为什么新加坡房地产市场在 2026 年会不同——而且不仅仅关乎价格

当我们在新年第一天写下这篇文章之际，2026 年的新加坡房地产市场看起来将不那么令人兴奋。在此刻，我想多数读者都会把这视为一个明确的利好。

在后 Covid-19 疫情复苏期间房价大幅上扬之后，部分买家的购房侧重点也从 $PSF 重新对齐至总价，并且出现了一波不同寻常的“为什么几乎都在 Core Central Region（CCR）”的趋势，如今一切似乎终于回归常态。或者至少，回到某种程度的常态，因为我们在 2025 年所见的一些变化，很可能会延续下去。

更积极的一面是，将有更多已竣工房源进入市场，利率今年也有望回落，买家或许终于能迎来一口喘息的机会。以下是值得留意的趋势概览：

1. 新盘：更多面向家庭的“组屋区”选项

2025 年 CCR 的新盘占比高于常年水准，几乎占到去年所有新项目的四分之一（约 23 per cent）。今年，我们看到重心正回归到“组屋区”。 

预计今年约 65 per cent 的新盘将位于中央区以外（OCR）。将有新盘推出的地点包括 Tengah（我们将在 Tengah Garden Avenue 见到该区的首个私人公寓）、Tampines 和 Bayshore。位于第 23 区 Dairy Farm Walk 的 Narra Residences 也是其中之一，我们很快会带来评测。 

更多详情，亦可查看这份 10 个已知地块清单，涵盖 2026 年上半年。 

对一手市场而言，重回 OCR 的意义体现在两方面。尽管大多数人认为这是成本问题，但事实并不完全如此。尽管 2024/25 年平均 $PSF 明显上升，开发商仍尽力把总价控制在多数换房客可承受的预算内：

2024 vs 2025 各细分市场成交量（非有地私宅，不含 EC）

各区域价格走势（平均 $PSF）- 非有地私宅，不含 EC

各区域价格走势（平均成交总价）- 非有地私宅，不含 EC

两卧价格走势（平均 $PSF）- 非有地私宅，不含 EC

两卧价格走势（平均成交总价）- 非有地私宅，不含 EC

三卧价格走势（平均 $PSF）- 非有地私宅，不含 EC

三卧价格走势（平均成交总价）- 非有地私宅，不含 EC

尽管如此，地价上升的现实意味着，对换房客而言，约 $1.8 million 至 $2 million 的“理想价位”往往只能对应两卧，或紧凑型三卧（如 2+Study 户型），成为部分买家的唯一区间选择。 

然而，随着重心回到 OCR，在同一价位范围内找到真正适合家庭的三卧户型的机会更大。以 2025 年为例，我们看到Canberra Crescent Residences 位于 Sembawang（第 27 区）将三卧定价控制在 $1.6 million 至 $1.9 million 区间。我们也看到，Springleaf Residence（第 26 区）的定价策略基本贴近可负担“甜蜜点”：三卧约 $1.9 million 至 $2.1 million。 

若 2026 年的 OCR 项目与上述价位相差不大，“真正”意义上的家庭尺度户型将更有可能出现。 

第二个原因在于，CCR 的地段并不对所有自住买家都具吸引力 

对于“配套是否充足”的定义，不同买家画像差异很大：单身与年轻夫妇，与有孩家庭的取舍并不相同。CCR 虽然在零售与娱乐方面熠熠生辉，但往往缺少家庭更为看重的绿地空间与学校密度。 

例如，我们曾指出像 Marina Bay 这样的核心地带所面临的问题。即便标志性十足，它更具“名气”而非“家味”。很少有人会把在 Marina Bay 成长、让父母住在那儿，或与该地有任何基层情感联系作为愿景。或许唯一能同时自称具备“心邻氛围”的 CCR 地段，是 Great World。 

政府确实在积极改造 CCR，力图把这些区域转变为更完整的生活社区（不仅仅是办公室与高端商场）。但在这一天到来之前，把焦点放回“组屋区”大概会让自住买家松一口气。 

总体而言，我们预期市场对噱头与奢华配套的兴奋度会下降，回归基础面：更关注管理费是否低、是否有通往 MRT 的有盖步道、侧门动线是否合理。

2. 购房“越快越好”的压力将减轻 

2022/23 年的后疫情复苏阶段，以价格飙升与供应稀缺为特征。然而，随后几年步伐已放缓，我们或许终于来到供需更为平衡的节点。 

正如我们在2025 年年终回顾中所强调的，私人住宅落成量预计将从约 5,200 套（2025 年）增至约 7,000 套（2026 年）。许多在疫情后热潮中推出的项目，现已逐步达到 TOP。

与此同时，明年新盘数量预计将从 2025 年的 26 个降至 2026 年的 17 个。新增供应总量也预计减少近 30 per cent，从约 11,400 套降至约 8,100 套。

换言之，新推出的项目更少，但实际落成的房屋更多。需要尽快入住的买家将拥有更广的选择面，而已竣工存量的增加，亦可能分流部分对新盘的需求（取决于多少买家因此转向二手市场） 

这也将有助于放缓价格上涨的节奏。不同于 2022/23 年，买家不必再承受立刻出手、以免价格超出承受范围的强压。我们预期更为从容的观望与议价将成为常态。

顺带一提，随着一批等待交付的业主陆续入伙，租赁市场也可能随之转软。 

3. EC 在 2026 年强势回归

对于被私人市场价格“挤出”的买家而言，这补上了 2025 年所缺失的关键一梯。去年，我们只见到两个 EC：Aurelle of Tampines 与 Otto Place。两者的三卧家庭户型定价均在 $1.4 million 至 $1.5 million 区间，呼应第 1 点，相较完全私宅新盘可负担得多。 

至于 2026 年，至少会有五个 EC，相关地块可见这里。Coastal Cabana 将于 1 月打响 2026 年 EC 首发，Rivelle 很可能随后登场。我们预计，这些 EC 将成为预算敏感型换房客的优先之选。 

EC 很可能会快速售罄，因为在这些项目中，只有 Coastal Cabana 体量较大，约 748 套。今年其余待发的 EC 预计以中小体量为主，例如即将推出的 Senja Close EC 项目，规模或为 295 套。

我们预期今年 EC 推盘会引发不少热度；需要 EC 的买家应当现在就开始梳理融资方案。

4. 利率或将走低，但融资要求并未放松

截至 2025 年 12 月，房贷利率处于三年低位*。在撰稿时，市面上可见利率低于 2 per cent 的房贷产品，这将显著降低月供。这可能提升市场信心，但仍有前提：用于计算 Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 的评估利率下限仍然为 4 per cent。

举例而言：$1.5 million 的贷款、年限 25 年，若按 1.8 per cent 利率计算，借款人的月供约为 $6,200+。但放贷机构必须使用 4 per cent 的下限利率；因此在 TDSR 计算中，估算月供接近 $8,000。

根据 TDSR，含房贷在内、连同车贷、个人贷款等其他债务的每月总偿债额，不得超过合并月收入的 55 per cent。 

因此，利率下行确实提升了可负担性，但并不必然意味着更易获批融资。不过，鉴于实际利率走低，MAS 或有机会下调评估利率下限。 

围绕这一点，我们预期会出现更多与房贷经纪的咨询，或许也会伴随一些抱怨。但与此同时，市场对可负担性的信心会逐步增强。

*这与基于 SORA 的房贷相关。基于银行内部挂牌利率的房贷可能不受影响。 

那么，这一切对 2026 年意味着什么？

简而言之：市场正朝着大多数观察者所称的常态迈进。换句话说，许多买家会把 2026 视为一个好年景，因为经历过去数年之后，大家都需要少一点刺激。

（也许除了对更多 EC 的兴奋之外。）

供应在改善，紧迫感在缓解，买家终于有了回旋空间。或许更重要的是，“先买到再说”的行为正在淡去。 

最后，如果你对 2026 年新盘，或我们可能见到的户型更感兴趣，请点击这里查看相关文章。与此同时，关注Stacked，我们将在 2026 年持续为你带来各个即将推出项目的深度评测。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。