新加坡房地产市场里，从不缺偏见。资深投资者中，有人坚信永久产权物业才是王道，也有人偏好转售房屋，认为新盘价格过于高昂。而如果你与地产经纪聊过，多半也听过“新盘最有资本增值潜力”的推介。
这些预设导致了不少误解，尤其是对较旧的租赁地契项目。事实上，许多此类项目并非“过气”，仍是稳健的投资选择，甚至可能是市场上的被忽视瑰宝。为了说明为何这些被忽略的物业在 2024 年值得再看一眼，我们来做几组颇具意外性的对比：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Changi Court 与 The Lakeshore 对比
Changi Court 位于 Upper Changi Road East，是较旧的永久产权物业，共 297 户，1997 年落成。尽管周边配套不算丰富，但它具备数个突出的租赁优势：其一，SIA Training Centre 靠近该公寓，方便外籍员工与学员；其二，SUTD 校园几乎与 Changi Court 比邻，使其成为外籍学生与教职人员的热门租赁选择；其三，Upper Changi MRT 站（DTL）就在公寓旁，在一定程度上弥补了日常设施较少的不足。
The Lakeshore 更新且体量更大：这是一座位于 Jurong West 的租赁地契公寓，共 848 户，步行可达 Lakeside MRT 站（EWL）。不过，The Lakeshore 拥有更佳的滨水景观。周边同样没有大型商场，但可与邻近 HDB 聚落共享部分邻里配套，包括 NTUC 和 Giant。
但 The Lakeshore 的租赁地契身份会否拖累其表现，尤其楼龄已接近 20 年？我们把两者摆在一起比较，看看结果如何：
来看一套 Changi Court 单位的数据：
| Changi Court (FH TOP 1997) | |
| 2016 购买价格 | $1,120,000.00 |
| 印花税 | $29,400.00 |
| 律师费（法律费用） | $3,200.00 |
| 首付款 | $280,000.00 |
| 年值 | $30,000.00 |
| 8年期间 | |
| 房产税 | $28,800.00 |
| 租金（Y1-Y8） | $265,956.00 |
| 中介费（Y1-Y8） | $12,078.84 |
| MCST（假设 400/月） | $38,400.00 |
| 包括回报与成本 | |
| 租金总收入 | $265,956.00 |
| 总成本（含 SD） | $111,878.84 |
| 每月还款总额 | $331,345.28 |
| 盈亏 | -$177,268.11 |
| 基于历史 ROR | 3.24% |
| 2024 售价 | $1,445,000.00 |
| 贷款结清金额 | $679,719.00 |
| 中介费 | $31,501.00 |
| 律师费（法律费用） | $2,200.00 |
| 所得款项 | $731,580.00 |
| 净所得 | $554,311.89 |
| 初始投资（首付款） | $312,600.00 |
| 总回报 | 77.32% |
| 年化回报 | 8.53% |
| 每年净成本 | $51,328.01 |
| 每年平均租金 | $33,244.50 |
| 净租金回报率 | -1.61% |
| 基于购买价的毛租金回报率 | 2.97% |
（注意：本次对比以 2016 年购入的一套单位为例）
Now let’s look at the numbers for a unit at The Lakeshore:
| The Lakeshore (LH TOP 2008) | |
| 购买价格 | $1,180,000.00 |
| 印花税 | $31,800.00 |
| 律师费（法律费用） | $3,200.00 |
| 首付款 | $295,000.00 |
| 年值 | $30,000.00 |
| 8年期间 | |
| 房产税 | $28,800.00 |
| 租金（Y1-Y8） | $350,550.00 |
| 中介费（Y1-Y8） | $15,920.81 |
| MCST（假设 400/月） | $38,400.00 |
| 包括回报与成本 | |
| 租金总收入 | $350,550.00 |
| 总成本（含 SD） | $118,120.81 |
| 每月还款总额 | $349,095.92 |
| 盈亏 | -$116,666.73 |
| 基于历史 ROR | 4.04% |
| 2024 售价 | $1,620,000.00 |
| 贷款结清金额 | $716,132.00 |
| 中介费 | $35,316.00 |
| 律师费（法律费用） | $2,200.00 |
| 所得款项 | $866,352.00 |
| 净所得 | $749,685.27 |
| 初始投资（首付款） | $330,000.00 |
| 总回报 | 127.18% |
| 年化回报 | 12.44% |
| 每年净成本 | $54,027.09 |
| 每年平均租金 | $43,818.75 |
| 净租金回报率 | -0.87% |
| 基于购买价的毛租金回报率 | 3.71% |
可以看到，租赁地契的 The Lakeshore 在毛租金回报率上优于 Changi Court（3.71 per cent，对比 Changi Court 的 2.97 per cent）。注意，即便 The Lakeshore 的入手总价更低，结论仍然成立。
两者在总回报上也拉开了差距：The Lakeshore 的年化回报为 12.4 per cent，而 Changi Court 为 8.5 per cent。不过，这可能与 Jurong 在社区改善方面的力度明显大于 Upper Changi Road 一带相对静怡的路段有关。这也说明，当某个区域处于上升期时，足以压过如地契性质等方面的顾虑。
再看另一组对比：Oleander Towers 与 Bullion Park
这次我们比较两个都较旧的项目，但其中一个是永久产权公寓。
Oleander Towers 为 1998 年落成的租赁地契公寓，共 318 户。身处 Toa Payoh 的 HDB 聚落之中，就公寓而言并不显眼。正因与周边住宅高楼融为一体，项目很容易被低估；不过，靠近 HDB 级别的生活便利与 Toa Payoh MRT（NSL）的通达性，也自有其可取之处。
Bullion Park，我们曾介绍过其体量之大（尽管地段较为“ulu”偏僻），是一项可追溯至 1993 年的永久产权项目。这座 472 户的公寓受益于 Lentor MRT（TEL）的开通，部分解决了长期存在的通达性问题。它至今仍是 District 26 中最为宽敞的公寓选择之一。
来看一套 Oleander Towers 单位的数据：
| Oleander Towers (LH TOP 1998) | |
| 购买价格 | $1,138,000.00 |
| 印花税 | $30,120.00 |
| 律师费（法律费用） | $3,200.00 |
| 首付款 | $284,500.00 |
| 年值 | $30,000.00 |
| 8年期间 | |
| 房产税 | $28,800.00 |
| 租金（Y1-Y8） | $332,148.00 |
| 中介费（Y1-Y8） | $15,085.06 |
| MCST（假设 400/月） | $38,400.00 |
| 包括回报与成本 | |
| 租金总收入 | $332,148.00 |
| 总成本（含 SD） | $115,605.06 |
| 每月还款总额 | $336,670.47 |
| 盈亏 | -$120,127.53 |
| 基于历史 ROR | 4.99% |
| 2024 售价 | $1,680,000.00 |
| 贷款结清金额 | $690,643.00 |
| 中介费 | $36,624.00 |
| 律师费（法律费用） | $2,200.00 |
| 所得款项 | $950,533.00 |
| 净所得 | $830,405.47 |
| 初始投资（首付款） | $317,820.00 |
| 总回报 | 161.28% |
| 年化回报 | 14.71% |
| 每年净成本 | $52,369.44 |
| 每年平均租金 | $41,518.50 |
| 净租金回报率 | -0.95% |
| 基于购买价的毛租金回报率 | 3.65% |
接下来，来看一套 Bullion Park 单位的数据：
| Bullion Park (FH TOP 1992) | |
| 购买价格 | $1,120,000.00 |
| 印花税 | $29,400.00 |
| 律师费（法律费用） | $3,200.00 |
| 首付款 | $280,000.00 |
| 年值 | $30,000.00 |
| 8年期间 | |
| 房产税 | $28,800.00 |
| 租金（Y1-Y8） | $259,488.00 |
| 中介费（Y1-Y8） | $11,785.08 |
| MCST（假设 400/月） | $38,400.00 |
| 包括回报与成本 | |
| 租金总收入 | $259,488.00 |
| 总成本（含 SD） | $111,585.08 |
| 每月还款总额 | $331,345.28 |
| 盈亏 | -$183,442.36 |
| 基于历史 ROR | 4.96% |
| 2024 售价 | $1,650,000.00 |
| 贷款结清金额 | $679,719.00 |
| 中介费 | $35,970.00 |
| 律师费（法律费用） | $2,200.00 |
| 所得款项 | $932,111.00 |
| 净所得 | $748,668.64 |
| 初始投资（首付款） | $312,600.00 |
| 总回报 | 139.50% |
| 年化回报 | 13.29% |
| 每年净成本 | $51,291.29 |
| 每年平均租金 | $32,436.00 |
| 净租金回报率 | -1.68% |
| 基于购买价的毛租金回报率 | 2.90% |
这一次，两者的年化回报几乎不相上下，单看涨幅都没有明显优势。真正拉开差距的仍是租金：Oleander Tower 的毛回报率为 3.65 per cent，而 Bullion Park 为 2.9 per cent。
当你为投资挑选单位时，谨防一概而论
有些理论和说法在整体层面可能成立。若把所有永久产权与所有租赁地契公寓*，或把所有旧盘与新盘都放在一起，总体而言，或许能看到某一组整体表现更优。
然而，这对要挑选具体单位的个人投资者未必有帮助。房地产市场里处处皆有“规则的例外”，而且规则本身也会随政策措施与市场状况而变化。
关键在于，不要让“整体数据”使你对某个具体项目或单位产生偏见。即便房龄较老、也即便并非永久产权，也不意味着应当立刻从清单上划掉。同样，较新的永久产权单位也未必总能证明其价格合理。请基于本地化、具体的观察与数据来决策，而非仅凭更广泛的市场走势。
*即便做整体对比，永久产权也不见得总是更胜一筹。
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