为何这座金文泰新盘以 $2,537 PSF 售出 326 套：ELTA 走俏的 4 大原因

或许是“回音室效应”；但尽管网上抱怨颇多，ELTA 在开盘时仍在一线市场上出乎意料地售出 65 per cent 的单位。这个位于金文泰地区的公寓，因定价与朝向 AYE 曾招致一些负面评论，如今基本已甩开质疑者。我们访谈了市场观察人士，看看为何 ELTA 的销售依然强劲：

ELTA 开盘当天发生了什么？

ELTA 在开盘周末共售出 326 个单位（共 501 个），平均成交价为 $2,537 psf（每平方英尺）。但需留意，psf 偏高，部分原因在于 GFA 统一化：面积不再计入空调板等不可居住空间，从而抬高了 psf（并不改变实际总价）。 

ELTA 的两卧房领跑销售，179 个单位几乎售罄，平均总价 $1.388 million。与此同时，三卧房平均 $2.198 million，一卧房平均 $1.158 million。 

不过，我们注意到双钥匙户型在开盘期间去化较慢。在 36 套此类单位（均为四卧）中，仅成交 2 套。理论上，双钥匙户型既可满足多代同堂，也可在购置第二套时规避 ABSD，理应有买家青睐。然而市场反应并不明显，这与我们在其他新盘中看到的情况也相似。 

据悉仅有 1 套五卧成交。我们没有这笔交易的细节，但 ELTA 的五卧预计约 $3.88 million。并不意外，任何新盘中最大型的户型通常去化最慢。 

为什么尽管价格引发质疑，ELTA 仍然畅销？ 

1. 来自“西区族”的需求与区域供应紧缺 

有经纪告诉我们，ELTA 的买家以“西区族”为主，偏好居住在新加坡西端。鉴于该群体可选供应并不多，尤其是在像金文泰这样受欢迎的地段，这一点意义不小。据一线反馈，许多买家来自如武吉知马等区域，认为 ELTA 很适合作为自住单位。 

至少在可预见的未来，ELTA 很可能是 Clementi Ave.1 沿线最后一个 GLS 地块。因此，周边 HDB 区域的升级换房买家，或西侧如女皇镇的买家，或将把 ELTA 视为难得的机会。 

话虽如此，我们也看到 ELTA 附近有规划中的未来项目。例如 Faber Walk GLS 地块已于 2024 年由 GuocoLand 拿下。不过，这或许并不改变当前市场的直观感受，即 ELTA 在一段时间内可能仍被视为“孤盘”。 

2. 定价并未明显高于许多近期新盘

需注意，ELTA 早期公布时，市场对其定价的感受有所不同。例如，其最低入场总价低至 $1.16 million 一度引发关注。 

当然，我们并不会称 ELTA 为“便宜盘”，它确实在金文泰此片区创下了新高。但与部分近期新盘相比，ELTA 也未必有想象中那么昂贵。举例来说，在如 Nava Grove 这样的新盘中，三卧的阻力价（即市场可接受的价格上限）约为 $2,550 psf，而 ELTA 仅略高，约 $2,600 psf。

此外，撰稿时 Nava Grove 最便宜的三卧为 $2.50 million，这对 ELTA 形成了支撑价。这意味着，在 ELTA 的三卧价格未超过 $2.5 million 之前，买家可能会优先考虑 ELTA；一旦越过该水平，天平或会转向 Nava Grove。 

供参考，我们也做过价格对比，对象为 ELTA 的两卧与 Clavon 或 LakeGarden Residences 等项目。总体来看，尤其是邻近的 Clavon，对 ELTA 的定价提供了较强的支撑（更详细的拆解见上方链接）。 

从整体市场看，如今几乎每个新盘的三卧都已跨过 $2 million 大关；因此，买家对 ELTA 单位的总价并不感到意外。 

3. 尽管有 GFA 统一化，单位被打造为匹配预期面积

这对开发商而言可谓一把双刃剑。

由于 GFA 统一化将空调板等不可居住空间排除在外，ELTA 的标示总面积看起来会更小——尤其与pre-GFA 统一化项目（如 Clement Canopy）对比时更为明显。

但如果仔细看各户型面积：你会注意到，即便进行了 GFA 统一化，ELTA 的建筑面积仍与部分较早期公寓相当。以三卧为例，仍保持在 900+ sq. ft.；两卧最高达 700 sq. ft.。似乎即便无法计入空调板，开发商仍试图去匹配统一化前公寓的面积配置。

不过，这也会抬高总价，使单位更贵。一方面，更大的面积或许促成了 ELTA 的部分成交；尤其是那些专注于更大户型，或在与其他转售选项比较时（并未意识到 GFA 统一化因素）的买家。 

另一方面，也可主张：若将单位做得更小（如 The Orie 颇受欢迎的紧凑型三卧），ELTA 或许能卖出更多；更低的总价可能吸引更广的买家群。若尤其选择不推出双钥匙户型，去化或也会更高（双钥匙目前去化最慢，且受众较为小众）。

就实用性而言，这意味着 ELTA 的单位拥有不错的宽敞度，卧室能放下标准 queen-size 大床（部分较小卧室亦可），甚至配有尺寸合适的佣人房。关于户型的更多细节可点击这里。 

4. 金文泰一贯强势的学校/教育资源加持

与多数金文泰项目一样，ELTA 同样受益于丰富的学校与教育机构资源。金文泰距 NUS、Ngee Ann Polytechnic、Singapore Polytechnic、NUS High School of Maths and Science 等都相当便利，选择非常多。 

再叠加金文泰的成熟市镇属性，以及 Clementi Mall 等大型商场配套，这里自然成为西部炙手可热的热点。简而言之，就 OCR 区域而言，金文泰极具吸引力。 

虽未如 Parktown Residence 般“开盘即爆”，ELTA 的表现已超出不少质疑者的预期。接下来更大的挑战在于去化双钥匙与五卧单位。这类高总价产品或超出 HDB 升级客的承受范围，周边 HDB 社区带来的支撑也可能有限。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。