为何行政公寓 $16,000 收入上限过低

购买 EC 的最低首付可能超过 25 per cent。

试想一下：截至 2024 年，EC 的收入上限为每月 $16,000。与此同时，还有一个按揭偿还率（Mortgage Servicing Ratio，MSR），将每月贷款还款额限制在你月收入的 30 per cent。 

（另有总债务偿还率（Total Debt Servicing Ratio，TDSR），将其上限定为你月收入的 55 per cent，包括其他债务；但如果你背着这么多大额未偿贷款以致这成为严峻问题，那么，呃……也许现在不是买房的时候）

以 Lumina Grand 为例——这是 2024 年首个推出的 EC。开盘给出的平均价格为 $1,464 psf。 

假设你购买一个 1,152 平方英尺的单位。这比通常约 960+ 平方英尺的 4 房式单位稍大一些。

按 $1,464 psf 计算，总价为 $1,686,528。这意味着你最多可贷（75 per cent）$1,264,896。 

在 25 年期内（假设你拿到最长期限），并以每年 four per cent* 的地板利率计算，预计每月还款约 $6,677。要符合 MSR，每月还款必须不超过借款人收入的 30 per cent——这意味着月收入需达到约 $22,256，或略高一些。 

*即便你的实际贷款利率更低也无关紧要。Four per cent 是银行贷款计算 MSR 与 TDSR 所使用的地板利率（而 EC 不提供 HDB 贷款） 

但收入上限是 $16,000

问题显而易见了吗？ 

在每月 $16,000 的收入下，每月贷款还款不得超过 $4,800。超过这个数，你就需要支付更高的首付。以上述示例而言，为使月供降至约 $4,800，最高贷款额必须降至约 $909,000+。 

（还要注意，这是假设贷款期为 25 年，并非每位买家年龄都足以获得如此年限。）

当然，你也可以选择更小的户型以争取符合资格；但由于资格限制，EC 买家几乎清一色是家庭购房者（许多 EC 甚至不设两卧室户型，除非像 Ola 这样的个别项目）。或者，如果你是升级族，出售上一套组屋的收益有助于支付更高的首付；这也是为何不少人把组屋视为约 5 年后迈向 EC 的踏脚石。 

但我们正逐渐远离首次购房者一开始就负担得起 EC 的可能性；或许会走向更多买家需要父母资助（也就是那家宽厚的“爸妈银行”）才能把 EC 当作自住房的局面。 

或许很快，我们要么需要进一步上调 EC 的收入上限，要么得以某种方式压低开发商定价；而后者看起来并不现实，毕竟地价与建造成本自有其客观约束。 

但需求依旧强劲——或许因为如今在许多人心中，EC 与公寓的差距更小了

我们已不再停留在过去那种“你的 EC 永远比不上我的私宅公寓。” 这种观念。部分原因在于 EC 细分市场这些年的显著改善。过去 10 年里，越来越多 EC 位于步行可达 MRT 的范围内（这里就有 至少 26 个），随着轨道网络扩张，这类项目还会更多。 

许多过往的指控与传闻，例如开发商为适应 EC 更紧的预算而“走捷径”、或找“差劲承建商”，已逐渐消散。我们也常遇到买家，直到我们告知前，他们甚至不知道自己看的其实是 EC。

在买家的心中，实现完全私有化所需的 10 年门槛也愈发不那么重要了。毕竟市场早已看到，外国人与实体更偏好核心地段的豪华公寓；在他们面临更高 ABSD 税率的当下更是如此。因此，从实务角度看，EC 并不需要等到第 10 年才完全解锁其转售潜力——5 年已绰绰有余。 

鉴于上述，也许当下买家并不介意为 EC 准备更高的首付。但如果你确实想要入手，相较早些年代的买家，你需要更积极地储蓄。

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。