为何位于 Toa Payoh 的 The Orie 在一个周末售出其 777 套中的 86%

凭借迅猛的去化速度，位于 Toa Payoh 的 The Orie 为 2025 年打下了基调：在开盘周末便售出其 777 套中的 86 per cent。这也引来部分市场观察者的质疑，因为其每平方英尺的平均成交价高达 $2,705 psf。然而，市场已给出答案：买家确实感兴趣，而 Toa Payoh 的地段魅力也得到充分验证。以下是开盘周末的实际情况，以及 The Orie 如何超出预期：

The Orie 概览

The Orie 为一处租赁地契、共 777 套的项目，位于 Lorong 1/Lorong 4 Toa Payoh 的交汇处。由 CDL、Frasers Property 与 Sekisui House 联合开发。项目步行可达 Braddell MRT 站 (NEL)，距离 Toa Payoh 的 HDB hub 仅 one 站之遥。若希望接驳更多线路，Caldecott MRT 站 (CCL, TEL) 也在可达范围内，但需配合巴士转乘。

开盘周末的平均成交价为 $2,705 psf，颇为抢眼；此类定价水平通常更常见于核心地段的豪华物业，而非 Toa Payoh 这样的区域。就总价而言，多数较小的一卧单位起价约 $1.28 million，而三卧单位 (850 sq. ft.) 约 $2.09 million。更大的四卧与五卧单位（分别约 1,216 sq. ft. 与 1,453 sq. ft.）定价约为 $2.92 million 与 $3.48 million。

周边 HDB 社区配套成熟，设有直达 Toa Payoh West Market & Food Centre 的巴士连接。另一大亮点是靠近 HDB Hub，那里汇聚餐饮、零售、银行等多元设施。The Orie 周边的 HDB 社区亦具备常见的民生配套，附近 Toa Payoh Block 95 设有 NTUC FairPrice。

即将到来的 Toa Payoh Integrated Development 也可能成为吸引力所在，但这要到 2030 才会落地。

The Orie 在开盘周末售出 777 套中的 668 套，约占 86 per cent。你可在这里查看 The Orie 的完整评测。

价格不低，为何还能卖得这么好？

以下是我们在线上看到的一则关于 The Orie 价格的评论：

这大致概括了外界的质疑，而且并非空穴来风。以逾 $2,700 psf 的水平，买家确实可以考虑 Core Central Region (CCR) 的物业。心理层面上，看到非市中心项目出现此级别定价，势必也会令部分买家担心。话虽如此，2025 年的关键在于：仅凭 psf 比较已难以反映全貌，尤其在买家取向变化与 GFA harmonisation 政策调整之后。尽管如此，The Orie 仍有其定价底气：

这是 Toa Payoh 约 eight 年来首个新盘

The Orie 积聚了大量被压抑的需求。该区上一次较为瞩目的项目还是 2016 年的 Gem Residences（而 Gem Residences 在户型效率上难与之相比，毕竟年代更久、利用率也逊色）。

周边其他项目包括 Trevista、Trellis Towers 与 Oleander Tower；但 The Orie 的楼龄明显更新。这也意味着 Orie 拥有更高效的户型，例如采用“哑铃式”布局的两卧与三卧。与 2010 年代的项目相比，当年更常见的大型空调机位、花槽、飘窗等“浪费”空间，在本案中更为克制。

不过，需要指出的是，“哑铃式”布局主要体现在较小面积的单位中。较大的四卧与五卧则存在较长的走廊，效率相对逊色。

此外，我们也对 The Orie 与周边可选项做了价格对比。除 Trevista 外，其他更早期的项目受楼龄影响，psf 基本难以触及 $2,000 水平。

较高的 psf 或与小面积单位占比较大有关

至开盘周末结束时，从销售板可见，成交主要集中在两卧与三卧；较大面积及双钥匙单位的去化相对较少。与多数项目类似，小面积单位往往 psf 更高，但总价更低（反之亦然）。例如，The Orie 的部分一卧单位 psf 甚至达到 $3,000 或更高。

因此，小面积单位的成交占比，亦在一定程度上推高了平均 $2,700 psf。

同时，中介也提到一处颇出人意料的现象：850 sq. ft. 的三卧竞争尤为激烈。就三卧而言，这样的面积无疑偏紧凑，原本尚不确定买家能否接受；许多家庭型买家通常会寻找至少 1,000 sq. ft. 的面积。但实际上，这些紧凑型三卧的去化速度甚至快于两卧。据悉，当一名三卧买家退出后，又有 77 人参与补位抽签。

这或与买家对 GFA harmonisation 实施后的新规有了更清晰的认知有关。按照新规，诸如空调机位、Strata 挑空空间等不可居住面积将不再计入总面积。基于此，The Orie 的三卧在可用起居空间上，或可媲美更早期、实施前的公寓；因此，850 sq. ft. 的数字也更容易被接受。

未来潜在的 HDB 升级置换买家数量可观

有中介指出，周边 HDB 项目未来可能出现一波升级潮。许多 HDB 升级买家倾向留在同一社区，既出于熟悉度，也基于学校、工作地点等现实通勤考量。

Toa Payoh 与 Caldecott 的 HDB 项目整体价值不俗。正如前文所述，附近如 The Peak @ Toa Payoh 等 HDB 项目已创下破纪录价格。市场亦预期，这里的 3-room 单位有望触及 $1 million，而 5-room 则可能达到 $1.5 million 及以上，走势与 Dawson 区域相仿。

这为后续增值奠定了良好基础：The Orie 或将吸引到可观规模的未来买家池。该区 HDB 升级群体的购买力大多足以负担公寓；而 The Orie 将以其更“新”（且入市时点契合）的优势，从其他选择中脱颖而出。

The Orie 的迅速去化源于扎实基本面

这体现了“被压抑需求、强势地段、后备买家池充足”三因素的合力。事实证明，即便在更高价位，只要满足这三点，公寓仍能持续吸引买家。在此语境下，将 The Orie 与例如 District 9 的项目直接类比，未必公平。

一般而言，Toa Payoh 的公寓不应在 psf 上与 Orchard 看齐，但在 2025 年，psf 的比较本就不应作为首要依据。房产对比远比这更为细腻，买家更关注务实考量。Toa Payoh Hub 所在区域已被验证具备成长潜力，价格也有坚实支撑。

有中介提到，Trevista 的四卧（1,701 sq. ft.）目前约售 $3.158 million。The Orie 的四卧（1,216 sq. ft.）面积更小，但约 $3.1 million；若坚持以总价维度比较，仍算在该区的预期之内。

从新盘投资的角度看，下一处后起之秀或是 Zion Road 地块（买家同样为 CDL）。鉴于地价更低，其开盘价或将与 Orie 接近；同时 Zion Road 一带供应更为充足，因此很可能呈现一场竞争激烈的开盘。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。