新加坡值得关注的5个“标杆”公寓

在新加坡充满活力的房地产市场中，某些公寓逐渐成为非官方的“标杆”。这些并非载入任何规则手册的指引，而是买家、中介与投资者之间的一种默契共识。无论是因为其知名度、体量，抑或在市场中的资历，这些公寓常被用作风向标，以判断某个区域的景气程度，或评估另一处物业的定价是否合理。面对新推盘或转售单位时，人们往往会参照这些标杆公寓，并在其过往表现与定价之上，潜移默化地锚定预期。

1. Rivergate

居住在新加坡河沿岸本已是少数人才能享有的奢侈，何况当项目还占据了如此长的河岸线。RiverGate 于 2005 年推出，楼高 43 层，是河畔上一处难以忽视的地标。 

RiverGate 亦是新加坡首个获得 URA “地标”地位的住宅项目，这也或许为其在该区的“标杆”名声加分。此等地位仅授予具有战略位置、且展现创新建筑设计的建筑物。

我们此前也写过，RiverGate 为不少首批业主带来了可观的回报。 

根据 Square Foot Research 数据，Rivergate 自落成以来共有 431 笔赚钱交易、32 笔亏损交易。但在过去 5 年，仅有 1 笔亏损交易（该单位于 2007 年以明显偏高的价格买入。 

在 2006 年，Watermark 的转售价均价约为 $1,073 psf，明显低于 RiverGate 的 $1,336 psf。按常理，这种价差往往意味着 RiverGate 买家的回报会较弱。然则，即便面对竞争，RiverGate 买家仍取得了 3.35 per cent 的亮眼年化回报。 

Tribeca 也是一个有趣的对比样本。2006 年，Tribeca 的均价 $1,422 psf 高于 RiverGate；但到了次年，RiverGate 已超越之。约半数的 Tribeca 单位在 2007 年购入，但其整体表现较弱，共有 144 笔盈利与 15 笔亏损，其中 6 笔亏损发生在 2007 年。而这同样是一处距离 RiverGate 仅约 300 米的发展项目。

2. Ardmore Park

Ardmore Park 或许是乌节路最具标志性的公寓，尽管楼龄不算新（2001 年落成，但与大多数乌节路一带公寓一样为永久产权，不存在租约贬值问题）。过去 20 年间，Ardmore Park 以令人瞠目的转售价增值而闻名。 

2017 年 10 月，尽管当时楼市处在低迷期，Ardmore Park 仍有一套 4 卧单位成交，获利 $4.25 million。该单位位于第 22 层，面积 2,885 sq. ft.，当初以 $5.35 million 购入，约 15.5 年后以 $9.6 million 售出。

较近的 2024 年 2 月，Ardmore Park 再现吸睛交易，一套单位获利 $7.07 million。该 2,885 sq. ft.、第 26 层的单位，早在 1996 年仅以 $5.8 million 购入；成交价则为 $12.9 million。 

Ardmore Park 亦曾两度上榜，成为迄今最赚钱的短线倒卖案例之一。尽管 Ardmore Park 也出现过部分亏损交易（详情见这里），但它依然是老牌豪宅公寓中的佼佼者。 

此刻，说 Ardmore Park 之于公寓，正如 Pinnacle @ Duxton 之于 HDB，并不夸张。除持续产出高盈利单位的口碑外，Ardmore Park 邻近诸多标志性项目，如 Sculptura Ardmore（新加坡史上最昂贵项目之一）及 The Claymore。从此处步行约 10 分钟即可抵达乌节路购物带。 

鉴于 Ardmore Park 以宽敞与大户型著称，其他豪宅公寓的户型布局，常会拿它来作比较。 

截至 2024 年，Square Foot Research 显示 Ardmore Park 均价为 $4,304 psf，共录得 31 笔盈利与 3 笔亏损交易。 

尽管楼龄已高，Ardmore Park 在集体出售方面或将因2023 年降温措施而面临更大阻力。外国人目前购置住宅须缴付 60 per cent 的 ABSD，因此若发生集体出售，替代性购买成本将大幅提高。相较其他公寓，这对 Ardmore Park 的影响更大，因为近三分之一（31 per cent）的单位由外国人持有。无论如何，鉴于近年此处转售价位，任何收购报价都得“高得令人咋舌”。 

尽管如此，Ardmore Park 仍是豪宅公寓的基准线，且这一地位很可能在相当长时间内保持不变。

3. Leedon Residence

Leedon Residence 是荷兰村一带公寓最常被拿来比较的样本。该小型项目（381 户）于 2015 年落成，尽管遭遇“蚕食”，其地位仍能维持不坠。Leedon Green 的落成，以及 2021 年大量新盘涌入的“饱和”，对其价格并未造成不利影响。 

事实上，去年 12 月，Leedon Residence 创下$2,909 psf 的新高，高于此前的 $2,776 psf；而 Square Foot Research 显示其均价为 $2,663 psf。累计有 51 笔盈利交易，仅 7 笔小幅亏损（多数亏损不足 1 个百分点）。 

其亮点在于占地面积（522,322 sq. ft.）之大，而户数仅 381 户。作对比，邻近的 Leedon Green 占地约 316,700+ sq. ft.，却有 638 户。 

除空间感外，Leedon Residence 也常被用作价格对比的标尺。最典型的例子是 D’Leedon，常见的营销话术是将其定位为更可负担的替代品。D’Leedon 为 1,715 户的租赁地契巨无霸项目，均价约 1,959 psf。 

若你看过这一带的公寓，或会发现两者关系颇为“互补”：同区、楼龄近似，却在永久产权与租赁地契、小体量与巨无霸两端对立。因此，它们常彼此衬托，一者是“更理性定价者”，另一者是“更奢华者”。 

话虽如此，Leedon Residence 已证明，诸如楼栋间合理间距与充裕设施等素质，足以让项目价格在供给过剩时依然具韧性。它仍是 Holland V 区域内“那座”需要被超越的豪宅公寓。

4. Park Infinia At Wee Nam

Park Infinia 自面世便名声在外：2007 年推出时，主打纽顿区“体量最大”的卖点。这在当时、乃至今日都颇具意义——纽顿向来高密度，现存公寓多为精品小型项目；Park Infinia 打破常规，提供一处设施齐全的大型公寓，有像样的健身房、会所、标准泳池等。 

（需澄清的是，486 户的体量在整体市场仍属偏小；只是对纽顿而言已算“大”。） 

Park Infinia 的首轮销售亦宛如过山车，原因在于时点不利：全球金融危机在后半段袭来，令开发商定价走势出现如下变化：

因此，若在危机期间入手此处尚余的大面积单位，可能收获了颇为可观的回报。当前 Park Infinia 均价约 $2,374 psf，累计 49 笔盈利、仅 1 笔亏损交易。 

截至 2024 年，它仍是该区体量较大的选择之一，尽管也有如 Kopar at Newton 等新入场者（但其为租赁地契）。若你在纽顿寻求宽敞户型，这里仍是不二之选。需留意的是，户型偏大也意味着总价较高；常见的 1,464 sq. ft. 户型，成交价往往逾 $3.3 million。 

5. Maple Woods

Maple Woods 是武吉知马的标志性公寓：大户型、宽阔用地（593,779 sq. ft.），且紧邻 King Albert Park 与 Methodist Girls’ School。尽管楼龄偏大（1997 年建成），但为永久产权，不存在租约贬值问题。 

Maple Woods 的知名度或许与多年前围绕 Downtown Line 的一场“风波”有关——当时，居民曾向时任总理 Lee Hsien Loong 请愿，要求将车站的部分位置适度外移。那或许是少数几次公寓业主对近距离建设 MRT 车站并不热衷的案例。 

该盘另一受欢迎的原因，在于 King Albert Park 曾一度是附近的“小据点”：曾是学生与邻里居民聚集的场所。该区重建时，我们从未见过公众对一家 McDonald’s 门店流露出如此多的感情。虽然后来 King Albert Park 未能完全重拾往日氛围，但 Maple Woods 借着近在咫尺的地利，早已颇具“地标”意味。 

此外，Maple Woods 亦以景观著称，是你能见到最“绿意盎然”的公寓之一；椰子树、棕榈等植被营造出强烈的度假氛围。就设施而言，用地也被充分利用——它是少见地配备 4 片网球场的公寓之一。因此，尽管楼龄较旧，其公共设施常被邻近项目拿来作“标杆”。

自隔壁的 King Albert Park MRT 开通（DRL，CRL）以来，Maple Woods 的表现有所提振；2021 年曾出现一宗引人注目的交易，单个单位获利$2.63 million。截至今年，约 1,496 sq. ft. 的单位，成交总价约 $3.2 million；而 850 sq. ft. 的较小户型，亦录得约 $1.86 million 的成交（对部分 HDB 升级者而言并非遥不可及）。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。