这座位于 River Valley 附近的全新 706 套综合公寓起价 $1.298M——其定价引发买家的一个重要疑问

长期以来与高端项目联系在一起的 River Valley，已成为 2025 年最繁忙的推盘区域之一。一波接一波的新项目迅速推出，定价往往与近期 OCR 新盘（如 Parktown Residence）相差不远。

最新登场的是 Zyon Grand：一个拥有 706 套住宅、底层配有零售且直通 MRT 的综合体，就在 Promenade Peak 旁边。它几乎完美结合了新加坡人最看重的两点：接近巨型盘的体量与综合体项目的便捷。而且，它的推出也恰逢这个社区的一个有趣时点。

随着众多新盘涌入，对供过于求的疑问在所难免。与此同时，去中心化居住已相当成熟，像 Tampines 或 Punggol 的家庭享有几乎同等的便利，“城市生活”的传统吸引力也因此受到新的审视。

即便如此，River Valley 仍具备难以复制的优势：Robertson Quay 的河畔步道、Great World City 的日常便利，以及毗邻 River Valley Primary。即便其他地区的生活方式偏好在变化，这些因素仍持续支撑着该区的需求。

Zyon Grand 为这一叙事增添了新层面。作为新加坡首个带有综合体组件的 SA2 试点项目，其位于 Zion Road Parcel A 的地块以 $1,202 psf ppr 中标；这是近年 RCR 地块中第二低的地价。

尽管具备综合体属性，早期定价却出乎意料地亲民：两卧单位从约 $1.468 million（~$2,730 psf）起，与 Tampines 的 Parktown Residence 大致相当。更小的 1 Bedroom + Study 则从约 $1.298 million 起。

若对需求仍有疑虑，近期推盘的表现已给出答案：River Green 以相对亲民的入场价几乎售罄，Promenade Peak 的去化也相当健康。这些都表明，只要定位与定价合适，买家仍愿意选择 River Valley。

以下是目前关于 Zyon Grand 的更多信息。

Zyon Grand 概览 

Zyon Grand 是 Great World–River Valley 一带 5 个新盘中的第 3 个，目前也是唯一带有综合体住宅组件的已推出项目（另一处为邻近的 River Valley Parcel B，尚未发布）。

项目位于 Kim Seng Road 与 Zion Road 之间，周边环绕多元业态：HDB、共管公寓、商场、酒店与各类休闲设施。

项目坐落在一块 99-year leasehold 地上，提供 706 套住宅，并将配备超市、幼儿发展中心，以及 23 个可出租的商用单位，方便开发商策划租户组合，避免与住户需求关联度较低的业态（例如旅行社）。 

尽管零售租户尚未敲定，但据称 23 个单位中将有部分为 F&B 店铺。鉴于项目紧邻 Zion Riverside Food Centre、Great World City 与 Robertson Quay（皆为强势的 F&B 目的地），这些店铺更可能起到补充作用，而非核心引流。住户也将受益于直通 Havelock MRT (TEL)，步行即可到达 Great World MRT (TEL)。

项目由三座塔楼组成：两栋 62 层的住宅塔与一栋 36 层的 SA2 塔。整体占地约 164,450 sq ft，面积大于 Promenade Peak 的 99,953 sq ft 地块。

至于开发商，CDL 毋需多作介绍。

其近年参与的项目包括 Norwood Grand、Tembusu Grand、The Myst、CanningHill Piers、Irwell Hill Residences、Boulevard 88 与 Whistler Grand。

相较之下，Mitsui Fudosan 在新加坡住宅圈并非家喻户晓，但其是全球布局的日本大型房地产开发商。在本地，Mitsui 多与其他参与者合作，最知名的是通过 TID（Hong Leong–Mitsui 的 JV）打造如 Lentoria 与 Lentor Hills 等项目，并参与 Jurong Lake District 的总体规划团队。

Zyon Grand 预计于 2030 年取得 TOP。

户型配比与布局 

Zyon Grand 的户型涵盖 1+Study 至 5 卧室。以下为简要概览： 

乍看之下，Zyon Grand 的户型配比与 Promenade Peak 相近，涵盖从 1+Study 到 5 卧室。但细看之下，分布差异明显。

Promenade Peak 更着重于 2 卧，占比超过一半。Zyon Grand 则采取不同策略：3 卧占据 42 per cent，显示其更强调家庭居住。尽管各类户型的面积略显紧凑，但这也传达出开发商对该区家庭需求的信心。

更有意思的是，1 卧的占比极少（不足 10 per cent！），这也反映了该市场对小户型偏好的变化。需要说明的是，两者均为 GFA 统一，因而相较于较旧的转售项目，布局通常更高效。在 Zyon Grand，只有 2 卧尊享型及以上才配备阳台，有人或许会将此视为利好（更大的室内可用面积）。 

另一方面，4 卧及以上将配备私家电梯，提升专属感。 

配套方面，Zyon Grand 提供完整设施，包括网球/匹克球场、50 米泳道池、宠物专属区域以及一系列儿童主题设施。

为更好利用楼高，项目还在第 22 层与第 43 层规划公共空间，住户可居高眺望周边景致。重要的是，这些设施仅供 Zyon Grand 住户使用，无需与 SA2 塔的住客共享。

Zyon Grand 的位置 

River Valley–Zion 一带长期受买家青睐，原因不外乎几点：靠近市区与 Orchard，周边配套丰富，从 Zion Riverside Food Centre 与 Great World 到 Robertson Quay 与 Clarke Quay 一应俱全，同时身处市中心也能轻松接触绿色空间。

关于区位还有一点：Zion Road Parcels A 与 B 先前皆为空地，周边大部分配套早已到位。因此，即便新增了 Zyon Grand，日常便利度几乎未受影响。这正是入住成熟社区的优势：配套本就齐全。

事实上，这是我在 Zion Road Parcels A&B 围板施工前拍下的空地实景。

这个口袋区块的另一大看点在于多样性：HDB、酒店、豪华公寓乃至保留建筑并存，赋予社区独特的性格与气质，有别于新加坡的寻常街区。Zyon Grand 的定位正是在这样的背景下展开。

综合体项目 + 新加坡首个 SA2 试点项目 

它不仅仅是 River Valley 的又一处公寓，更有两项鲜明特征：带有直通 MRT 的综合零售基座，以及它是新加坡首个 SA2 试点项目。

若不熟悉，SA2 指的是长期居住型服务式公寓；本质上是为希望停留数月或更久的租户打造的租赁单位。可将其视为传统公寓与短租服务公寓之间的中间形态：住户拥有独立套房，但户型可能多样化，部分单位会共享厨房、起居室等公共空间。 

与典型共管公寓不同，这类公寓仅面向出租，并由单一运营方管理。目前运营方尚未公布。

鉴于这是新加坡首个 SA2 项目，其市场影响仍不明朗。其受欢迎程度存在不确定性，偏好更安静、纯住宅环境的买家或会关注服务式公寓与私宅混合的实际运作与氛围。

另一方面，稳定的长期住客流可为商业基座带来持续人流，增强项目整体活力。且因最低居住期为三个月，也可避免短租带来的频繁更迭。

RCR 中拿地价最低，但这对买家意味着什么？

如前所述，Zyon Grand 的地块以 $1,202 psf ppr 中标，成为近年 RCR 中最实惠的地块之一。

从纸面上看，这为定价提供了不错的起点，尤其对于一座直连 MRT 的综合体项目。

不过对比并非完全直观。由于地块含商业成分，其盈亏平衡成本无法与周边纯住宅地直接类比。定价策略仍取决于开发商如何在本区其他新盘之间进行平衡。

供参考：

• Promenade Peak (Zion Road Parcel B): $1,304 psf ppr (54 per cent sold, average of $3,343 psf),
  
• River Green: $1,325 psf ppr (88 per cent sold, average of $3,130 psf), and
  
• Skye at Holland: $1,285 psf ppr (yet to launch, though its preview drew 8,000 visitors).

Zyon Grand 的地价甚至低于第二块 Chuan Grove 地（$1,376 psf ppr）与 Bayshore 首块 GLS 地（$1,388 psf ppr）；至少从纸面上看，都表明这是一宗颇具吸引力的地块。

Zyon Grand 的定价

尽管最初有上述顾虑，Zyon Grand 的首发价格以一座位于中心区的综合体而言，仍相当容易消化。价格如下： 

• 1-Bedroom + Study：起价 $1,298m（~$2,738 psf）
• 2-Bedroom：起价 $1.468m（~$2,729 psf） 
• 3-Bedroom：起价 $2.2m（~$2,689 psf） 
• 4-Bedroom Premium：起价 $3.968m（~$2,792 psf） 
• 5-Bedroom Supreme：起价 $5.988m（~$3,292 psf） 

就参照而言，这些数字与 Tampines North 的 Parktown Residence 相差不大，以一座中心城区综合体而言，竞争力不俗。 

不过，买家应适度预期管理。这些通常是“头条”价格，往往仅适用于一两套较低楼层单位。鉴于项目楼栋高度较高，开盘期间价格逐步上调并非不可能。 

即使如此，如此的入场价仍具吸引力。至少目前，Zyon Grand 为 River Valley 的新房提供了较为亲民的切入点。而近期推盘也显示市场对更高价格水平已具备一定接受度。 

Promenade Peak 的开盘价自 $2,600 psf 起，当天平均成交 $3,343 psf；而 River Green 自 $2,846 psf 起，当天平均 $3,130 psf。

另一方面，来看下邻近转售项目的表现： 

总体而言，转售项目的价格自约 $2,600 psf 起步，市场对 $3,000 psf 的水平已展现出一定接受度，尤以如 The Avenir 等永久产权项目为甚。此片区亦长期由一些较早期的永久产权代表项目坐镇（The Trillium、The Cosmopolitan、Tiara），并持续保持良好价值表现。

租赁需求同样稳健，该路段仍是寻求贴近市区与滨水环境的外籍人士热点。

若考虑到 Zyon Grand 的部分起步价甚至低于周边某些 99 年地契转售项目（且其自带综合体属性），对于一直关注这一社区的买家而言，确实显得颇具吸引力。

我们的看法

从纸面条件看，Zyon Grand 勾选了许多关键要素：地处中心、直连 MRT、带综合零售，且其地价为 RCR 近年最低之一。 

开盘时，最突出的仍是价格。

以 River Valley 的综合体而言，1 卧 + 书房起自 $1.298 million、2 卧起自 $1.468 million，定价可谓出人意表。它并不算“便宜”，但足以让许多原本对“城市生活”不再抱有幻想的买家重新将其纳入考虑范围（敬请关注我们的详评与价格分析）。 

若参考 CDL 的过往战绩（其亦为 Irwell Hill Residences 的开发商），合理预期他们深谙这一社区的“有效组合”。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。