Arina East Residences 评测：Tanjong Rhu 13 年来首个公寓新盘，邻近 MRT 站

项目：	Arina East Residences
区域：	15
地址：	6C & 6D Tanjong Rhu Road
产权：	永久产权
单位总数：	107
占地面积：	~47,013 平方英尺
开发商：	ZACD & LV Development Pte Ltd
TOP：	Q4 2028

Arina East Residences 是 Tanjong Rhu 超过 13 年来的首个新盘发布——带来一种与该社区节奏相符的熟悉叙事。

作为一座永久产权的精品项目，它延续了 Tanjong Rhu 一直以来的特质：更安静、更悠闲的生活方式，同时便捷通达绿地和滨水步道。项目位于第 15 区较为宁静的一隅，靠近 East Coast Beach、通往 Marina Bay 的公园连道，以及持续发展的 Kallang 运动区，正是其吸引力所在。

靠近 Katong Park MRT，且不远即上主要高速公路，项目交通便捷却远离喧嚣，长期以来深受希望靠近但不直处 CBD 的租户青睐。

作为 Core Central Region (CCR) 进一步成为市场焦点前，剩余少数 Rest of Central Region (RCR) 的新盘之一——加之在相对紧凑的用地上起价从 $3,000 PSF——Arina East Residences 提出了一个恰逢其时的问题：以当下市场，对这一地段的永久产权溢价是否仍然合理？

我们此前已报道了其预览，这次将更贴近地看看实际呈现如何。

Arina East Residences 内部参观 

与周边许多项目类似，Arina East Residences 属于精品永久产权开发——在原 20 世纪 80 年代仅 40 户的 La Ville 旧址上新建 107 户。 

ZACD Group 于 2021 年以 $152 million（约 $1,540 psf ppr）收购该地块，此前曾历经三次不成功的集体出售。道路对面，UOL 与 SingLand 以 $392.18 million 联合收购了前 Meyer Park（现更名 Meyer Blue），折合约 $1,668 psf ppr。 

这意味着 Arina East Residences 与 Meyer Blue 的土地价格差距仅约 8% 左右，确实会引起一些关注。Meyer Blue 定价更高并不意外；它位于第 15 区最受追捧的黄金路段之一，拥有无遮挡海景与长期以来的名望加持。

但对于坐落于更为内敛安静的 Tanjong Rhu 的 Arina East Residences 而言，价格上如此接近，部分买家或许会觉得难以直接对比。

无论如何，此次重建将原址住宅数量提升近 2.7 倍，为传统上持有度较高的区域注入了更有意义的供应量。

由于收购时间早于 2023 年 GFA 统一指引，Arina East Residences 不受新框架约束。也就是说——空调机位计入总 Strata 面积，这也在一定程度上影响了其与后统一指引新盘在户型上的对比方式。

项目由两栋 20 层的住宅楼组成。虽然全景视野并非主打——周边项目楼高相近——但其设计更重视宜居性而非视觉噱头。

例如第 19 与 20 层的空中花园。与顶层单位共享，这些高处的公共空间为住户提供静谧的休憩角落。若在更大型的项目里，它们或许不显眼。 

但对于 Arina East Residences 这样的精品项目而言，确实能多带来一些“呼吸空间”——在这一体量上并不常见。

另一个值得留意的点：住宅楼板面整体抬高至地面以上约 5 米，一层用作车道接送处与停车空间。 

这在其他项目中也不罕见，通常有助于将最低楼层的单位抬升至街平面之上。在这里，它有助于提升私密性、改善通风，并形成与道路噪音的缓冲——不过以该区已然宁静的氛围，这方面的顾虑可能并不大。需要说明的是，二层单位仍会俯瞰部分设施与公共区域，因而也谈不上完全私密。

此外，在仅逾 47,000 平方英尺的地块上，将约 71% 的 GFA 用于景观及共享设施，比例相当可观。 

虽不具备大型项目那般丰富的设施规格，但用心的景观营造确实令整体环境显得更为疏朗，不至于拥挤。

本案由 Ong & Ong 主导建筑设计。 

该事务所或许更以新加坡（及亚洲其他地区）的公共与基础设施项目为人所知，但住宅作品亦不乏耳熟能详的名字，如 Seastrand、Le Quest 与 Jadescape。

从美学上看，Arina East Residences 与 Martin Modern 等较当代化的项目有几分相似。但更具说服力的是其场地规划方式，尤其在楼栋朝向的处理上。

例如，楼栋角度经过调整，避免了单位正对而望。 

因此，每户能够获得面向周边社区的 270 度观景面。虽然这里的景观并非传统意义上的“无遮挡”，但这种朝向有助于减轻“被包围”的压迫感——这恰是精品项目常面对的课题。

此外，项目选择分成两栋布局。 

其结果是这里每一户都是“角落”单位。对于住户而言，意味着更好的对流通风、更多的自然采光，以及与邻户之间更受欢迎的分隔度。

Arina East Residences 位于 Tanjong Rhu Road 一条袋状路的尽头——这条路长期以来与精品公寓联系在一起。这里并非繁忙干道；车流量很小，即便是城市边缘位置，整体节奏也更安静从容。

稍微内退的选址确实意味着相比更靠前的邻居，步行至 Katong Park MRT 的距离略长——但全程仅 4 分钟，几乎谈不上硬伤。 

对于重视私密性、希望门前人流更少的住户而言，这样的取舍或许更受欢迎。

Arina East Residences 后方还设有侧门，直接通往 Jalan Batu Hawker Centre，更便捷地连接日常配套——无论是简便用餐或采买日用品，都无需走远。

这里是入口一瞥。

项目仅设一个出入口，简洁明了——同时作为车辆与行人的主要通道。

值得注意的是，住宅楼板的抬升也释放了更多可用的地面空间。鉴于地块紧凑，这里并未设置传统的门廊式 drop-off——这在近期不少精品项目中屡见不鲜，对于喜欢更隆重抵达体验的人来说或许略显遗憾。 

取而代之的是，一层设有停车位。Arina East Residences 提供 86 个汽车位与 2 个摩托车位。

撰文时，关于 EV 充电站与无障碍车位的细节尚未确认——如对此有优先需求，建议临近发售向开发商查询。

这意味着车位/单位比约 80%，对一家精品项目而言相当慷慨——更何况距离 Katong Park MRT 仅短程步行。

接下来，我们细看设施配置。

如同新加坡多数精品项目，你不会看到铺天盖地的设施清单——这正是小体量地块的取舍之一。因此，Arina East Residences 能纳入三座泳池（尽管不算大），或许会是个小惊喜。

底层设有主泳道池（20 米）与按摩池，中间以一处紧凑的池畔平台分隔。它当然不是奥运规格，现实中也没人会期待如此——但用于静静泡水或短程游泳足矣。

园景点缀也有做一些，走动其间总体感觉挺舒适。 

地块另一端则更偏家庭导向。儿童泳池旁设有会所——想必会成为生日会或小型聚会的常用场所。

旁边也设有一处小型儿童游乐区。 

虽谈不上复杂，但其存在本身值得肯定。许多精品项目往往完全略过亲子类设施，反映住户画像更偏向双人或单身。 

相比之下，Arina East Residences 在有限体量内，仍有意识地营造了相对友好的家庭空间。

其余设施位于第 19 与 20 层的空中花园。 

虽然参观当日未能拍摄到现场实景，这里附上总平面示意以供参考。（灰色部分为顶层单位。）

空中花园通常不是公寓宣传册的“主角”——但在这样的精品项目里，它们的出现尤为显眼。

在高处营造空间会带来额外成本，而在紧凑体量项目中，这类空间往往留给顶层单位或机电用房。因此将上层楼面划作共享公共使用，更像是为了提升宜居性而作出的有意取舍。 

这是第 19 层空中花园休闲廊的效果图。并非所有人都会把它视作“公寓设施”，但对精品项目而言，能有一处安静、遮蔽、可眺望社区的空间，依旧是锦上添花。

第 20 层容纳其余设施：烧烤亭（如图）、带平台的空中泳池与健身房。与下一层一样，将这些设施置于顶部虽增加成本——但也确实在体验上“更上一层楼”。

项目没有网球场或大型会所，但以 107 户的体量来看，本就不在预期之内。 

接着，我们前往示范单位。

Arina East Residences 三房（Premium）Type C2a（101 平方米 / 1,087 平方英尺）评测

Arina East Residences 共设 32 套三房，占整体户型组合的 30%——仅次于两房。 

虽然仅有一种布局（1,087 平方英尺的 Type C2a）可实体参观，开发商配备了 Apple Vision Pro 装置以预览其余户型——对精品项目而言，这种方式颇有新意。

尽管数量不多，三房的户型变化却出人意料地丰富。 

部分配私家电梯，部分以更紧凑的阳台换取更大室内面积，而示范单位展示的是更阔的面宽与更充裕的室外空间。虽是小处着墨，但能照顾到不同生活偏好——无论你更重视私密、实用，或室内外连通。

尽管 Arina East Residences 属于 GFA 统一前项目，其布局更接近我们对统一后新盘的期待。如今开发商更需“寸土必争”——而这并非所有旧址项目都做得到；本户型仍显得高效且考量周全。可改的墙体也提供了灵活性，这对着眼长期的买家愈发重要。

层高随楼层而异：第 2 至 17 层标准单位为 2.7m，略低于不少近期新盘常见的 2.79m；更高楼层则更为宽裕——第 18 层 2.85m，第 19 层 3.775m，顶层单位最高 4.6m。本次示范单位为 2.85m。 

在用料上，也有些许高端取向。公共区域使用烧结石材，卧室为工程木地板。 

客餐厅采用超大规格瓷板铺陈，带来更干净、连续的视觉效果——不同于多数新盘常见的地板胶或普通瓷砖。

进入单位，即见面向阳台展开的主要起居空间。我们在过往评测中也提过——更大的户型往往受益于设置玄关以增强私密。 

以该单位面积而言，你或许会认为可以留出一个玄关。

不过，这里不设玄关更像是有意为之而非疏忽。本户型为 Premium 叠位，且是唯一与公共电梯同用的一户（其邻居为私家电梯）。因此，即便没有独立玄关，仍通过每层仅与一户共享的专属电梯前室，保证了足够的私密度。 

从这个角度看，省去玄关将面积释放给更实用的起居空间，是合理的设计选择。若你考虑收纳，入口处的配电箱柜（DB 柜）可兼作鞋柜。

客厅比例得当，可容纳一张三人（甚至紧凑四人）沙发与一张茶几。 

示范单位移除了标准电视柜，改以整高镜面墙来放大空间感。即便如此，若你想放置一款小尺寸电视柜，动线仍无压力。

这里使用的超大规格瓷板，令视觉更为完整连贯。至于是否更显“豪华”，见仁见智，但确实赋予空间一种干净、当代的质感。

起居空间外接 7 平方米的阳台。若参照平面图，你会注意到阳台相较客厅略向外挑，面宽达 4.81 米——甚至宽于客厅本身。

有些人会考虑将餐桌外移，不过要留意完整的 6 人位是否会显得拥挤。或者，也可如示范单位般布置为轻松的室外休闲区，效果同样不错。

客厅一侧为餐区，若保持原始布局，则与之组成 L 形公共空间。 

客餐厅合计约 28 平方米。 

我们更近看餐区。 

餐区与干厨房衔接顺畅，并延伸至卧室动线。 

此处放下 6 人位餐桌绰绰有余，甚至放一张紧凑的 8 人位也不突兀。

从餐区延伸至干厨房的流线自然友好；若你喜欢招待亲友，这是相当实用的配置。额外的台面可用于摆放餐食与饮品，同时也便于与宾客互动。

不过，将厨房如此靠近卧室动线并不常见。多数新盘更倾向将厨房靠近入口，以减少油烟对卧室的影响。 

但反过来看，也减少了冗长走廊所造成的浪费空间——部分买家对此颇为认同。最终还是取决于你如何使用空间、以及愿意做出的取舍。

本户型中，干厨房位于公用卧室与湿厨房之间。其面积为 5 平方米，不算大但很高效。提供了合理长度的操作台、不锈钢水槽，以及足以收纳餐具、小家电甚至咖啡机的柜体。

台面与挡水板采用烧结石材——耐磨耐高温，实用性强。另配有 Grohe 拉丝古铜色龙头，营造了更具对比的视觉效果，也契合开发商所追求的较高端质感。 

电器配置方面，干厨房配有 2 区 Miele 电磁炉与油烟机，适合轻度烹饪，另设内嵌式热风炉与冰箱——同样来自 Miele。 

接下来看看湿厨房。 

湿厨房面积 6 平方米，对一套三房（Premium）而言或许略显紧凑。相较更“精致”的干厨房，这里更为克制。但整体仍然实用。 

同样使用烧结石台面与挡水板、不锈钢水槽与 Grohe 龙头。设有窗户，自然通风是实用加分项，尤其适合偏好明火烹饪的住户。

为控制油烟外溢，厨房可用推拉玻璃门封闭。

这里配有 2 头燃气炉与 Miele 抽油烟机。 

对这一档次的单位而言，2 区明火可能稍显克制，但干厨房中的电磁炉配置某种程度上作了补足。另（未入镜）还配有内嵌式洗碗机与洗烘一体机——均为 Miele。

部分人或许会指出未设独立工作阳台是个缺憾。以这类面积段的户型来说，许多人会期待有用于洗晾或额外储物的空间。

湿厨房与家庭防空室（4 平方米）及 WC（2 平方米）相连，构成实用的后勤区域。室内设计在 WC 对面的墙体加入了额外层架，这里布置为储物/食品柜。

家庭防空室：室内设计在此安装了墨菲床（折叠床）——若考虑常住帮佣，这是个可取方案。

ID 处理：湿厨房旁的储物/食品角 

接下来看看卧室。 

先看公用卧室 3，这是两间公用卧室中较小的一间。8 平方米，虽然紧凑，但若按常规卧室使用，放置一张大床与内置衣柜仍可实现。 

不过，室内设计将其布置为一处休闲区，提供了房间用途的另一种思路。 

整高落地窗有助于引入日光，即使面积不大，空间感也更开阔些。

顺带一提，内置衣柜嵌入墙体，使房间显得更为简洁利落。

接着是公用浴室，采用与卧室 2 相连的 Jack-and-Jill（双入口）布局。 

不过在日常使用上，这里将由卧室 2、3 的住户与访客共同使用。

5 平方米的面积中规中矩，地面铺设烧结石。配件包括 Grohe 的挂墙式马桶、面盆与龙头，并提供手持与顶喷花洒两种配置——这在公用浴室中不多见，顶喷通常为主卧卫浴的标配。

该浴室亦配有窗户以实现自然通风——这也是三房（Premium）级别的应有之义。 

这是公用卧室 2。 

公用卧室 2 面积 9 平方米，略大于卧室 3，得益于 Jack-and-Jill 卫浴布局，实际功能上更像“次卧套房”。

虽然可容纳大床，示范单位将其布置为儿童房。 

在两张儿童床与内置衣柜就位的情况下，仍留有不错的通行空间。与其他卧室一样，整高落地窗为房间全天引入充足自然光。 

最后是主卧。 

主卧 17 平方米，几乎是公用卧室的两倍，这一点在空间感上十分明显。即便摆放一张特大床与两张床头柜，依然宽松舒适。

同样配有整高窗，引入大量自然光——对主卧而言总是加分项。

此处一大亮点是步入式衣帽区，并以镜面墙兼作全身镜——无需在房间其他位置另设全身镜。 

尽管从风水角度，有人或许会对镜面对床有所顾虑，但此处的处理简洁、实用且一体化良好。 

衣柜为四扇设计：一侧以拉出机构提升深处收纳的可达性，另一侧为更常见的滑门结构。

最后看看主卫。 

面积同为 5 平方米，与公用浴室一致，这可能会令部分期待主卫更宽裕的买家意外。尽管如此，布局仍然实用，配件齐全：Grohe 的挂墙马桶、面盆、龙头与顶喷花洒一应俱全。

相较公用浴室，主卫的收纳稍有缩减，仅设一组柜体而非两组。但这也换来了窗户的引入，对重视自然通风的人来说是值得的取舍。

另需留意，空调外挂机位（同为 5 平方米）由此处出入。鉴于这是 GFA 统一前项目，该机位面积计入单位总面积。 

示范单位参观至此结束。 

Arina East Residences 地段评析 

Tanjong Rhu 向来以静谧气质著称，相较热闹的 Katong–East Coast 一带，这里更显安稳。作为第 15 区的一个小口袋地段，它往往吸引特定类型的买家：重视开阔空间、临水近绿，以及偏好户外活动的生活方式。

无论你沿公园连道骑行至 Marina Bay，或清晨到 East Coast Beach 跑步，都很难不被此处的生活吸引。而随着毗邻的 Kallang Sports Hub 持续发展，这股“动感”的能量只会更强。

不过，这里的便利用法与众不同。日常配套需稍作移动——Jalan Batu Hawker Centre 近在咫尺，但若要早午餐或精品杂货，East Coast Road 车程约 5–10 分钟（视车流而定）。你不会在此获得 Katong 或 Marine Parade 那样的集中零售集群，但在可达性方面，这里有自身的优势。

Arina East Residences 步行可至 Katong Park MRT（TEL），3 站到 Marina Bay、6 站到 Outram Park、9 站抵 Orchard。自驾方面，MCE、Nicoll Highway 与 ECP 皆在咫尺之间——无论进城还是往樟宜方向都相当便捷。

唯一可能的短板在于小学选择。撰文时 OneMap 尚未正式更新距离信息，但据周边参考，1 公里范围内或无小学。 

这对有年幼子女的家庭或许是个考量。不过，周边中学与高等学府并不少，包括 Dunman High、Chung Cheng High（Main）与 Tanjong Katong Girls’。

最近的 MRT：Katong Park MRT Station（TEL），300 米，步行 4 分钟 

公共交通 

巴士站	营运巴士	与公寓距离（及预计步行时间）
AFT KATONG PK STN EXIT 2 ID: 91081	30, 30e, 158, 158A	111m，步行 6 分钟
OPP KATONG PK STN ID: 91089	30, 30e, 158, 158A, 401	137m，步行 6 分钟
OPP DUNMAN HIGH SCHID: 90069	158, 158A	257m，步行 4 分钟
DUNMAN HIGH SCHID: 90061	158, 158A	261m，步行 4 分钟
BEF FORT RDID: 91049	12, 14, 14A, 196, 196A	270m，步行 10 分钟
KIDDIWINKIE S/H @ MOUNTBATTEN ID: 91041	12, 14, 196	296m，步行 10 分钟

学校 

学校	与公寓距离
Tanjong Katong Primary School	2.7km，车程 8 分钟
Kong Hwa School	2.7km，车程 9 分钟
Geylang Methodist School (Primary)	3.7km，车程 12 分钟
Dunman High School	450m，步行 6 分钟
Broadrick Secondary School	2.1km，车程 7 分钟
Chung Cheng High School (Main)	2.2km，车程 7 分钟
Tanjong Katong Girls’ School	3.1km，车程 9 分钟
Tanjong Katong Secondary School	3.5km，车程 9 分钟

购物商场 

目的地	与公寓距离（及预计车程）
Kallang Leisure Park	1.9km，车程 5 分钟
Kallang Wave Mall	2.8km，车程 7 分钟
Suntec City	4.6km，车程 7 分钟
Marina Square	5.1km，车程 10 分钟
PLQ Mall	4.3km，车程 14 分钟

私家交通 

主要目的地	与公寓距离（尖峰时段 [0830] 最快车程）
Paya Lebar Quarter	4.3km，车程 9 分钟
Suntec City	4.6km，车程 7 分钟
CBD (Raffles Place)	7.2km，车程 12 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.1km，车程 12 分钟
Orchard Road	10.1km，车程 14 分钟
Changi Airport	13km，车程 10 分钟
Mapletree Business City	13.3km，车程 16 分钟
Mediapolis (and surroundings)	14.9km，车程 18 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	16.6km，车程 18 分钟
Jurong Cluster (JEM)	21.6km，车程 24 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	24.9km，车程 26 分钟
Woodlands Checkpoint	25.5km，车程 24 分钟
Tuas Checkpoint	33.6km，车程 30 分钟
Tuas Port (by 2040)	44km，车程 45 分钟

就近道路出入口：沿 Tanjong Rhu Road 出发右转进入 Fort Road，约 2 分钟即达 Tanjong Rhu Flyover 与 MCE。  

Arina East Residences 开发商评析 

开发商备注 

ZACD Group 成立于 2005 年，是一家在香港上市、总部位于新加坡的一体化资产管理公司。集团在房地产领域具有显著布局，投资与收购经验遍及新加坡、马来西亚、印尼与澳大利亚，并计划拓展至英国、日本与中国等市场。

在新加坡，ZACD 以合资形式参与了多项开发——项目包括近期的 Bloomsbury Residences、The Landmark、Jadescape、Le Quest、iNZ Residence EC 与 RiverParc Residence。 

虽然集团在这些项目中多以小股东身份参与，Arina East Residences 则是少数由 ZACD 持有多数股权的项目之一。

建筑师备注 

Ong & Ong 或许更以其在东南亚多国（如印尼、马来西亚、越南等）的基础设施项目为名，但在新加坡也拥有多元的设计作品。 

本地项目涵盖多个层级，从 HDB Hub、SMU Campus Green、CHIJ Katong Convent 等公共/机构建筑，到 Seastrand、Pollen & Bleu、Hundred Trees、The Jovell、V on Shenton、Le Quest 与 Jadescape 等住宅项目。

户型配比 

户型	面积（sq ft）	总户数	预计管理费 / 月	占比
1 Bedroom	495	17	$380	15.9%
2 Bedroom Deluxe	678	17	$456	40.2%
2 Bedroom Premium	797 / 861	26
3 Bedroom Deluxe	969	9	$456	29.9%
3 Bedroom Premium	1,087 / 1,195 / 1,238	23	$456 – $532
4 Bedroom Premium	1,324 / 1,389 / 1,615	14	$532	14%
4 Bedroom Premium + Study	1,679	1	$532

仅 107 户的 Arina East Residences 明显属于精品类别。提供从 1 至 4 房的配置，亦包含部分顶层单位。  

整体配比更偏向小面积，1 与 2 房合计占 56%；较大的 3 与 4 房占 44%。

表面看，这是颇为“投资友好”的常见组合——在 Tanjong Rhu 长期受租户欢迎的背景下可理解。其邻近 CBD、成熟社区氛围与滨水景致，历来受外籍客群青睐。但更细的拆解显示，它并非只面向投资者。

仅 2 房就占 40%，凸显出对紧凑但宜居的关注。这或反映了 ABSD 后的购屋行为转变，更多人以长期“只此一套”的心态入市。对于年轻家庭或“降尺换区”群体而言，若想以更可接受的永久产权总价切入第 15 区，这类户型在功能与预算间形成折中。

我们也看到越来越多人接受以两房作家庭刚需之用。对部分买家来说，这是进入一向以大户型著称的社区的入门之选。

例如，Tanjong Rhu 的老盘通常提供明显更大的面积：

• Emerald East (1998) – 1,195 sq ft
  
• Crystal Rhu (1999) – 1,055 sq ft
  
• Fort Gardens (1993) – 958 sq ft
  
• The Waterside (1993) – 仅提供 2,000 sq ft 以上的 3 与 4 房
  

相比之下，近年的新盘更为紧凑，但在宜居性上或有不足：

• Fulcrum (2016) – 678 sq ft
  
• The Line @ Tanjong Rhu (2016) – 581 sq ft
  

某种意义上，关注该片区的买家长期被困于两端——要么选择更大但折旧与翻新成本更高的老单位，要么选择更紧凑但功能性有限的新屋。 

Arina East Residences 或许提供了“中间解”：较新的项目、相对更高效（但仍紧凑）的户型。需要注意的是，它并非 GFA 统一后项目，空调机位计入单位面积。 

以下是 2 房面积与部分近期新盘的对比：

GFA 统一后项目

• Bloomsbury Residences: 571 sq ft
  
• Meyer Blue: 667 sq ft
  
• ELTA: 614 sq ft
  
• Lentor Central Residences: 678 sq ft
  

GFA 统一前项目

• Aurea: 635 sq ft
  
• Bagnall Haus: 764 sq ft
  

虽然 Arina East Residences 并非市场上面积最大的供应，但其户型尺幅仍处于多数买家已逐步接受的范围内。 

另一个需要考虑的点是相对较高的管理费——不过对精品项目而言，这几乎是“标配”。 

Arina East Residences 叠位与朝向分析 

总平面图 

午后西晒 

较佳叠位

在展开具体楼栋前，需注意 Arina East Residences 的地块并不大。占地略高于 47,000 平方英尺，与周边多处精品项目体量相仿。

如同多数紧凑型开发，丰富全面的设施并非其主打。相反，设计更注重优化朝向与视野，因此采取两栋布局，而非单塔方案。 

两栋分别命名为 “Premium Block” 与 “Eco Block”。

Premium Block 每层仅两户，且至少一叠配私家电梯；Eco Block 每层四户，其中两叠亦配私家电梯。 

尽管具体电梯配置尚未最终确认，但以低密度布局来看，应能满足使用。

这种双栋设计的一大优势在于：所有单位皆为角落户。 

这提升了私密性，也允许更充分的开窗。因此，厨房、书房乃至浴室，都可受益于自然通风与采光——这是越来越多敏锐买家所重视的点。

另一个优点是各户均具 270 度的外向面。虽然周遭楼高相近，短期内不太可能获得全景开阔的远眺，但这一策略能显著减轻“被夹在低密社区中的压迫感”。

此外，场地整体通过绿化台地抬升约 5 米。我们曾讨论过抬高式项目的好处，此处再强调：即便是低楼层单位，也能享有更好的私密、通风与更低的外部噪音暴露。话虽如此，考虑到 Arina East Residences 位于袋状路尽头、且身处安静社区，噪音本就不是主要问题。

值得注意的还有第 19 与 20 层连接两栋住宅的空中花园。这不仅扩展了公共空间的层次，也体现了空间分配上的考量——项目将 71% 的总 GFA 留给共享设施。对精品项目而言，这一比例相对较高，反映了在紧凑地块上仍竭力提升整体宜居性的企图心。

至于叠位选择，空间有限——每种户型固定绑定至特定叠位。例如，若你看中 Type B1，仅出现在 Eco Block 的 01 叠。某种意义上，这里并无绝对“最佳叠位”——更多取决于你对户型的偏好。

需要提醒的一点：所有四房均朝西南，意味着会受午后日照影响。若你对热负荷较敏感，需纳入考量。

Arina East Residences 价格分析评述 

若你考虑 Arina East Residences，很可能也会拿它与附近新盘对比——以下是简要横向，详细价格评述将后续补充。

撰文时各户型尚未公布确定价位，但指引价预计从约 $3,000 PSF 起。本段将以此作为对比基线。

初看之下，$3,000 PSF 相较当下多数 99 年地契新盘显得不低。Arina East Residences 则为永久产权，这部分解释了溢价。以下为部分近期新盘的平均 $PSF：

• Bloomsbury Residences (99LH): $2,412 PSF
  
• The Orie (99LH): $2,704 PSF
  
• Chuan Park (99LH): $2,579 PSF
  
• Emerald of Katong (99LH): $2,621 PSF
  
• ELTA (99LH): $2,537 PSF
  
• Lentor Central Residences (99LH): $2,200 PSF
  
• Parktown Residences (Integrated, 99LH): $2,360 PSF
  
• Aurea (99LH): $3,005 PSF
  
• Meyer Blue (Freehold): $3,239 PSF
  

以 Arina East Residences 的 $3,000 PSF 起步价看，它更接近 Aurea 与 Meyer Blue——二者均位于更成熟或更高端的板块。鉴于地理相近，买家或会参考 Meyer Blue 的成交作为标杆。但须注意，Meyer Road 被普遍视为第 15 区的“皇冠明珠”，历史上 PSF 更高。 

其宽大的户型——常被形容为“空中洋房”——也意味着更高的总价，令许多人难以企及。 

在此背景下，买家需要认可 Tanjong Rhu 的特定吸引力与永久产权特性，才能更好地为 Arina East Residences 的价位找到理由。

以下将其与本区周边项目作一览对比。 

项目	户数	平均 $PSF	TOP	地契	价差
Arina East Residences	107	Est. $3000	2028	Freehold
The Line @ Tanjong Rhu	130	$2,359	2016	Freehold	21.4%
Fulcrum	128	$2,256	2016	Freehold	24.8%
One Fort	79	$2,078	2005	Freehold	30.7%
The Waterside	502	$2,080	1993	Freehold	30.7%
Crystal Rhu	45	$1,858	1999	Freehold	38.1%
Emerald East	52	$1,832	1998	Freehold	38.9%
De Centurion	42	$1,827	2010	Freehold	39.1%
Riveredge	135	$1,686	2008	99-year Leasehold	43.8%
Palazzetto	32	$1,648	2002	Freehold	45.1%

至于本区的转售活动，有几点观察：

1. 除 Riveredge 外，多数项目为永久产权。 
2. 老项目通常以更低 PSF 交易。然而，其更大的户型面积意味着更高的总价，仍会将不少买家挡在门外。
   
3. 较新的 The Line @ Tanjong Rhu 与 Fulcrum 多见于 $2,000 中低段 PSF，反映了该地段历史上的市场定价。
   
4. 无论新旧，交易量都相对平淡，显示持有者更为“挑选性”或该区持有度较高。 

该区以精品开发为主，也意味着任一时点可供转售的单位不多，这使得建立价格标杆或观察一致性趋势更为困难。

另有一种观点：部分买家将本片区视为相较 Meyer Road 更“可入手”的选择（价格层面）。 

但与 Meyer Road 高楼层的无遮挡海滨景观不同，此处并不具备同等的海景优势——评估长期价值与生活吸引力时需一并考虑。

Arina East Residences 保值与增值分析 

• 未来转型：Kallang Alive! 总体计划 

Kallang Alive 总体计划将该区定位为顶级体育、娱乐与生活方式枢纽——以现有的 Singapore Sports Hub 为核心，发展为充满活力的综合片区。该计划致力于为更广泛的社区提升可达性，同时拥抱环境可持续与智慧科技。

Arina East Residences 位处这场转型的边缘地带；尽管全面影响尚需时间释放，但区域的生活服务与宜居性预计将随之提升。 

• 未来转型：Long Island Plan（长岛计划） 

最早于 1991 年构想，沿 East Coast Beach 回填约 15 公里海岸的计划近年再度浮现。该提案有两大目标：为未来住房与休闲用途预留空间，并在海平面上升的背景下强化海岸防护。

回填廊带预计自 East Coast Parkway 延伸至 Marina Bay，或新增 10,000–15,000 套住房。尽管仍处早期阶段且尚无官方时间表，但鉴于 Arina East Residences 靠近海岸，此规划值得持续关注。

• Tanjong Rhu 即将新增的 BTO 供应 

2024 与 2025 年首两批 BTO 项目已推出，标志着这一静谧片区新住宅供应的开端。未来 5 年，预计将新增约 2,875 套 BTO，意味着社区正处在变化的关口。这股新增将带来配套与基础设施的完善，以支持人口增长，但也可能因更高的人流与活动量而改变当下的宁静氛围。

• Mountbatten Road 沿线的未来住宅地块 

根据 URA 2019 总体规划，Mountbatten Road 一带有地块被划为未来住宅用地。尽管完整细节尚未披露——且有人会认为 Mountbatten 与 Tanjong Rhu 属于第 15 区的不同口袋——但两地的邻近性，仍值得关注未来区域发展的买家留意。

• 周边数幅后备（Reserve）地块 

相关地，URA 总体规划中有多幅临近地块被标注为后备地（亮黄色），显示 Arina East Residences 周边未来开发的潜在性。

我们的观点 

作为 Tanjong Rhu 十余年来的首个新盘，Arina East Residences 是一次低调却值得关注的亮相。 

它并非以“声量”博取眼球，而是倚重基本面：永久产权、第 15 区的优质地址、临近市区，以及少有的静谧与户外连通性的组合。

当然，它也并非没有取舍。 

较高的管理费、相对有限的设施组合，以及附近缺少小学，都会将其受众收窄至特定买家群体。再加上指引价超过 $3,000 PSF，在与本区转售选项对比时，Arina East Residences 位于价位上沿。

但若你看重新盘与永久产权、并希望步行可达 MRT，这里仍有不少可取之处。尽管其 PSF 目前为社区最高，但总体总价与本区其他老项目仍具可比性。

户型高效，墙体可改；每户皆为角落户，享受自然采光与通风；抬高式场地也令低楼层更具私密感。

同样需要指出，供应偏紧——无论在 Tanjong Rhu，抑或更广义的 RCR。 

Arina East Residences 是 2025 年为数不多的城市边缘新盘之一，随后市场焦点将更多转向 CCR。若你希望在更安静的城边地带布局，这或是少数剩余机会之一。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。