圣淘沙房产能赚钱吗？从那些盈利的案例中我们能学到什么

随着近期 The Residences at W 价格被下调超过 40 per cent，关于圣淘沙房产的讨论与热度又再度升温。

不过坦率地说，对任何考虑在圣淘沙置业的人而言，其定位非常清晰：首先，它们是供业主纵情享受的奢华生活方式住宅。投资目的多为其次。若只是为了赚钱，其他地区还有收益率更高、转售纪录更佳、现金投入更低的公寓。

因此，鉴于圣淘沙房产整体表现欠佳，我们觉得回顾那些少见的盈利案例，并看看能得到哪些启示，会更有意思。概览如下：

整体表现最佳

项目	买/卖交易次数	平均获利	平均回报	平均年化回报	平均持有期（年）
THE BERTH BY THE COVE	202	$605,634	39.8%	24.1%	5.5
THE AZURE	118	$676,736	36.3%	25.7%	4.3
THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE	276	$389,943	15.0%	20.6%	5.4
THE COAST AT SENTOSA COVE	171	$235,938	7.1%	13.6%	6.5

The Berth by the Cove 是圣淘沙湾较为知名的项目之一。除了受益于强劲的转售（见下文）外，The Berth 还拥有先发优势：这是圣淘沙湾的第一座公寓。同时，在推出之时，它亦因成为首批提供游艇泊位的住宅项目之一而具备新鲜感。 

The Azure 是唯一一个跑赢 The Berth 的项目，它是紧随其后的第二座公寓。正如我们在下文所述，它同样出现了强劲的转售。但公平地说，The Azure 也是该湾区最具标志性的项目之一。开发商充分利用了其独特地块，位于圣淘沙最东端的尖角处：海岸线几乎环绕整个公寓的边界。因此，The Azure 被认为拥有新加坡最佳的海景（270-degree 全景视野），并配有极为宽大的露台与阳台空间，直接面向海景。 

由于其中一些公寓在 2010 年之前建成，最高利润很可能来自转售。 

Sellers Stamp Duty (SSD) 直到 2010 年才引入，因此在此前“倒卖”圣淘沙湾公寓并无罚则。圣淘沙湾的一些较佳利润可归因于这些转售：

项目	买/卖交易次数	平均回报 ($)	平均回报 (%)	平均年化回报 (%)	平均持有期
CORAL ISLAND	4	$4,100,000	64.8%	22.2%	2.8
KASARA	2	$2,372,000	16.4%	24.2%	0.7
OCEAN 8	1	$1,800,000	62.5%	83.5%	0.8
PARADISE ISLAND	6	$2,934,358	30.4%	44.9%	1.7
SANDY ISLAND	1	$1,220,000	9.9%	4.8%	2.0
THE AZURE	35	$896,733	46.0%	44.8%	1.7
THE BERTH BY THE COVE	55	$675,837	44.9%	33.9%	1.7
THE BERTHSIDE	3	$1,549,257	67.5%	34.8%	1.5
THE COAST AT SENTOSA COVE	45	$574,532	14.1%	33.8%	1.6
THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE	100	$884,085	30.6%	36.6%	1.8
THE VILLAS @ SENTOSA COVE	2	$2,380,000	92.3%	56.0%	1.3
TURQUOISE	1	-$594,770	-9.0%	-3.2%	2.9

我们不确定将 Ocean 8 纳入是否公平，因为它其实是一个有地租赁产权项目。但其转售收益之所以如此之高，原因之一在于稀缺性：仅有 eight 套可售房屋。若恰好有具备购买力的买家非常想要一套，这也就解释了 83.5 per cent 的涨幅。

或许这里最不寻常的交易是 Turquoise，因为在转售中接受亏损非常罕见。这可能是卖方的财务状况突变、银行融资出现问题等所致。 

The Oceanfront @ Sentosa Cove 很好地说明了 SSD 推出的原因。该项目在 2010 年竣工，恰好在 SSD 实施前夕；留意其转售数量之高（100 笔交易）。当时“炒楼”确实是个大问题。

从上表可见，以下公寓中，转售交易约占利润的三分之一：

项目	新售至转售（Sub Sale）	总计	新售至转售占比
THE AZURE	35	118	30%
THE BERTH BY THE COVE	55	202	27%
THE COAST AT SENTOSA COVE	45	171	26%
THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE	100	276	36%
TURQUOISE	1	28	4

对于这些公寓，至少需要将其部分良好表现归因于当年的转售热度与当时未受 SSD 限制。这种现象并不可重复。 

现在我们剔除转售，来看“新售至二手转售”的市场：

项目	买/卖交易次数	平均回报 ($)	平均回报 (%)	平均年化回报 (%)	平均持有期	首次销售日期
THE BERTH BY THE COVE	63	$1,095,940	71.0%	11.5%	8.2	25/11/04
THE AZURE	22	$1,641,087	81.7%	10.4%	7.3	9/9/05
THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE	42	$635,780	23.2%	2.2%	11.9	13/7/06
THE COAST AT SENTOSA COVE	63	$272,887	7.5%	1.9%	9.8	7/10/06
TURQUOISE	21	-$2,834,535	-43.8%	-5.7%	10.7	24/10/07
MARINA COLLECTION	12	-$2,008,322	-29.3%	-2.9%	12.2	8/12/07
SEVEN PALMS SENTOSA COVE	1	-$7,120,000	-44.5%	-6.3%	9.0	8/9/09
THE RESIDENCES AT W SINGAPORE SENTOSA COVE	1	-$1,460,800	-39.9%	-3.7%	13.4	7/4/10
SEASCAPE	14	-$2,671,679	-33.8%	-4.6%	9.7	26/3/10

也有表现突出的项目：The Oceanfront @ Sentosa Cove 与 The Berth 和 The Azure 并列其间。许多原因我们已于上文讨论。不过若观察最初购入的时间点，可见它们皆在 2004 至 2006 年间买入。此后购买的公寓则更倾向于亏损。 

因此，圣淘沙的主要赢家是那些当初果断早买的人。多数在 2007 年（恰逢房地产高位）入场的买家，则是亏损较多的一批。

从推测的角度看，这可能与奢侈品市场的特性有关。当多个豪宅项目彼此非常接近（而圣淘沙湾只有豪宅）时，开发商必须以某种方式区隔产品。这可能导致为了超越邻近公寓，而不断采用更昂贵的装修、更高端的设施等。 

再加上新盘定价一贯高于现有的二手对标，以及一部分买家并不太在意回报：最终的结果就是价格越来越高的住宅，且愈发被定位为享受而非投资。 

不过，考虑到这些公寓如今的相对楼龄，除了滨水生活方式的吸引力之外，就“硬件产品”而言，它们或许已不敌本岛上更新、更豪华的项目。

最后，若你确实想考量投资回报，以下展示了亏损/获利的区间大小：

最盈利

项目名称	成交价 ($)	面积 (SQFT)	单位价格 ($ PSF)	出售日期	回报 ($)	回报 (%)	交易类型	持有期（年）	年化回报 (%)
THE BERTH BY THE COVE	$997,040	1367	$729	12/28/2004	$1,502,960	151%	新售至二手转售	5.4	18.6%
THE BERTH BY THE COVE	$2,208,800	3089	$715	12/27/2004	$3,320,510	150%	新售至二手转售	2.7	40.5%
THE AZURE	$1,691,000	1927	$878	10/19/2005	$2,509,000	148%	新售至二手转售	5.8	17.0%
THE AZURE	$1,697,850	1744	$974	10/26/2005	$2,487,750	147%	新售至转售（Sub Sale）	1.8	65.1%
THE AZURE	$1,632,000	1744	$936	10/24/2005	$2,268,000	139%	新售至二手转售	5.2	18.2%
THE BERTH BY THE COVE	$1,382,400	1658	$834	5/9/2005	$1,809,250	131%	新售至二手转售	2.6	38.0%
THE BERTH BY THE COVE	$1,838,700	1905	$965	2/1/2005	$2,352,300	128%	新售至二手转售	2.8	34.2%
THE AZURE	$1,687,950	1711	$986	10/18/2005	$2,158,378	128%	新售至转售（Sub Sale）	1.7	62.3%
THE AZURE	$2,395,050	2271	$1,055	11/4/2005	$3,055,350	128%	新售至转售（Sub Sale）	2.4	40.9%
THE BERTH BY THE COVE	$2,240,100	3089	$725	12/10/2004	$2,679,900	120%	新售至二手转售	2.8	32.4%

最不盈利

项目名称	成交价 ($)	面积 (SQFT)	单位价格 ($ PSF)	出售日期	回报 ($)	回报 (%)	交易类型	持有期（年）	年化回报 (%)
TURQUOISE	$9,532,280	3746	$2,545	11/7/2007	-$5,132,280	-54%	转售（Sub Sale）至二手转售	10.8	-6.9%
THE COAST AT SENTOSA COVE	$11,469,600	4779	$2,400	8/16/2007	-$6,169,600	-54%	转售（Sub Sale）至二手转售	13.2	-5.7%
TURQUOISE	$6,038,490	2185	$2,763	10/29/2007	-$3,138,490	-52%	新售至二手转售	7.7	-9.1%
SEASCAPE	$12,800,000	4069	$3,146	6/28/2010	-$6,600,000	-52%	新售至二手转售	6.6	-10.4%
SEASCAPE	$6,265,000	2336	$2,682	3/26/2010	-$3,165,000	-51%	新售至二手转售	9.2	-7.4%
THE AZURE	$7,200,000	3165	$2,275	10/29/2007	-$3,600,000	-50%	转售（Sub Sale）至二手转售	13.4	-5.0%
MARINA COLLECTION	$9,295,000	3272	$2,841	3/27/2008	-$4,645,000	-50%	新售至二手转售	15	-4.5%
TURQUOISE	$9,132,075	3735	$2,445	11/6/2007	-$4,429,575	-49%	新售至二手转售	13.5	-4.8%
TURQUOISE	$5,426,960	2088	$2,599	11/2/2007	-$2,626,960	-48%	新售至二手转售	12.3	-5.2%
SEASCAPE	$11,000,000	4133	$2,661	12/21/2011	-$5,200,000	-47%	二手转售至二手转售	3.4	-17.2%

近期的 ABSD 措施将外国买家的税率提高至 60 per cent，对圣淘沙湾而言恐怕不是好消息。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文