846户的 Emerald of Katong 会更便宜吗？关于这座即将推出的新公寓，你需要知道的一切

对于认为第15区新盘供应过剩的人（Grand Dunman、Tembusu Grand，以及 The Continuum），现在又有第4个新对手：Emerald at Katong。这是开发商 Sim Lian 相当自信的一步：同一区内已有如此多的新盘。

鉴于 Emerald of Katong 和 Chuan Park 在一定程度上都可视为大型项目，市场关注度颇高。更具话题性的是，这幅 GLS 地块的成交价比附近的竞争项目更低。但这是否就一定意味着售价更便宜？

以下是我们目前所知的要点：

Emerald of Katong 概览

Emerald of Katong 是 Sim Lian 打造的大型项目，共 846 套。这是一个 99 年租赁产权的公寓，位于 Jalan Tembusus 一带；尽管 Sim Lian 是成熟开发商，但这是其在第15区的首个项目。迄今为止，Sim Lian 在东部较为知名的项目主要集中在 Tampines（Treasure at Tampines 和 Tampines Trilliant 均为 Sim Lian 项目）。 值得一提的是，Sim Lian 上一次推出的超大盘获得了成功，作为当时新加坡规模最大的项目，2,203 套全部售罄。迄今已有 432 笔交易（全部获利），其中部分大面积单位的盈利接近一百万。

Emerald of Katong 的用地面积为 20,572 sqm，GFA 为 72,003 sqm（这比其邻近的 Tembusu Grand 略大，后者占地 19,567 sqm，GFA 为 54,789 sqm）。 

Sim Lian 以 $1,069 psf 拿下该地块，低于 Tembusu Grand 的 $1,302 psf。更有意思的是，Sim Lian 的投标价 $828.8 million（$1,069 psf ppr）仅比 CDL 和 Frasers 的 $828 million（$1,068 psf ppr）高出 $800,000（0.1%）。

因此，尽管地价更低，但别忘了这宗地是于 GFA 统一化之后购得。简而言之，这意味着开发商不能再就空调机位与挑高单位的空置空间计入可售面积。由此，开发商通常需要以更低的土地价格投标，并且可能通过更高的 psf 定价来维持以往的利润空间。可以说，这正是 Emerald of Katong 与其竞争对手 Grand Dunman、Tembusu Grand 和 The Continuum 之间的一个重要差异。

地段

Emerald of Katong 位处成熟生活枢纽：邻近的 Haig Road 与 East Coast Road 向来是美食据点，汇聚本地小吃、手作咖啡馆、亲子友好型餐酒吧等多元选择。i12 Katong 与本区主要商场 Parkway Parade 皆设有超市、药房、教育培训中心等设施。加上附近的 Tanjong Katong MRT（TEL）已通车，居民只需坐一站即可到达 Parkway Parade。

顺带一提，这一带的大型超市密度颇高：Parkway Parade 既有大型 NTUC 也有 Cold Storage，而 i12 Katong 另设一间 Cold Storage，Katong V 里还有另一家大型 NTUC。

Tanjong Katong Primary School 就在本项目不远处，Haig Girls School 也在 1 km 范围内。除此之外，Tanjong Katong Secondary、TKGS 和 Chung Cheng 距离亦相当近。

长期居住在 East Coast 的居民也会知道，周边聚集了大量补习与课外培训中心。Parkway Centre（紧邻 Parkway Parade）多年来就以补习中心高度聚集而闻名。再加上紧邻公园（就在 Emerald of Katong 旁边）以及靠近 East Coast 海滩，这里可以说是相当适合家庭居住的区域。 

户型

Emerald of Katong 将提供多元户型，范围从 1+书房 到 五卧：

需注意的是，主力户型为两卧与三卧，分别占总户数的 34% 和 33%。

Emerald of Katong 将由 6 座楼组成，高度介于 18 至 21 层不等。 

其中 4 座（51、55、57、63）每层各设 8 户；而 1 座（53）每层仅有 6 户。最高端的一座（59）每层仅有 4 户，并且是唯一配备私家电梯的楼栋。 

停车场

项目共提供 682 个地下车位，并设有 7 个 EV 充电桩。值得一提的是，Tembusu Grand 采用多层停车楼（由于建造成本较低，通常被认为不如地下车库来得高端），二者在这方面形成了差异化。

配套设施

另一个值得关注的补充是，Emerald 旁的公园为 3 Generation（3G）公园。因此，开发商在地块招标条件中有义务兴建这部分设施。3G 公园旨在促进社区互动，例如设置社区花园、举办邻里活动等。若能形成社群文化，对居住在 Emerald 的家庭将是利好。 

Emerald of Katong 会定价更低吗？

鉴于 Emerald of Katong 的地价低于周边竞品，直观判断是售价或将相应更低。但仍需强调，该地块是在统一化之后购得，仅以 psf 作横向比较并不公平，更应从整体总价角度判断。

此外，我们也必须考虑当下的一线供需。事实上，尽管外界一直在谈论本区新盘供应过多，但大部分供应（尤其是小面积单位）已被市场消化。

以下为撰文时小户型的在售存量概览。

• Tembusu Grand：已售出 82%，仅剩 19 套一卧 与 4 套两卧。一卧起价 S$1.399m，两卧（更大的 2+书房，883 sq. ft.）起价 S$2.102m。
• Grand Dunman：已售出 71%，尚余 68 套一卧 与 19 套两卧。一卧起价 S$1.447m，两卧起价 S$1.964m。
• The Continuum：接近 50% 已售，尚余 60 套一卧 与 58 套两卧。一卧起价 S$1.494m，两卧起价 S$1.849m。

因此，虽不排除在开盘时以少量“亏本引流”单位提供更低的总价/psf 以带动关注，但在当前供给背景下，开发商并无必须降价的压力。尤其是小面积单位；相较之下，鉴于供应更为充足，3卧及以上或许会出现略更具竞争力的定价。

后续发展

从更宏观与更长期的层面看，Paya Lebar Airbase 将会外迁；大概率在 2030s。届时将为新社区腾出空间，并可能为周边带来外溢利好。不过，这会发生在 Emerald at Katong 于 2028 年竣工之后较长一段时间；你可在这里阅读关于 Paya Lebar 搬迁的介绍。 

整体展望

Emerald 是个用途灵活的项目，既适合自住，也可作为租赁资产。本段第15区历来是成熟的外籍租户聚居地，同时亦是家庭型社区。对于偏好自成一隅、在近邻范围内即可自得其乐、无需经常远行的家庭而言，颇为理想。 

在通达性方面，Tanjong Katong 站距离多数核心地带仍不算近；但从这里驱车约 2 分钟即可上 ECP，约 7 分钟可达下一个大型枢纽（Paya Lebar Quarter）。同时，步行范围内也有巴士与地铁站，只要你能接受更长的通勤时间（若能有不止 TEL 的线路就更理想了）。

Emerald of Katong 及其他新盘的出现，正在为传统上由小型精品公寓主导的 Katong 区带来显著的体量与增长。至于这种买方偏好的变化，究竟是源于销售话术（例如常见的“单位越多=表现越好”）还是由其他因素推动的真实需求转向，尚可商榷；但不争的事实是，当下买家正越来越倾向于这一趋势。

有关项目开盘后的更多信息，欢迎关注 Stacked。若你希望更深入地评估 Emerald of Katong 是否适合自己，可点击这里与我们联系。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。