这处全新 Woodlands EC 或将以 $1,850 psf 开盘：原因在此

在 1 月 13 日政府售地（GLS）招标截止时，房地产开发商 Sim Lian Group 以创纪录的 $484 million 投标价，竞标 Woodlands Drive 17 的一幅行政公寓（EC）地块。

包括 PropNex Realty 研究与内容主管 Wong Siew Ying 在内的市场分析师预计，该新 EC 上市时的平均售价可能从 $1,850 psf 起步。该地块预计可建 560 个单位。

该 EC 地块紧邻 Woodlands Health Campus，且靠近 Thomson-East Coast Line（TEL）上的 Woodlands South MRT 站。该站距离 Woodlands North 仅一站之遥，而 Woodlands North 将在今年底成为通往 Johor Bahru 的 Rapid Transit System（RTS）的终点站。

近期，我们解读了 Woodlands 靠近 RTS 将如何带动该区迈向区域枢纽，并扭转该区的“ulu”偏远标签。文章请见这里。

开发商竞争升温

回到 Woodlands 最新的 EC 地块。Sim Lian 的投标价相当于土地价格 $794（psf ppr），一旦授标，将创下 EC 地块的新纪录地价。

ERA Singapore 首席执行官 Eugene Lim 表示：“一项最多 560 个单位的中型 EC 项目，为开发商进入 EC 市场提供了有吸引力的切入点。项目规模可控、总价低于 $500 million，使开发风险更为可控。”

此前的纪录为 $782 psf ppr，源自 City Developments（CDL）在去年 8 月赢得同样位于 Woodlands Drive 17 的另一幅 EC 地块招标。CDL 当时的中标价为 $360.89 million。

巧合的是，Sim Lian 以 $360.28 million（$781 psf）投标该地块，却以不到 1 个百分点的差距败给 CDL。

对于这最新的 EC 地块，开发商毫不手软，共吸引了 3 份投标。

由 Qingjian 牵头的合资企业（JV）所报的价格仅以 0.4% 之差不敌 Sim Lian。相比最高出价，Hong Leong-TID 的出价也只低了 4%。

Wong 表示：“这表明开发商对该地块潜力的判断，以及对该区 EC 需求的乐观预期，大体一致。”她补充说，CDL 先前夺标的那幅 EC 地块价格，也为本次招标提供了重要参照。

另一位市场分析师、SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 指出，在建筑成本持续高企且 EC 需求前景更趋稳定的背景下，在这一地点前后相继推出 EC 地块，折射出开发商如何在拿地报价上进行校准与权衡。

其意在于，在外部市场环境下，开发商如履薄冰，例如自 2022 年以来建筑成本一直居高不下。

我们也知道，今年推出的 EC 项目将吸纳不少前期积压的需求，因近年 EC 推盘相当稀少。去年仅推出了 1,360 个全新 EC 单位，但我们预计今年的供应管线将超过 2,300 个 EC 单位。

这意味着当该项目预计于明年推出时，新增 EC 的需求将更为理性与分散。在这篇文章中，我们梳理了五个即将登场的 EC，评估今年对买家最具潜力的项目。

邻近学校与 MRT 吸引买家

撇开需求因素不谈，该地块的区位优势不言自明。通达 MRT 站、邻近多所学校，都是购房者——尤其是有孩家庭——优先考虑的属性。

根据 OneMap，至少有 3 所小学位于新 EC 地块 1km 范围内，分别为 Innova Primary School、Woodgrove Primary School 和 Woodlands Ring Primary School。周边其他学校包括 Singapore Sports School、Christ Church Secondary School 和 Woodgrove Secondary School。

此外，该区域具有强劲的增长潜力，受 North Coast Innovation Corridor 与 Woodlands Regional Centre 持续发展的支撑。ERA 的 Lim 表示，这些因素预计进一步增强了开发商兴趣，助其更好满足不断发展的新城需求。

这个 Woodlands South 角落已相当成熟，但仍有空间支持新的私宅与公宅项目，例如 Woodlands South Plains，这是一项于 2022 年 8 月推出、共 630 个单位的 Build-To-Order 项目。该 BTO 项目预计明年完工，我们对该项目的评测可在这里阅读。

积压的 EC 需求与 Woodlands 的 MOP 单位

Realion（OrangeTee & ETC）Group 副集团 CEO Justin Quek 表示，2026 与 2027 年，Woodlands、Sembawang 和 Yishun 的四房与五房组屋将陆续达到最低居住年限（MOP），这将进一步贡献换购需求。

Quek 说：“这里的住房供应增加，将持续支撑北部地区的发展，伴随新的就业节点与配套落地，鼓励更多人迁近 Woodlands 正在到来的转型利好。”

PropNex 的 Wong 指出，Woodlands 对新 EC 或存在大量积压需求，上一次 EC 项目 Northwave 已接近十年前；再往前的 EC 上市则是 2014 年的 BelleWoods。她说：“包括 HDB 换购者在内，对新 EC 单位的需求深度，很可能足以支撑 Woodlands Drive 17 上两幅未来 EC 项目的销售。”

Northwave 是位于 Woodlands View（靠近 Woodlands Avenue 7）的 358 单位 EC 项目，已于 2019 年落成。BelleWoods 位于 Woodlands Avenue 5，共 561 个 EC 单位，已于 2017 年落成。

Sandrasegeran 认为，EC 仍是备受追捧的选项，尤其对于年轻家庭与 HDB 换购者而言，它们被视为公私住房之间极具吸引力的桥梁。“相较私宅的可负担性，再加上公寓化的配套，将持续推动需求。”他说。

不过，鉴于近年来 EC 价格迅速上扬，部分买家开始觉得 EC 越来越“高攀不起”。2025 年新 EC 项目的中位价为 $1,754 psf。在这篇文章中，Ryan J Ong 亦发问：EC 计划如今是否仍有其存在意义？

尽管如此，昨日截止的最新 GLS 招标，延续了自去年下半年以来笼罩私宅市场的整体乐观情绪，而当时新盘的卓越表现提供了坚实支撑。

ERA 的 Lim 表示，未来数月，随着更多开发商主动补充土储，围绕 GLS 地块的竞争将进一步升温，以期更好把握下一波买方需求。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。