Emerald of Katong 周边是否有更优的二手公寓选择？逐一详看周边项目与其价格

Emerald of Katong (EOK) 目前是第 15 区的畅销盘，主要吸引力之一在于定价：简单来说，买家原以为总价会更高，因为第 15 区属高价板块；尤其是外籍人士聚集的生活据点 Katong/East Coast Road 一带。无论如何，鉴于项目已接近 100 per cent 售罄，以下是周边若干二手替代盘及其价格对比：

EOK 价格快速概览（用于比较）

部分较具竞争力的定价，来自周边新盘的竞争。EOK 的定价可视为开发商为与同区内更早推出的 3 个项目竞争所作的策略：Tembusu Grand、Grand Dunman 与 The Continuum 早已在争夺买家，而 Emerald of Katong 属于后来者。

不过，EOK 能达到 99 per cent 的去化率，部分原因在于其若干户型明显压过竞争对手。比如：EOK 的一房 + 书房售价为 $1.2 million，同类户型在 The Continuum 需 $1.46 million，在 Grand Dunman 为 $1.338 million。Tembusu Grand 较为接近，但仍更贵，为 $1.248 million。（请注意，这些均为各项目在不同时间点的最低开盘价）。

更具性价比的仍是较大户型。以四房为例，EOK 约 $2.7 million，而另外 3 个新盘则介于 $3 million 至 $3.3 million。 

事实上，我们的调研与价格比较显示，EOK 在所有户型类别上均比这 3 个竞品新盘更便宜（可在这里查看）。不过，需要注意的是，这些仅依据指引价（indicative prices），并非所有单位都更便宜。另请留意，由于 EOK 属于后统一化项目，其面积并不计入空调板；因此较低的价格点并不必然意味着室内实用面积被牺牲。 

既然我们已与新盘做过对比，接下来看看同区域内的一些二手替代选择。

为避免混淆，我们将比较 Emerald of Katong 各房型的平均价格，与对应二手公寓的平均价格。

1. Emerald of Katong vs. Amber Park

尽管为二手公寓， Amber Park（2023 年落成）的价格仍显著高于 EOK。唯一的例外是一房型，但差距很小，可忽略不计。 

更重要的是，Amber Park 较高的价格对应的是永久产权。这不仅仅是没有租约折旧这么简单：第 15 区内永久产权公寓林立，而 Emerald of Katong 为有期限的租赁产权。按惯例，被永久产权项目包围的租赁产权项目被视为一个显著劣势。若持有期较长（如 20+ 年），Amber Park 的价差是可以被合理化的。

其次，Amber Park 更靠近 Tanjong Katong MRT 站（TEL）。这对外籍租户的意义往往大于本地买家（外籍租客更可能没有车）。这与 EOK 与 Amber Park 的一房几乎同价这一事实不谋而合；因此，若以长期持有为前提，房东可考虑选择永久产权的 Amber Park。仅就一房而言如此；其他户型则是 EOK 更便宜。 

2. Emerald of Katong vs. Haig Court

Haig Court 与 EOK 比邻而立。这里同样能看到永久产权溢价的影响。两房与四房的价差或许看起来不大；但要考虑到，Haig Court 已有 20 年楼龄。 

至于三房的价差，主要是因为 Haig Court 的三房面积更大（1,399 至 1,459 sq.ft.），而 EOK 为 883 至 969 sq. ft.。 

买家在这里可重点考虑三点：

其一，若把 Haig Court 更大的户型面积纳入考量，您获得的建筑面积确实更多。我们承认，如今要公平比较更难，因为 Haig Court 的面积会计入空调板等低效面积，且平面布局也更旧、更低效。但即便如此，体量差距仍然意味着更宽敞的室内空间。

其二是永久产权；其三是总户数更少（360 户）。这确实使其较 EOK 的 846 户更具私密性与独享感。 

3. Emerald of Katong vs. One Amber

One Amber 与 Amber Park 相邻，为永久产权、共 562 户的公寓。相较 Haig Court，它的楼龄差距更小，2010 年落成。

三房价差的原因在于 One Amber 的三房户型众多，且面积普遍远大于 EOK（从 1,259 sq. ft. 到 1,442 sq.ft.）。

四房也值得留意：虽然平均价差约 $200,000，但面积差距巨大——One Amber 的四房为 1,615 sq. ft. 至 1,701 sq.ft.，更不用说面积更大的顶层复式。 

相较之下，EOK 的四房为 1,152 至 1,313 sq. ft.。即便是最大型的尊贵四房，面积也小于 One Amber 部分三房。

鉴于此，若买家聚焦四房，且已准备承担 $3 million+ 的总价，或会更倾向选择 One Amber 而非 EOK。在此基础上再叠加永久产权属性，也能在一定程度上抵消 14 年的楼龄差距。

4. Emerald of Katong vs. The Esta

The Esta 为 400 户的永久产权项目，2008 年落成。它与 One Amber、Amber Park 相邻。此处对比较为困难，因为 The Esta 具有老公寓的大面积特征。 

此处仅看卧室数量会有误导：The Esta 的两房起步就有 1,001 sq.ft.，最高达 1,173 sq. ft.。以当下标准看，这已接近三房的体量。

The Esta 的四房总价也很高，因为其面积最高可达 2,368 sq .ft. 

不过，单纯回到 psf 比较并无助益。这种做法过于简化，因为面积不只包含空调板等，还包含诸如走道较长等效率问题。因此，这属于纸面价格难以反映真实感受的情况，建议实地看房。 

我们的总体判断是：价格与楼龄的差距都相当显著，买家更可能把 Amber Park 或 One Amber 视为更可行的替代选择。

但需注意，The Esta 比 EOK 更靠近 Tanjong Katong MRT 站（TEL）。 

5. Emerald of Katong vs. The Sea View

The Sea View 为永久产权、共 546 户的公寓，落成年份为 2008。其一房与 EOK 的价格非常接近。尽管楼龄更久，但其为永久产权，且更靠近 Parkway Parade 购物中心。

这对房东来说是关键考量（我们假设一房更可能用作出租资产）。步行可至该区最大的商场，同时穿过商场即达 Marine Parade MRT（TEL），对部分租客更具吸引力。该项目在便捷性上与 EOK 相当，并具备永久产权与更少户数（租客竞争更低）。这或许值得为之支付 $60,760 的小幅差价。

不过三房与四房的价差过大，我们认为未必会更偏向 EOK。愿意为二手四房支付 $4 million+ 的买家，或许更应比较如 Meyer Blue 等项目，或 Meyer Road 更高端地段的其他选择。 

6. Emerald of Katong vs. The Shore Residences

The Shore Residences 的价格更接近 EOK，因其为租赁产权（103 年）。它是 2014 年建成的 408 户公寓。 

最直观的亮点在于小户型（一房、两房）的价格差。

The Shore 与 Katong Shopping Centre* 一街之隔，步行即可到达 Katong / Joo Chiat 生活轴心。与 Marine Parade 或 Tanjong Katong MRT 站的距离不算很近，但我们仍认为可步行到达。 

若追求更高租金回报的房东，考虑到 The Shore 的出租能力，或会忽略与 EOK 之间 10 年的楼龄差。

至于大户型，就 EOK 的楼龄优势而言，价格差异基本符合预期。撇开这一点，我们认为 EOK 通往 Haig Road 美食带稍更便捷，而 The Shore 则更靠近 Katong 一带（同时距离 Parkway Parade 也更近）。 

*注：其名气更多来自鸡饭与女佣中介，而非真正的购物；真正的亮点在更靠近 i12 Katong 的路段。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。