Clementi Towers 评测：罕见的一体化 HDB，便利性极强（享有无遮挡景观）

Clementi Towers 于 2005 年作为一次 SERS 计划下的替代组屋推出。由于缺乏营销宣传且建成时间较早（2010-2011），关于该项目的介绍与报道并不多。

再加上全盘仅有 388 套单位，每年成交量不多，这也无助于提升其声量。

不过，Clementi Towers 理应像 Pinnacle@Duxton 或 SkyVille@Dawson 一样受到更多关注。它或许不新，但其独特之处在于就位于人气十足的 Clementi Mall 与 Clementi MRT 正上方。

可以说，受益于 SERS 的住户“走了两次运”——一次是 SERS 本身，其次是能入住这个项目。

楼高可达 40 层，住在这里的居民不仅能享受四周无遮挡景观，还能享受紧邻商场、MRT 与巴士转换站所带来的高便利性。

目前，Clementi Towers 的 5 房式单位（22 – 24 层）价格高达 $1.28 million。鉴于这里的高价，是否值得在 Clementi Towers 置业？

我们来深入看看 Clementi Towers 能提供什么！

Clementi Towers HDB 导览

并不是很多 HDB 能像 Clementi Towers 一样与商场实现一体化。如果你曾沿着 Commonwealth Avenue West 驾车，应该会注意到紧邻商场的那幢高楼。

它所处的位置相当独特，是我所见过与其他 HDB 都不太一样的存在。

如果你从 Commonwealth Avenue West 前来，需要左转进入较为安静的 Clementi Avenue 3 才能进入本项目。这里没有“service road”可直接驶入项目内部，因为地面层与商场后方的公共广场打通，向公众开放。

在这里，你会看到项目名称，并确认已到达住宅楼。

虽然停车场看起来很高，但前 5 层并不提供泊车位。实际停车仅位于 6 与 7 层。这对车主而言并不方便，因为得先上好几层才能停车。

好消息是这里采用螺旋车道驾驶，无需在到达 6 楼前穿梭于其他停车层。尽管如此，这对部分人来说仍可能略显烦躁，值得一提。

在进入停车场前，我想先谈一个点：这里缺少一个方便的落客点。

我在其他评测中总会强调落客点的重要性，而 Clementi Towers 的缺失也让我们意识到这种配置有多容易被忽略。

不便之处在于没有一条通往你所在楼座大堂的内部车道。Clementi Towers 的入口不邻任何道路，所以无法直接在自家大堂下车。相反，电梯大堂位于停车场——而且是在 6 楼。

我们与一位居民交流得知，除非你愿意让司机沿着停车场一路开上 6 楼再下客，否则从 442 Clementi Avenue 3/Clementi Mall taxi stand 的露天停车场步行回到你的楼座大约需要几分钟。

另一个需要注意的是，搬家时较大的货车无法进入停车场，只能停在别处并用推车把物品运过来，颇为不便。

不过进入后，你会发现停车场非常明亮通风。这得益于外围采用了大面积格栅设计：

相较常见的混凝土墙，这样的设计更为讨喜。有点类似全高窗的效果，能够引入大量自然光。

这里的行车道也很宽敞。看看它的宽度就知道了：

如果你开车，需要注意这里仅有 264 个车位。不过截至 2023 年 9 月（于 2023 年 9 月 19 日查询），仍有 132 个季票车位可供申请。

这意味着对于仅有 388 套单位的住户而言，基本不用担心车位短缺的问题。

Clementi Towers 的停车场与商场停车分离，因此不太会出现商场车辆溢出的情况。这也意味着你不需要与商场共享入口，基本不太会遇到拥堵（不像你可能在 Woodleigh 听说过的情况）。

从停车场，你会发现有 3 个电梯大堂。

第一个电梯大堂（lobby B）可直接通往商场：

该大堂不通往住宅高层；住户需要通过 Lobby 1 与 Lobby 2 才能到达各自楼层。

两处大堂的差别仅在于服务的楼层：Lobby 1 服务 1、6 和 10-25 层；Lobby 2 服务 25 – 40 层。

另外需要注意，停车场更靠近 441B 座。若你居住在 441A 座，需要从这里穿行至另一侧才能抵达你的电梯大堂：

该楼栋仅有 1 个电梯大堂，配备 4 部电梯。其中 2 部服务低楼层，另 2 部服务高楼层。

由于大堂分散且缺少落客点，如无清晰指引，访客可能较难顺利抵达你家。

虽说这是与商场一体化的 HDB，可通过停车场电梯大堂连接到商场，但我们从住户处得知商场的电梯很慢，往往还不如直接到 1 楼步行前往商场更快。

由于本 HDB 的独特性（与商场一体化），这里没有你在其他 HDB 常见的地面层设施。Clementi Towers 的设施都位于屋顶花园。

屋顶花园位于 8 楼——比停车场高一层。

根据现场告示，屋顶花园在周末与公众假期仅对住户开放。

鉴于周边人口密度高，此举或为防止前往 Clementi Mall 的非住户把公共空间当作消遣聚集点，避免对低楼层住户造成干扰与不便。

绕场一圈可以看到这里绿化做得不错：

我甚至在其中一处看见了向日葵——这是我在 HDB 中头一次见到。

这里还有不少开阔空间，并在侧边设置了充足的座椅。

你或许会想，这些空地是否可以更好地加以利用——比如摆放一些桌椅。但我认为之所以保持留白，是因为这里人气很高。既然周末与公众假期都要限制使用，若再增设桌椅，势必只会带来更多噪音等不利影响。

虽然把空间填充起来也不错，但除非你非常看重在底层空地（void deck）休憩，否则我不认为这是大问题。

这里还能看到更多类似的空置空间：

接下来看看其余设施。首先是多用途礼堂（也称为有顶亭）：

MPH（多用途礼堂）明亮、开敞且空间充裕。旁边也设置了部分座椅，适合对座位需求不大的活动使用。

场内安装了照明，但未见风扇，这在新加坡的气候下通常问题不大，活动主办方也会自行准备。真正的挑战在于筹办活动时的物流：由于需要借道电梯，团队无法直接从货车卸载重型设备，布置会被明显拖慢。

也正因如此，屋顶花园里少见建有有顶亭。Clementi Towers 必须考虑空间限制。我们甚至听居民说，很少见到这里举办婚礼或丧礼，多半就是因为这些物流上的不便。

接着是健身角。这可能是屋顶花园里最令人印象深刻的部分：

这里的器材种类丰富，无论是器械还是静态设施，一应俱全！

这与儿童游乐场形成了鲜明对比：

这是我参观过众多 HDB 中最不理想的游乐场之一。它给人的感觉像是事后添加，仿佛先把项目建好了才想起忘了配游乐场，只能用剩余预算“挤”出一个。

基本就只有一个看起来并不有趣的攀爬结构、一座跷跷板和一个弹簧摇摇。若要按年龄段（幼儿、儿童、年长儿童）各安排一项，大概也就是这 3 个了。

以上就是 Clementi Towers 作为 HDB 所提供的全部设施。看起来似乎不多，但你需要记住两点：

其一，Clementi Towers 与 Clementi Mall 一体化。在这方面，HDB 可大幅受益于商场的配套，因此并不需要在园区内再设置太多设施。某种意义上，这里的设施欠缺已被其地段优势所充分弥补。

其二，这里仅有 388 套单位。以这个体量配置的设施数量其实是合适的，因此我不预期会出现拥挤的问题。

唯一可惜的是游乐场——即便之前在 SkyTerrace 看到的游乐场略显失望，也不至于像这里这样。由于 SkyTerrace 位于公园连接道旁，且周边 HDB 自带游乐场，它还能受益于周边配套。

但鉴于 Clementi Towers 周边的高密度环境，若能在园区内设置一个更好的游乐场，将会方便且必要得多。

最后，还想强调一下屋顶花园的维护问题。该区域看起来需要更多保养，推测与高频使用有关。我们交流的居民表示，许多学生与女佣会常来这里——是否都为住户尚未可知。这并非坏事，但确实需要更到位的维护。

设施参观告一段落，我们回到电梯大堂，看看公共走廊的情况。

Clementi Towers 共 2 座：441A 与 441B。我们先前往 441A 座。

该座仅设 1 个电梯大堂，配 4 部电梯。如前所述，2 部服务低楼层，另 2 部服务高楼层。

你会注意到电梯大堂相当宽敞明亮，电梯也显得较为现代。

公共走廊较短但偏宽。缺点是部分单位会正对面相望，私密性略差。不过每层仅有 4 户，整体而言已相对私密。

从照片看，门外也有足够空间摆放鞋架，重视这一点的住户无需担心。

接下来看看 441B 座。该座设有 2 个电梯大堂——一个服务低楼层，另一个服务高楼层。

与 441A 类似，这里的电梯大堂同样明亮宽敞。但与 441A 不同的是，该座的走廊更长，因此每层可容纳更多单位——这里每层有 8 户，且部分为走廊式单位。

走廊尽头是彼此相对的角落单位：

由于日照较少，这里自然更暗一些。虽然正对，但公共区域仍有充足空间摆放鞋架。不过，正对面布局也意味着部分单位的私密性较弱，因为有些户型一开门就是客厅。

还想指出的是，每座仅有 4 部电梯，其中 2 部服务低楼层、2 部服务高楼层，如遇电梯维护或故障，等候时间会显著拉长。比如你住在 30 楼，就只有 2 部电梯可达；若其中一部停运，就只能等待唯一的一部，若它来自更高楼层且沿途多次停靠，体验会较为烦躁。

最后，住在 441B 座的住户需要注意，长走廊是否造成困扰，取决于你所在楼层与具体位置。

如前所述，低楼层由 lift lobby 1（左侧）服务，而高楼层由 lift lobby 2（右侧）服务。若你在低楼层购买角落单位，例如 stack 23，从电梯大堂步行回家要花上好一会儿。听起来不算什么，但长年累月也会积少成多。

日常倒垃圾也需要走到中段，这在使用上会有些小不便。

以上基本就是项目导览的全部。我知道内容不多，但我会说，Clementi Towers 的大部分价值在于其地段与（当然还有）商场，我们继续下一部分。

Clementi Towers 地段评述

在 HDB 当中，Clementi Towers 的便捷程度可谓名列前茅。对于不驾车的住户而言，MRT 就在楼下，旁边还有巴士转换站。

你同样距离 Clementi Mall、Grantral 与 321 Mall 仅几分钟路程。这些商场提供丰富的零售与 F&B 选择。虽然不及 Jurong East 的商场阵容那么夸张（但过去也很方便），不过在这里基本也不太需要跑到别处了。

321 Mall 还有影院，日常娱乐基本都能在附近解决。

这三者中，Clementi Mall 的租户组合尤佳，从地库的 NTUC FairPrice Finest，到图书馆与电子零售商 BEST Denki 一应俱全。

住在这里的你会知道，这个商场几乎任何时段都很热闹——如果面积再大一点就更好了！

如果你不喜欢空调商场，更偏爱小贩美食，那么在 Clementi Mall 后方就是核心的 Clementi Town Centre。

整条街道在不同季节会摆满露天小吃摊，街旁还有众多零售商铺。

作为成熟社区的中心地带，周末这里自然也会相当拥挤。

紧邻这些配套对于潜在买家而言是巨大的加分。对于把便利放在首位的人来说，Clementi Towers 毫无疑问能满足你的需求——相应的代价是住在一个更拥挤的区域，当然，还有临轨 MRT 带来的噪音。

最后，说到镇中心里最让吃货欢喜的地方——Clementi 448 Market & Food Centre。

几乎每个 HDB 镇都需要一个像样的小贩中心——对于 Clementi 来说，这里就是。居民可在几分钟内吃到物美价廉的食物——而且作为小贩中心，选择面向很广，不像很多 HDB 底下常见的熟食中心，摊位常常不超过 8 个（含饮料档）。

公共交通

巴士站	服务巴士线路	距 HDB 距离（步行预估）
‘Clementi Stn Exit A’	14, 105, 106, 147, 154, 156, 165, 166, 175, 183, 185, 189, 201, 285, 5N, 52, 78, 96, 96B, NR5, NR8	100m (步行 2 分钟)

最近的 MRT： Clementi MRT 位于项目内，但连同等候与步行时间，下楼约需 3-4 分钟。

Clementi Towers 与 Clementi MRT 站以及巴士转换站直接相连。但并非电梯直达，加上等候与步行时间，往返约需 3-4 分钟。

最后，这是从巴士转换站出发的路线覆盖示意：

私人交通

主要目的地	距 HDB 距离（尖峰时段车程）
Raffles Place	23.6 km (26-55 分钟车程)
Orchard Road	15.8 km (22-45 分钟车程)
Suntec City	22.4 km (26-50 分钟车程)
Changi Airport	31.2 km (30-55 分钟车程)
Tuas Port	27.0 km (28-55 分钟车程)
Paya Lebar Quarters	20.8 km (24-50 分钟车程)
Mediapolis	16.1 km (20-40 分钟车程)
Mapletree Business City	18.6 km (24-50 分钟车程)
Tuas Checkpoint	16.8 km (20-35 分钟车程)
Woodlands Checkpoint	11.3 km (16-28 分钟)
Harbourfront Cluster	20.3 km (24-55 分钟)
Punggol Cluster	26.8 km (28-50 分钟)

最近出入口道路：
Clementi Avenue 3

小结：
居住在 Clementi，自然贴近 AYE。车主会乐于知道，AYE 距离仅约 2 分钟车程，离开后在非高峰时段约 10 分钟即可直达 CBD。

杂货

杂货店名称	距 HDB 距离（预估时间）
NTUC FairPrice Finest	项目正下方，步行 2-3 分钟
NTUC FairPrice (Block 451)	100m，步行 3-4 分钟

鉴于靠近 3 大商场，周边还有不少小型杂货店可供选择。

学校

补充要点

便捷连接 Ulu Pandan Park Connector 与 Rail Corridor

住户可轻松前往 Ulu Pandan Park Connector，并进一步通达 Bukit Batok 的自然公园与 Rail Corridor。

Rail Corridor 是一条全长 24km 的步道，从 Tanjong Pagar Railway Station 一路延伸至北部的 Woodlands Train Checkpoint，原定于 2021 年完工。

便捷接驳公园连接道带来丰富的休闲可能，也是居住在 Clementi Towers 的一大优势。

毗邻热门小学——Nan Hua Primary

Clementi Towers 位于 Nan Hua Primary School 的 1 km 范围内。该校在 schlah.com 排名中位列 #1，是新加坡最受欢迎的小学。

不过，若仅因这一点就来此购置 HDB 并不稳妥，因为社区密度很高。距离因素是二元的：要么在 1 km 内，要么不在。除了便利性，离学校更近并不会带来额外优势。

此外，Clementi Primary School 就在隔壁，家长接送也非常方便。

Clementi Towers HDB 场地评述

Clementi Towers 是 Clementi Avenue 3 第 436 至 438 座住户的替代组屋。该计划于 2005 年 3 月 28 日公布，因此并无现成的营销手册。

Clementi Towers 共有 2 座，最高 40 层。441A 座于 2010 年落成，441B 座于 2011 年落成。全盘仅 388 套，体量不算庞大——考虑到周边密度，这反而是好事。

户型构成

楼栋编号	楼层数	3 房式	4 房式	5 房式	合计
441A	40	–	66	66	132
441B	40	64	192	–	256
Total		64	258	66	388

栈位分析

鉴于项目紧邻 MRT 站，住在这里的居民会较频繁地听到来自列车的声音。

它几乎是“独栋”式的存在，下方的人流与轨道噪音也较难被周边建筑削弱。但这也带来一大亮点：无遮挡景观。

即便在 6 楼，景观也相当不错。

朝东的栈位面对 MRT 与 Commonwealth Avenue，因此噪音可能最大。

高楼层单位可享无遮挡城市天际线，天气晴朗时甚至能远眺马来西亚的山丘！

朝西的栈位俯瞰巴刹，远望可见 Jurong Island，景观开阔。

朝南的栈位同样面向巴刹与其他 HDB 组团，高楼层亦可见海景。

朝东北的栈位俯瞰 Clementi Primary School，因此该向景观基本可被保障。

Clementi Towers 价格评析

我在此前对 Clementi Cascadia 的评测中已覆盖过片区价格。本次仅比较较新的组屋，因为考虑 Clementi Towers 的买家，多半不会看 70 年代或 80 年代建成的项目。以下为 2023 年价格更新。

Development	Lease started	3 ROOM	4 ROOM	5 ROOM
Clementi Towers	2012	$790,000 ($1,048 psf)	$928,000 ($927 psf)	$1,280,000 ($1,025 psf)
Trivelis	2014	$567,500 ($879 psf)	$802,000 ($927 psf)	$1,080,000 ($956 psf)
Clementi Ridges	2017	$660,000 ($889 psf)	$906,000 ($905 psf)	$1,156,500 ($951 psf)
Clementi Cascadia	2018	$696,000 ($937 psf)	$940,000 ($944 psf)	$1,240,000 ($1,029 psf)

备注：由于 Clementi Towers 单位较少，2022 年 6 月至 2023 年 8 月仅记录到 6 笔成交。因此我们拉长了统计周期以获取更具参考性的价格。即便如此，3 房式仅有 1 笔成交，且位于 40 楼，这解释了为何价格高达 $790,000。若按每层递减 $5,000 估算，那么 20 楼约为 $690,000，更为合理。5 房式同样仅 1 笔，位于 22 – 24 层之间。

从价格表现看，区域内对组屋的需求非常强劲。凭借无遮挡景观与一体化属性，Clementi Towers 虽然更早落成，依然坐拥片区内数一数二的价格。展望未来，随着新的 BTO 分类出台，Clementi Towers 因无转售限制而受益，但其属性很可能被视为“Plus” 类别。

即便是单位更小的 Trivelis，也因其地段而具备不低的价格表现。

我们也指出该项目远离拥挤的 Clementi Town Centre，但步行至 MRT 仅约 6 分钟。由于单位面积较小，整体总价更亲民，受众面也更广。

对于在此考虑 5 房式的买家而言，几乎可以肯定需要准备接近甚至超过 $1 million 的预算——尤其是 高楼层。严格来说它并非“Prime HDB”（定义意义上），但价格确实“有点像”！

我们的看法

与 Clementi Cascadia 相似，Clementi Towers 的价值主张非常明确：住在这里，意味着你能尽享 Clementi 的核心便利——大型商场、Clementi Town Centre 以及 MRT/巴士转换站都在咫尺。但这也意味着回家时要面对更热闹的人流环境——不过以其所带来的便利程度而言，这是情理之中的权衡。

好消息是，住户骑行一小段路就能抵达 Ulu Pandan Park Connector 与 Rail Corridor。

其短板并不致命：游乐场配置不足，但在强大便利性面前，这不算大问题。更令人烦恼的是缺乏便利的落客点，但也称不上“不能接受”。

那么是否该在此置业？如果你能接受人流与高密度居住环境，而且预算允许，我会推荐这里。然而，若你偏好宁静，或许应考虑其他选择。任何高峰时段来过 Clementi MRT 的人，大多会对此表示认同。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。