更优景观朝向会提升公寓转售价值吗？以 High Park Residences 与 Panorama 为例

在几乎所有的新盘中，销售团队都会热衷指出那些“优质”堆号（stack），其朝向/景观更好（价格显然也更高）。作为自住者，你或许能切身感受到差异（大多数人都不希望窗外正对着邻居的厨房）；但对投资者而言，考量点就不同了。租户是否愿意为更好的景观多付显著租金，本就未必确定；那么你的转售增值如何呢？我们选取了两个公寓项目，看看更优的朝向是否会影响转售价格：

A look at High Park Residences

High Park Residences 是一个 99 年地契的大型开发（1,390 个单位），位于 Fernvale Road。项目较高楼层可俯瞰 Sengkang Riverside Park，既有绿意也有滨水景观；这主要体现在 Stack 11。

我们将其与 Stack 10 的价格进行对比，后者为内向景观。

以下为首发期间，具备优质朝向的 Stack 11 的成交价格：

拥有无遮挡景观的单位成交时出现了 5.02 per cent 的溢价（约多 $50,000）。随后我们再看转售价，观察这是否影响收益。我们选取时间最接近的交易，以尽量减少市场因素造成的偏差。

以首发价为基准，具备优质朝向的 Stack 11 在转售时约上涨 48 per cent。面向内侧的 Stack 10 则上涨约 55.14 per cent；总体而言，更好朝向的堆号在转售时并未体现出优势。 

注：按首发价，Stack 10 相差三层的价差为 $13,000，而 Stack 11 相差一层的价差为 $7,000。我们假设这些已体现在最终成交价中。

Next, let’s look at the Panorama

The Panorama 是位于 Ang Mo Kio Avenue 2 的一座中型（698 个单位）、99 年地契公寓。我们查看了首发价格，可见部分堆号带有溢价。以下示例中，面向道路的 Stack 1 比如同为内向景的 Stack 7 更便宜。

可以看出，Stack 7 因更佳朝向而出现约 6.83 per cent 的明显溢价。 

随后，我们查看转售价：

此处，#16-31 所在的堆号比 #19-01 更为“优质”。同时需注意，#16-31 还低了三层。两者 $1,958 psf（#16-31）与 $1,948 psf（#19-01）之间的差距约为 0.5 per cent。与首发时 6.83 per cent 的差距相比，这个差异可以说微不足道。

That said, we can’t apply these learnings to all developments

诚然，这并非完美的对比，也永远不可能完美，因为价格差还会受户型、维护状况、买卖双方的个别情况等因素影响。然而，总体上我们可以看到，为更佳朝向在首发时所支付的溢价，并未在转售时转化为同等强度的涨幅。 

这或许意味着，对于更好的景观，溢价有时更多是由自住需求所正当化：如果你打算与家人长期居住，并且景观对你有特别意义，那么这笔开销也许值得。但对更偏投资取向的买家而言，更佳景观是否会带来更强的转售增值是存疑的（对租金回报同样如此，因为很难预测租户是否会为更好的景观多付租金）。

或者换个角度看：如果你是纯自住买家，而且平时常拉着窗帘，那么选择一套朝向“较差”的单位，可能就是一笔没有实际劣势的折价。如果你并不会整天欣赏窗外风景，那么买一套便宜 $60,000 的单位（如上文 The Panorama 的例子）或许足以把装修费都省出来。

以上也凸显了开发商为新盘公寓定价时的诸多微妙取舍。若优质朝向的溢价定得过高，转到二手市场时价格未必买单；反之，若价差并不显著，你或许就能把握其中的价差套利机会。与往常一样，这终究取决于具体项目，无法将此结论一概应用于市场上的每一个项目。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。