新冠期间买入并转售的公寓交易：20笔最大亏损

新加坡房地产市场从不缺成功故事，因为这些故事能卖公寓（虽略显怀疑，但这是无法回避的事实）。许多被重点宣传的公寓也让其所在分区与地段显得光鲜亮丽；这可能让人误以为在这些地段无论如何都不会出错。因此，尽管听起来有些反直觉；拥有最奢华公寓的分区，有时也恰恰是出现最惨重亏损的地方（也不是我们第一次提出）：

这些巨额亏损交易出现在何处？ 

资深投资者对此并不意外；但对于刚入市的读者而言，需注意 CCR 与 RCR 分区未必真如某些经纪所言那般“抗衰退”。事实似乎是，最贵的分区同样可能带来最昂贵的亏损：

地区	分区	盈利（笔数）	盈利（平均%）	亏损（笔数）	亏损（平均%）	总笔数	平均%	亏损占比
District 4	RCR	4	22.2%	3	-6.5%	7	9.9%	42.86%
District 1	CCR	9	23.6%	4	-7.2%	13	14.1%	30.77%
District 2	CCR	4	10.0%	1	-5.0%	5	7.0%	20.00%
District 9	CCR	21	16.0%	3	-9.7%	24	12.8%	12.50%
District 11	CCR	10	18.6%	1	-1.8%	11	16.7%	9.09%
District 16	OCR	17	37.7%	1	-1.1%	18	35.5%	5.56%
District 10	CCR	37	20.7%	2	-0.5%	39	19.6%	5.13%
District 12	RCR	19	25.0%	1	-1.7%	20	23.7%	5.00%
District 3	RCR	40	19.5%	2	-5.1%	42	18.3%	4.76%
District 15	RCR	53	27.8%	1	-5.7%	54	27.2%	1.85%
District 19	OCR	120	21.1%	1	-6.4%	121	20.8%	0.83%

项目	买入价	面积	$PSF	买入日期	规划区	$亏损	%亏损
THE FORESTA @ MOUNT FABER	$1,160,000	538	2155	2/12/21	Bukit Merah	-$170,000	-14.66%
NEWTON EDGE	$1,265,000	743	1703	20/1/21	Novena	-$165,000	-13.04%
8 SAINT THOMAS	$2,900,000	1044	2777	23/7/20	River Valley	-$373,000	-12.86%
MARINA BAY RESIDENCES	$1,500,000	710	2111	8/7/21	Downtown Core	-$150,000	-10.00%
MARINA ONE RESIDENCES	$6,362,000	2045	3111	20/9/21	Downtown Core	-$562,000	-8.83%
MARINA ONE RESIDENCES	$4,425,062	1582	2797	18/1/21	Downtown Core	-$388,000	-8.77%
RIVIERE	$4,197,600	1711	2453	5/11/20	Singapore River	-$297,600	-7.09%
BARTLEY VUE	$1,421,000	657	2164	27/9/22	Toa Payoh	-$91,000	-6.40%
SEASIDE RESIDENCES	$2,108,800	1270	1660	29/8/20	Bedok	-$120,000	-5.69%
ALTEZ	$1,600,000	861	1858	22/7/22	Downtown Core	-$80,000	-5.00%
SKYLINE 360 @ SAINT THOMAS WALK	$4,750,000	2131	2229	25/2/20	River Valley	-$150,000	-3.16%
THE CREST	$1,562,120	797	1961	6/8/20	Bukit Merah	-$48,620	-3.11%
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$2,788,800	1862	1498	28/1/20	Bukit Merah	-$80,800	-2.90%
THE INTERLACE	$2,170,000	1615	1344	13/2/20	Bukit Merah	-$40,000	-1.84%
PARK INFINIA AT WEE NAM	$3,410,000	1464	2329	12/6/23	Novena	-$60,000	-1.76%
RITZ MANSIONS	$1,200,000	861	1394	8/2/21	Novena	-$20,000	-1.67%
MARINA ONE RESIDENCES	$1,642,113	743	2211	22/4/20	Downtown Core	-$22,113	-1.35%
URBAN VISTA	$870,000	624	1394	21/9/20	Bedok	-$10,000	-1.15%
25C HOOT KIAM ROAD	$1,338,000	1012	1322	19/4/21	Tanglin	-$8,000	-0.60%
D'LEEDON	$3,380,000	1679	2013	9/10/23	Bukit Timah	-$15,000	-0.44%

免责声明：这些交易均为近 3 年内买入并卖出的案例，旨在让你了解各分区自 Covid-19 以来的表现。由于普遍而言，疫情初期买入的大多数房产都会出现一定幅度的增值，因此指出那些仍然亏损的案例更具参考意义。当然，我们也需注意，这本身并不是一个样本量很大的统计，只覆盖了约 3 年的时间。

为什么会发生这种情况？

更详细的解释可参考这篇文章，了解为何永久产权豪华公寓（通常是上述核心地段的项目）更容易出现较大亏损。总体而言，核心在于买家结构（其中一些由超级富裕群体持有，他们并不在意是否赚钱），以及在这些分区里你往往一开始就以高位价格入场。与此相对，更外围的区域大多数买家是自住需求，且有 HDB 升级族支撑基本面需求。

不过截至 2024 年，或许又有新因素介入。ABSD 对外国人已提高至 60 per cent；而这一类买家主要集中在 CCR（在一定程度上也包括 RCR）。随着外国人从本就不大的买方池中流出，未来一年核心地段的亏损或许还会更为显著。

1. The Foresta @ Mount Faber

这里的主要卖点在于 Wishart Road 的低密度环境。此处非常安静、私密，位于 Mount Faber Park 山脚（公园入口距离公寓仅数分钟步行路程）。项目体量也很小，仅有 (141) 户，具备一定的私享感。 

另一项加分点在于，与大多数低密度区域不同，Foresta @ Mount Faber 享有公共交通可达性。步行即可到达 Telok Blangah MRT（CCL），且只需一站即到 Harbour Front（CCL, NEL）。这里同时连接 VivoCity，并可前往 Sentosa。长周末时也很不错，因为距离前往 Batam、Bintan 等地的渡轮服务仅一站之遥。

这笔亏损交易，很可能是该公寓价格波动极大的“偶然效应”：

这在小体量且成交稀少的项目中相当普遍，我们也无法判断亏损是否与公寓本身无关。尽管如此，你可以看到该项目自 2011 年推出以来价格已偏高，徘徊在每平方英尺约 $2,000 左右。

若要说一个明显的不足，可能是临近宗教场所（部分买家不喜欢），以及附近有经济型酒店。部分买家会将此类酒店与声色场所联系起来，不论其是否真实存在。 

2. Newton Edge

Newton Edge 位置便利，靠近 United Square Mall 与 Newton MRT（DTL, NSL）。不过步行需要穿越主干道，对儿童与年长者来说可能不太理想。

话虽如此，Newton 区的配套之丰富无需赘述，著名的 Newton Hawker Centre 也是极佳的宵夜去处*。对于需要往来 CBD 的人来说，这里距离市中心也很近。对于家庭而言，这里存在一个艰难的权衡：

一方面，Newton 并不是一个拥有大片绿地、适合亲子的区域。事实上，自二战前起这里就是交通最为嘈杂、拥堵的区域之一（自 1930’s 起便是八条道路的汇聚点）。另一方面，像 Newton Edge 这样的公寓靠近 ACS Junior 与 Primary，以及 St Joseph’s Institution。部分家庭更看重这一点（外加便捷的城市通达性），胜过公园。 

Newton Edge 户数很少，仅有 103 户，成交也不频繁；因此我们再次看到极端价格波动的影响，偶尔会出现较大的亏损：

Newton Edge 的价格也可能受到周边新增供应的影响，尤其是近年来The Atelier与Kopar at Newton的到来。 

*或者你会觉得 Newton hawker centre 变得过于昂贵且旅游化；这就见仁见智了！ 

3. 8 Saint Thomas 

在讨论该项目前，先说明一件重要的事——8 Saint Thomas的推出方式非常特别。它是在取得 TOP 后才推出，因此没有“渐进式付款”安排，买家购买后即可入住。 

完工即售可能进一步推高了其首发价格（本身已定位为豪宅）。可以肯定的是，与当时 River Valley 的其他选择相比，它更为昂贵。该项目在 2018 年推出时，已约为 $3,218 psf，这个价位即便对 River Valley 来说也不算低。 

无论如何，该项目距离 Somerset MRT（NSL）与 Great World MRT（TEL）几乎等距。它紧邻 Orchard 购物带的核心地段，因此餐饮、零售与娱乐选择不缺（鉴于地段，多半价位更高）。一个优势在于，8 Saint Thomas 靠近主购物带却不直接“贴”在上面，因此较少受到该区域的噪音与车流影响。

不过，该项目在“差异化”方面存在一定难度。River Valley 已经挤满了类似的豪华公寓；而尽管这项目不俗，但并未明显从竞品中脱颖而出，且价格往往更高。另一点可能是同类户型的内部面积相对更小；在核心地段，负担能力并非最大问题，这样的设定未必受欢迎。

4. Marina Bay Residences

这是 Marina Bay Financial Centre（MBFC）的住宅部分。除了 Marina Bay 区的高端配套外，本项目的主要吸引力在于一侧的滨水景观，以及另一侧的新加坡城市天际线视野。 

注意，作为 MBFC 的一部分，这里与 Downtown MRT（DTL）相连。该项目显然具备投资属性，非常适合在金融行业工作的租户（不过要提醒的是，并非每位租户都认为下班后与办公室如此接近是一件乐事）。 

对于家庭而言，坦白说这会是个较为奇怪的选择。附近没有学校，虽然通达性极好，但周边配套多为高端餐厅与设计师品牌店。不过，对于年轻夫妻或高收入的单身人士，自住也不无可能。 

这笔交易尤其是在仅持有一年后卖出，因此卖方应已承担了较高的 SSD。这里并无明显短板可解释这笔大幅亏损交易，更可能与卖方自身动因有关。

5. Marina One Residences 

写到 2024 年 1 月，这项目让我们有种似曾相识之感。 

Marina One 的推出颇为反常：预览销售时反响强劲，成交约 300 套，许多外国买家“打包”购入。但在正式开盘周末，新加坡本地买家似乎并不买账，仅售出 20 套。

当时分析人士将其归因于 ABSD 刚将外国人税率提高至 15 per cent。既然去年 ABSD 已升至 60 per cent，我们也在想转售市场会有多“吃力”。 

撇开这些，Marina One Residences 多年来的表现一直不温不火：

平均价格已从 2019 年的 $2,556 降至 $2,176 psf；并且有 17 笔盈利交易对比 220 笔亏损交易的纪录。

我们听到的一个常见抱怨是，Marina One 位于 CBD 边缘，除办公时段外一切都可能“冷清”。此外，最近的商场（除项目自身的商业部分外）大概是 Marina Bay Sands 或 MBFC 的商业体——如上文所述，这些地方并不太符合日常所需。

另一个问题在于项目的内部朝向。尽管内部景观看起来充满未来感且颇具趣味，但常见的反馈是偏暗，而且并非所有人都愿意对着办公楼群。

从揣测角度看，最近 Marina Gardens Crescent 地块的低报价，或许也受到这里呈现的数据所影响。这似乎足以让潜在发展商感到紧张。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文