65, 80, 97, 97e, 100, 123M, 131, 143, 145, 166, 851, NR1, NR6	750m, 步行 10 分钟

最近的 MRT： HarbourFront MRT – 600m，步行 8 分钟

越靠近主要的“HarbourFront Stn”，每个站点可搭乘的巴士线路越多——尽管在家门口的“Caribbean at Keppel Bay”站，已提供了相当数量的选择。

前往 Orchard Road MRT 需 12 分钟车程、跨越 6 站，并在北东线换乘一次。

若常往来 CBD/Raffles Place MRT，需 7 分钟车程、3 站路，并在东西线换乘一次。

话说回来，前往 CBD 还有一条多数住户更偏好的巴士路线。

从公寓步行至“Bef Seah Im Rd”站，搭乘 10、97 或 100。全程 9 站，平均 10–14 分钟。 

私家交通

主要目的地	距公寓距离(& 预计高峰期车程)
CBD (Raffles Place)	7km, 车程 20 分钟
Orchard Road	6.4km, 车程 24 分钟
Suntec City	10.7km, 车程 20 分钟
Changi Airport	24.9km, 车程 25 分钟
Tuas Port (By 2040)	35.1km, 车程 45 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	19.2km, 车程 23 分钟
Mediapolis (and surroundings)	5.9km, 车程 15 分钟
Mapletree Business City	2.7km, 车程 10 分钟
Tuas Checkpoint	24.3km, 车程 30 分钟
Woodlands Checkpoint	24.5km, 车程 40 分钟
Jurong Cluster (JCube)	12.4km, 车程 25 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	24.9km, 车程 40 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	2.8km, 车程 5 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	26.2km, 车程 30 分钟

*车程以高峰时段测算

直接车行出入口：沿 Keppel Bay Drive 1 个出入口

总结：私家车须先驶入 Keppel Bay Drive，再转出至 Telok Blangah Rd。Keppel Bay Drive 为单车道（与 Caribbean 共享），且 Telok Blangah Rd 的出入口未设黄箱线，高峰时段可能拥堵。附近的 Alexandra、Bukit Merah 与 Queenstown 区在非高峰期整体通达度较高。

日用品与杂货

超市名称	距公寓距离(& 预计步行时间)
Cold Storage – HarbourFront Centre	600m, 步行 7 分钟
FairPrice Xtra – VivoCity	850m, 步行 9 分钟
Shine Korea Supermarket – VivoCity	850m, 步行 9 分钟

学校

教育层级	院校数量
学前班（1km 步行范围内）	2
小学（3km 车程）	2
中学（3km 车程）	2
国际学校（3km 车程）	0
初级学院（5km 车程）	0
大学（5km 车程）	1
理工学院（10km 车程）	1

更多看点

•  休闲资源丰富

与大型商场（VivoCity）为邻，自然会带来一系列不言而喻的便利。

比如偶尔看场电影、与朋友外出用餐，或是来一场购物小狂欢。有人甚至把逛超市——据说是新加坡最大的 NTUC……也当作一种休闲！   

当然，这里的精彩远不止商场。

你家门口就是一整片滨海“游乐场”，徒步路线（你好，Mount Faber）与多样的休闲主题任你切换（有人提到 Sentosa 吗？）——周末想要放松身心，从未如此简单。

• 强大的工作节点集群 

便捷的通勤往往是选择居所时的关键考量。 

Corals at Keppel Bay 更进一步，轻松触达不止一个，而是五个重要的工作节点！ 

这些区域包括（但不限于）Tanjong Pagar Distripark、Alexandra Technopark、Mediapolis 三大园区、Mapletree Business City，以及最重要的 CBD。

无论自驾还是公共交通，均可在 15 分钟内轻松抵达。

• Kent Ridge 教育带

我不会说 Corals at Keppel Bay 在近距离范围内有非常出色的学校选择（这也是我们对 Reflections at Keppel Bay 的主要不足之一），但其与 Kent Ridge 教育带的相对接近，确实值得一提。 

这里不仅聚合了不同层级的优质教育资源（NUS、ACSI、Fairfield Methodist 等），也为教育行业从业者提供了稳定且充满机遇的就业选择。  

更何况，如前所述，三大住宅项目中，Corals at Keppel Bay 距离 HarbourFront MRT 最近（这也体现在价格上），因此前往 Kent Ridge MRT（相距 5 站）的通勤时间会进一步缩短。

Corals at Keppel Bay 开发与总图解析

要更准确地了解 Corals at Keppel Bay 的实际位置，我会把上面的总平面图逆时针旋转一下，再与 Google Maps 上周边的项目（Reflections at Keppel Bay、VivoCity 等）进行比对。

不过，就配套而言，乍看之下项目的设施配置还是相对齐全的。

需要说明的是，这张总图并未强调设施中的独特设置与巧思（若有的话）——这与我们在许多新盘上反复看到的情况相似。

如同你在前文看到的实地探访，我对整个项目的格调、保养与整体动线都印象深刻。  

如果一定要挑一点想改进的地方，那就是楼栋的排布。

就我个人而言，部分楼栋之间的邻近程度偶尔会让我觉得有些拥挤——尤其是相对的 13 与 15 号楼。 

我明白这些低层建筑的初衷是营造低密度居住（每层 3–4 户），而且独特的建筑立面在一定程度上缓解了这种感受，但这种略显“局促”的排布并不完全打动我。 

事实上……想得越多，3 与 9 号楼（连同泳池）的布局让我想起了 Punggol 水道入海口旁的一些住宅组团。

当然，这里要高端得多，但在建筑布局上颇有几分相似。

最后值得一提的是，由于地块呈长方形，临海优质单位（5/7 号楼）住户若要前往网球场与儿童游乐区等设施，需要穿过较长距离（而 11/19 号楼住户前往滨水一侧也同理）。

这当然不至于成为“劣势”，在正式活动前也算是不错的热身，但对部分住户来说可能略有不便。

最佳 Stacks

如前所述，Corals at Keppel Bay 的最佳 stacks 十分明确——若要获得最佳海景，只需关注 stacks 8、9 与 10。若想要更“亲民”的滨水景观，沿 King’s Dock 的任何一排亦可考虑。不过需要记住，尽管目前尚未遮挡，URA Masterplan 2019 显示该地块未来将兴建 4–5 层住宅。

户型组合

户型	单位数量	面积（sqft）	管理费
1 卧室	46	570 – 732 sqft	$588
2 卧室	115	840 – 1,066 sqft	$588
3 卧室	87	1,184 – 1,421 sqft	$686
3 卧室（豪华）	70	1,389 – 1,593 sqft	$686
4 卧室	18	2,573 – 2,777 sqft	$882 – $980
4 卧室（豪华）	22	2,766 – 3,660 sqft	$980 – $1,078
顶层公寓	8	4,725 – 7,868 sqft	$1,176 – $1,372

滨水地段、户型层次丰富且面积宽绰……还能再奢侈些什么？

也许是更好的室内布局。

并不意外，为了顺应外立面的建筑造型，这里有不少户型在空间上做了“让步”（包括卧室变小）。说实话，某种程度上你为“外在设计”付出的，可能多过“室内舒适”。

更何况，这里的户型面积普遍比市场平均更大。 

而更大的面积，往往意味着更高的购置成本。 

在较低 PSF 的情况下，这种影响不算明显。有时甚至可以忽略。 

但如果在平均户型面积上再加 300 平方英尺呢？假设你以 $2,000 psf 成交，那就是足足多了 $600,000。 

而且，这还是在略显“别扭”的室内布局之上。 

当然，也有人会认为，在这样一个高度垄断的滨水项目里，且与核心配套如此接近，支付溢价是应该的。 

对此我完全认同。

如果户型布局也同样出色就更好了……

Corals at Keppel Bay 价格

价格拆解（首套房）

	1 卧室	2 卧室	3 卧室	3 卧室（豪华）	4 卧室	4 卧室（豪华）	顶层公寓
价格	$1,737,658	$2,105,637	$2,770,656	$2,799,550	$7,599,422	$9,882,000	$18,997,755
25% 首付	$434,415	$526,409	$692,664	$699,888	$1,899,856	$2,470,500	$4,749,439
其他费用
买方印花税	$54,106	$68,825	$95,426	$96,582	$288,577	$379,880	$744,510
律师费	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估价费	$300	$300	$300	$300	$300	$300	$300
盖章费	$500	$500	$500	$500	$500	$500	$500
总价	$1,795,064	$2,177,762	$2,869,382	$2,899,432	$7,891,299	$10,265,180	$19,745,565
初始投入金额	$491,821	$598,535	$791,390	$799,770	$2,191,732	$2,853,680	$5,497,249
回报率
预计租金	$3,445	$4,845	$6,510	$7,375	$13,295	$18,300	$36,975
租金回报率	2.30%	2.67%	2.72%	3.05%	2.02%	2.14%	2.25%

价格（第二套房）

	1 卧室	2 卧室	3 卧室	3 卧室（豪华）	4 卧室	4 卧室（豪华）	顶层公寓
加征 ABSD 前价格	$1,795,064	$2,177,762	$2,869,382	$2,899,432	$7,891,299	$10,265,180	$19,745,565
加：ABSD	$208,519	$252,676	$332,479	$335,946	$911,931	$1,185,840	$2,279,731
含 ABSD 总价	$2,003,583	$2,430,439	$3,201,861	$3,235,378	$8,803,230	$11,451,020	$22,025,296
初始投入金额	$700,340	$851,211	$1,123,869	$1,135,716	$3,103,663	$4,039,520	$7,776,980
回报率
预计租金	$3,445	$4,845	$6,510	$7,375	$13,295	$18,300	$36,975
租金回报率	2.06%	2.39%	2.44%	2.74%	1.81%	1.92%	2.01%

Corals at Keppel Bay 价格评析

项目名称	产权	TOP	平均价格（PSF）	对照点
Corals at Keppel Bay	99年租赁地契	2016	$2,351
Caribbean at Keppel Bay	99年租赁地契	2004	$1,499	毗邻
Reflections at Keppel Bay	99年租赁地契	2011	$1,633	毗邻

这一轮价格评析选取的对照项目并不难想见。 

虽然与我们上一次评测邻居项目 Reflections at Keppel Bay 时的结论大体一致，但从这段时间的成交来看，三者的平均 PSF 仍有细微波动。

Caribbean at Keppel Bay 与 Reflections at Keppel Bay 的平均 psf 分别从 $1,548psf 与 $1,649psf 下调至 $1,499psf 与 $1,633psf。

Corals at Keppel Bay 则从 $2,224psf 上调至 $2,351psf——无疑与其 PSF 更高的 1 与 2 卧室成交有关。

Caribbean at Keppel Bay 依旧是更“划算”的选择，不过考虑到其楼龄已 16 年，若能在二手市场找到合适的单位，多加 $100psf 换取更新的 Reflections at Keppel Bay 似乎更具吸引力。 

若你锁定更为高端的 Corals at Keppel Bay，当前仍有 32% 的空置单位可供选择，余屋议价空间或许有限，因为开发商不涉及任何 QC/ABSD 费用/回扣，因此并无强烈动机快速实现 100% 去化。

此外，考虑二手单位的买家也可留意类似这宗2 月 18 日拍卖的机会（Corals at Keppel Bay 的一套 3 卧室）。

增值分析

并不意外，Corals 的部分户型自 2013 年推出以来溢价有所回落，尽管大多数户型的总价水平基本维持在初期水准。 

当前经济前景不明（受 Covid-19 影响），若不先就本地与全球经济因素、政策与买方趋势进行详尽剖析，确实难以对项目的短中期升值路径作出准确判断。 

话虽如此，区域内一些利好规划，预示着项目在长期升值上仍具想象空间。

其中最受关注的，莫过于 Greater Southern Waterfront 的建设。 

随着 Keppel Club 现址将推出超过 9,000 套公私住宅，可预期为满足未来居民需求，周边将引入更多商业、交通、教育与就业机会。 

诚然，Corals at Keppel Bay 目前多数配套已相当完善，而且它并不像 Reflections at Keppel Bay 那样更靠近“热点区域”（好处是能避开噪音），但考虑到其核心的私密性价值，项目仍有望在地价上行与关注度提升中长期受益。 

我们的看法

考虑到 Corals 的高价位——尤其与周边竞品相比，我个人不会仅以投资为目的而入手该项目。 

我更愿意把它比作购买一台跑车——外形亮眼、愉悦感无可否认，但除非你处于财富的上层段位，对某些“不够实用”的点可能难以忽视。

简而言之，这是一个在一两处设计上略有遗憾的家，但这些小小的限制，被其周边无可替代的资源与体验很好地补足。

在我看来，若你决定选择 Corals at Keppel Bay，那就应以“把新加坡便捷且尊崇的滨海生活体验到极致”的心态来拥抱它！     

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。