较旧HDB组屋真的能保值吗？2024年转售价格趋势观察

正如部分读者已知，即便超过50年，转售HDB组屋的价格仍可能持续上涨。但这是否意味着从长远来看就是稳妥之选？许多买家的真正担忧在于，这些较旧的组屋能否保值，还是会在未来开始贬值。

为帮助你作出更明智的判断，让我们深入探讨较旧HDB组屋的升值趋势，并与较新的组屋进行对比：

从2013年至今的价格走势

我们把HDB组屋按楼龄分成五个类别，观察过去十年的价格变化： 

• 0至9年楼龄
• 10至19年楼龄
• 20至29年楼龄
• 30至39年楼龄
• 40年以上楼龄 

请注意，我们排除了HDB有地住宅、1房与2房组屋及3Gen组屋，因为这些属于更小众类型，成交量较低，可能会扭曲结果。我们也排除了任何在其five-year MOP之前成交的组屋，因为这些交易多发生于特殊情况（例如离婚或身故）。

总成交数量：

以下是整体表现的快速概览：

这一总体快照基于在2013年前达到MOP并已成交的HDB组屋。可以看到，10年期的投资回报率（ROI）并不亮眼。这很可能源于2013年的一次重大变化，令转售价格一直下行至约2019年。

在2013年，HDB转售价创下历史新高。为应对这一情况，政府推出了Mortgage Servicing Ratio（MSR，供款比率），将每月按揭还款额上限定为买方月收入的30 per cent。MSR至今仍是抑制价格的重要因素之一。 

另一项变化是HDB不再公布Cash Over Valuation（COV）数据。买卖双方如今需先就价格达成一致，HDB随后才会给出估价。然而，这项措施的影响已部分减弱，因为COV再次变得常见（而且价格会参考过去成交价，即包含任何COV在内的总价）。

在COVID-19期间及其后的住房供应紧张（2020至2024年）之后，这些组屋已收复此前的跌幅。你可以看到，ROI再次转为正值。 

现在，看看较旧组屋的对比表现

我们来看看较旧组屋（30年以上楼龄）的表现。鉴于这类组屋面积差异更大，我们将以每平方英尺价格而非总价来进行比较。

3房组屋价格升值（按楼龄）

4房组屋价格升值（按楼龄）

5房组屋价格升值（按楼龄）

行政组屋价格升值（按楼龄）

1. 较旧组屋在下行周期中受影响更大

若观察2013至2019年这段时期，可以看到楼龄最老（40年以上）的一批受创最深。一个可能的原因是，在买方市场中，潜在买家可以更加挑剔。周边可负担的替代选择充足，在这种情况下，楼龄因素就更难被忽视。 

请记住，当剩余租约不超过60年时（银行）最高可贷成数会下降；而当剩余租约不超过30年时，可能已无法获得贷款。对于较旧组屋，CPF使用也会受到限制。因此，如果你购买一套40年楼龄的组屋并再住10至15年，不应对未来买家的反应抱有过高期望。 

不过，你会注意到，5房及更大的组屋在下行期似乎逆势表现。这就引出下一点：

2. 5房与行政组屋对下行更具抗性

你会看到，3房与4房在2013至2019年的下行期间跌幅更大。而较旧的5房，跌幅却小于10至19年楼龄的同类。 

此外，若以10年时间框架（2013至2024年）来看，5房与行政组屋的整体增幅最佳。这表明面积起了重要作用：更大的使用面积叠加可负担的总价，或许使这些更大的住房在艰难时期（如新冠时期）也能维持价格甚至走高。若未来不再兴建更大的HDB组屋，这一趋势可能会延续。

3. 10至29年楼龄在多种户型中表现更佳

纵观3房、4房与5房，整体表现最佳的是10至29年楼龄的组屋。这可能与“年轻”转售组屋的溢价有关：当组屋在MOP后不久出售，其租约折损几乎可以忽略，但又能即刻入住。通常也较少需要大规模装修，因此这类组屋往往能以溢价成交。

此外，就市场反馈而言，这类房源的卖家常常会收到中介的此类定价建议。这也意味着，若买家希望以更划算的价格入手，或许应尽量避免刚刚走出MOP的新鲜房源。 

4. 面积与可负担性有助于支撑较旧组屋价格

总体来看，即便最老的一批组屋未必拥有最佳升值，它们对价格下跌却具备一定抵御力。较大的面积与恰当的可负担水平结合，有助于维持需求——这意味着部分最老的组屋至少可更长时间地保值，远超对租约贬值的普遍担忧。 

这也意味着，购买一套更老但面积更大的组屋（当然不是百万级那种）未必如许多人想象的那样走入“死胡同”。 

5. 购屋津贴可提升较旧组屋的吸引力

我们此前已多次提及，但不要忽视购屋津贴的影响。Family Grant（FG）目前为5房或更大户型$50,000，2至4房为$80,000。 

以下是该津贴如何令较旧组屋更具吸引力的示例：以上行期（2020至2024年）4房的价格为例：

如上所述，对于首次购屋且全部为新加坡公民的家庭，FG为$80,000。下面看看该津贴可覆盖多少房价： 

请注意，2020至2022年间，该津贴仅为$50,000。

在2020年，对于0至9年楼龄的组屋，$50,000的津贴可覆盖总价的9.7 per cent。而在2024年，当津贴提高至$80,000时，该比例为11.8 per cent。

以上针对较新的组屋。但若放在较旧组屋的语境下：2020年的津贴覆盖了价格的11.6 per cent，而在2023/4年则覆盖了15.7 per cent。按比例计算，这是35 per cent的提升，高于较新组屋21 per cent的提升。FG正在让最老的组屋更划算。

我们也应注意，HDB近期将HDB贷款的Loan To Value（LTV）比例下调至以房价或估值（取其低者）的75 per cent，早前为80 per cent。这会令部分买家的初始现金/公积金支出更吃紧，也让津贴显得更为重要。 

（不过请注意，使用银行贷款者不受影响，因为银行贷款本来就是75 per cent的LTV）。 

也别忽视CPF的使用限制

若组屋的剩余租约不足以覆盖最年轻买者至至少95岁，可使用的CPF额度将被按比例调整。总体而言，这会降低年轻买家购买较旧组屋的意愿。但由于这项规则的更新较为近期（2019年5月），可能还需一段时间才会在数据中体现。就目前而言，有一点是明确的：

希望购买“大但旧”的转售组屋的年轻买家，可能会面临CPF使用上的限制；而希望购买更大、更旧组屋的退休人士，则可能因年龄而在融资方面遇到困难（除非他们是从私人房产“换小”）。 

鉴于上述因素，较旧组屋能否持续保持当前表现并无保证。我们知道过去的表现并不总能预示未来，很多结果取决于多种因素（未来供应、政府干预与措施等）。此外，进入35+年楼龄组别的组屋数量更少，数据也更为有限。我们无法确定未来十年左右的走势会否延续目前所见的结论。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。