为什么你应在2025年重新审视以CPF购房的做法

在如何使用CPF这件事上，新加坡人往往分成两派。第一派希望尽量不动用钱包和银行账户，由其CPF Ordinary Account（CPF OA）一力承担。第二派则偏好全额以现金支付，或现金与CPF混合支付。以我们的经验，后者常令许多新加坡人不解，因为普遍心态是“反正CPF里的钱也不能用来做别的”。但尽量减少使用CPF是有理由的：

原因#1：你可以取得HDB贷款，或对持续的低利率贷款相当有把握

对于私人银行贷款，这在2009到2018年左右更为常见。当时许多私人房贷甚至比HDB贷款利率还低，而HDB贷款利率长期维持在每年2.6 per cent*。

当你的房贷利率非常接近——或者如过去某些年份，甚至低于——CPF的无风险利率时，改用现金可能更合理。主要有两个原因：

其一，你可以自愿将你的CPF OA资金转至CPF Special Account（CPF SA）。截至2025年，SA提供约四 per cent*的保底利率。这轻松跑赢HDB贷款的2.6 per cent，或任何更低的贷款利率。因此对部分买家而言，把钱放进SA以获取更高的退休给付，要比把钱“锁”在房产里更划算。

其二，较低的利率意味着每月供款更低，这会让你以现金供房（基于此及下文的其他原因）更可行。

但直言不讳地说，2025年的私人房贷利率高于HDB贷款利率，约3.75 per cent的利率并不罕见。短期内不太可能回到2008至2018年的水平：当年利率最低可达一到二 per cent。

因此，对无法取得HDB贷款的人来说，如今在现金流方面会更吃力。

*更精确地说，SA中首$60,000可额外获得一 per cent利息（因此这部分为五 per cent，其余为四 per cent）。若你年满55岁，首$30,000在此基础上再多一 per cent。

原因#2：你需要在出售房产时最大化到手现金

当你出售房产时，你需要把已使用的CPF连同累积利息一起归还。

如果你所有项目都用CPF支付（如印花税、律师费、首付款和每月房贷供款），一旦房产升值不多，需归还CPF的总额可能会超过销售净收益。在房产业内，这通常被称为负现金销售（negative cash sale）。

即便发生这种情况，你不需要补足差额*，但仍会有一些不利之处：

首先，若你打算升级置业，这可能让你在下一套房的首付款上捉襟见肘。记住，私人房产的首5 per cent必须以现金支付。

其次，如果出售房屋是为其他用途，例如退休、创业、为孩子的海外留学筹资等，你的灵活性会降低。资金被锁回CPF后，尽管你“有钱”，许多选项仍将对你关闭。

退休人士：在“适度换屋”（right-sizing）时把长期计划一并纳入考量

如果你在退休阶段有大额支出计划，如宗教朝圣、在海外居住数年等，务必把归还CPF的因素算进去。虽然你仍会收到售房所得，但其中可能有更大一部分被重新锁回CPF，超出你的预期。

因此，为了保留灵活性，有些买家会选择只动用部分或干脆不动用CPF。

*前提是以评估的市价出售该组屋

原因#3：你不希望CPF提取上限在不经意间“卡住”你

如果你购买的是BTO组屋且使用HDB贷款，这点与你无关；在这些情况下，你可按需要使用任意多的CPF。否则，对于其他类型房产，你能使用的CPF金额可能存在上限。

若你为BTO组屋选择银行贷款，CPF提取上限为房产估值的120 per cent。对于转售组屋，上限基于组屋估值，只有在达到Basic Retirement Sum（BRS）后，才可在此上限之外继续提取。

对于所有以银行贷款购置的组屋（包括BTO）与私人房产，提取上限均为组屋估值的120 per cent。

如果你把一切都交由OA自动扣款、从不留意已使用金额，就更容易在无意间忽略提取上限。我们就曾遇到一些屋主在晚年或暮年才触及上限；若他们此时收入已下降（例如从全职转为兼职、逐步淡出职场），便可能出现明显的现金流压力。

原因#4：你把CPF而非房产作为主要退休工具

对部分买家而言，房产并非其投资组合的核心（也就是仅作为栖身之所）。他们实际上更倾向于以CPF而非房产作为主要的退休工具，这可能包括运用如CPF Investment Scheme（CPFIS）之类的安排，或只是希望在CPF中累积更多储蓄。

在这些情况下，他们可能希望尽量不动用CPF，同时以现金偿还房贷。这类买家也往往选择成本更低、不过度奢华的房产，使每月供款更易于负担。

原因#5：你是自雇人士，且不定期缴纳CPF

自雇人士——无论是合约工、零工经济从业者，还是独资业主——并非总是定期缴纳CPF。他们中有些人只缴纳强制性的MediSave；详情可点击这里。

出于灵活性的考虑，例如自由升级工作设备、自主进行市场推广或为自身业务投入，他们可能会把大部分收入保留为现金。这也意味着他们需要以现金供房，因为并未定期往OA存入资金。

另外，自雇人士在贷款评估中，其收入会按实际收入下调30 per cent计算（以年度Notice of Assessment为准）；因此他们往往也不得不承担较小额度的贷款。巧合的是，这反而使得以现金供房更易管理。

原因#6（可能是最不该的理由）：你是不想为按揭保险付费的组屋屋主

我们非常不建议你这么做。但话说回来，HDB组屋屋主的Home Protection Scheme（HPS）在仅以现金支付每月供款的情况下，并非强制要求。

（对私人房产业主而言，是否购买按揭保险始终由你自行决定。）

HPS是一种按揭保险，如发生身故或完全永久伤残（TPD），可一次性清偿你的整笔组屋贷款。建议你持有这项保障，尤其在置业初期、尚欠款较高的时候。

但如果你出于某些原因决定不为HPS付费，你可以通过以现金供房来规避。再强调一次，这对大多数人而言是一个很糟糕的主意，通常只适用于已具备其他保险保障的人。

以现金供房还有个“被迫关注利率”的意外效果

以现金供房的人往往会更留意涉及的金额，而非让系统“盲目”扣款。这通常使他们更善于管理房贷，因为他们更能把握何时应对高息贷款进行重定价或再融资。他们也会更敏锐地捕捉一些细微差异，例如三个月或一个月的利率重设周期，究竟哪一种更契合他们的财务规划。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。