有些买家坚信家庭型户型（即三卧或更大）更佳，也有人偏好总价较低的一卧与二卧。但如果从回报来看，哪种户型更适合作为投资？这个问题值得一看，因为房地产市场已发生不小变化：从2010s的shoebox热潮，到过去十年里人们对更大居住空间的偏好不断上升：
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整体表现概览
在本次研究中，我们比较了65个项目、共2,321笔交易。这65个项目之所以被纳入，是因为我们已掌握其卧室数量信息。考虑到它们皆在过去十年内推出，且有足够的交易样本供分析，我们决定采用这组数据。
其中最早的交易发生在2017年的Martin Modern，因此我们仅观察过去5到6年内发生的交易，因为更早时期会受不同环境（降温措施等）影响。我们只纳入从新盘到转售（resale）、或新盘到转售前次（sub sale）的交易；其他类型（如sub sale到resale，或resale到resale）仅有10笔，样本量过低，未予考虑。
| 卧室数 | 平均利润 ($) | 平均利润（%） | 平均年化（%） | 平均持有期 | 买/卖交易笔数 |
| 1 | $120,787 | 16.0% | 3.7% | 4.1 | 575 |
| 2 | $213,483 | 19.1% | 4.6% | 4.0 | 1,100 |
| 3 | $367,224 | 24.3% | 5.8% | 3.9 | 646 |
整体上与预期相符。面积更大的单位回报更高，三卧的投资回报率（ROI）几乎比一卧高出50 per cent；而三卧的持有期虽更短，但差距并不显著。
正如我们在多篇文章中引用经纪人的观点，这主要是因为公寓买家的大多数是HDB换房升级者。升级者几乎都是以家庭为单位，对一卧、二卧这类小面积单位的需求不大。
但在不同区域的表现是否相同？
你可能听过一种说法：在CCR，一卧的表现会比在OCR好得多。其依据是CCR更受单身人士及希望把单位租给单身外籍人士的投资者青睐。
因此，为了观察不同区域是否存在差异，我们查看了这些户型在CCR、RCR与OCR的表现：
| 卧室数 | 区域 | 平均利润 ($) | 平均利润（%） | 平均年化（%） | 平均持有期 | 买/卖交易笔数 |
| 1 | CCR | $97,624 | 7.5% | 2.0% | 3.4 | 12 |
| RCR | $146,924 | 16.7% | 3.9% | 4.1 | 158 | |
| OCR | $111,277 | 16.0% | 3.7% | 4.1 | 405 | |
| 2 | CCR | $166,576 | 9.8% | 2.4% | 4.0 | 48 |
| RCR | $244,253 | 19.6% | 4.7% | 3.9 | 491 | |
| OCR | $190,566 | 19.4% | 4.6% | 4.0 | 561 | |
| 3 | CCR | $456,174 | 17.7% | 3.7% | 4.4 | 42 |
| RCR | $409,946 | 24.5% | 6.0% | 3.8 | 203 | |
| OCR | $336,281 | 24.9% | 6.0% | 3.9 | 401 |
显然，这一理论并不成立。请注意，即便是一卧、二卧，在OCR的表现也优于CCR。此外，规律与整体概览一致：三卧表现最佳，其次是二卧与一卧。
另外请注意，OCR与RCR之间的表现非常接近；当你听到“OCR里的shoebox最差”这类说法时，不妨记住这一点。就百分比而言，本文结果显示它们与RCR的shoebox并无显著优劣之分。
（不过话说回来，RCR在绝对金额上的平均利润确实更高）
接下来，我们基于具体项目做拆解：
| 项目 | 1卧 | 2卧 | 3卧 |
| AFFINITY AT SERANGOON | 3.1% | 3.5% | 4.2% |
| AMBER PARK | 3.0% | 2.9% | 3.6% |
| AVENUE SOUTH RESIDENCE | 4.0% | 3.3% | 4.6% |
| FORETT AT BUKIT TIMAH | 0.7% | 5.4% | 7.1% |
| FOURTH AVENUE RESIDENCES | 1.1% | 2.7% | 4.1% |
| JADESCAPE | 4.5% | 5.4% | 6.2% |
| KENT RIDGE HILL RESIDENCES | 3.5% | 2.8% | 3.1% |
| KOPAR AT NEWTON | 3.0% | 3.1% | 4.1% |
| MAYFAIR GARDENS | 2.1% | 2.0% | 2.6% |
| MAYFAIR MODERN | 4.5% | 2.1% | 3.5% |
| MIDWOOD | 6.6% | 5.5% | 5.8% |
| PARC CLEMATIS | 5.0% | 5.7% | 7.6% |
| PARC ESTA | 4.1% | 5.9% | 7.3% |
| PARC KOMO | 2.9% | 4.4% | 4.3% |
| PARK COLONIAL | 3.6% | 3.5% | 5.1% |
| PENROSE | 3.0% | 6.4% | 8.3% |
| RIVERFRONT RESIDENCES | 3.8% | 4.2% | 5.7% |
| SENGKANG GRAND RESIDENCES | 2.7% | 4.0% | 5.0% |
| SKY EVERTON | 2.6% | 1.1% | 3.0% |
| STIRLING RESIDENCES | 4.6% | 4.9% | 6.2% |
| THE FLORENCE RESIDENCES | 3.6% | 4.6% | 5.6% |
| THE JOVELL | 4.4% | 4.1% | 5.1% |
| THE LINQ @ BEAUTY WORLD | 6.8% | 9.3% | 7.9% |
| THE TAPESTRY | 2.4% | 3.4% | 5.2% |
| TREASURE AT TAMPINES | 4.3% | 4.7% | 6.3% |
| WHISTLER GRAND | 5.2% | 6.3% | 7.7% |
规律依旧明显：在多数项目中，三卧普遍优于更小的户型。也会出现个别例外，例如The Linq @ Beauty World中，二卧的ROI为9.3 per cent，高于三卧的7.9 per cent；但此非常态可能是异常值，因为该项目一卧与三卧各仅有一笔交易。
一卧或二卧的优势或在于租金回报，而非转售利润
上述分析仅针对转售时的利润，未计入任何租赁收益。
对于小面积单位，由于总价更低，租金回报率往往更高。（例如，一套$900,000的shoebox，若月租$2,800，毛租金回报率约为3.7 per cent；一套$1.8 million的三卧若月租$4,500，毛回报率约为3 per cent。）
将租金收益纳入考量后，一卧或二卧最终跑赢更大户型仍有可能。然而，对于无意出租的自住业主或业主投资者而言，这并不具实质意义；若你属于此类买家、又有能力承担，更大的单位会更合适。
另有多位经纪人表示，撇开利润不谈，三卧或更大户型在出售速度上一般更快。转售市场中，会认真考虑一卧或二卧的买家群体较小（部分退休人士、长期单身者及其他投资者）。
常见的4-room组屋约为960 to 1,000 平方英尺，这一面积被多数新加坡人视为足以满足家庭所需。对于2010s以来建成的公寓而言，这大致相当于三卧的面积。
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