为何这项新公寓规则让新盘更“贵”：GFA 统一口径解析

随着越来越多的新盘在新的总楼面面积（GFA）统一口径下推出，初次购房者在理解这些变化时可能会更加困惑。表面上，这似乎只是技术定义的小调整；但实际上，它可能让公寓户型更高效，同时对 psf 价格产生扭曲效应。

那么这项新变化到底如何运作？以下是你需要了解的要点：

什么是 GFA 统一口径？

从制度上看，这只是把 URA、SLA、BCA 等不同政府机构对 GFA 的计量方式予以标准化。在此之前，各自采用的方法并不一致。除此之外，GFA 统一口径之所以重要，是因为它解决了两个大问题：

第一，开发商不能再通过大型花槽、超大的空调机位等浪费空间的设计来“做大”可销售面积，从而多向买家收钱。

第二，分层挑空面积（按垂直的地板到天花板高度计量）已被剔除；这可能让高层高户型重新受捧，因为买家不再觉得要为“空气”买单。

它已经如何产生影响

Lentor Mansion成为首个遵循 GFA 统一口径规则的新盘。你已经可以在其户型图中看到影响：注意过去常见的“花招”，如大面积飘窗，已不复存在（虽然部分单位带阳台，但并不过分夸张）。我们之前展示过这在价格比较上的意义：

即使单位的实际面积更小，你得到的更多可用空间可能比例如The Line 或另外这两个公寓还多，因为每一平方英尺都是实用空间。如果那“额外”的 100 sq. ft. 只是被外凸的飘窗台占据，也没有任何意义。

正如我们已经看到的，常见的销售话术是：在近期新盘与 2000 年代旧公寓之间，你得到的性价比更高。接下来，我们会看到更多主打为何采用 GFA 统一口径的新盘优于甚至市面上较新的项目的推介。一个例子是即将推出的Nava Grove（已按新 GFA 统一口径执行），与隔壁的Pinetree Hill相比。

看看 GFA 统一口径如何影响定价

由于这些变动，当前市场上的定价会出现一定程度的扭曲。你会发现，较旧且低效的户型最终会看起来便宜很多，但事实并非如此。以一个假设的三卧室公寓单位为例：

若该公寓在统一口径实施前推出，可能会按 1,001 sq. ft. 销售，其中包含空调机位、挑空面积等。标价为 $1.6 million，折合约 $1,598 psf。 

再看一个类似单位，但在统一口径实施之后。扣除空调机位、挑空等后，实际面积降至 947 sq. ft.。价格相同，为 $1.6 million。但这折算为约 $1,690 psf，表面上显得贵了不少。 

这会显著影响买家对新盘的感知。例如，如今新盘定价在 $2,200+ psf 已属常态。然而，若把统一口径前项目的低效面积因素考虑进去，价格差距也许就没那么令人吃惊。

另一个担忧：部分较旧的转售项目，其面积数据可能尚未得到妥善更新。

距今也就约两年时间，转售公寓数量庞大，部分项目可能仍在沿用旧数据。比如一套 2010 年建成的高层高单位，挂牌信息中可能仍将分层挑空面积计入。这未必是有意误导；卖方或许只是沿用当年购买时的原始规格。

因此，在比较统一口径实施前后的单位时，请牢记：前者看上去可能具有迷惑性的“更便宜”。 

基于上述原因，我们建议不要只做简单的 psf 价格对比；请更多关注户型图与总价（quantum），以把握真实价值。总体而言这也是好习惯，因为某些户型变体——如双钥匙布局——同样会在每平方英尺计价上造成偏差。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。