5个令人意外的原因：为何有些新推出公寓的销量胜过其他

在一个HDB升级者与首次置业者都在为可负担性问题所困的房地产市场里，看到某些新盘逆势而上，依然取得不俗的销售成绩，确实耐人寻味。虽然定价与买方情绪常被视为成败的关键因素，但还有一些鲜为人知的要素，同样会显著影响一个公寓项目的销售表现。

那么，这些新盘为何能打破 2023 年一众项目的走势（别忘了，还有一些去化较慢的，如 The Continuum 和 Pine Tree Hill）？以下是一些较少被提及的原因，解释为何即便在放缓的市场中，某些新盘仍能脱颖而出。

1. 新盘附近几乎没有替代选择

有人或许会指出，J’den 面临来自 Lake Garden Residences（于今年 August 推出）的竞争。但尽管两者相距不远，定位与取向并无真正重叠。 

Lake Garden Residences 刻意远离更繁忙、更嘈杂的地带，主打靠近裕廊湖区公园（项目名称亦由此而来）。J’den 不仅靠近大型商场与 MRT 站，它本身就是一个商场，且由原有购物中心（J’cube）改建而成。 

若考虑转售市场，同一片区实际上只有两个替代选择：Ivory Heights，楼龄较高（建于 1993）且不含商业配套；以及 2016 年落成的 J Gateway。J Gateway 是最接近的对比对象，但仅有一座更早期的公寓，称不上形成实质竞争。 

相反，在新加坡东部，诸如 Tembusu Grand、The Continuum 与 Grand Dunman 等新盘的反响就较为温和；Continuum 在开盘时仅售出约 23 per cent 的单位，另外两盘则只售出超过一半的单位（在当时已算不错）。成因之一，便是三者在相近时段、且同一区位密集推出。

荷兰区也出现类似情况，曾一度有 7 个新盘几乎同一时间登场。与同期新盘去化快速的其他区域不同，这里的充足供应意味着部分项目不得不下调价格以推动销售（但必须说明，截至 2024 年的当下，它们几乎都已售罄）。

2. 户型配比与对应总价 

总体而言，公寓里最小的单位（如一卧）往往是最容易成交的“低垂果实”。即便以当下平均 $2,100 每平方英尺计算，500 平方英尺的“鞋盒”户型总价也仅略高于 $1 million。此类单位常被“卖一买二”的投资者作为第二套标的，部分更会被较为富裕的单身买家当作首套自住。 

相对地，最昂贵的单位——通常是高楼层的大型五卧或顶层复式——往往是最后才卖完的。基于这样的规律，您会发现，拥有较高比例小户型的新盘，往往在开盘周末表现更为亮眼。 

再回到 The Continuum（我们反复以此为例，是因为它去化较慢，目前认购率仍约为 33 per cent），我们可以看到，816 户中仅有 68 户是“鞋盒”单位。大多数为三卧；这类户型占 224 户，另有 72 户为 3+1 格局。面积介于 872 至 1,087 平方英尺，叠加超过 $2,700 每平方英尺的均价，使得 Continuum 的主力户型更难出清。 

相对而言，回看 2020 年 2 月，当时人们尚未戴口罩，新冠疫情开始对经济构成重大威胁。位于 Middle Road 的 The M 仍然在开盘时就售出 70 per cent 的单位，价格约为 $2,450 每平方英尺（以 2020 年的标准来看属于不菲。）

原因在于其户型配比。522 户中有 144 户为一卧的不同变体，面积介于 409 至 495 平方英尺；另有 144 户为两卧，面积介于 592 至 667 平方英尺。The M 超过一半的单位为较小的一卧与两卧，总价更低，因而在开盘时更易去化。 

这点也体现在户型配比不当导致销售放缓的案例上，例如 RoyalGreen。该项目的四卧最先售罄，反而剩下较小的单位在项目竣工后仍难以找到买家。最近推出、与其同片区的 Watten House 进一步印证了这一点——它只提供三卧及以上的户型。尽管开盘时机并不占优，Watten House 的表现依然可观，突显了该片区对大户型的真实需求。

3. 最早期销售阶段的激进定价

大幅折扣并不常见，因为这类信息鲜少公开且往往只在短暂的 VVIP 阶段出现。但有些发展商会大力采用“亏本引流”的策略，哪怕只是为了在开盘周末拿到漂亮的数据。 

我们曾见过的促销包括“同一户型全楼层同价”，比如 20 楼的单位可能与 10 楼同价；或发展商暂时取消更好朝向、私家电梯等楼栈的溢价。 

此类折扣容易吸引高风险偏好的“炒楼者”；他们希望低价买入，并在约 4 年、即走出 Sellers Stamp Duty (SSD) 期后转售。 

但这并非没有风险，毕竟并无法保证发展商不会在之后进一步降价；您可阅读这里的整体策略。不过，关于“捡便宜”的消息传播极快，也最容易促使买家趁“便宜”时赶紧下支票锁定单位。

这也可能造成成功的“错觉”：开盘报道未必会告诉你，销量来自于对高楼层的临时降价，或为推动较为尴尬的户型而给出的短期折扣。

4. 区域内高度累积的真实需求

若某片区长期没有新盘入市，需求往往会被描述为“被压抑已久”。那些想要或需要在当地居住的人，因多年缺乏选择，往往会把握住率先出现的单位。 

Amo Residence 几乎是一个开盘即售罄的戏剧性案例（开盘售出 98 per cent）。当时，它是自 2014 年以来的首个新盘。因此，当 Amo Residence 于 2022 年 7 月推出时，便以创纪录的速度被抢购一空。 

不过，重要的是要记住，这些因素与本清单里的其他因素一样，并不能保证必然成功。以 Pinetree Hill（位于 Pine Grove）为例——这是该社区 14 年来的首个大型新盘。尽管如此，自推出以来销售步伐仍较为缓慢。当然，去化放缓并不意味着项目本身没有潜力；平平的表现可能出于多重原因，足见此类房地产动态的复杂性。

5. 与降温措施出台的时间先后有多接近

发展商最担心的，莫过于在项目开盘前后碰上新的降温措施。每当出现 ABSD 上调、新的贷款限制等，市场往往会先出现“观望”反应。本质上，买家倾向于先行收手，观察价格是否会回落，因而延后购买决策。

最近，CDL 因应新一轮降温措施而推迟了 Newport Residences 的预览。这是因为对外国人征收的 60 per cent ABSD 可能会缩小潜在买家的池子（富裕的外国人是豪宅板块中一个显著的买方族群。）

讽刺的是，比起寻找那些“临近降温措施开盘而表现不佳”的项目，更容易找到的是在降温措施附近开盘却仍然表现出色的报道。这本质上是发展商的“自信展示”，意指项目足够优秀，买家不受更高 ABSD、更多贷款限制或其他相关问题所动。因此，发展商更可能为此类情况积极争取曝光，而对延期开盘或销量低迷的情况则低调以对。

与此相关的是，我们也发现，许多项目曾因紧贴新一轮降温措施而开盘初期销量不佳；但此后却有不俗表现。所以，开盘疲弱并不意味着项目不好，或许只是发展商在时机上运气不佳。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。