为什么当今年轻新加坡人买房更难了

对许多首次认真了解房价的年轻新加坡人而言（尤其是渴望拥有自住房的群体），反应几乎是可以预见的：眼睛像飞碟一样瞪大，下巴都要从地上捡起来。问题不只在于售价本身——尽管这已占很大一部分——还在于融资限制之严。从自雇身份到几乎难以想象的首付款，大家共同的疑问是为什么。事实是，并非他们的错，之所以比父母一代更难更早拥有住房，自有其来由。若你属于这一代，以下是我们如何走到今天的说明：

1. 全球金融危机（GFC）的伤痕至今仍在影响你

大约在 2008 年，GFC 令全球市场陷入混乱。最初对房价也有负面影响——在 2008 年 Q3，URA 房价指数下滑约 2.4 per cent，但接下来六个月又再度暴跌约 eight per cent。 

不过，这也意味着新加坡房地产变得更便宜——而许多投资者认为它比传统的股票和债券市场更安全。因此他们争相买入，到了 2013 年，房价已触及全新高位。 

原因不止房价便宜，还因为当时能做许多如今行不通的事。比如：

• 最高可借达房产价值的 90 per cent
• 贷款年限可以“拉到离谱”；许多人把房贷拉长到 35 年，甚至 40 年也可能；某个时期，UOB 甚至提供过50-year 房贷 
• 可以非常容易地倒卖物业。甚至不用真正买下房子——有人只需支付购买选择权（Option To Purchase，OTP）的定金，然后把 OTP 转给他人赚取差价。 
• 可以对 HDB 组屋进行“解绑”（decouple）。也就是把你在组屋中的产权份额转给配偶，然后再以你个人名义购买私人房产。

没错，这样也能避开 2011 年推出的 ABSD；但当年的 ABSD 其实也不算大问题——只有three per cent，而且对新加坡公民或 PR，只会在你的第三套房产上才会征收。

到了大约 2013 年，巨大的房地产泡沫开始形成；于是政府通过降温措施展开整顿打击。 这些措施最初被称为“暂时性”，但这些年来，我们从未见它们退出，反而不断强化。 

例如：引入了 Total Debt Servicing Ratio（TDSR），把你的总债务（包括车贷、信用卡等）限制在收入的 60 per cent（今天甚至更低至 55 per cent.）。对 HDB 贷款，则以 Mortgage Servicing Ratio（MSR）把住房支出限制在收入的 30 per cent，同时 HDB 贷款年限从 30 年缩短至 25 年。

这些都帮助市场降温，并一直压抑房市直至大约 2017 年——后文还会提到。但可以说，如今你遇到的许多障碍，都是为放缓房价而设。 

有点讽刺的是，这些在对价格施加下行压力的同时，也让你买房变得更难。

2. 我们其实曾把转售组屋价格压住了，但 COVID 打乱了一切；而你们正是承受后果的一代

转售组屋价格涨了不少；即便我们仍可辩称它们“还能负担”，也无法否认它们已经变得更不容易负担。如果你想知道局面如何演变至此，事实上……政府确实曾试图处理。

早在 2013 年 1 月，当房价飙到疯狂时，引入了两项重要举措来给转售组屋降温。第一项是 Mortgage Servicing Ratio（MSR）：把你可用于偿还房贷的收入比例上限设为 30 per cent（例如，你每月收入 $4,500，则最高每月房贷还款为 $1,350）。 

一夜之间，许多买家不能像以前那样多借钱，亦即无法为转售组屋出到更高的价。这反过来迫使卖家降低要价。

第二项是 HDB 停止公布 Cash Over Valuation（COV）数据。COV 是你需要在估值基础上额外支付的现金——若某组屋估值为 $700,000，但卖家要 $750,000，那么 COV 就是 $50,000。

这曾经是很“理所当然”的流程：买卖双方先知道估值，再就 COV 另外谈判。所以 HDB 采取的做法就是不再公布 COV 数据。现在你必须先与卖方就价格达成一致，之后HDB 才会出具实际估值，这会促使买家出价更为谨慎。 

这实际上非常奏效。

从 2013 年年中到 2017 年，转售组屋价格连续 13 个季度下跌，较峰值回落逾 10 per cent。事实上，新措施推出仅一年后，COV 开始平均为 $0。有时你甚至能看到负 COV 的成交——而在 2025 年，这大概就像一群独角兽一样不现实。  

若此后没有发生别的变化，如今的可负担性会好看得多。转售组屋价格在 2018/19 年前后开始趋稳，但依然“理性”：当时像 Hougang 这样的地方，一套 3-room 可能仍低于 $300,000。 

然后，COVID-19 来了。建筑延误、供应瓶颈，以及对更大房屋需求的突然飙升（居家办公 WFH、年轻家庭更早需要空间）把一切都颠覆了。随着新屋完工减少、市场上可售公寓变少，注意力重新回到转售市场。 

从 2020 到 2022 年，转售组屋价格猛涨近 28 per cent。短短 10 个季度，就抵消了此前数年的跌幅——而且 HDB 转售价现已超越 2013 年峰值。 

所以并非只是你感觉自己比 Gen X 或 Millennials 付得更多——你确实付得更多；至少 Millennials 曾在 2013 至约 2018/19 年间拥有过机会。

3. 你更可能是自雇或身处“零工经济”，这让融资更难

越年轻（而你们正是正在或即将进入住房市场的最年轻一代），越有可能是自雇者或“零工经济”从业者。对较晚期的 Millennials 如此，对你们也一样。 

重点在这儿：上文提到的 TDSR 和 MSR 限制，原本是按受薪人士来计算的。对自雇或零工从业者，用于计算这些限制的收入会被视为打了 30 per cent 的“折减”。所以即便你月入 $6,000，计算时也只当作 $4,200。由此你的 TDSR 上限只有每月 $2,310，要买到哪怕一套紧凑型公寓都很吃力。 

（对 MSR，收入“折减”的幅度会因 HDB 的评估而异；但对 TDSR，银行一律会施加 30 per cent 的折减。） 

这些措施的本意并非让你更难买房，而是为了避免买家过度杠杆化。但同样的，你们这代人恰好更容易受影响；此前受薪就业更为普遍。

4. 几乎每一代人都在面对越来越小的房子，但为何你们的显得尤其小

先从公寓市场说起。回到 1990 年代和 2000 年代初，开发商在户型面积上受到的限制要少得多。 

常见的 3-bedroom 公寓有 1,200 至 1,400 sq ft，连“入门级”的一房户型也常见 600 至 700 sq ft。家庭还能指望有一间像样的厨房、生活阳台，甚至有时还有杂物间。

一切在 2010 年代开始改变。首个“罪魁祸首”是 shoebox 户型：买一套一居室 shoebox 用来出租、再买第二套更大的自住，成了一股风潮。这就是“shoebox craze”的年代。 

为避免我们的家都变成仓鼠笼，URA 于 2012 年出台平均最小户型面积规则（最初为 70 sq m，之后在中央区外地区提高到 85 sq m），以抑制微型单位的泛滥。 

同时，容积率上限并未显著上调，因此想塞进更多可售单位，唯一办法就是把户型做小。

shoebox 狂潮大致在 2017 年前后结束。然而，那一时期的公寓面积……仍有点“名不副实”。我们看到不少低效空间被用来“灌水”建筑面积，开发商热衷于飘窗、花槽，以及臭名昭著的超大空调机位。纸面上看，单位更大，开发商也能多收钱。但在实际使用中，这些空间可能毫无用处，因为好几百平方英尺可能只是用来放压缩机的机位（或在某些情况下，是楼板与天花之间的 void space）。 

到 2020 年代，新的 GFA 协调规则（2023）解决了这个问题。开发商不再能通过将飘窗、花槽或空调机位排除在计容面积之外来“钻空子”。但当你把这些剔除后，单位在纸面上看起来也就小了许多。 

这并非坏事，因为这只是“理论上”的面积损失

但如今，像River Green 这样的公寓显示出一个新趋势：开发商——甚至买家——更少关注每平方英尺价格（psf），而更关注总体定价。以 $3,100+ psf 看似不菲，但买家并未被吓退——因为一套紧凑型一居的总价（quantum）起步仍在约 $1.2 million。 

买方心态已变：今天的买家知道自己无法左右 psf，但可以为了一个满足 TDSR 限制的总价去“多撑一点”。 

这就是为何新推出的三房多在 800 至 900 sq ft 徘徊，（紧凑型如 2+Study 约 700 sq ft），而一房甚至可低于 500 sq ft。开发商通过缩小单位、保持入场总价“可接受”，并寄望于更高的空间效率（至于最后这一点是否成立，就见仁见智了）。 

对你父母那一代，讨论更多是：“psf 多少？同样的钱我能买多大？” 

对你这一代，问题变成：“总价多少？我负担得起每月供款吗？” 

你所处的是一个截然不同的住房市场，因为超大户型对你而言很可能高不可攀；除非你愿意购买非常老旧的公寓或无电梯的步行公寓。

5. 我们终结了“HDB 彩票”以求更公平……但这也意味着你从未有过那张“彩票”

曾经，买一套 HDB 组屋不只是找个家，更像是买了一张彩票。若抽中合适项目、位于合适地段，MOP 之后你可能获得六位数的“意外之财”。 

Pinnacle@Duxton、Dawson，甚至 Queenstown 和 Toa Payoh 的早期项目，都让一些普通新加坡人一夜之间成了“彩票赢家”。这就是在高需求地区拿到组屋的“红利效应”；最后一次明显的案例是 Bidadari：2015 年的一次 BTO 推出，这里的 3-room 甚至转售约$900,000。 

对此社会上有不少抱怨；尤其当政府计划在更中心的地区建更多组屋时。 

为让竞争环境更公平，政府在 2021 年推出了 Prime Location Housing（PLH） 模式；并自 2024 年起扩展为 Plus 与 Prime 框架。这些地段更优越的组屋仍有补贴，但附带更严格的条件：

• 更长的 MOP（10 年而非 5 年），
• 转售时需退还部分补贴，
• 租赁限制（即便过了 MOP 也不能整套出租），
• 收入顶限同样适用于转售买家。

与此同时，另一种“彩票”效应也消失了：Selective En bloc Redevelopment Scheme（SERS）。 

对你父母那代人，SERS 带来一种“希望溢价”。即便买下一套剩余 60 年租期的老组屋，他们也会想：“也许有一天这栋被选中，我就能在附近获配一套新租期的单位。” 

2017 年后，事实逐渐明朗：这只是渺茫希望；只有约 five per cent 的组屋会入选。最近，政府也确认最后一次 SERS 已经结束，将由更不慷慨的 VERS（Voluntary Early Redevelopment Scheme）取代。VERS 至少要到 2030 年代才会启动。

所以实质上：不再有 HDB 彩票、不再有 SERS；若你仍想要中心地段，则要面对 Plus 与 Prime 组屋更严格的限制。同样地，这些是为让你与同代人更公平——但这种公平的代价，是你们被排除在以往潜在“意外之财”之外。

结语：所有这些在集体层面、大局上有利于你们这一代；但听起来也许仍像空洞安慰 

从更高视角看，这些改变——更严格的贷款规则、更小因而更可负担的户型、没有了 SERS，以及“组屋彩票”的终结——都讲得通。它们让住房市场更少投机、更不易出现泡沫，也在整体上更为公平。 

总体而言，你们这一代更不容易看到住房演变为“脱缰”的资产类别，或经历全市场的剧烈周期波动。这些都是我们在过往几十年里得到的教训。 

但在个体层面？就没那么好受了。你需要接受更严格的贷款上限、更高的首付、很可能更小的房子、以及更少的“彩票时刻”——而换来的，是一种抽象的稳定感。 

纸面上，体系更公平、更安全；实践中，却可能难以下咽。没人能拿着彩球打气让你对此露出笑容，但市场确实在你脚下发生了变化。如今买房更难，是因为它真的更难了；就在轮到你上场之前，规则被重写，而讽刺的是，这正是为了让它更公平。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。