当新加坡人口达到 6.04 Million，房地产市场谁赢、谁输？

关于新加坡人口达到历史新高的 6.04 million，一直引发了不少喧嚣，主要由非居民推动（他们的人数较前一年上升了约 five per cent）。这对许多新加坡人来说是个痛点，大家已觉得我们这座小红点过于拥挤，资源竞争过多，其中首当其冲的便是居住空间。也有人假定房产持有人与房东会因此“受益”，但事实并非如此泾渭分明： 

先说显而易见的一点：新加坡确实感觉更拥挤了

你或许读过这篇评论，认为可以通过某些建筑元素来缓解密度。我并不这么认为，我觉得普通新加坡人会感到被挤压。 

上述评论提到了 Pinnacle @ Duxton，在 2.5 公顷的土地上容纳了约 8,000 名居民。这相当了不起，我也同意像 Pinnacle 这样的项目确实能避免产生拥挤感。但我们当中又有多少人能住进这样的项目？如果你负担得起$900,000 to $1 million odd dollars，还能享用优质的空中花园或露台，我想你也不会觉得拥挤——但这并不适用于所有人。无论如何，我会认为并非空中花园或露台在满足需求方面起了决定性作用。即便没有这些附加设施，项目本身的地段与区域内的供应稀缺，仍是其受欢迎的主要原因。

同样地，上述评论也提到了 Bayshore 区的发展，这就有点讽刺了。作为居住在该区域的人，我会说这恰恰是与缓解拥挤相反的例子：住在 Bayshore 的意义，正是它的幽静与私密。尽管我并不反对在那里兴建新的 HDB 组屋（我明白其必要性），但这也说明，为了满足更多住房需求，每个社区都变得日益拥挤。毕竟，低密度社区之所以如此难以负担，其中一个重要原因正是它们变得愈发稀缺。 

再者，还有综合体或其他混合用途项目。虽然从城市规划角度看是个好主意，但此类项目也会带来相当的拥堵与噪音。我也遇到过许多自住业主，他们把住在商场之上——而且还是与繁忙的 MRT 或巴士站相连的商场——视为一场噩梦。 

此外，综合体的售价往往更高。Woodleigh Residences、Lentor Modern、The Reserve Residences 等，在各自片区都不是最便宜的选择；因此，这是一种建立在特定财务假设之上的解决方案。 

同样，也许部分不满源于新加坡土地用途的分配方式。不可否认，GCB (Good Class Bungalow) 分区占据了大片土地，而且往往位于土地本已稀缺的黄金地段。从效率角度看，这些 GCB 区域可以说是对土地最不高效的利用之一。在新加坡土地资源有限的背景下，将如此广阔的区域分配给相对少数的富裕屋主，难免会引发对空间公平分配的质疑，尤其当中低收入群体仍面临住房短缺时。

所以别自欺欺人。城市规划师和建筑师并非可以扭曲空间的神明，普通新加坡人（也就是负担不起昂贵的空中花园或有地社区的人）将会感到被挤压。咖啡店会没有空位可坐，地铁与巴士会挤到贴着别人的汗水，一些区域里人群低沉的喧哗声将无处不在。  

我并不否认我们也许别无选择，也许确实需要这波人口增长；这并非我的专业领域。但我认为我们应该坦诚，承认我们将为此在空间感与舒适度上付出代价。而那些被低密度社区或更宽敞（也就是更昂贵）项目价格排除在外的人，将首当其冲地承受影响。 

这并不公平，但这是现实。 

受影响最大的是无法购买自有组屋的人

纯 Permanent Resident (PR) 家庭不能申请 BTO 组屋，并且必须等待 three years 后才能购买转售组屋。在此期间，他们只能在租赁市场与外国人竞争（除非他们足够富裕，连公寓都能考虑）。

终身单身者，尤其是那些绝对无法与家人同住的人（有些来自功能失调的家庭），将在 HDB 与私人房产市场承受高租金；至少要等到他们年满 35 才行。这是一个非常漫长的等待，也是将个人收入中很大一块投入到租金上的现实。 

最后，我们也不该忘了外国人本身。尽管有人可能把一切都归咎于他们（我认为这并不公平），但60 per cent ABSD 意味着只有其中最富有的一批才买得起；在此之前，他们同样会被租金“挤压”。除去那些拥有丰厚住房津贴的企业类从业者外，他们并不会比买不到 HDB 组屋的新加坡人过得更轻松。在某个阶段，政府很可能需要在外国人不可或缺的基础行业提供帮助（例如医院里的护士）。 

那么房东和投资者就是赢家吗？未必。 

这么假设很容易，但并不会在所有情况下都成立。尽管房东和投资者可能从人口激增中获得即时收益，但也有一些问题可能会令他们措手不及。 

人口激增会推动去中心化，这可能影响高价的 CCR/RCR 资产 

从近期交通基础设施的事件可以看出，让全国（也是同一座城市）的人在同一时间往返于同一个点，并不可持续。这并不是什么新鲜事，URA 数十年来一直在推进去中心化：这也是为什么我们会有裕廊东、巴耶利峇、兀兰北廊道等不同的副中心。

随着人口增加，推进去中心化的紧迫性会更高。我们很可能会看到更多“枢纽”区域，把就业从传统的 CBD 分流出去。

即便人口上升支撑了租赁需求，也无法保证需求会沿袭今天的格局。在你承诺投入 CCR 或 RCR 资产之前，这一点值得三思。

填海造地和重新分区会影响房产价值

再回到 Bayshore，因为我刚刚也以此为例。当 Bayshore Park、The Bayshore 和 Costa Del Sol 的买家购买他们的房产时，几乎不可能想到景观会被严重遮挡：他们已经紧邻海滩了。直到Long Island 项目出现，几十年后可能会在远处建起一些组屋。 

需要说明的是，Long Island 更多是为了防止侵蚀，而非仅仅增加住房；但我认为，拓展居住空间也不太可能完全不在考量之中。更早之前，出于相同原因，房主们也曾把海景“输”给了 Marine Parade 的填海造地。 

除此之外，还有重新分区的问题。你的公寓今天或许处在低密度区域；但在不断上升的人口面前，这种状态并不能指望永远持续。隔壁若出现一个巨型项目，可能会长期压低租金水平，并限制转售增值；因此，并不是所有投资者都会在未来为人口激增而欢呼。 

最后，升级置业者被价格挤出的速度，可能比他们想象的更快 

人口上升可能推高租金与房价；但假定自己一定能搭上这波顺风车是危险的。HDB 组屋与公寓之间的价差可能继续扩大，即便整体价格都在上涨。随着城市密度提高，有地住宅飞地的价值也很可能攀得更高；这同样会让公寓业主从公寓跨越到有地住宅变得更为艰难。 

因此，人口上升未必会对所有投资者与房东都一视同仁地有利。即便他们可能获得一些即时好处，也不宜对各类预测过度自信。

归根结底，人口增加大概是无法避免的，它也可能在一定程度上，支撑随着长者离世而出现的那一波 HDB 组屋空置潮（我们在这里写过）。虽然管制措施或许能帮助避免这种情况的发生，但增加的人口可以在一定程度上起到缓冲作用。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。