Zyon Grand 公寓评测：直通 MRT 的综合型公寓，起价 $2,689 psf

项目：	Zyon Grand
区域：	3
地址：	3 & 5 Kim Seng Road
地契年限：	99-years
单位数量：	706 个住宅单位
占地面积：	约 165,450 sq ft
开发商：	CDL & Mitsui Fudosan 的合资（JV）
是否 GFA 统一标准？	是
TOP：	预计 2030 年

River Valley 一直是新加坡最具辨识度的中心社区之一。它靠近 Orchard，街道两侧林立着高端公寓，并以 Singapore River 为依托。

但在 2025 年，随着多个新盘的推出，熟悉的景观正在改变。紧接着相继登场的有 River Green、Promenade Peak，如今又有 Zyon Grand；彼此相距不过数百米，亦都在检验当今买家愿为“中心居住”支付的价码。

截至撰写时，River Green 的去化率约为 89 per cent，而 Promenade Peak 自推出以来已售出约 60 per cent——这表明，尽管供应激增，该区域的购买兴趣依然健康。

Zyon Grand 是最新加入这一阵营的项目。它是由 CDL 与 Mitsui Fudosan 打造的 706 套综合体开发，底层自带零售，可直通 Havelock MRT（TEL），并配置了新加坡首个 SA2 组件（同址内的长期服务式公寓楼栋）。

指引价方面，1 房 + 书房起价 $1.298 million（~$2,738 psf），2 房起价 $1.468 million（~$2,729 psf）。作为参考，这些数字与 Tampines North 的 Parktown Residence 等 OCR 新盘相去不远。而从 Skye at Holland 的销售数据所见，若定价低于周边转售水平，往往将对买家形成强劲吸引。

话不多说，让我们更近距离看看 Zyon Grand 有哪些亮点。

Zyon Grand 内部探访 

名字里带有“Zyon Grand”，听起来像是在表态，但其实只是对其地址的致敬。Zyon 源自 Zion Road，同名不同写法。为一个数十年来一直存在的名字做了一次现代化刷新。

至于“Grand”？这是 CDL 常用的一点熟悉手法；同一套策略也带来了 Whistler Grand、Tembusu Grand、Norwood Grand。你懂的。 

Zyon Grand 的地段颇有意思。 

它位于 Zion Road 与 Kim Seng Road 之间的一段开阔地带，紧挨着近期推出的 Promenade Peak。地块十分醒目、可见度高，从一开始就自带存在感。

项目由三座塔楼组成：两栋 62 层的住宅楼，以及一栋 36 层、用于长期居住的 SA2 公寓楼。地面层设有商业裙楼（名为 Zyon Galleria），将引入餐厅、超市与早期儿童发展中心。居民亦可在此直接通达 Havelock MRT Station。

Zyon Grand 的 62 层看起来似乎比 Promenade Peak 的 63 层稍矮一筹，但实际上，两者的整体建筑高度相同。更值得一提的是，它目前是全球最高的 PPVC 建筑，这是相当了不起的工程里程碑，尽管这个头衔未必能永远保持。

如果你在想三座建筑如何彼此呼应，示范单位里的小比例模型能很好地体现尺度感。两栋住宅塔楼在较小的 SA2 楼旁并立。担心会与 SA2 共用设施的人也可放心：Zyon Grand 的住户配套与停车场均为专属，不会与 SA2 使用者重叠。

话说回来，底部有餐饮、托育与零售（再加上处在繁忙路口），这里的人流会更高一些。这也是住在这样一个中心、交通便捷位置所要接受的日常的一部分。

更积极的一点是，三座塔楼经过精心排布，最大化面向 Havelock Road 的城市景观，同时避免各楼叠之间的直接遮挡。

远看，Zyon Grand 也许就是两座利落的玻璃塔楼——现代、简洁，但并不出挑。 

可如果再走近一点，你会发现它其实更“有意为之”。起伏的波浪形立面鳍片与竖向线条带出一丝未来感，在某种程度上，它甚至让我想起 d’Leedon——Zaha Hadid 的代表作之一，那种在发布时仿佛来自未来、而今天看起来仍不显过时的设计。 

也许 Zyon Grand 最终也会是这样。

据 ADDP 建筑师称，设计灵感来自 Ikebana，即日本的花艺艺术。 

起初听起来有些牵强，但当你注意到塔楼层层叠叠、柔和弯曲，仿佛花瓣绽放时，这种比喻就顺理成章了。别忘了，这是 CDL 与 Mitsui Fudosan 的新加坡—日本合作项目。

于是，以兰花代表新加坡；以 Ikebana 代表日本，将两家开发商的审美与气质串联起来。

我最初担心的一点是这些立面鳍片是否会遮挡视野。但与开发商确认后，他们表示这些纯属美学设计，不会影响户内的观景视线。

项目也采用了“架空支柱”设计，据了解，住宅单位将从第二层起步，整体抬高至距道路约 23 米的高度。 

这是我多次谈及的一种设计选择（最近一次是在 Penrith），而在此情境下，它在多方面都很合理。

首先，抬高能让住宅塔楼脱离街道层。在像 Zion Road 这样密集且车流量大的位置，这是个不小的优势：它让低楼层更具私密性、改善通风，也让前几层的住户拥有略好的视野。

此外，开放的地面层也能自然促进风道与通风，并形成阴凉、遮蔽的步行连廊。 

相关地，这里的景观由 Irwell Hill Residences（同样是 CDL 项目）的团队操刀，因此你或许会在绿化与空间流线的处理上，看到一些熟悉的笔触。

这是总平面图。每栋每层设有 6 个单位，其中较大的叠号（1 和 8）配有私家电梯厅。其余 5 个单位共用公共电梯，每层设有 4 部电梯。

以当下标准来看，这其实相当宽裕。有些新盘会把 10 个甚至更多单位配到同样数量的电梯。所以在这里，几乎就像拥有“专梯”（差不多；约 1.25 个单位共用 1 部）。

地块本身约 165,450 平方英尺，形态更接近平行四边形。布局围绕景观与视野优化展开，在保持楼栋间合理距离的同时，也雕琢出更具意义的公共空间。

由于楼栋呈角度排布而非相互正对，私密性不成问题。唯一的小例外是第 3 座，可部分俯瞰 Promenade Peak。不过第 3 座与第 5 座之间约 32 米的间距仍然可观，且两者是并排而非对向，因此不至于产生压迫感。

在空间效率方面，Zyon Grand 每户约享有 234 平方英尺的公摊面积，处于可比项目的合理区间：

• Penrith: 每户 222 平方英尺
  
• Promenade Peak: 每户 168 平方英尺
  
• ELTA: ~289 平方英尺
  
• LyndenWoods: 每户 363 平方英尺
  
• The Orie: 每户 218 平方英尺

总体而言，Zyon Grand 大致位于这一光谱的中间位置。

如前所述，Zyon Grand 还带有对公众开放的商业部分，下图更清晰地呈现了不同楼层的大致功能。

在 SA2 部分，将设置餐厅、超市、早期儿童发展中心（ECDC），并可从下层 1 楼直接通达 Havelock MRT Station——上述配套均对公众开放。

另一方面，住户同样可直接进入商业区，而住宅部分的停车则向下延伸至地下 2 层与 3 层（稍后会详细说明）。

据我们了解，Zyon Galleria 内的 23 个商业单位将全部为餐饮店。目前尚未有租户信息，但考虑到周边配套的多样性，它更可能是便民加分项，而非主要目的地。

接下来，从出入口动线开始，细看配套与场地规划。

这是 Zyon Grand 的车辆出入口。主入口位于 Kim Seng Road，值得注意的是，这是唯一可直接驶入项目内部的入口。 

需要指出，Kim Seng Road 与 Zion Road 均为单行道，这会影响你进出场地的行车路线。

场地内设有两处下客点。

你现在看到的这一处（入内后左转即可抵达）服务于 SA2 部分，向公众开放，因此住户大概率不会使用这里。 

不过，鉴于只有一个入口，的确会让人对车流有所担心，尤其当多辆车辆同时在此等候时，高峰时段可能会出现短暂瓶颈。

因此，SA2 公寓住户、访客，以及前往 Zyon Galleria 的人，主要都会使用这个下客点。它与 Havelock MRT Station 无缝衔接，并提供通往商业裙楼与住宅大堂的有盖通道。完成下客后，驾驶者可绕行回到 Kim Seng Road。

住宅下客区则是在入内后右转。 

这里通往独立的环形下客区（图中略有呈现），以及下行至住宅停车场的坡道，停车场覆盖地下 1 至 3 层。

Zyon Grand 提供 565 个住宅车位，另有 5 个无障碍车位与若干 EV 车位（确切数量尚未确认）；上述均为住户与访客专用。商业部分则配备 30 个对公众开放的停车位。

总体折算下来，车位配比约为 80 per cent，对于一个拥有地铁直达的市区边缘项目而言相当体面。作对比，Promenade Peak 同样提供 80 per cent parking ratio。 

这是后门的次要出口，可驶向 Zion Road，帮助分流离场车流。

对于夹在两条单行道之间的项目而言，整体车行流线规划得较为周全；但具体还要看你的来向，经由 Kim Seng Road 进入，可能仍需稍微绕行。

现在看看设施配套。 

Zyon Grand 的设施分布在五个主要分区。主体位于“Upper 1st”层（本质上是主平台），设有标准泳道池、网球场以及大部分公共空间。

如果想要更安静的环境，两栋住宅楼各自于 22 层（Horizon Vista）与 43 层（Altitude Lounge）设置了空中平台。各栋自成一体，因此第 3 座的住户可前往本栋的 22 或 43 层，第 5 座同理。

这是一处贴心安排，不仅能分散人流，也让低楼层住户同样能享受更高处的城市景观。 

先从 50 米标准泳道池开始，它面向 Havelock Road（如果你熟悉该片区，会知道这是一段颇为繁忙的道路）。 

一侧配有水疗休憩区与水上躺床，因此这里更像是泳池平台中比较“认真”的一端，适合真正的往返泳或在远离更具玩乐性的区域小憩。

泳池两侧是池畔平台与亭阁，配有日光躺椅，可在此欣赏风景（或至少尝试一下）。不过我也会好奇，Havelock Road 近在眼前，实际放松感会如何？希望抬高的高度与景观绿化能对车流噪音与扬尘起到一定缓冲。

附近设有两处户外会聚亭：BBQ Pavilion 与 Gourmet Pavilion。 

我喜欢它们并非尴尬地面对面摆放（毕竟当两处烤炉都被占用时，彼此是否要打招呼总是个难题）。 

相较之下，Gourmet Pavilion 靠近标准泳道池，而 BBQ Pavilion 略低一层，景观绿化在中间形成自然分隔，增强私密性。

这一带还容纳了 Fitness Suite（本质上是健身房）、瀑布景观休憩区，以及若干巧妙藏于架空层下的配套——包括瑜伽室、影音室、游戏室与蒸汽室。这样的空间利用，避免了本可被浪费的灰空间。

园区内也点缀着几处开阔草坪。严格来说它们不算“设施”，但在如此高密度的项目中，我反而欣赏这种选择：与其为了堆砌而再加一个亭子或角落装置，不如留出些呼吸空间。

来到项目的中心区，第 3 座与第 5 座之间是较小的水景泳池。我喜欢它们为景观增添了层次感，从高处俯瞰时，中部平台更显丰富。

这一片也更显悠闲，配有多种泳池，例如水疗池、水疗躺休区，以及亲子池，更适合轻松戏水而非认真划水。平台周边增设的日光躺椅也将这一空间衔接得更完整。 

从 Zyon Grand 的户型配置也能看出，这是一个颇为亲子取向的项目，因此以儿童为核心的设施都集中在靠近第 3 座的角落，这里也汇集了大部分更热闹（也就是：更吵闹）的配套。

这里设有探险游乐场、Club Culinary、儿童戏水池、游乐平台，甚至宠物活动区。阵容谈不上庞大，但对有年幼孩子的家庭或宠物主人而言，已经覆盖了刚需功能。

细看之下，探险游乐场配有一处小滑梯与几组攀爬结构。以一个 706 户的项目而言，规模偏小些；不过客观看，开发商也需要在有限的土地上取舍。另一方面，Club Culinary 则提供了室内会所的选择，相较户外亭阁，是更适合在空调环境下举办聚会或家庭活动的替代方案。

附近还有其他社交空间，包括 Club Gourmet（另一处室内会所）、Club Social 与 Chill-Out Lounge，不过最后一个看起来更像是开放区域，而不是独立设施。

我也喜欢这里在室内（空调）与有盖户外空间之间做出的良好搭配，为举办活动或日常小聚提供了更灵活的选择。 

角落里是唯一的一片网球/匹克球综合场地，住户可预约使用。对于 700 多户来说只有一片球场并不理想，但考虑到地块密度，这仍算是可贵的配置——只是网球与匹克球爱好者或许需要学会“共享”。

据我了解，Promenade Peak 仅提供匹克球场；因此至少在 Zyon Grand，你能同时拥有二者的灵活性（不过我承认自己球技有限，也就不评论尺寸差异对实际体验的影响了）。

最后，我们来到 22 层与 43 层，Zyon Grand 的空中配套位于此处。我目前还没有场地平面可供展示，因此只能结合模型与我（略显有限）的拍摄来说明。

与 Promenade Peak 类似，两座住宅塔楼都在这些高区设置了设施；但 Promenade Peak 更进一步，在 63 层设置了第三个平台，并以屋顶无边泳池加冕，想必会持续成为片区的视觉焦点。

要超越这一点并不容易。 

让所有住户都能登上 63 层，对热爱天际线的人来说也是一种犒赏，毕竟 Promenade Peak 是这一带的制高点。相较之下，Zyon Grand 对全体开放的最高楼层为 43 层，就观景层级而言，Promenade Peak 的配置略占上风。

在 Zyon Grand，空中平台的配套更为简约。22 层聚焦于康体与绿意，配置有户外健身区、冥想平台与收获花园。

而 43 层则更偏向于休闲小坐（如 Skylight Lounge、Altitude Deck、Sky Bay 与 Altitude Swing）。据我观察，这些更像是开放式的观景休憩区，而非完整的功能设施。

也许有人会期待在高区看到更多样化的配置，但有时“少即是多”。反正景观本身大概就足够“说话”了。

至此，Zyon Grand 的深度探访就告一段落。

Zyon Grand – 2卧优质 + 书房 户型 BP2s (67 sqm/721 sq ft) 评测 

Zyon Grand 共规划 236 个两卧单位，约占整个项目的三分之一（准确为 33.4 per cent）。

鉴于 River Valley 传统上以租赁客群为主，这一比例或许会让人意外。Promenade Peak 与 River Green 都重注两卧产品，其配比约有 54 per cent 投向两卧（Promenade Peak 的面积介于 657–797 sq ft，River Green 则为 527–657 sq ft）。

在 Zyon Grand，中位数稍低一些（但仍是第二大户型段），这清晰表明 CDL 与 Mitsui Fudosan 正在瞄准不同的目标客群。

这里提供三种不同的两卧类型：

	两卧	两卧优质	两卧优质 + 书房
面积	528 sq ft	646 sq ft	721 sq ft
户型布局	哑铃式	常规走廊式	哑铃式
是否有阳台？	No	Yes	Yes
浴室数量	1	2	2

这是一个能让买家按自身侧重点（效率、空间或预算）作取舍的合理搭配。需要注意，Zyon Grand 亦属于统一标准后的项目，因此空调机位平台不计入 GFA。 

示范单位为“两卧优质 + 书房”布局。它采用更被认为空间利用更高的哑铃式配置，带阳台与两间浴室，但缺少可封闭式厨房，可能会令部分买家却步。

据我们在一线所听到的反馈，如今有更多小家庭愿意考虑居住在两卧单位，只要布局契合日常需求。可封闭厨房往往能在日常实用性上带来明显提升，因此这里略显可惜。周边新盘里，只有 River Green 提供封闭式厨房，这或许会在日后的转售市场中带来些许优势。

饰面方面，起居空间铺设大规格瓷砖，卧室为乙烯基地板，这与当下新盘的常见配置相当。

在施工方面，Zyon Grand 将成为目前全球最高的采用 PPVC 建造的住宅项目。这在工程层面颇为不凡，但买家需留意，PPVC 户型的墙体不可拆改，后续在布局灵活性上会受到限制。

层高为 2.75m，略低于我们在较新项目中开始常见的 2.8m。

步入户内，首先映入眼帘的是一个小玄关，DB 箱整齐地藏于一侧。与多数紧凑型单位一样，人们对玄关通常分成两派。

有人认为这是一处被浪费的空间——这并非没有道理，毕竟会挤占可居住面积；也有人喜欢在进入主要起居区前，先有那一刻的缓冲与私密。我理解两种观点。

此处的入户过道对室内的遮挡作用不强（从门口仍能看到客厅全景），但确实提供了少许功能性的缓冲。你可以收纳一组纤薄鞋柜、摆放玄关台，或放置钥匙与日常小物的托盘。

镜面墙的处理让空间显得更为开阔，不过这属于软装点缀。 

不过，我会强调这里的照明很关键；否则很容易呈现出那种让人想匆匆走过的昏暗走廊感。

左侧紧邻的是书房角，面积约 5 sqm。 

它位于入口附近，缺乏自然采光，因此需要做好任务照明规划。放置一张小型书桌绰绰有余；若需要更专注或更私密，你也可以选择将其封闭。

不过，紧挨入户门且毗邻厨房的位置，对容易分心的人而言并不理想。这并不是多数人想象中的那种“安静、隐蔽”的工作区。就我个人而言，我更希望它与公寓其他部分的联系更紧密；以目前的呈现，略有“事后补位”的感觉。

尽管如此，对于想拥有明确工作区、又不想牺牲卧室的人来说，它能胜任；只是需要在灯光与声学上更巧妙地处理，才能更好地为你服务。

书房之后右侧就是厨房，采用 L 形布局，并与餐区直接相连。 

有些人会希望它是封闭式（尤其常下厨者），但我并不认为这是个糟糕的设置。对于清淡烹饪或偶尔备餐而言，这样的开放式厨房让空间更显通透、互动性更强。

面积约 13 sqm，就这一户型而言是个不错的尺度。 

台面空间尚可，收纳也算到位。若你不倾向为封闭厨房投入宝贵面积，这样的布局甚至会显得更高效。

此处的用料符合这一档次项目的预期：台面与防溅板采用人造石，家电皆为高端配置。 

配备 V-ZUG 的电磁灶、抽油烟机与嵌入式烤箱，并配有 Liebherr 嵌入式冰箱。不锈钢水槽来自 Areal，搭配 Hansgrohe 龙头。

洗烘一体机也设在这里，来自 De Dietrich。整体而言，品牌阵容强劲，可见开发商在规格上并未节省成本。

来到餐区，示范单位采用卡座式布局，可容纳约四至五人。 

观感利落，契合整体风格，但实际使用中，座椅拉出后会稍微侵占厨房通道。采用一张常规四人餐桌，或许会让空间不那么局促，也更适合日常。

不过，我能理解设计师的选择——这与他们试图营造的略带未来感的内嵌式美学相匹配。 

接下来是公用浴室，供访客与次卧住户使用。 

不同于许多新盘为使每间卧室“名义上带卫”而采用的 Jack-and-Jill 双入口设计，这里选择了更为直接的共享公卫。对于较小户型而言，若采用 Jack-and-Jill 会更贴心些，因此这点略显可惜。

面积 4 平方米，尺度尚可，铺设瓷砖地面与墙面，并配有人造石台面。洁具配置扎实：来自 Geberit 的挂墙式坐便与台盆，搭配 Hansgrohe 经典铬色龙头。

不过，这里没有窗户，因而采用机械通风。 

接着来到客厅区域，与餐区合计约 15 sqm；即便按当下标准，这对两卧优质单位而言也偏紧凑。尽管如此，基础配置依然可满足：三人位沙发、纤薄电视柜与小茶几，基本符合当今多数家庭的日常需求。

另将配备吊装的 Haiku 风扇（此处未展示）。若感兴趣，可在 3卧优质 示范单位中看到其展示。

阳台约 5 sqm。称不上宽大，但能让客厅更显开敞。 

该一叠朝北，面向 Great World 与 Mirage Tower；视楼层与具体朝向不同，这里或可收获不错的城市景观。无论是晨间咖啡还是傍晚放松，都颇为合适。还预留了电源插座，若计划加装户外照明或小风扇，也相当便利。

次卧约 9 sqm，较如今常见水准略大一些（多数约在 8 sqm）。 

它并非带卫，且由于空调机位平台就在窗外，无法做到落地窗；若你看重自然采光，这一点需留意。

不过，空间比例尚算得体。 

可从容摆下一张 queen 尺寸床，并留有通行空间；内置推拉衣柜为交付标准配置。

最后来到主卧，面积约 11 sqm。 

相较于人们对主卧的预期略小；当你放置 king 尺寸床、两张小床头柜与升级衣柜（后文会提到）后，空间会显得有些紧凑。整体更像放大的次卧；虽非硬伤，但也能感受到本户型在其他空间上的优先取舍。

好在这里配有落地窗，有助于拓展视觉并引入更多自然光。 

此处的内置衣柜不同于次卧的双扇推拉门版本。这一组来自意大利品牌 Caccaro，采用平开与折叠门组合，质感更显高端。细节不错，但考虑到完全开启所需的预留空间，就这类房间尺度而言，其实用性是否最佳，仍值得斟酌。

主卫为 5 sqm，较公卫略大，配件也有小幅升级：配备顶喷花洒、Hansgrohe 的黑铬饰面龙头（区别于公卫的铬色款），以及 Geberit 的洁具。 

这里同样没有窗户，因此亦依赖机械通风。 

Zyon Grand – 3卧室尊尚+书房 户型 CP2s（100 sqm/1,076 sq ft）评测 

3卧室户型占 Zyon Grand 户型配比的 41.5 per cent，这在与同区新盘相比算是相当少见的取向。作为对比，River Green 的 3卧室仅占 20 per cent，Promenade Peak 为 19 per cent。

因此这更像是开发商的有意为之，押注当下的 River Valley 更吸引寻求自住的人群，而不只是为租金回报而买的人。

这里的 3卧室共有三种变体：入门级 3卧室（818 sq ft）、3卧室豪华型（861 sq ft）、以及 3卧室尊尚+书房，有两个面积（1,055 和 1,076 sq ft）。示范单位展示的是较大的那一款。 

若你偏好封闭式厨房，请注意只有豪华型及以上才提供。

示范单位也采用了哑铃式布局，这在当下 3卧室新盘中并不常见。但有人偏爱这种方案，因为走道更少、空间利用更高效。 

景观方面，这一叠朝南，面向 Havelock Road，较高楼层应可望见相当不错的城市天际线与 CBD。

若与周边项目相比，Zyon Grand 的 3卧室处于中间水平。River Green 最大为 883 sq ft，而 Promenade Peak 可达 1,195 sq ft。因此，这对觉得 River Green 户型偏小、但又不准备为 Promenade Peak 的价格进一步拉伸预算的买家而言，是个折中之选。

装饰用料方面，起居空间为大规格瓷质地砖，卧室为乙烯基地板（这是当下多数新盘的常见配置）。大尺寸地砖也能在视觉上放大空间，类似我们在 Penrith、Arina East 与 LyndenWoods 看到的做法。

Zyon Grand 也是目前全球最高的采用 PPVC 建造的住宅项目（暂时如此），这是个有趣的冷知识，但也意味着大多数墙体无法拆改或重新配置。 

层高方面，卧室为 2.75m，起居空间为 2.85m，算是不错。

步入室内，首先是一个小巧的玄关，让人在进入主要空间前有片刻缓冲。 

这里并没有足够空间做嵌入式柜，否则会让通道显得局促，因此保留清爽的墙面或许是更好的选择。 

放一张纤细的玄关台或几只位置得当的挂钩，既能提升实用性，又不至于封闭空间。做法简单、也算可行，且至少可以由你自行决定如何利用这一处。

入口右侧是厨房，采用如今较大户型常见的走道式布局。不过这是一个真正的封闭式厨房——若你常下厨，或只是希望把油烟（以及昨晚晚餐的气味）隔绝在起居空间之外，这无疑是好消息。

面积为 7 sqm，对于 3卧室尊尚型而言偏小一些，不过这也取决于你实际在这里花多少时间。 

若只是简单烹饪，它足够高效；但如果你常办家宴、同时用上三口锅，可能会希望台面再多出一点操作空间。

一侧是冰箱位与储物柜台——非常适合摆放咖啡机或日常高频使用的电器。这里配备的是 Liebherr 冰箱，算是不错的高端点缀。 

我相信不少买家也会欣赏这里通顶的定制柜体，最大化收纳。 

对面则是“主战场”：炉灶、水槽与备餐台一字排开，动线顺畅，切、炒、清洁无需来回挪腾。台面与防溅板为人造石材，观感利落、耐用度也不错。

其他电器同样给力：来自 V-ZUG 的燃气灶、抽油烟机与嵌入式烤箱——以当下新盘而言已属相当高端。因此，这个厨房虽紧凑，但配置得当。 

日常使用完全够用，不过你的食品柜可能需要不时来一场“Marie Kondo 式”整理。 

厨房尽头标注为“yard”的区域，其实更像是厨房的延展部分。 

洗烘一体机就放在水槽旁边；对于喜欢将烹饪与洗衣分区的人而言，这并不理想。以这个价位而言，若能有独立洗衣角或分体式洗衣机与烘干机会更合适。好在电器来自 De Dietrich，品质层面是到位的。 

这里也有窗户提供自然通风，对排散油烟与晾晒衣物都有帮助。

最里面是 WC，方便快速清洗或清理较重物品时使用。 

面积约 2.4 sqm，虽紧凑但够用。意外之喜是还配有窗户；WC 里不常见，但对通风确实有帮助。

接下来，我们看看主要的起居空间。 

至于家用防护室的位置，并非如你所想地藏在 WC 旁的后方，而是设置在餐区附近。 

影响不大，但若计划将其作为帮佣房，私密性会稍逊；若不做任何室内设计处理，它在视觉上也会更显眼一些。 

好在面积约 4 sqm，作为家用防护室已相当可观。

接着，我们来看其余起居空间，从餐区开始。

餐区位于家用防护室对面，紧挨入口并靠近厨房，动线便捷。室内设计采用卡座形式，舒适容纳 6 人，同时不致过多侵占过道空间。即便换成常规餐桌，拉椅活动的空间也还算充裕，基本没有硬伤。

有人或许会觉得以尊尚三房而言餐区略显克制，但对大多数家庭来说，足以应付日常用餐与偶尔的聚会。

这是起居区。第一眼会觉得尺度不小，部分原因在于它与书房默认为一体化的开放布局。

与 Promenade Peak 的 3卧室——明显更长更窄——相比，这里的比例更均衡、更开阔。我猜多数买家会更偏好这种“方正好摆”的格局，日常居住与陈设都更顺手。

就客厅本身而言，放下一张三人沙发、一张茶几和一条纤薄的电视柜没有问题；谈不上宽绰，但够用。

如果你更想要一个独立书房，则需要稍作想象：在沙发后方砌一堵墙，空间自然会比眼下所见更为封闭。 

因此还是取决于你对日常使用的取舍。 

另外，客厅内标配一台 Haiku 壁挂式风扇，实用性加分。

若保持如今的开放状态，大多数人未必会把后段立即识别为“书房”，但这种弹性始终是好事。若日后选择封起来，双入口的设计也相当贴心。

起居、餐区与书房合计约 35 sqm，你有足够空间按需划分或塑造风格。 

无论是保持通透流动，还是划出分区以满足不同功能。

接下来看看阳台。

如前所述，双入口的处理颇有意思。视觉上我个人挺喜欢，代价是失去了一扇大开口所带来的那种通幅、无缝的景框。而且由于两段之间的那面墙为结构墙，无法拆除。

阳台横跨客厅与书房，面积为 10 sqm，尺寸不错。也预留了电源插座，方便加装照明、风扇，甚至做个小吧台。若想释放室内起居空间，也可在此摆下一套 4 至 6 人的餐桌椅。

这一叠朝向 Havelock Road，因此高楼层可望向 CBD 的城市天际线，观感不俗。

现在来到第一个公共卧室，它就位于客厅旁，使得本户型基本呈现哑铃式布局。 

这种格局因高效与私密而受不少买家欢迎，不过这里有个小小取舍：由于此房并非套厕，居住者需要穿过客厅，前往走道上的最近浴室。

该公共卧室为 9 sqm，较当下新盘的常见尺寸略大一些。 

摆下一张大床并配备标准的内置衣柜后，床侧仍留有可通行的余量。需要注意的是，此处窗口并非落地窗，因为外侧就是空调机位。 

接下来，我们继续看看其余卧室。 

这是第二间公共浴室，面积 4 sqm，以当下新盘而言相当常规。它将服务两间公共卧室与来访客人，使用频率大概率会较高。

配件与本项目其他处一致：Hansgrohe 的经典镀铬混水龙头，Geberit 的壁挂式坐便器与洗手盆——都是稳定、且偏高端的选择。台面为人造石，墙地面铺设大规格瓷砖，缝隙更少、维护更轻松。

同样配有窗户以实现自然通风，始终令人欢迎。 

这是卧室 2，如前所述，与卧室 3 同为 9 sqm。主要差别——也可能是部分人更偏好的原因——在于这里是落地窗，采光更佳，也更显开阔。

不同于上一间摆放大床的布置，这里由室内设计改为双层床，充分利用垂直空间，下方还设有一处日式灵感的榻坐小角。创意十足，但也要注意这种配置下通行会略显局促。

与另一间一样，这里同样配备标准的推拉式内置衣柜。

最后，来到主卧。

延续日式灵感的主题，这里的呈现略有不同。设计师将床靠着一块铺有墙纸的墙面摆放，原本应为窗的位置被演绎成传统榻榻米房的静谧氛围（配以颇具“futon”灵感的寝具）。这个概念辨识度不低，但见仁见智：并非所有人都能接受把床靠窗而置（没错，讲究风水的朋友——我也在内——可能会皱眉）。

抛开设计取向不谈，房间本身的尺度是舒适的。即便摆下特大床，动线仍有余地，不会显得逼仄。

有意思的是，这里并未出现同等面积示范单位中常见的梳妆台配置，虽让空间更显清爽，但也让人好奇若放入会是怎样的呈现。

衣柜较公共卧室有所升级：不再是常见的双扇推拉门，而是来自意大利品牌 Caccaro 的六扇对折门嵌入式衣柜。观感利落、做工精致，不过衣物较多的人可能仍会觉得容量略紧。

主浴也有明显升级。面积 6 sqm，较公共浴室更宽裕，配有雨淋式花洒、Hansgrohe 的优雅黑铬混水龙头，以及 Geberit 的配套洁具。

同样设有窗户以实现自然通风，始终是令人欢迎的配置。 

至此，我们继续进入 4卧室的参观。 

Zyon Grand – 4 Bedroom Supreme（带私家电梯）Type DS1（141 平方米/ 1,518 平方英尺）评测

你会注意到，Zyon Grand 的 4卧室单位在整体户型配比中占了令人意外的 14 per cent，比 1卧室单位还多，这与近来部分新盘的取向有所不同。买家可从三种布局中选择：4-Bedroom Premium（1,421 平方英尺）、4-Bedroom Supreme（1,518 平方英尺），以及 4-Bedroom Supreme + Study（1,518 平方英尺）。 

全部都配备私家电梯，更显奢华与专属感。 

作一比较，Promenade Peak 的 4卧室单位介于 1,421 至 1,582 平方英尺（约占其配比的 10 per cent），而 River Green 的对应户型仅有 980 平方英尺（约占其配比的 7 per cent）。仅从定位上看，Zyon Grand 更接近 Promenade Peak，更明确面向重视空间与舒适度、而非极致紧凑效率的家庭客群。

这一叠单位朝向 Havelock Road，楼层较高者可享面向 CBD 的城市景观，如果你看重天际线背景，这是不小的加分项。

室内用料与整个项目保持一致：起居空间为大规格瓷砖，卧室为乙烯基地板，共用空间层高 2.85 米（卧室为 2.75 米）。

与项目其余单位一样，这也是 PPVC 建造单位，这意味着承重墙不可拆（事实上，Zyon Grand 目前还是全球最高的 PPVC 项目！）。 

不过，这里的哑铃式布局会让重视效率的人满意；这是经过验证的格局，能在不增加多余走道的前提下最大化可用空间。

从私家电梯出来，你将直接踏入一个 4 平方米的电梯前厅，面积不大但分区明确，为后续空间定下基调。 

除了一只 DB 箱（巧妙地隐藏在镜面墙后），其余留白，这反而给了你自由度，可按喜好自行设计。 

这里的弧形装饰纯属 ID 设计手法；实际使用中，这个转角也可改成更实用的方案，例如定制鞋柜或额外收纳。

从这里，空间顺势过渡到干厨房，与主起居区融为一体。我们接着细看这一部分。

这里的干厨房设计直截了当但相当实用。 

布局以中岛为核心，对面是一整段带水槽与内置柜体的茶水区。两者合计约 9 平方米，尺度不小。 

中岛（以及其他台面与挡水板）采用人造石饰面，耐用、防刮且易打理。

就功能性而言，中岛表现不错。 

从私家电梯一进门可先将随身物放置于此；招待客人时，它也能兼作额外备餐或摆台区域。并配有内置 Liebherr 酒柜，这是 4卧室及以上单位专属的高端配置。 

下方还藏有额外收纳，实用性加分。

另一侧的内置茶水区提供更多操作台面，适合日常咖啡或抹茶角的布置。 

这里可见 Areal 不锈钢水槽与 Hansgrohe 龙头，均为标准配件，并配有其他收纳柜体。 

从这里，空间自然过渡到主起居区，呈现更开放的格局。 

不过在此之前，我们先到湿厨房与家务阳台看看工作区的其余部分。

湿厨房、家务阳台与服务入口构成 U 型动线，流向直观顺手。 

这一带也可完全封闭，后方设有窗户以利自然通风（图中未示），若你常用明火烹饪并想阻隔油烟进主起居区，这是不错的配置。

这里同样设有服务门，通向一个小前厅。纸面上看或许略显浪费，但若像 ID 团队那样沿墙增设收纳，也能成为放置鞋履、清洁用品或各类小物件的实用过渡区。 

向右转即是厨房的主工作段。 

厨房与家务阳台合计约 15 平方米（若连同干厨房约为 24 平方米），以新盘标准而言空间相当充裕。 

就布局而言，这是我们在不少近期新盘中常见的配置。 

一侧配置了内置 V-ZUG 蒸烤一体机与一台独立式双门冰箱，旁边是一整面利落的通顶柜体，十分适合作为食品储物。

双门冰箱也比小户型配给的单门款更上一层楼，这对选择更大户型的买家而言算是一个小小的奖励。 

对面则是“主战场”：烹饪、清洗与备餐沿一直线布置，动线顺畅，无需在厨房来回兜圈。 

不锈钢水槽来自 Areal，龙头为 Hansgrohe；燃气灶与油烟机来自 V-ZUG。另配有 De Dietrich 内置洗碗机（虽未入镜）。 

台面与挡水板为人造石材，耐用、易打理，视觉上也与厨房的干净风格保持一致。

家务阳台与杂物区位于厨房尽头，这里也设有窗户以便通风（无论散去烹饪气味或晾晒衣物都派得上用场）。

这里的 WC 面积为 2 平方米，实际上比我们在新盘中常见的规格更宽裕一些。 

从 ID 的呈现可见，此处明显考虑到住家帮佣的起居：WC 的尺度足以应付日常使用，旁边的杂物间也提供一处小型私密休息空间。

对面是家务与洗衣区，配有 De Dietrich 的分体式洗衣机与烘干机。我也喜欢这里设有简洁的吊柜，可将清洁用品整齐收纳，不必外露。

杂物间本身被 ID 团队设定为帮佣房，能舒适地放下一张单人床，但收纳可能需要更具创意的解决方案。 

好在这里配有窗户，这一少见的配置多数人都会欣赏。 

接着来到客餐厅，空间自然延展至阳台。 

第一眼的空间感相当大方，宽面宽将视线直接引向窗外景致。若身处较高楼层，朝向 CBD 的城市天际线无疑将成为亮点。 

客餐厅合计约 27 平方米。

先看客厅，此布局可放下一张舒适的三人位 L 形沙发，或如 ID 团队所示的类似摆设，并配一张茶几。 

但需留意：在这种配置下，电视柜空间相对有限。若想保持通透，不妨考虑投影方案作为替代。

客厅对面是餐区，可舒适容纳一套标准 6 人位餐桌椅。即便拉出座椅，通行仍较从容，比例拿捏得体。 

当然，空间感最终仍取决于你对客餐区的取舍；若偏好更大的休闲区，也可适当缩小餐区配置。 

再来看阳台，其横跨客餐区整段面宽，面积达 12 平方米，是目前为止我们所见最大的一个。考虑到其尺度与潜在景观，这样的配置并不意外。

阳台的使用也很灵活。你可以把餐桌移到这里进行户外用餐，或像 ID 团队一样以几张躺椅与小茶几营造轻松氛围。 

另设有电源插座，方便照明或连接户外电器。

接下来看看靠近私家电梯入口的次主卧套房。

面积为 12 平方米，入门是短走道，再进入主要睡眠区。  

这虽是细节，却带来不错的私密性。开门不会一眼望尽全屋，更显收敛内敛。另一面看，走道确实吃掉了一点可用面积，如何取舍就见仁见智了。

右侧为次主卧浴室，约 4 平方米，和共用浴室尺寸相当。 

配件保持一致：Hansgrohe 铬色龙头，Geberit 壁挂式坐便与台盆；并额外配有雨淋花洒，舒适度更上一层。此处没有窗户，通风依赖机械系统。

再往里是主要睡眠区，配以整面落地窗取景。 

将一张大床靠窗角安放仍保有活动空间，甚至还能放下小床头柜（当然，风水派或许会对此提出不同意见）。 

不过也能看出，入户走道确实占去了一些可用面积——私密性更好，效率则稍打折扣。

床的对面是双扇移门的内置衣柜，为单位标配。

接着沿走道前往其余卧室。

公共浴室 3 位于走道左侧，可能由卧室 3 与 4 的住户及来访客人共用。

标准 4 平方米，配有 Hansgrohe 铬色龙头与 Geberit 壁挂式坐便和台盆，与项目其他空间的可靠配置一致。

这里还设有窗户以便自然通风，这是加分项。 

这是公共卧室 4 的一瞥。 

两间公共卧室均为 9 平方米，但这间可能较不受青睐，因为外侧为空调机位，未配置落地窗。

不过，其方正实用的格局仍可舒适容纳一张大床；ID 团队此次将其布置为休闲/书房一体空间，以更好呈现尺度。 

按预期，这里也配有标配的双扇移门衣柜。

如前所述，卧室 3 也是 9 平方米，但这间受益于落地窗，空间更为明亮通透。

可舒适摆下一张大床；此处 ID 团队选择放置单人床，以更好展示空间感。即便如此，仍有余地放下小书桌与若干层架。

这里同样提供标准的内置移门衣柜。

最后来到主卧室，安置在走道尽头。

入口处有一段短小玄关，私密性良好，虽在效率上未必最佳，但也形成与家中其他区域的舒适分隔。

以 22 平方米（含步入式衣帽间）的尺度来看，主卧套房在当下标准中相当宽裕。 

可轻松容纳一张特大床、两张床头柜，甚至一处小型梳妆台，落地窗可眺望朝向 CBD 的城市景致。

收纳方面也有所升级，设有一间紧凑的步入式衣帽间，采用意大利品牌 Caccaro 的系统。 

玻璃折叠开合门的确提升了高级感，但实测手感略显娇贵（若你和我一样“手笨”，或许不太理想）。尽管如此，换来更大的收纳空间始终是值得的取舍。

压轴登场的是主浴室；面积达到惊人的 9 平方米，几乎等同一间公共卧室。 

踏入其中便能感受到差异：即便同时容纳浴缸、独立步入式淋浴、独立马桶区与双台盆，空间依然从容舒展。 

配备自然通风窗也是一大优点。 

一侧为 Geberit 的双台盆，搭配同品牌的壁挂式坐便；所有龙头均为 Hansgrohe 的黑铬色款，质感利落。 

对面设有浴缸（同为 Geberit），旁为步入式淋浴间，配套同款黑铬五金，并以雨淋花洒作结，完整呈现高端质感。这间浴室配置到位，充分凸显 4卧室单位所追求的豪华感。 

至此，本次深度参观就告一段落。

Zyon Grand 地段评测 

Zyon Grand 位于 Kim Seng Road 与 Zion Road 之间，坐落在 River Valley 核心区一处极为醒目的地块上。 

在 GLS 启动前，你或许会记得这里是 Great World City 外的一大片空地，周边环绕着酒店、HDB 组屋与豪华公寓，Singapore River 就在转角处。元素的组合看似多元，却也正是这一隅城市独特气质的来源。

严格来说，Zyon Grand 归属 District 3，与 District 9 只是一线之隔。但熟悉此区的人都知道，这样的划分在日常几乎无关紧要。去 Orchard、Robertson Quay 与 CBD 依然只需数分钟。同样的城市节奏，只是没有挂上“D9”的标签。

对于乘坐公共交通的住户，这里的便利性几乎无可挑剔。 

项目可直接连通 Havelock MRT (TEL)，步行片刻亦可抵达 Great World MRT (TEL)。从这里出发，一站到 Orchard (NSL, TEL)，两站到 Outram Park (NEL, TEL, EWL)，可衔接另外三条路线。住在这里，即便不买车也能从容出行。

对于自驾者，经由 Kim Seng Road 进入，离开可选 Kim Seng Road 或 Zion Road，有助于维持园区内部车流顺畅。CTE、AYE 等主要高速公路近在咫尺，驱车 10 至 15 分钟可达 Orchard 与 CBD。

日常配套亦十分完善。Zion Riverside Food Centre 与 Great World City 步行即达，而 Robertson Quay 依然因其滨河餐饮、咖啡馆与健身工作室而备受青睐。 

鉴于周边已相当成熟，Zyon Grand 的一体化商业裙楼更像是锦上添花而非刚需。其将引入一家超市、一所幼儿早教中心，以及 23 个商业单位，预计以餐饮为主。这些业态应当是对现有配套的补充而非竞争，更倾向于引入便捷小食与咖啡馆，为社区业态增添层次。

对于家庭而言，River Valley Primary School 稳居 1km 学校圈内，Alexandra Primary 与 Zhangde Primary 亦相距不远（仍待 1km 圈层最终确认）。小学近距，正是 River Valley 长期受自住与投资客青睐的关键原因之一。

这段 River Valley 的可贵之处在于“完整度”。日常所需触手可及：到 Zion Riverside Food Centre 吃一顿小贩美食、在 Meidi-ya 或 CS Fresh Gold 购入日料食材，或到 Robertson Quay 河畔享用早午餐。

喜欢户外的话，Singapore River 也是一条极佳的跑步路线，沿河步道一路延展至 Clarke Quay 与 Marina Bay。

最近的 MRT: 

• Havelock MRT Station – 直连， 
• Great World MRT Station，步行 6 分钟 

学校

学校	距离公寓
River Valley Primary School	Within 1km, 4-min drive
Alexandra Primary School	Within 1-2km, 6-min drive
Zhangde Primary School	Within 1-2km, 6-min drive
Outram Secondary School	1.8km, 4-min drive
Gan Eng Seng School	2km, 6-min drive
Crescent Girls’ School	3.1km, 9-min drive
Singapore Management University (SMU)	3.3km, 10-min drive
School of the Arts (SOTA)	3.5km, 9-min drive
Nanyang Academy of Fine Arts (NAFA)	4.3km, 14-min drive

购物商场 

目的地	距离公寓（及预计驾车时间）
Great World City	450m, 6-min walk
Valley Point	1.1km, 3-min drive
Tiong Bahru Plaza	1.9km, 6-min drive
Takashimaya	2km, 6-min drive
ION Orchard	2.2km, 7-min drive
Clarke Quay Central	2.3km, 7-min drive
313@Somerset	2.3km, 7-min drive
Chinatown Point	2.6km, 7-min drive
100AM	3.2km, 10-min drive

私人交通

主要目的地	距离公寓（高峰时段 [0830] 最快车程）
Orchard Road	1.9km, 3 – 12-min drive
Mediapolis (and surroundings)	8.1km, 10 – 20-min drive
Mapletree Business City	8.5km, 12 – 28-min drive
CBD (Raffles Place)	2.8km, 5- 16-min drive
HarbourFront Cluster (VivoCity)	5.4km, 8 – 26-min drive
Suntec City	4.6km, 8 – 28-min drive
Jurong Cluster (JEM)	14.8km, 18 – 35-min drive
Paya Lebar Quarters	13.8km, 16 – 35-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	22.2km, 24 – 55-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	22km, 20 – 40-min drive
Changi Airport	22.9km, 20 – 35-min drive
Tuas Checkpoint	26.8km, 24 – 45-min drive
Tuas Port (by 2040)	37.2km, 40 – 70-min drive

临近道路出入口： 

• 驶出 Zion Road，可右转进入 Kim Seng Walk，再右转至 Kim Seng Road。 
• 或继续直行，再右转或左转进入 River Valley Road。 

户型配比

户型	预计面积（sq ft）	总套数	占比
1 房 + 书房	474	59	8.4%
2 房	538	59	33.4%
2 房 尊享型	646	59
2 房 尊享型 + 书房	721	118
3 房	818	59	41.5%
3 房 豪华型	861	118
3 房 尊享型 + 书房	1,055 / 1,076	116
4 房 尊享型（带私家电梯）	1,421	40	13.9%
4 房 至尊型（带私家电梯）	1,518	40
4 房 至尊型 + 书房（带私家电梯）	1,615	18
5 房 至尊型（带私家电梯）	1,819	18	2.8%
Penthouse（带私家电梯）	2,659 / 2,756	2
		706	100%

拥有 706 套住宅，Zyon Grand 提供从 1 房 + 书房到 5 房 顶层公寓的完整户型谱系。纸面参数上，它与 Promenade Peak 颇为相似，你或许会以为两者遵循同一公式。

但细看配比，故事并不相同。开发商明显侧重 3 房型，约占全部单位的 41.5%。这已定下不同基调：它并非主打投资者数量的项目，而是为真正打算自住的家庭而建。3 房的面积从 818 至 1,076 sq ft，给予买家在空间（与预算）上的充分选择。

相较之下，Promenade Peak 更偏重 2 房型，约占其组合的 54%。而在 Zyon Grand，这一比例更接近 33%。占比仍不小，但意图清晰：那些被更大 CCR 住宅价格挤出、却仍想贴近 Orchard 或河岸的升级族，极可能是核心客群。

同时，人们对“刚好够用”的空间观也在悄然转变。市场反馈显示，越来越多年轻家庭愿意选择 2 房型，原因在于当代户型更高效，而生活方式亦已改变。另一个要点是，Zyon Grand 仅 2 Bedroom Premium 及以上单位配备阳台，对部分买家而言这是利好——意味着可用的室内空间更多。 

Zyon Grand 对比分析

若把周边三大项目横向摆开，Promenade Peak 在面积上最为宽绰（1 房自 527 sq ft 起，4 房自 1,421 sq ft 起），而 River Green 处于另一端（1 房自 420 sq ft 起，4 房自 980 sq ft 起）。 

Zyon Grand 则位于中间区间，对许多买家来说，这或许正是甜蜜点。

还有一点并不常见：Zyon Grand 的 4 房数量多于 1 房。

细节虽小，却意味深长，也与其余配比所传达的信息一脉相承：这是一个以自住需求为锚的项目；作为社区，River Valley 早已不再只是投资者的天下。这同样体现了开发商对该地段家庭自住需求的信心。 

此外，1 房占比不足 10% 也从侧面反映出市场对这类小户型的偏好已在变化（这与 ABSD 的调整不无关系！） 

最后值得一提的是，Zyon Grand 属于后“统一规范”项目，空调机位不计入 GFA。就实务而言，相较于更早期、未统一前推出的项目，其户型效率会略胜一筹。

Zyon Grand 栈号分析 

总平面图

下午西晒 

最佳栈号 

乍看之下，你或许会以为 Zyon Grand 有三座住宅塔楼，但细看便知，真正用于住宅的只有两座（3 号与 5 号楼），均为 62 层高。面向 Havelock Road 的第三座为长住型服务式公寓，高度为 36 层。

其邻居 Promenade Peak 以 63 层仍是片区内的“高度之冠”，不过 Zyon Grand 的高度也足以享有相当开阔的景致。 

接着谈景观——这正是差异化所在。

南向栈号（01、02、07 与 08）预计最受追捧，中高层及以上可望享有朝向 CBD 与 Sentosa 的无遮挡景观（确切的开阔楼层尚未最终确认）。较大户型多落位于此，也算是对更高总价买家的小小“犒赏”。 

相对地，北向栈号呈现不同视角。当前可朝向 Great World 与 Orchard 获得开阔视野，但随着 Promenade Peak 建成交付将有所变化。3 号楼的 3、4、5、6 号栈位最终将面向 Promenade Peak 立面（并非完全正对），而 5 号楼北向（9 至 12 号）则望向邻近 33 层高的 Mirage Tower 及更远处。 

高楼层或仍可见部分天际线，只是开阔度不及南侧。

3 号与 5 号楼之间约有 32 米楼间距，尺度得当，有利于通风并营造适度的私密分隔感。 

与多数双塔项目相似，这里的户型与朝向紧密绑定，一旦选定户型，可挑选的栈位其实并不多。之后就回到你的优先级：更看重景观、朝向，还是价格。

Zyon Grand 价格分析 

随着这么多新盘在 Zion Road 一带密集推出，买家难免会把 Zyon Grand 与其邻居比较，当然也会与转售市场现有的供给作对照。

在 Zyon Grand，指导价起步为： 

• 1卧 + 书房：起价 $1,298m（~$2,738 psf）
• 2卧：起价 $1.468m（~$2,729 psf） 
• 3卧：起价 $2.2m（~$2,689 psf） 
• 4卧 尊享型：起价 $3.968m（~$2,792 psf） 
• 5卧 至尊型：起价 $5.988m（~$3,292 psf） 

有意思的是，3卧的单位 $PSF 定价最低。有人或许会预期大面积单位有溢价，正如我们在其他新盘上看到的趋势。但鉴于这里竞争更为激烈，且配比中有超过 40 per cent 为 3卧，开发商大概率希望将这一段的定价保持足够吸引力以带动去化。 

近期新盘：背景与对比 

距离最近的新盘：River Green 与 Promenade Peak 

Project	1-Bedroom / 1-Bedroom + Study	2-Bedroom	3-Bedroom	4-Bedroom	5-Bedroom	Avg. Launch $PSF
River Green	起 $1.2M / $2,857 psf	起 $1.5M / $2,846 psf	起 $2.25M / $2,863 psf	起 $2.8M / $2,863 psf	—	$3,130 psf
Promenade Peak	起 $1.4xM / $2,680 psf	起 $1.8xM / $2,680 psf	起 $2.7xM / $2,700 psf	起 $4.4xM / $3,150 psf	起 $6.2xM / $3,300 psf	$3,343 psf

两者之中，Promenade Peak 的单位面积更大，而 River Green 则相对紧凑。Zyon Grand 刚好位于两者之间（无论在平面布局还是价格上）。它也是唯一的综合体项目，这一点进一步提升了吸引力。 

再提供一点背景，CDL 与 Mitsui Fudosan 以 $1,202 psf ppr 拿下了 Parcel A，属于近年来 RCR 中较低的地价之一。
作一比较：

• Promenade Peak（Parcel B）：$1,304 psf ppr
  
• River Green：$1,325 psf ppr
  
• Skye at Holland：$1,285 psf ppr
  
• Bayshore（首个 GLS）：$1,388 psf ppr

较低的地价为开发商在定价上提供了更多灵活性。但由于地块包含零售裙楼以及 SA2 组件，其盈亏平衡点与纯住宅用地并不具可比性。另外需注意的是，因 SA2 组件的存在，地块中有一部分不可售，也会进一步摊高住宅单位的整体成本。 

另一方面，来看一看附近转售盘的表现： 

Project	Tenure	TOP	Average $PSF
The Avenir	永久产权	2024	$3,431
Rivergate	永久产权	2009	$2,675
Rivière	99 年地契	2023	$2,814
Irwell Hill Residences	99 年地契	2024	$2,941
Martin Modern	99 年地契	2021	$2,727

这一带的转售价通常从约 $2,600 psf 起步，而市场早已展现出对较新或永久产权项目接近 $3,000 psf 的价位具备足够承受度。 

作为该区最新的永久产权项目，例如 The Avenir，均价仍高于 $3,400 psf。River Valley 这一区域长期以来以几座较早的永久产权中坚项目著称（The Trillium、The Cosmopolitan、Tiara），其价值表现依然稳健。

这也正是 Zyon Grand 起步价颇为耐人寻味之处。其定价低于附近部分 99 年地契的转售项目，但你获得的是全新产品，且与零售一体化，并可直连 MRT 车站。换言之，它的定价位于市场已被验证可接受的区间之内，但产品却更为新鲜。

若以近期新盘为参考，当下大多数买家并非一味追求最低 psf，而是更关注总价：总价是否可承受、布局是否好用。因此你会看到 River Green 的小面积单位率先被抢购；市场的反应本质上仍是对可负担性的回归。

敬请关注我们即将发布的完整价格评测，届时可在此查看。 

Zyon Grand 开发商评述 

开发商注 

谈到开发商，CDL 几乎无需多作介绍。近年来他们操刀了多项辨识度极高的项目，从附近的 Irwell Hill Residences（距离 Zyon Grand 仅数步之遥！），到 CanningHill Piers、Tembusu Grand、Norwood Grand 与 Boulevard 88。无论大众市场或豪宅段，CDL 皆以扎实的落地能力与周到的设计闻名，因此对 Zyon Grand 的期待，自然也会水涨船高。 

其合资伙伴 Mitsui Fudosan 或许对多数新加坡买家而言并非耳熟能详，但它是日本规模最大、最成熟的房地产集团之一，项目遍及东京、伦敦与纽约。 

在本地，他们常以合作模式推进，尤以与 Hong Leong Group 长期合作的 TID 为代表，推出了如 Lentoria 与 Lentor Hills 等项目。他们亦参与筹划即将到来的 Jurong Lake District 总体规划，这是新加坡未来体量最大的混合用途片区之一。 

简言之，Zyon Grand 结合了 CDL 的本地经验与口碑，以及 Mitsui 的国际化视角；对于这样体量（亦可说雄心）的一项开发，这样的组合相当可期。 

建筑师注

Zyon Grand 的设计由 ADDP Architects 掌舵，这是一家在新加坡住宅领域颇为熟悉的名字。他们参与过不少极具辨识度的项目，例如 Avenue South Residence、The Avenir、Meyer Mansion、Seaside Residences、Blossoms by the Park，以及最近的 Penrith。

他们与 CDL 的合作也并非首次。双方曾多次携手，包括 Irwell Hill Residences、Whistler Grand 与 Copen Grand。 

因此，尽管地块本身存在其约束，你大致可期待 ADDP 的标志性手法：干净的现代线条、高效的平面，以及层次丰富的景观设计，以弱化塔楼的垂直尺度感。

Zyon Grand 升值潜力分析 

• 集群成形：River Valley 新盘带 

Zyon Grand 所在位置正迅速成为新加坡最活跃的新盘走廊之一。步行数百米范围内，已有 Promenade Peak 与 River Green，另有两个 GLS 地块即将登场。

通常而言，如此多的新供给可能会引发担忧。但两项近期项目取得了健康的去化率（River Green 为 89 per cent，Promenade Peak 为 60 per cent），显示只要价格匹配，这一口袋区域的需求依然深厚。 

此外，即将推出的 River Valley Parcel B 地块已由 Guocoland 以 $1,420 psf ppr 拿下，虽然其分区类型与 Zyon Grand 相同（不含 SA2 组件）。 

• SA2 试点组件

Zyon Grand 是新加坡首个 SA2 试点项目，在同一开发中引入了长住型服务式公寓楼。尽管这是项全新举措，初期或带来一定不确定性，但也可能转化为优势。 

若该模式跑通，它或将带来稳定的租赁需求与人流，类似海外一些引入共居或酒店元素的一体化项目。早期采用者往往能从成功的先行概念中受益，而背靠 CDL 也许会为该机制增添可信度。 

不过也要指出，先行者往往伴随风险，此类概念并非适用于所有地段。以作参照，亦包含 SA2 组件的 Media Circle Parcel B 地块迄今未收到任何投标。 

• 周边更新节点：Pearl’s Hill、Tanglin Halt & Paterson

除了即时的便捷性外，Zyon Grand 亦毗邻多个更新区域。Paterson 片区将启动更新，Pearl’s Hill City Park 及周边 Outram 区域也将通过新增住房与更好的步行连通进行重塑。

更往西，Tanglin Halt 重建将带来 5,500 套新公寓、社区配套与焕新的镇中心，使 Queenstown 与 River Valley 的联系更为紧密。整体而言，这些举措通过更新旧社区、提升可达性，并维持长期住房需求，从而强化中央走廊的吸引力。

尽管 Zyon Grand 已位处成熟社区，被周边更新街区所环绕，仍为其长期叙事增添了更多层次。

• 租售支撑 

River Valley 长期以来深受外籍人士与在 CBD 工作的专业人士青睐。凭借其综合体便捷性、临近 Robertson Quay 的独特生活方式以及 SA2 组件，Zyon Grand 兼具传统与长住型租赁需求的承接能力。 

再加上其位于全城联通性最强走廊之一的位置，意味着回报率具备稳健支撑，也有望形成健康的转售市场，尤其是在其作为核心 CCR 与其余 RCR 之间的桥梁之时。

我们的看法 

许多买家自然会把 Promenade Peak 与 Zyon Grand 放在一起比较——这也合情合理，毕竟两者毗邻而立。就地段而言，两者差异不大，皆可共享 River Valley 的同等便利；虽然 Zyon Grand 可直连 MRT，但当 Promenade Peak 就在隔壁时，这一差距也十分有限。

事实上，若参照近期多数综合体项目的定价，它们往往具备显著溢价。在新加坡，便捷意味着成本，不少人也许会预期 Zyon Grand 的定价同样反映这一点。但或许鉴于周边竞争强劲，且 Promenade Peak 本身以更高溢价入市，Zyon Grand 的定价反而相对亲民。

话虽如此，两者之间仍存在清晰差异。Promenade Peak 户数更少，带来更为私密的体验，尤其是其较大面积单位自第 44 层及以上配备私家电梯。这虽是细节，但对高楼层住户而言，更少的停靠意味着日常使用体验的明显差异。因此，重视人流密度更低、生活方式配套更强（如第 62 层的无边际泳池与空中餐饮空间）的买家，或更倾向于 Promenade Peak。

不过，Zyon Grand 的户型在两者之中更胜一筹。多数户型的空间更为合理，比例更佳、实用性更强。对不少买家而言，这样的取舍并不难做出。 

据我们了解，一些原本关注 Promenade Peak 的买家，正是为了看看 Zyon Grand 会带来什么而选择观望。就此而言，他们或许会感到不虚此等：Zyon Grand 的平面更实用、朝向更理想，整体上在两者之间显得更为均衡。

撇开对比不谈，Zyon Grand 真正凸显的是“中心生活”的定义如何演进。买家不再仅为“名望”支付溢价，而是寻求好用的户型、带来日常便利的配套，以及在更广阔市场框架下合理的定价。

凭借其综合体属性、直连 MRT，以及相对克制的开盘价，Zyon Grand 与这一转变十分契合。它或许不具备附近部分 River Valley 豪宅同等的稀缺私密，但却在终端使用者最在意的层面交付：可用性、地段与长期宜居性。在竞争日益拥挤的 River Valley 市场，这种平衡或许正是其在未来多年保持相关性的关键。

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