在巴黎买房前你必须掌握的 3 个内幕诀窍

啊，巴黎——这座人人都想分一杯羹的梦幻之都。

Stacked 的一位编辑发给我The Financial Times 的一篇文章，提到巴黎不同区域房产表现差异悬殊，并指出巴黎房产的实际成交价常常是挂牌区间的两到三倍。

很多投资者都有一个常见误区：只要在一线知名城市买房，网上的信息就可靠、安全，自己一定能获利。

这种想法在新加坡都不一定成立——房产表现取决于社区、配套、历史，以及交易双方会考量的一系列因素。

能否买到好价，取决于功课做得扎不扎实、经纪靠不靠谱。说白了，这就像在玩大富翁：你得先决定押注哪一排颜色的地——是当下买得起的便宜格子，还是棋盘尽头那排昂贵的？

由于变量众多，在巴黎买房并非稳赚不赔。所以今天我想结合自己看到的一些案例，强调在出手之前，一定要把你要买的城市摸得非常透（细到具体社区与邻里），再做决定。

什么是“Deux Villes 效应”？

对于不熟悉法语或文学的读者来说，Deux Villes 源自狄更斯小说《双城记》（A Tale of Two Cities），讲述法国大革命如何让巴黎呈现强烈对比的历史。小说的旨趣在于：不要只信眼前所见——事物并不总如表面所示。

那篇 The Financial Times 的文章也表达了相似观点：尽管近几年巴黎各个区（arrondissements）的房价整体大涨，但在能否守住涨幅、抗跌性上，不同社区的表现却截然不同。

2024 年对法国房市而言相当艰难，买气低迷、买家稀少；而巴黎所在的 Île-de-France（法兰西岛大区）在价格上承受了更明显的回调压力。

如果我们看整个 Île-de-France 的总体数据，会发现巴黎的均价在下行。许多投资者因此蜂拥而至，想着抄底，但很快发现：真正热门的几个区并没有明显回调，反而仍有继续上涨的势头。

为什么会这样？先补充一点背景。首先，法国国土辽阔、区域众多；每个大区下有多座城市，而每座城市都有自己的城市规划部门，并受各自管理体制所影响。

巴黎的市政整体偏向左翼。随着源源不断的人口涌入首都，过去 2-3 十年里不断新增住宅以避免住房危机。由于市中心多为具有重要历史价值的建筑，新住房只能向更外围兴建，以满足居住需求。

这些外围区通常被视为相对不那么富裕，但毕竟仍属巴黎，很多自住业主与投资者因此押注：在首都这种（看似）需求恒定的地方，价格终究会涨。

一个以租房为主的国家

需要注意的是，法国只有约 51% 的居民自有住房。许多人刻意不买房，因为多数情况下，租金比房贷更便宜；租房也更灵活，便于换城或搬得更靠近市中心，这在追求更高薪与更好生活方式的年轻人中很常见。

这意味着，中心区住房的竞争会急剧加剧；而更外围的房源则日益充足，于是价格承压下行。

以均价为“风向标”往往会误导预期

很多关注法国房产的投资者习惯用每平方米（sqm）均价来估算预算，但很快会失望——最抢手的地段与带有特殊属性的房源，根本不是一个量级。

均价往往把破旧或待翻新的房子也算了进去。只看“平均数”会严重低估你的实际购房预算。

如果巴黎中心区的住宅均价是 13,000 €，你可能会以为 100m2 的公寓只要 1.3M €。现实是，作为投资标的，你大概率得从 3.0M € 这个区间起步考虑。

为什么会这样？我们来看看几种情形。

独家稀缺的门道

如果你看过我之前的法国公寓户型文章，会发现我没有放任何实景照片。看房时也不允许我拍照。

原因在于，许多精品中介掌握着独家房源，这些房子不会出现在公开的房产网站上。通过“独家”来维持相对封闭的房源市场，是当地经纪常用的策略之一；而基于公开挂牌计算出来的均价，自然无法反映这部分市场。

这背后有多重原因，其中之一是一些传统的法国上流家族并不喜欢与圈外人或陌生人交易。

尤其巴黎的房产兼具情感、历史与财务价值（而且还是永久产权！），富裕家庭格外谨慎，避免让重要资产落入“不合适的人”手里，这并不奇怪。

海外买家增多

过去 2-3 年，海外买家大量涌入，我如今也算其中一员。随着法国银行收紧贷款审批、利率环境转为不利，本地买家放缓出手，市场因而降温。

这让卖家与中介相比过去更愿意与外国买家打交道；此前法国人之所以更为谨慎，主要是担心跨境交易可能带来的复杂性。

话虽如此，热门分区的价格却因来自美国、中国与中东的现金买家以及更强的持有能力而大幅上扬。不同客群对房子的诉求各不相同，他们愿意为这些特定条件支付溢价。

有电梯、高楼层、能纵览这座迷人城市的窗景、奥斯曼式建筑与精美的顶角线……如果你的理想房产具备这些魅力，你就得与全球最富有的一群人同场竞争。

（注：在法国，房价可以往下谈，但不能报出高于要价的价格。没有“加价大战”，比拼的是你看房与出价的速度。）

不同客群入场将如何改变巴黎

在法国买房很像下棋，只不过你是在同一块棋盘上和成千上万的人一起对弈。别人走的一步，都可能把你的投资从“赚钱”推向“亏损”。

这一点许多新手并不理解：海外房产很难由你掌控最终是否盈利。事实是，像新加坡那样稳定的地方并不多；相信我，巴黎离“稳定”还很远。

正因其生机勃勃，社区与人口结构常常在变化。某些抢手街区会因屋主选择空置还是出租而发生变化，这会影响到周边商家，进而层层传导至房价。

你听过 Starbucks 理论吗？哪儿开了 Starbucks，哪儿的均价就会大幅上涨。你不必非要等 Starbucks 进驻，但确保周边有可靠的商家，有助于价格稳定；如果你打算当房东，也更容易留住满意且租期更长的租客。

这就是为什么你必须亲自去、甚至在你想投资的地方住一住——对地点的亲身理解，是项目成功的关键。别只靠网上新闻与情绪来判断。

应对“Deux Villes 效应”的置业策略

说了这么多，我到底想强调什么？

接下来我会列出我在购买海外房产时的建议策略；除非你不介意被坑或买到劣质资产，否则强烈建议遵循这份清单。

策略 #1：务必实地勘察

我在 Instagram 上关注了@Iherng，他是马来西亚的房产达人，经常分享投资房产该注意什么。建议很多，其中我最想强调的是：一定要做我们所谓的“看址”（site check）。

“看址”就是亲自去地块或项目所在区域走一走。不仅仅是看示范单位与宣传册，也不能只靠 Google Maps。

现实是，你需要多跑几趟，才能评估投资的潜力。若投资巴黎中心区，你要查当地的治安数据并亲身感受一下，看看房子周边的商户及其经营年限，还有该quartier（法语中的‘neighbourhood’）居民的大致构成。

与法国其他地方相比，巴黎的犯罪率相对更高，因此你需要掌握第一手信息，弄清哪些地方不安全、为何不安全。这样你才能建立起自己的“避坑清单”。

到了现场，你就能自己体会与判断。我也有自己的清单，不分享并不是自私，而是因为每个人对“好”与“不好”的定义差异很大。

飞一趟巴黎，预约看房，亲自去看。

策略 #2：了解法国建筑的内外风格

法国极重审美与美学，不难理解：越美的楼、越美的室内，挂牌价往往越高。

在巴黎买房，某种程度上是在买一段历史。你对建筑史了解得越多，越能在议价时占据主动。我看到的趋势是：不少外国投资者仅凭外立面好看就出高价，结果买贵了。

比如，奥斯曼式建筑遍布巴黎中心各区，特征是深蓝色的曼萨尔屋顶与 Lutetian 石灰岩外立面。通常不超过 6 层，且楼宇之间留有较大的开阔空间。

很多投资者钟情这种风格，仅凭外观就愿意支付溢价。人们容易以为奥斯曼式建筑极其稀缺，但事实上，Haussmann 在巴黎一城就打造了 40,000 栋之多，且这是拿破仑下令为改善所有巴黎人的居住环境而推行的，无论贵族还是平民。

Haussmann 通过占用与重塑约 60% 的城市肌理来“改造了巴黎”。我不至于说它“很常见”，但绝称不上“罕见”。所以别一见钟情就陷入“巴黎情结”，看见第一套奥斯曼风格就乱了方寸。

巴黎还有其他建筑师与多样的建筑类型。越稀有，越有价值。先补上“光之城”的建筑史这门课，别买了在你眼里是新奇、在当地人眼里却是寻常的东西。

策略 #3：多跑不同片区，多看几套房

与新加坡火热且供应有限的市场不同，在法国你可以慢慢看，选择更多。因此我鼓励所有有兴趣的买家去巴黎不同区域多看几套房。

看房是免费的，你也能做“看址”，逐步明确自己更偏好的社区。别把目光只盯在一个片区，错过隐藏的好标的。如果不知从何看起，你的法国经纪与当地朋友会指路。

拿我自己来说，我花了 4 个月看了 6 套房，才决定出价（我人不在巴黎）。我认识的另一位新加坡人花了一年看了 10 套，才定下他的“长住之家”。

尤其欧洲的室内格局与我们在本地常见的“千篇一律”完全不同，耐心等待更具独特性的房源，往往更有利。也能避免冲动消费（是的，买房这种大额支出也会冲动）。

会不会依然有 FOMO？会的。但这总比买后悔强。你在巴黎错过的，在法国其他更亲民的城市，或在同城的未来某个时点，往往都能找到近似之选。

法国的超高净值人群，常常会把巴黎的房子置换到法国其他地区，获得类似或更好的居住条件，把欧元留给更重要的事。关键是你把选择跑了一遍、看清了供给，也更能完善你的需求清单。

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对大多数新加坡人来说，海外房产仍然神秘莫测，很容易落入“相信网上所见、把尽调全交给别人”的陷阱。

我强烈不建议这样做。要买海外房产，别偷懒、别只依赖“值得信任”的来源告诉你结论，因为所谓的 Deux Villes 效应，本质上就是提醒你：别相信你没亲眼所见的东西。你亲身的体验，才是最可靠的依据。

我找房时，从法国人与新加坡人那里得到的建议大相径庭。要是我盲从（哪怕那些建议本意是好的），最后可能会买到一套自己并不喜欢、却还要按月供款的房子。

先不说法国，在新加坡我也知道有家庭因为信错经纪、没做足买房区域的功课，而买到了不佳的公寓投资。

我并不是说你不该信任别人，但归根结底，房产是大额且极具情感属性的一笔支出，最好还是你亲自下水——也许请一位不从你的交易中获利、且能保持客观的专家在旁把关。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文